Решение по делу № 2-19/2020 от 26.07.2019

№ 2-19/2020

57RS0022-01-2019-002454-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2020 года город Орёл

Заводской районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Второвой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Стакановой С.Д.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Литвак С.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищное эксплуатационное управление № 10» об обязании произвести восстановительный ремонт внешней стены дома,

УСТАНОВИЛ:

Литвак С.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищное эксплуатационное управление № 10» (далее – ООО «ЖЭУ № 10») об обязании произвести восстановительный ремонт внешней стены дома.

В обоснование исковых требований, указав, что ей на праве собственности принадлежит 1/2 помещения № (адрес обезличен). В указанном многоквартирном доме управляющей организацией является ООО «ЖЭУ № 10».

На боковой стене многоквартирного дома со стороны нежилого помещения № (номер обезличен) по указанному адресу, образовались трещины и осыпалась штукатурка.

Собственники указанного помещения Литвак С.А. и Парахина Т.В. обращались в ООО «ЖЭУ № 10» с требованиями произвести восстановительный ремонт стены дома, однако претензии остались без удовлетворения. В своих ответах от 14.05.2018 г. и от 15.01.2019 г. ООО «ЖЭУ № 10» сообщило, что работы по ремонту стены дома включены в план текущего ремонта.

20.12.2018 г. Литвак С.А. обратилась в Управление государственной жилищной инспекции Орловской области с жалобой на ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома. Из ответа Управления государственной жилищной инспекции Орловской области от 23.01.2019 г. № 6332-п на указанную жалобу следует, что в ходе ранее проведенных надзорных мероприятий выявлено ненадлежащее техническое состояние ограждающих конструкций дома. Управляющей организации выдавалось предписание об устранении выявленных нарушений сроком до 29.12.2018 г., однако учитывая неблагоприятные погодные условия для выполнения наружных ремонтных работ, указанный срок продлен до 30.04.2019 г. Однако, до настоящего времени работы по ремонту стены дома ответчиком не выполнены.

На основании изложенного просила суд обязать ООО «ЖЭУ № 10» в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу произвести восстановительный ремонт внешней стены дома по адресу6 г. Орел, ул. Комсомольская, д. 270 со стороны помещения № (номер обезличен).

В случае неисполнения решения суда в течение 30 дней с момента вступления его в законную силу взыскивать с ООО «ЖЭУ № 10» в пользу Литвак С.А. денежную компенсацию в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования просила суд обязать общество с ограниченной ответственностью «Жилищное эксплуатационное управление №10» в 30-дневных срок с момента вступления решения суда в законную силу выполнить следующие работы для приведения стены дома по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 270 со стороны помещения №(номер обезличен) в соответствие с нормативными требованиями: отбивка имеющейся штукатурки; заделка трещин специальным составом в соответствии с требованиями технологии строительного производства; оштукатуривание поверхности стены с последующей окраской.

В случае неисполнения решения суда в течение 30 дней с момента вступления его в законную силу взыскивать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищное эксплуатационное управление №10» в пользу Литвак Светланы Александровны денежную компенсацию в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

При этом указала, что обязанность по ремонту стены дома должна выполнять ООО «ЖЭУ № 10», а не вновь приступившая к исполнению обязанностей управляющая организация ООО «Экодом», которая приступила к управлению многоквартирного дома 270 по ул.Комсомольской г.Орла с 01.11.2019г., поскольку указанный жилой дом в период с 01.12.2015 г. по 31.10.2019 г. находился в управлении ООО «ЖЭУ №10» на основании договора управления от 01.12.2015 г.

В период действия данного договора управления собственники помещения №(номер обезличен) обращались в ООО «ЖЭУ №10» с требованием о проведении ремонта стены. Управлением государственной жилищной инспекции Орловской области ответчику было выдано предписание об устранении выявленных нарушений в срок до 30.04.2019 г., т.е. в период, когда ООО «ЖЭУ №10» имела статус управляющей организации многоквартирного жилого дома.

В связи с неисполнением ООО «ЖЭУ №10» обязательств по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома Литвак С.А. была вынуждена 26.07.2019 г. обраться в суд с настоящим иском.

Согласно заключению экспертов №1268/2-1 от 06.12.2019 г. наличие трещин в стене дома №270 по Комсомольской в г. Орле со стороны помещения №(номер обезличен), нарушает требования строительных норм и правил, что является доказательством ненадлежащего исполнения ООО «ЖЭУ №10» услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Однако само по себе расторжение договора управления с ООО «ЖЭУ №10» и отсутствие статуса управляющей организации на момент вынесения судом решения не может служить основанием для освобождения ответчика от обязанности произвести работы по ремонту стены, возникшей в период действия договора, поскольку согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 9.5 Договора управления от 01.12.2015 г. установлено, что договор считается исполненным после выполнения сторонами взаимных обязательств и урегулирования всех расчётов между управляющей организацией и собственником.

Таким образом, по условиям договора односторонний отказ собственников помещений от договора управления не освобождает стороны от исполнения обязательств, возникших в период действия договора. Также сохраняется ответственность управляющей организации за качество уже выполненных работ.

По указанным основаниям просила удовлетворить её исковые требования в полном объеме.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца была привлечена Парахина А.Н. сособственник помещения (номер обезличен) дома 270 по ул.Комсомольской г.Орла.

Определением суда к участию в деле на основании ст. 40 ГПК РФ в качестве соответчика было привалено ООО «Экодом», которое по ходатайству истца было переведено в число третьих лиц.

В судебное заседание истец Литвак С.А. не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, на рассмотрении дела со своим участием не настаивала, полномочия по представлению своих интересов передала Комиссаровой Е.В.

В ходе рассмотрения дела представитель истца Литвак С.А. действующая на основании доверенности Комисарова Е.В. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, настаивая на удовлетворении исковых требованиях к ООО «ЖЭУ № 10».

В судебном заседании представитель ответчика ООО «ЖЭУ № 10» по доверенности Сивцова Л.Н. исковые требования не признала, пояснила, что они являются ненадлежащими ответчиками, поскольку с 01.11.2019г. управляющей организацией дома № 270 по ул.Комсомольской г.Орла является ООО «Экодом», в связи с чем, никаких ремонтных работ на доме они не имеют право выполнять, поскольку в соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Новая управляющая компания ООО «Экодом» приняла у них данный дом в управление без каких-либо замечаний, в том числе в отношении технического состояния стены дома № 270 по ул.Комсомольской г.Орла.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Экодом» по доверенности Черникова Т.И. полагала, что исковое заявление подлежит удовлетворению, поскольку необходимость в выполнении ремонтных работ возникла стены дома № 270 по ул.Комсомольской г.Орла возникла при управлении данным домом ООО «ЖЭУ № 10», при этом денежные средства на счете дома имелись и остались у прежней управляющей компании.

В судебное заседание третье лицо Парахина А.Н., сособственник помещения (номер обезличен) дома 270 по ул.Комсомольской г.Орла, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.

В связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, представленные по делу, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 г., определен состав такого имущества. В частности, как установлено подпунктом "б" пункта 2 указанных Правил, в состав общего имущества включаются крыши.

В силу пункта 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В соответствии с пунктом 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

На основании пункта 42 Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Судом установлено и следует из материалов дела, что сособственниками нежилого помещения (номер обезличен) в доме 270 по ул.Комсомольской г.Орла являются Парахина А.Н. и Литвак С.А. по 1/2 доли каждая, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 270 по ул.Комсомольской г.Орла от 15.09.2019 г. выбрана управляющая компания ООО «УК «Экодом» и утверждены условия договора управления многоквартирным домом.

До этого управление домом № 270 по ул.Комсомольской г.Орла осуществляло ООО «ЖЭУ № 10» на основании договора управления от 01.12.2015г.

Истец, обращаясь в суд с данным исковым заявлением, указывает, что из-за ненадлежащего содержания общего имущества в доме 270 по ул.Комсомольской г.Орла управляющей компанией ООО «ЖЭУ №10», образовались повреждения в ограждающих конструкциях данного дома, а именно стены дома со стороны нежилого помещения № (номер обезличен) данного жилого дома.

Для установления указанных обстоятельств судом была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР».

Согласно заключению экспертов ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» следует, что согласно СП 54.13330.2016 «Дама жилые многоквартирные» наличие трещин на конструктивных элементах строений не допускается».

На момент проведения экспертного осмотра на стене имеются следующие повреждения (дефекты): отслоение и отпадание штукатурного слоя местами; вертикальные и косые трещины, развивающиеся на всю высоту строения.

С учетом вышеизложенного наличие трещин на стене дома № 270 по ул.Комсомольской в г.Орле со стороны помещения № (номер обезличен), нарушает требования строительных норм и правил.

Для приведения состояния стены в соответствие нормативным требованиям, необходимо выполнить следующие работы: отбивка имеющейся штукатурки, заделка трещин специальным составом в соответствии с требованиями технологии строительного производства; оштукатуривание поверхности стен с последующей окраской; дальнейший мониторинг технического состояния.

В случае повторного образования трещин, необходимо выполнить комплекс мероприятий по выявлению причины образования трещин с последующей разработкой проектной документации по усилению конструкций строения.

Таким образом, из экспертного заключения, с которым стороны согласились, следует, что на стене дома № 270 по ул.Комсомольской в г.Орле со стороны помещения № (номер обезличен) имеются повреждения (дефекты): отслоение и отпадание штукатурного слоя местами; вертикальные и косые трещины, развивающиеся на всю высоту строения, наличие которых нарушает требования строительных норм и правил.

Истец, обращаясь в суд с данным исковым заявлением указывает, что из-за ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома, в стене дома появились трещины, что нарушает требования строительных норм и правил, в связи с чем, именно ООО «ЖЭУ №10» обязано выполнить работы по их устранению в соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ и п. 9.5 Договора управления от 01.12.2015 г.

Судом установлено, что по инициативе собственника дома 270 по ул.Комсомольской г.Орла 15.09.2019г. было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 270 по ул.Комсомольской г.Орла, четвертым и пятым вопросом которого были вопросы о расторжении договора управления многоквартирного дома 270 по ул.Комсомольской г.Орла с ООО «ЖЭУ № 10» с даты исключения и внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ и о выборе управляющей организации ООО УК «Экодом».

Согласно заключению по итогам проверки заявления о внесении изменений в реестр лицензий и иных представленных лицензиатом документов Управления государственной жилищной инспекции от 01.10.2019г. следует, что по результатам проверки заявления о внесении изменений в реестр лицензий и иных представленных лицензиатам документов принято решение о внесении изменений в реестр лицензий Орловской области в части включения сведений в отношении многоквартирного дома 270 по ул.Комсомольской в г.Орле в реестр многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат ООО УК «Экодом» с 01.11.2019г.

Таким образом, управляющей компанией многоквартирного дома 270 по ул.Комсомольской в г.Орле является ООО УК «Экодом» с 01.11.2019г.

Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу п.п. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее по тексту - Правил № 491), следует, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в том числе, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Согласно п. 17 Правил № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Таким образом, из приведенных норм следует, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Суд, оценив, представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе протокол от 15.09.2019г. о расторжении договора управления с ООО «ЖЭУ №10» и об избрании в качестве новой управляющей организации ООО "УК «Экодом", в соответствии с которым были прекращены обязательства сторон, а именно, между собстенниками многоквртирного дома 270 по ул.Комосомольской г.Орла и ООО «ЖЭУ №10» по исполнению предмета договора управления от 01.12.2015г., в связи с чем, приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований истца об обязании ответчика ООО «ЖЭУ №10» произвести восстановительный ремонт внешней стены дома, в связи с ненадлежащим исполнением им ранее действовавшего договора управления.

Также суд исходит из того, что после расторжения договора управления ООО «ЖЭУ №10» является ненадлежащим ответчиком по делу об обязании их провести ремонтные работы в доме 270 по ул.Комсомольской г.Орла, на замену данного ответчика истец в ходе рассмотрения дела отказался, настаивая на предъявлении требований именно к данному ответчику, и отказался от предъявления требований к вновь избранной управляющей компании ООО «УК «Экодом», которая на основании ст. 40 ГПК РФ судом привлекалась в качестве соответчика по делу и по ходатайству истца была исключена из числа соответчиков.

Довод истца о том, что исходя из положений п. 2 ст. 453 ГК РФ и п. 9.5 Договора управления от 01.12.2015 г., односторонний отказ собственников помещений от договора управления влечет прекращение обязательств сторон в будущем совершать действия, являющиеся предметом договора управления и не освобождает стороны от исполнения обязательств, возникших в период действия договора, также сохраняется ответственность управляющей организации за качество уже выполненных работ, не принимается во внимание, по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 9.5 Договора управления от 01.12.2015 г., заключенного между ООО «ЖЭУ №10» и собственниками многоквартирного жилого дома 270 по ул.Комсомольской г.Орла, следует, что договор считается исполненным после выполнения сторонами взаимных обязательств и урегулирования всех расчетов между Управляющей организацией и собственником.

Судом установлено, что смена управляющей компании дома 270 по ул.Комсомольской г.Орла произошла по инициативе собственников данного многоквартирного дома, на момент расторжения договора управления и передачи дома в управление другой компании собственниками вопрос об имеющихся недоделках или недостатках в выполненных работах, а также о наличии невыполненных обязательств, не ставился, взаимных претензий сторонами друг другу не выставлялось.

В силу п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ во взаимосвязи с положениями части 8 статьи 162 ЖК РФ следует, что расторжение договора управления многоквартирным жилым домом влечет прекращение обязательств сторон по нему и, соответственно, утрату управляющей организацией права на выполнение каких-либо работ, в том числе по устранению имеющихся в доме недостатков.

Ссылка истца о том, что обязанность по устранению недостатков, имеющихся в переданном на обслуживание жилом доме другой управляющей компании, должна быть возложена на прежнюю управляющую компанию, ответчика по делу ООО «ЖЭУ №10», поскольку из-за их бездействия, неисполнения обязанностей по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома, произошли конструктивные изменения внешней стены дома, не принимается во внимание, поскольку при прекращении договора управления оснований для обязания прежнюю управляющую компанию исполнять обязательства по договору не имеется.

Довод о том, что на лицевом счете дома 270 по ул.Комсомольской г.Орла остались денежные средства, которые не были переданы вновь избранной управляющей компании, на выводы суда не влияет, поскольку правового значения при разрешении данного спора не имеет.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Литвак С.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищное эксплуатационное управление № 10» об обязании произвести восстановительный ремонт внешней стены дома- отказать.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения изготовлен 05 марта 2020года.

Судья Н.Н. Второва