Решение по делу № 2-480/2021 от 29.07.2020

Дело № 2-480/2021

91RS0024-01-2020-003836-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2021 года                            г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего - судьи Алтунина А.В., при секретаре Толстиковой Э.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дрижака Александра Григорьевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Ливадия Эстейт» о признании права собственности, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Администрации города Ялты Республики Крым, арбитражный управляющий Грицюк Дмитрий Николаевич, Ворончихина Ирина Васильевна, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Еременко Наталья Владимировна, Клименко Сергей Владимирович, Колодезева Татьяна Анатольевна, Липницкий Анатолий Бодеславович, Тюкаева Ольга Владимировна, Отделение судебных приставов по городу Ялте Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым, Отделения судебных приставов по городу Саки и Сакскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым, Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым,

установил:

Дрижак А.Г. обратился в суд с иском к ООО «Ливадия Эстейт» с требованием о признании за ним право собственности на нежилое помещение площадью 18,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>. В обоснование своего требования истец указал, что 19.02.2014 года она заключил с ответчиком договор купли-продажи, в соответствии с которым у него возникло право требования у ответчика передачи указанного помещения. Обязательства по оплате им выполнены в полном объеме, помещение передано ответчиком по соответствующему акту приёма-передачи. Спорное помещение поставлено на кадастровый учет, проведена его техническая инвентаризация. Между тем он лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на спорное помещение в связи с наличием запрета на осуществление регистрационных действий, наложенного по обязательствам ООО «Ливадия Эстейт». По этой причине ему было отказано в регистрации права собственности на помещение. Истец указывает, что он не является ни должником по исполнительному производству, ни лицом, которое несет ответственность по обязательствам должника. Наложенные на помещение обременения ограничивают его права как собственника недвижимого имущества.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Администрация города Ялты Республики Крым (далее – Администрация), арбитражный управляющий Грицюк Д.Н., Ворончихина И.В., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Еременко Н.В., Клименко С.В., Колодезева Т.А., Липницкий А.Б., Тюкаева О.В., ОСП по г. Ялте УФССП по Республике Крым, ОСП по г. Саки и Сакскому району УФССП по Республике Крым, УФССП по Республике Крым.

В судебное заседание истец Дрижак А.Г. не явился, представитель истца Ивченко П.В. представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://yalta.krm.sudrf.ru/http://yalta.krm.sudrf.ru/), однако в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьей 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что ЧП «Ливадия Эстейт» передан в пользование земельный участок площадью 0,4349 га, кадастровый номер Украины №<номер> (кадастровый номер ЕГРН №<номер>), расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет, для строительства и обслуживания рекреационного пансионата, на основании договора аренды земельного участка от 14.12.2006 года,

19 февраля 2014 года между Дрижаком А.Г. и ЧП «Ливадия Эстейт» был заключен договор купли-продажи имущественных прав (далее – Договор).

Согласно указанному Договору Дрижак А.Г. (Покупатель) взял на себя обязательство выплатить ЧП «Ливадия Эстейт» (Продавцу) стоимость имущественных прав на помещение в объекте капительного строительства, возводимом Продавцом на земельном участке с кадастровым номером Украины №<номер>, в размере 24 000 долларов США (в гривневом эквиваленте), а ЧП «Ливадия Эстейт» - осуществить строительство объекта недвижимости (туристической гостиницы), ввести объект в эксплуатацию, после чего передать в собственность Дрижака А.Г. помещение №29 проектной площадью 17,29 кв.м.

27.02.2014 года Дрижак А.Г. уплатил стоимость помещения в размере 228 480 грн., что подтверждается квитанцией ЧП «Ливадия Эстейт» к приходному кассовому ордеру от 27.02.2017 года №17.

14 ноября 2014 года между Дрижаком А.Г. и ООО «Ливадия Эстейт» заключено дополнительное соглашение к Договору, в котором стороны признали, что ООО «Ливадия Эстейт» является правопреемником ЧП «Ливадия Эстейт»; все положения Договора интерпретируются и исполняются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; дальнейшие расчеты осуществляются в рублях Российской Федерации.

В период с декабря 2014 года по март 2015 года ООО «Ливадия Эстейт», выполняя функции генерального заказчика-застройщика, организовало за счет привлеченных денежных средств строительство семиэтажного здания (туристической гостиницы), и по завершению строительства ввело его в эксплуатацию.

01 апреля 2015 года Службой государственного строительного надзора Республики Крым зарегистрирована декларация ООО «Ливадия Эстейт» о готовности объекта к эксплуатации №РК 14315000423, которая, в силу ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подтверждает осуществление строительства многоквартирного дома с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

29 июня 2015 года нежилое здание поставлено на кадастровый учет под номером №<номер>.

27 октября 2015 года на кадастровый учет поставлено спорное нежилое помещение №29 площадью 18,9 кв.м. под кадастровым номером №<номер>.

Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 12 декабря 2016 года нежилому зданию с кадастровым номером №<номер> присвоен адрес: <адрес>.

Дополнительным соглашением к Договору от 28 февраля 2018 года стороны установили, что Дрижак А.Г. в полном объеме уплатил стоимость помещения №29 площадью 18,9 кв.м. с кадастровым номером №<номер>.

В этот же день ООО «Ливадия Эстейт» передало Дрижаку А.Г. нежилое помещение с кадастровым номером №<номер> по акту приема-передачи.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п.1).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенного сторонами Договора, суд исходит из положений статьи 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания Договора следует, что ответчик привлек денежные средства истца для целей строительства дома, состоящего из отдельных помещений, предназначенных для проживания граждан, не являющихся членами одной семьи. Возводимый объект фактически представляет собой многоквартирный дом. Со стороны истца Договор заключен для удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, здесь и далее в редакции на момент заключения Договора) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 этого же закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

В настоящем случае заключенный сторонами Договор поименован как договор купли-продажи имущественных прав. Вместе с тем стороны согласовали в Договоре все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве: о предмете купли-продажи в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1, 1.2, 1.3), о его стоимости (пункт 4.1), о порядке внесения оплаты (пункт 4.2), о передаче покупателю объекта долевого строительства (2.1, 3.2). Данный Договор фактически направлен на привлечение застройщиком денежных средств гражданина для строительства дома, с последующей передачей ему помещения в этом доме.

При таких обстоятельствах к Договору подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Согласно ч.ч. 2, 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование.

Привлечение денежных средств граждан с нарушением указанных требований закона запрещается.

В силу ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство. Применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, право истца на получение результата долевого строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцом, суд учитывает, что нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного Кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

По своей сути, предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов. Право собственности является вещным правом и как вещное право защищается вещным иском. Это означает, что условием предъявления такого иска является отсутствие обязательственных правоотношений между истцом и ответчиком, кроме связанности самой вещью.

При этом такое требование может быть предъявлено любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, к любому, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право.

Кроме того, применение указанного способа защиты является необходимым и тогда, когда неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или затрудняет такое использование. Признание же права как раз и является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Судом установлено, что истец полностью выплатил 27.02.2014 года стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №<номер>. Нежилое здание, в котором расположено указанное помещение, введено в эксплуатацию 01 апреля 2015 года путем подачи собственником земельного участка декларации о готовности объекта к эксплуатации. 28 февраля 2018 года помещение передано истцу по акту приема-передачи. Истец осуществляет права владения и пользования помещением, несет бремя содержания фактически приобретенного имущества.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец Дрижак А.Г. приобрел право собственности на нежилое помещение путем участия в долевом строительстве.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

14.03.2020 года истец Дрижак А.Г. обратился в орган регистрации с заявлением о регистрации права собственности на помещение с кадастровым номером №<номер>.

Между тем, уведомлением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 25.03.2020 года №<номер> осуществление регистрационных действий было приостановлено со ссылкой на наличие запрета на осуществление регистрационных действий, установленного на основании постановлений судебных приставов-исполнителей УФССП по Республике Крым, а именно:

    - постановления ОСП по г. Саки и Сакскому району УФССП по Республике Крым от 26.09.2018 года №82020/18/41494, исполнительное производство №19771/18/82020-ИП, должник Тюкаева О.В., взыскатель Еременко Н.В., сумма долга 4 558 875 руб.;

    - постановление ОСП по г. Саки и Сакскому району УФССП по Республике Крым от 19.11.2019 года №82020/19/80164, исполнительное производство №19771/18/82020-ИП, должник Тюкаева О.В., взыскатель Еременко Н.В., сумма долга 4 558 875 руб.;

    - постановление ОСП по г. Саки и Сакскому району УФССП по Республике Крым от 10.01.2019 года №82020/19/315, исполнительное производство №19771/18/82020-ИП, должник Тюкаева О.В., взыскатель Еременко Н.В., сумма долга 4 558 875 руб.;

    - постановление ОСП по г. Саки и Сакскому району УФССП по Республике Крым от 18.11.2019 года №19757005/8220, исполнительное производство №19771/18/82020-ИП, должник Тюкаева О.В., взыскатель Еременко Н.В., сумма долга 4 558 875 руб.;

    - постановление ОСП по г. Ялте УФССП по Республике Крым от 24.07.2019 года №82025/19/141970, исполнительное производство №27147/19/82025-ИП, должник ООО «Ливадия Эстейт», взыскатель Клименко С.В., сумма долга 1 943 780 руб. 82 коп.;

    - постановление ОСП по г. Ялте УФССП по Республике Крым от 19.03.2019 года №82025/19/55088, исполнительное производство №40965/18/82025-ИП, должник ООО «Ливадия Эстейт», взыскатель Колодезева Т.А., сумма долга 1 515 000 руб.;

    - постановление ОСП по г. Ялте УФССП по Республике Крым от 21.12.2018 года №82025/18/127170, исполнительное производство №40965/18/82025-ИП, должник ООО «Ливадия Эстейт», взыскатель Колодезева Т.А., сумма долга 1 515 000 руб.;

    - постановление ОСП по г. Ялте УФССП по Республике Крым от 08.02.2020 года №47446446/8225, исполнительное производство №70187/19/82025-ИП, должник ООО «Ливадия Эстейт», взыскатель Клименко С.В., сумма долга 2 079 265 руб. 81 коп.;

    - постановление ОСП по г. Ялте УФССП по Республике Крым от 08.02.2020 года №47446316/8225, исполнительное производство №79220/19/82025-ИП, должник ООО «Ливадия Эстейт», взыскатель Колодезева Т.А., сумма долга 73 927 руб.;

    - постановление ОСП по г. Ялте УФССП по Республике Крым от 08.02.2020 года №47446564/8225, исполнительное производство №61873/19/82025-ИП, должник ООО «Ливадия Эстейт», взыскатель Ворончихина И.В., сумма долга 1 116 251 руб. 13 коп.;

    - постановление ОСП по г. Ялте УФССП по Республике Крым от 19.09.2018 года №82025/18/74919, исполнительное производство №25579/18/82025-ИП, должник ООО «Ливадия Эстейт», взыскатель Липницкий А.Б., сумма долга 717 749 руб. 70 коп.;

    - постановление ОСП по г. Саки и Сакскому району УФССП по Республике Крым от 10.01.2019 года №82020/19/315, исполнительное производство №19771/18/82020-ИП, должник Тюкаева О.В., взыскатель Еременко Н.В., сумма долга 4 558 875 руб.

    В ходе судебного разбирательства судом истребованы копии названных постановления судебных приставов-исполнителей. Из представленных постановлений следует, что запреты и ограничения накладывались на недвижимое имущество, принадлежащее должникам ООО «Ливадия Эстейт» и Тюкаевой О.В. В отношении помещения с кадастровым номером №<номер> какие-либо обременения не накладывались.

    Таким образом, судом не установлено обременений, наложенных в пользу третьих лиц, которые бы препятствовали регистрации права собственности истца на спорное помещение.

    В ходе судебного разбирательства третьи лица о своих притязаниях на помещение не заявили. В любом случае, задолженность ответчика перед третьими лицами не может конкурировать с обязательством ответчика перед участником долевого строительства, уплатившим стоимость конкретного помещения и получившим его по акту приема-передачи - эти обязательства являются приоритетными в сравнении с первыми.

    Учитывая изложенное, суд удовлетворяет требование истца о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

В силу статьи 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца государственную пошлину, уплаченную последним при подаче иска, в размере 11 790 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Дрижака Александра Григорьевича - удовлетворить.

Признать за Дрижаком Александром Григорьевичем, <дата> года рождения, паспорт <данные изъяты>, право собственности на нежилое помещение площадью 18,9 кв.м., кадастровый №<номер>, расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ливадия Эстейт» в пользу Дрижака Александра Григорьевича судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 790 руб.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья                                                               А.В. Алтунин

В окончательной форме

решение суда принято 12 августа 2021 года.