Решение по делу № 2-112/2022 (2-4572/2021;) от 11.11.2021

Дело № 2-112/2022

51RS0006-01-2021-001742-53

Изготовлено в окончательной форме 06 июля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2022 года город Мурманск

Октябрьский районный суд города Мурманска

в составе: председательствующего судьи Лабутиной Н.А.,

при секретаре Дроздовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мироненко Э.С. к обществу с ограниченной отвественностью «Общество оценщиков» об оспаривании результатов оценки,

установил:

Мироненко Э.С. обратился в суд с иском к ООО «Общество оценщиков» об оспаривании результатов оценки.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем ОСП г. Мончегорска УФССП по Мурманской области Князевой С.В. в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ возбужденного на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Мончегорским городским судом Мурманской области по делу №, предмет исполнения: денежные средства в размере 1 303 484 рубля 58 копеек в отношении должника ООО «ВАЙКИС» в пользу взыскателя Мироненко Э.С., вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом №К от ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 950 000 рублей.

Отчет выполнен Белинским Э.Л., который осуществляет свою деятельность в ООО «Общество оценщиков».

ДД.ММ.ГГГГ Мироненко Э.С. был извещен о произведенной оценке.

Однако, согласно заключению эксперта № о рецензии отчёта об оценке № выполненного ООО «Общество оценщиков». Объект оценки: 2/3 доли здания магазина - кафе, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровый №, отчет имеет ряд существенных нарушений, а именно:

1. выводы о рыночной стоимости в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО «Общество оценщиков» не соответствуют требованиям используемой методологической основы, так как имеются нарушения Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция); ФСО № 1, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297; ФСО № 7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г., № 611.) поскольку: оценщиком неверно идентифицирован объект оценки; неверный выбор аналогов в рамках сравнительного подхода; расчет в рамках сравнительного подхода выполнен с ошибками в применении использованного оценщиком сборника Л. А. Лейфера; неверный выбор аналогов в рамках доходного подхода; отсутствие в расчетах оценщика учета соотношения ликвидности долевой собственности к праву собственности на объект в целом.

2. все ошибки оценщика в отчёте об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО «Общество оценщиков» приводят к завышению стоимости объекта округленно на 45% (Страницы 12-13 заключения эксперта № о рецензии отчёта об оценке № выполненного ООО «Общество оценщиков»);

Таким образом, выводы о рыночной стоимости в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО «Общество оценщиков» нельзя признать достаточными и обоснованными.

С учётом обнаруженных ошибок рецензентом, квалифицированным оценщиком Котовым О.В., проведен перерасчет рыночной стоимости объекта оценки по расчетным моделям оценщика Белинского Э.Л. изложенных в исследуемом отчете об оценке согласно которого рыночная стоимость объекта оценки - 2/3 доли здания магазина - кафе, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровый №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с округлением составляет: 7 904 000 (семь миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей, с НДС. Разница с результатом расчетов оценщика Белинского Э.Л. составляет 45%: 14 340 000 / 7 904 000 - 1 =0,45 *100% = 45%.

Просит суд признать недостоверным и недействительным результат оценки рыночной стоимости объекта, и признать недостоверным отчет об оценке №К выполненного ООО «Общество оценщиков». Объект оценки: 2/3 доли здания магазина - кафе, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец Мироненко Э.С. и его представитель в судебном заседании настаивали на исковых требованиях, просили признать отчет об оценке № ООО «Общество оценщиков» недостоверным.

Представитель ответчика ООО «Общество оценщиков» в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указала, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ обоснован, составлен в соответствии с требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности, кроме того указали, что срок действия отчета уже истек, в связи с чем он потерял свою актуальность.

Представитель третьего лица ООО «Вайкис» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, согласился в выводами судебной экспертизы.

Представитель третьего лица ОСП г. Мончегорска УФССП России по Мурманской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте, рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ранее направил в суд отзыв на исковое заявление, согласно которому возражал против удовлетворения исковых требований, полагал отчет ООО «Общество оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим и обоснованным.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 части 2 статьи 85 указанного Федерального закона на судебного пристава-исполнителя возложена обязанность в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, он выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, из приведенных выше норм права следует, что оценка имущества должника по исполнительному производству должна осуществляться исходя из действительной рыночной стоимости имущества, рассчитанной без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Стороны исполнительного производства, в случае несогласия с результатами оценки, вправе оспорить ее в судебном порядке.

В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

При рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 5 части 1 статьи 191 КАС РФ, пункт 1 статьи 144 АПК РФ).

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В соответствии с частью 3 указанной статьи, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата, дата определения стоимости объекта оценки, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, оказались существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Статья 12 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценка имущества должника относится к одному из исполнительных действий, предшествующих реализации подвергнутого аресту имущества, которым в значительной степени определяется результативность мер принудительного исполнения (Методические рекомендации по организации работы по оценке арестованного имущества, утвержденные Директором ФССП России от 24.07.2013 N 01-9).

По делу установлено, что истец Мироненко Э.С. является взыскателем по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ ОСП г. Мончегорска УФССП по Мурманской области, возбужденного на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Мончегорским городским судом Мурманской области по делу № о взыскании с должника ООО «Вайкис» денежных средств в размере 1 303 484 рубля 58 копеек.

ООО «Вайкис» на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - 2/3 доли здания магазина - кафе, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровый №.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП г. Мончегорска УФССП по Мурманской области от ДД.ММ.ГГГГ в исполнительских целях на данный объект недвижимости наложен арест.

Постановлением судебного пристава для оценки арестованного имущества привлечен специалист-оценщик ООО «Общество оценщиков» Белинский Э.Л.

По отчету ООО «Общество оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ №К, рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 11950 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП г. Мончегорска УФССП по Мурманской области вынесено постановление о принятии результатов оценки.

ДД.ММ.ГГГГ Судебным приставом-исполнителем ОСП г. Мончегорска УФССП по Мурманской области вынесено постановление о передаче данного объекта недвижимости на торги в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области.

В силу статей 56-57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основаниях своих требований или возражений.

По мнению истца Мироненко Э.С. рыночная стоимость 2/3 доли недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 520 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № в отчете ООО «Общество оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ является завышенной и отчет ООО «Общество оценщиков» №К от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности», методическим рекомендациям для данного вида исследований оценки недвижимого имущества.

Для проверки достоверности оспариваемого отчета судом по ходатайству истца в рамках настоящего спора была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Мурманская лаборатория судебной экспертизы», <адрес> эксперты которого соответствуют необходимым профессиональным и квалификационным требованиям, обладают правом производства данного вида судебной экспертизы.

По заключению судебной экспертизы ФБУ «Мурманская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - 2/3 доли здания магазина - кафе, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровый №, составляет 10744 354 рублей.

Оснований не доверять вышеназванному экспертному заключению у суда не имеется, так как какой-либо личной заинтересованности экспертов в исходе дела не установлено, экспертные заключения соответствуют требованиям статьи 67 ГПК РФ, федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемым к форме и содержанию экспертного заключения. Для проведения корректной оценки в рамках сравнительного подхода судебным экспертом подобрана информация о ценах сделок (спроса, предложений) представленных на рынке объектов с наиболее схожими характеристиками и функциональными возможностями, приведено подробное обоснование примененных корректировок. Экспертом проведен осмотр объекта недвижимости. Экспертное заключение не содержит каких-либо неясностей или противоречий, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК Российской Федерации.

Доводы представителя ответчика ООО «Общество оценщиков» - оценщика Белинского Э.Л., производившего оценку, о том, что его отчет является надлежащим доказательством по делу, судом не принимаются поскольку он не дал суду убедительных пояснений относительно выбора объектов сравнения (с точки зрения, максимальной приближенности к месту нахождения исследуемого объекта и его востребованности), стандартов оценки, используемых коэффициентов, обоснованности применения максимальной скидки на торг, корректировки на общую площадь.

Таким образом, определенная на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ № и принятая судебным приставом-исполнителем оценка имущества ООО «Вайкис» не подтверждает объективную стоимость спорного имущества, что, в свою очередь, нарушает права сторон исполнительного производства.

Напротив, суд признает судебную экспертизу соответствующей требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и полагает необходимым применить установленную экспертом величину рыночной стоимости спорного имущества как наиболее достоверную при его реализации в рамках исполнительного производства.

В соответствии с абзацем 7 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Основываясь на установленных по делу обстоятельствах и учитывая, что в случае реализации помещения в соответствии с Законом об исполнительном производстве изначально необоснованно указанная цена имущества может привести к существенному нарушению имущественных прав, как должника, так и взыскателя, суд удовлетворяет исковое заявление.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Мироненко Э.С. к ООО «Общество оценщиков» об оспаривании результатов оценки - удовлетворить.

Признать недействительными результаты оценки рыночной стоимости 2/3 доли недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 520 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, по отчету ООО «Общество оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать надлежащей оценку рыночной стоимости 2/3 доли недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 520 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, в соответствии с заключением ФБУ «МЛСЭ» № от ДД.ММ.ГГГГ – 10744 354 рубля.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд г. Мурманска в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Лабутина