Решение по делу № 2-1292/2023 от 16.01.2023

50RS0005-01-2023-000068-44

Дело №2-1292/2023

РЕШЕНИЕ

       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2023 года Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Мишиной Т.Г., при секретаре судебного заседания Зевакине С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахмед ФИО10 к Аляутдинову ФИО11 о частичном расторжении договора купли-продажи, обязании совершить действие, взыскании задолженности и убытков,

при участии: представителя истца по доверенности – Хаммятовой ФИО12 представителей ответчика по доверенности – Синякина ФИО13 Мельникова ФИО14

                                                    УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Аляутдинову ФИО16 о частичном расторжении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ г. в отношении земельного участка №№ площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; обязании осуществить возврат земельного участка №№ площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №; исключении из ЕГРН записи о праве собственности Аляутдинова <адрес> на земельный участок №№ площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № с восстановлением права собственности за Ахмед ФИО17 взыскании задолженность в размере <данные изъяты> руб. по договору купли- продажи земельного участка № № площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; взыскании компенсации за понесенные убытки в размере 500 <данные изъяты> руб. В обосновании заявленных требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ г. между сторонами заключен договор купли-продажи (купчая) от ДД.ММ.ГГГГ г. трех земельных участков; переход права собственности на вышеперечисленные объекты зарегистрирован в ЕГРН; согласно договору ответчик передал истцу задаток в размере <данные изъяты> руб., согласовали график оплаты до ДД.ММ.ГГГГ г., однако, ответчик обязательства по оплате двух участков не исполнил.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании исковые требования поддержала просила их удовлетворить, пояснила, что факт оплаты ответчиком стоимости участков не представлен, в расписке подтверждений платежей отсутствуют, залог был снят ее доверителем на доверии.

Ответчик в судебное заседание не явился, его представитель в удовлетворении требований возражал, заявил о пропуске срока на обращение в суд с иском, несоблюдением досудебного урегулирования спора.

Третьи лица: Управление Росреестра по Московской области и ФФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о слушании дела.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, приход к следующему:

В судебном заседании установлено, что истец ДД.ММ.ГГГГ г. между Ахмед ФИО18. и Аляутдиновым ФИО19 заключен договор купли-продажи (купчая) земельных участков.

Согласно договора п. 1.1 Ахмед ФИО20 продал Аляутдинову ФИО21 принадлежащий ему по праву собственности земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу; <адрес> и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, кадастровая стоимость <данные изъяты> руб., принадлежит «Продавцу» на основании: Договора купли - продажи (купчая) земельного участка с объектом незавершенного строительства жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ., Решения о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права or ДД.ММ.ГГГГ г. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации №; п.1.3. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номерам №, кадастровая стоимость <данные изъяты> руб., принадлежит Ахмед ФИО22 на основании: договора купли - продажи (купчая) земельного участка с объектом незавершенного строительства жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ., решения о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации №; п.1.4. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, кадастровая стоимость <данные изъяты> руб., принадлежит «Продавцу» на основании: договора купли - продажи (купчая) земельного участка с объектом незавершенного строительства жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ., решения о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации № №

Согласно п. 2.1. стороны оценивают земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № в <данные изъяты> руб.; п. 2.2. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № в <данные изъяты> руб.; стороны оценивают земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № в <данные изъяты> руб.; 2.5. участки приобретаются «Покупателем» у «Продавца» за счет собственных средств, в размере <данные изъяты> руб., за наличный расчет с обязательным подписанием передаточного акта денежных средств.; 2.6. «Покупатель», передал задаток в размере <данные изъяты> руб. за земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>; 2.7. «Покупатель» оплачивает оставшуюся сумму за земельные участки с кадастровыми мерами № следующим образом:

- Оплата первого земельного участка (уч.<данные изъяты>) площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, будет произведена до ДД.ММ.ГГГГ года.

- Оплата второго земельного участка (уч<данные изъяты>) площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, будет произведена до ДД.ММ.ГГГГ года.

- Оплата третьего земельного участка (уч.<данные изъяты>) площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, будет произведена до ДД.ММ.ГГГГ года.

П.2.8. Полный расчет между сторонами будет произведён полностью до ДД.ММ.ГГГГ года. До полного расчета земельные участки с кадастровыми номерами № будут находиться в залоге у «Продавца»; 2.9. Максимальная рассрочка всех платежей, определяется по согласованию между «Продавцом» и «Покупателем».

3. При расторжении сделки по вине «Покупателя» или не выполнения им условий настоящего _ договора по оплате денежных средств за земельные участки, задаток в размере <данные изъяты> руб. остается у «Продавца» в качестве компенсации понесённых им убытков.

3.1. Стороны договорились о том, что полный расчет будет произведен, после государственной регистрации права настоящего Договора и о том, что возникает ипотека в сапу закона в пользу «Продавца».

3.2. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытая ими подлинной цены земельных участков и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

3.3. «Продавец» гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

Согласно обязательствам сторон п. 5.1 «Продавец» продал, а «Покупатель» купил по настоящему договору земельные участки свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора «Продавец» не мог не знать.; 5.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами Администрации Московской области изданными в пределах ее полномочий.; 5.3. По мере поступления денежных средств от «Покупателя» к «Продавцу», согласно графика выплат, снимается обременение с участков.; «Продавец» имеет право требовать oт «Покупателя» установлений договором денежной суммы на земельные участки; 5.6.Передать участки в состоянии, пригодном для их использования в соответствии с целевым назначением (ИЖС); 5.9. в случае не поступления от «Покупателя» платежей более 6-ти месяцев «Продавец» имеет полное право на расторжение договора; в случае потери платежеспособности «Покупателя» договор будет расторгнут и выплаченные средства (кроме внесенного залога в размере <данные изъяты> руб., вернуться к «Покупателю» или его представителю или должна быть передана пропорциональная часть земельных участков, согласно выплаченных сумм по графику выплат, указанного в договоре.

Из п. 7.2 следует, что при расторжении сделки по вине «Покупателя» или не выполнения им условий договора по оплате денежных средств на земельные участки, задаток в размере <данные изъяты> руб. остается у продавца в качестве компенсации понесенных им убытков.

ДД.ММ.ГГГГ г. сторонами подписан передаточный акт, в соответствии с которым Ахмед ФИО23 передал Аляутдинову ФИО25 три земельных участка по договору.

ДД.ММ.ГГГГ г. проведена государственная регистрация права на земельные участки с кадастровыми номерами №, на основании указанного договора, на участки наложено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки, с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. в пользу Ахмед ФИО26

В настоящее время обременение снято.

Истец, обращаясь в суд, указывает на расписку об оплате участков, из которой следует, что денежные средства внесены не в полном объеме, обременение сняты по доброй воле, однако, выплаты не окончены, в досудебном порядке решить вопрос не представляется возможным.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Показания свидетеля Кузютина ФИО27 суд оценивает критически, поскольку ведение переговоров со сторонами по делу о выплате денежных средств, не говорит о фактической не выплате денежных средств.

Согласно сведениям ЕГРН за Аляутдиновым ФИО28 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ г. зарегистрировано право собственности на земельные участки с указанием обременения права собственности на каждый объект недвижимости в виде ипотеки в силу закона (п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 ГК РФ) в пользу Ахмед ФИО29

Представитель ответчика пояснил, что обязательства перед истцом его доверитель выполнил в полном объеме, в связи с чем запись об ипотеке исколочена.

Представитель истца не оспаривал, что запись об ипотеке снята на основании заявления истца в Росреестр.

Согласно ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.

В силу части 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Ахмед ФИО30 своими действия по снятию обременения в виде залога с земельных участков дал основания полагать, что расчет с Аляутдиновым ФИО31 произведен.

Расписка представленная в материалы дела не дает оснований полагать о том, кем, кому и за что передавались денежные средства.

Из условий договора следует, что земельные участки приобретаются Аляутдиновым ФИО32 за наличный расчет с обязательным подписанием передаточного акта денежных средств, который сторонами представлен не был, также в договоре указано, что полный расчет производится сторонами до ДД.ММ.ГГГГ г. и до этого момента участки находятся в залоге у Ахмед.ФИО33 в случае не поступления денежных платежей более 6-ти месяцев Ахмед ФИО34 имеет право на расторжение договора.

Истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ г., указывая на отсутствие платежей со стороны ответчика по спорному договору, однако, из условий договора следует, что Ахмед ФИО35 должен был обратиться в суд крайний срок ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем, суд считает, что истец пропустил срок на обращение в суд с данными требованиями.

Оснований для оставления иска без рассмотрения по причине не соблюдения досудебного порядка не усматривается, поскольку истец направлял ответчику претензию, к тому же по данной категории дел досудебный порядок не установлен.

Истец не имеет права требовать частичного расторжения договора купли-продажи в отношении двух земельных участков, поскольку своими действиями подтвердил их передачу ответчику на законных основаниях, сняв обременения, в связи с чем производные требования об обязании, взыскании задолженности и убытков удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат отказу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Ахмед ФИО36 к Аляутдинову ФИО37 о частичном расторжении договора купли-продажи, обязании совершить действие, взыскании задолженности и убытков, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дмитровский городской суд Московской области в течение месяца.

Судья

       Дмитровского городского суда          подпись                      Т.Г. Мишина