Решение по делу № 2-27/2022 (2-1256/2021;) от 27.10.2021

Дело № 2-27/22

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2022 года                                                                               г.Шилка

Шилкинский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Цукерман С.Ю.,

при секретаре Цукерман С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости для регистрации перехода права собственности, признании права собственности, регистрации перехода права собственности, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику ФИО4 о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости для регистрации перехода права собственности, признании права собственности, регистрации перехода права собственности, взыскании убытков, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м., с внесением задатка продавцу (ответчику) в размере 450000 руб. Общая стоимость квартиры, согласно предварительному договору составила 680000 руб. Задаток и оставшаяся сумма была внесена ответчику ФИО4 в полном объеме. Основной договор, согласно п.1.3.2 предварительного договора, должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, от чего ответчик уклонилась, неоднократно не являлась для его заключения и регистрации перехода права собственности в территориально обособленные структурные подразделения МФЦ пгт.Первомайский и <адрес>. В настоящее время ответчик по адресу регистрации отсутствует, на телефонные звонки истца, не отвечает, в мессенджере WhatsApp номер истца ответчик заблокировала. В связи с этим она не может зарегистрировать право собственности на квартиру. Кроме того, за период с февраля 2020 по августа 2021 истец вынуждена оплачивать коммунальные платежи за вышеуказанную квартиру, общая сумма которых составила 27879,34 руб., однако, в силу закона, данная обязанность лежит на собственнике жилого помещения, то есть ответчике ФИО4 Истец предлагала ответчику добровольно возместить потраченные ею денежные средства на оплату коммунальных и жилищных услуг, поскольку ответчик получила неосновательное обогащение, о чем, а также с очередным приглашением в МФЦ для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности, истцом направлялась ответчику заказное письмо, которое осталось без ответа. С учетом уточнения исковых требований, истец просит суд: считать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м., основным договором, на основании которого осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру от ответчика ФИО4, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Признать за истцом ФИО3 право собственности на данную квартиру. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в сумме 27879,34 руб. в счет возмещения убытков, полученных истцом при оплате коммунальных и жилищных платежей за жилое помещение – квартиру, принадлежащею на праве собственности ответчику по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м., а также сумму уплаченной государственной пошлины.

Сторона истца в судебное заседание, извещенная надлежащим образом, не явилась, при этом просила рассмотреть дело в их отсутствие, против рассмотрения дела в порядке заочного производства, не возражали.

Представитель третьего лица Управления Россрестра по <адрес>, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, при этом представил пояснения по иску и просил рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления.

Ответчик, неоднократно извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, об уважительности причин неявки не сообщила, не ходатайствовала об отложении слушания дела.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон в порядке заочного производства.

Суд, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены жилые и нежилые помещения, а также иные, указанные в статье объекты прав.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и нормативными актами и условиями договора.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО3 и ответчиком ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м., с внесением задатка продавцу (ответчику) в размере 450000 руб. Общая стоимость квартиры, согласно предварительного договору составила 680000 руб.

Основной договор, согласно п.1.3.2 предварительного договора, должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, от чего ответчик уклонилась, неоднократно не являлась для его заключения и регистрации перехода права собственности в территориально обособленные структурные подразделения МФЦ пгт.Первомайский и <адрес>.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО4 заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м., по условиям которого стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

В договоре указано, что на момент его заключения, продавцу данная квартира принадлежит на праве собственности.

Согласно п.1.3.5. договора, место и время заключения основного договора <адрес>. Передача квартиры будет произведена продавцом покупателю не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3.6).

Согласно п.1.3.7 договора, в настоящее время в квартире на регистрационном учете состоит продавец. До момента заключения основного договора, продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учета.

Согласно п.3.9. предварительного договора сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства, незамедлительно информирует другую сторону о начале действий указанных обязательств, но в любом случае не позднее 5 дней после начала таких действий.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что от ответчика ФИО4 в адрес истца ФИО3, такая информация поступала.

При этом расписками ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ (2 шт.), ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, чеками по операциям сбербанка онлайн, детализациями операций по дебетовой карте и скриншотами, подтверждается исполнение ФИО3 обязательств по оплате цены договора в соответствии с п.2.1., 2.2. договора. Задаток и оставшаяся сумма была внесена истцом ответчику ФИО4 в полном объеме.

Из выписки ЕГРН следует, что правообладателем жилого помещения по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является ФИО4

В связи с тем, что ответчик ФИО4 уклонялась, неоднократно не являлась для заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры и регистрации перехода права собственности в территориально обособленные структурные подразделения МФЦ пгт.Первомайский и <адрес>, истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия, однако которая осталась без ответа.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м., с внесением задатка продавцу (ответчику) в размере 450000 руб. Общая стоимость квартиры, согласно предварительного договору составила 680000 руб.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено, что правоотношения между ответчиком ФИО4 и истцом ФИО3 возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Из заключенного между ФИО4 и истцом ФИО3 договора, хотя он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенная квартира в доме), стоимости, стопроцентной предоплате, сроке исполнения обязательств в отношении предмета договора.

Принимая во внимание, что заключенная между ФИО4 и истцом ФИО3 сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор купли-продажи квартиры, поэтому к правоотношениям, возникшим на основании договора, заключенного между ФИО4 и истцом ФИО3, применимы положения Гражданского кодекса РФ.

В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п.2 ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п.58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 № 10/22 с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора; предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества (п.3 ст.429 ГК РФ).

Из смысла ст.429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи; при этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара; если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Заключенный между ФИО4 и истцом ФИО3 договор является договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору; согласно условий предварительного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, общей площадью 58,8 кв. м, расположенную на 1 этаже.

В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое оформлено ДД.ММ.ГГГГ, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, поименованных как обеспечительный платеж, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи вещи; при заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения объекта недвижимого имущества.

Исходя из того, что <адрес> по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, определена в качестве объекта недвижимости как передаваемая ФИО3 по предварительному договору купли-продажи, квалифицированному судом как договор купли-продажи недвижимости (квартиры), ФИО3 полностью выполнены обязательства по оплате недвижимости, суд приходит к выводу о признании за ФИО3 права собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>.

Кроме того, рассматривая требования истца ФИО3 о взыскании в ее пользу с ответчика ФИО4 денежных средств в сумме 27879,34 руб. в счет возмещения убытков, полученных истцом при оплате коммунальных и жилищных платежей за спорное жилое помещение, квартиру, принадлежащую на праве собственности ответчику по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, суд приходит к следующему.

В силу ст.153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.5.1 ст.170 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Как установлено судом и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, истец ФИО3 за период с февраля 2020 по август 2021 оплачивала коммунальные платежи за вышеуказанную спорную квартиру, общий размер которых составляет 27879,34 руб.

В силу ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещения убытков.

В соответствии с п.2 ст.393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2 ст.15 ГК РФ).

В силу ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В судебном заседании установлено, что в добровольном порядке ответчик ФИО4 не возместила истцу ФИО3 вышеуказанные убытки, с чем последняя обращалась, направив в адрес ответчика претензию, которая осталась без ответа.

При этом размер убытков, понесенных истцом при оплате коммунальных услуг и жилищных платежей, не оспаривается, а потому суд находит его верным, при этом исходя из представленных стороной истца в дело доказательств в данной части.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 27879,34 руб. в счет возмещения убытков, понесенных истцом при оплате коммунальных и жилищных платежей за жилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, расположенное <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ, с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО3 подлежит возмещению уплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 1336 руб., что следует из чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости для регистрации перехода права собственности, признании права собственности, регистрации перехода права собственности, взыскании убытков удовлетворить частично.

Считать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, кадастровый №, общей площадью 58,8 кв.м., основным договором купли-продажи.

Признать за ФИО3 право собственности на <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес>, в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Взыскать в пользу истца ФИО3 с ответчика ФИО4 денежные средства в сумме 27879,34 руб. в счет возмещения убытков, полученных истцом при оплате коммунальных услуг и жилищных платежей за жилое помещение - квартиру, по адресу: <адрес>, пгт.Первомайский, <адрес> за период с февраля 2020 года по августа 2020 года.

В остальной части в иске истцу ФИО3 отказать.

Взыскать пользу истца ФИО3 с ответчика ФИО4 сумму оплаченной государственной пошлины в размере 1336 руб.

Ответчик вправе подать в Шилкинский районный суд заявление об отмене заочного решения в течение семи дней с момента получения копии решения суда.

Решение суда может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Шилкинский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий                                                       С.Ю. Цукерман