Решение по делу № 3а-220/2017 (3а-987/2016;) от 29.12.2016

Дело № 3а-220/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 марта 2017 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области Потебного О.И., представителя заинтересованного лица – Администрации г. Ростова-на-Дону Барбарук Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Соколова ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Ростова-на-Дону,

у с т а н о в и л :

Соколов В.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратный метр, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость участка, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога, в связи с чем административный истец просила установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей (в соответствии с отчетом независимого оценщика ИП ... № ... от 28 декабря 2016 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, а в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Ростова-на-Дону.

Соколов В.Ю. и его представитель по доверенности Солопова И.А. в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания, до начала судебного заседания от представителя административного истца Солоповой И.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, в котором также указано, что просят вынести решение на основании размера рыночной стоимости, определенного в отчете оценщика.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности Потебный О.И. в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска, основанного на выводах отчета оценщика, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной на основании выводов экспертного заключения ООО «...» № ... от 17 февраля 2017 года.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности Барбарук Н.В. в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска как на основании выводов отчета оценщика, так и на основании выводов экспертного заключения.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что Соколов ... является собственником земельного участка площадью ... квадратный метр с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование согласно кадастровому паспорту – ...), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 17 марта 2014 года (том 1 л.д. 10) и выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок от 26 декабря 2016 года (том 1 л.д. 24-25).

Согласно кадастровой справке от 23 декабря 2016 года (том 1 л.д. 19) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований истец представил отчет независимого оценщика ИП ... № ... от 28 декабря 2016 года (том 1 л.д. 28-104). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

Возражая против иска и представленного административным истцом отчета, Правительство Ростовской области указало на следующие недостатки отчета: оценщиком выбрано ограниченное количество объектов-аналогов без надлежащего обоснования, которые не дают полного представления о диапазоне стоимости участков, что влечет установление необоснованного размера рыночной стоимости, которая может быть скорректирована при дополнении и уточнении содержащейся в отчете информации (нарушение п. 22 «в» ФСО № 7); в отчете отсутствует анализ районов города, позволяющий однозначно утверждать о равной стоимости земельных участков, а также о равных условиях месторасположения в зависимости от обеспеченности подъезда к земельным участкам и обеспеченности необходимыми мощностями (нарушение п. 4 ФСО № 3); не описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (нарушение п.8 «и» ФСО № 3).

Администрация г. Ростова-на-Дону также представила возражения на отчет независимого оценщика ИП ... № ... от 28 декабря 2016 года, в которых ссылалась на следующее: в объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствует информация о наличии коммуникаций на участках, однако в таблице 6 на странице 56 отчета оценщик указывает в отношении всех объектов-аналогов – «на меже водопровод, газопровод, электроэнергия». Данная информация ничем не подтверждена, что является нарушением п. 5 ФСО № 3; в тексте отчета при анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, отсутствуют ссылки на источники информации, в то время как оценщиком приведены статистические данные; в объявлениях о продаже объектов-аналогов имеется указание, что все земельные участки промышленного назначения, однако на странице 55 отчета оценщик указывает вид разрешенного использования – коммерческое назначение, что противоречит п. 5 ФСО № 3; дата размещения объявлений о продаже объектов-аналогов - декабрь 2016 года, в то время как в таблице 5 на странице 55 отчета оценщик указал дату предложения объекта № 1 – март 2014 года, объекта № 2 – январь 2014 года, объекта № 3 – февраль 2014 года, что также является нарушением п. 5 ФСО № 3; оценщиком не был исследован такой показатель как транспортная доступность объектов-аналогов, в то время как он является одним из ценообразующих факторов.

Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений Правительства Ростовской области и Администрации г. Ростова-на-Дону относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключение эксперта № ... от 17 февраля 2017 года). Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных в г. Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на условия продажи (скидка на уторгование), вид разрешенного использования, величину общей площади участков, наличие инженерных коммуникаций на участках и на дату предложения. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Администрация г. Ростова-на-Дону представила письменные возражения на экспертное заключение, в которых ссылалась на то, что объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта оценки; дата размещения объекта-аналога № 5 – 15 января 2013 года, что более, чем на год отличается от даты определения рыночной стоимости объекта оценки – 1 января 2014 года; экспертом не исследована транспортная доступность объектов сравнения. Необоснованно заниженная кадастровая стоимость земельного участка приведет к снижению доходной части муниципального бюджета, что затрагивает интересы муниципального образования «город Ростов-на-Дону».

Доводы возражений Администрации г.Ростова-на-Дону суд отклоняет, исходя из следующего.

Замечание о том, что выбранные экспертом аналоги существенно отличаются по площади от объекта оценки и не являются схожими, не может повлиять на вывод суда о достоверности экспертного заключения, поскольку эксперт провел анализ всех объектов по данному показателю и применил соответствующую корректировку.

Транспортная доступность объекта оценки и объектов сравнения была исследована экспертом в рамках проведения корректировки на местоположение участков, в связи с чем данное замечание также подлежит отклонению.

Ссылка на отличие даты размещения объекта-аналога № 5 от даты определения рыночной стоимости объекта оценки также отклоняется, поскольку эксперт применил корректировку по данному ценообразующему фактору.

Таким образом, возражения административного истца и Администрации г.Ростова-на-Дону против выводов заключения судебной оценочной экспертизы не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости участка, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с имеющимися в материалах дела возражениями Правительства Ростовской области и Администрации г. Ростова-на-Дону относительно достоверности представленного истцом отчета, и полагает представленный истцом отчет оценщика недостоверным доказательством по делу, учитывая полученные в ходе судебной экспертизы иные данные о рыночной стоимости земельного участка, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного оценщиком анализа рынка, исходя из совокупности требований вышеназванных федеральных стандартов оценки.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года согласно выводам заключения эксперта ООО «...» № ... от 17 февраля 2017 года в размере ... рублей в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Датой подачи заявления следует считать дату обращения Соколова В.Ю. с заявлением в суд, т.е. 29 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 19 января 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. Представленной в материалы дела копией чека-ордера от 19 января 2017 года (том 2 л.д. 1) подтверждается, что Соколов В.Ю. внес на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ... рублей в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов по данному делу.

ООО «...» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере ... рублей (том 2 л.д. 10).

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной оценочной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения административных ответчиков относительно размера рыночной стоимости участка, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении требований согласно представленному отчету оценщика, а суд по результатам рассмотрения заявления соглашается с позицией Правительства Ростовской области и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении ООО «...», то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Следовательно, денежная сумма в размере ... рублей, внесенная административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО «...» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу, а также с административного истца подлежит взысканию остаток денежной суммы в размере ... рублей в пользу ООО «...», исходя из определенной экспертом стоимости проведенного исследования.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратный метр категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от Соколова ... в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей на расчётный счёт ООО «...» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-220/2017 (заключение эксперта № ... от 17 февраля 2017 года).

Взыскать с Соколова ... в пользу ООО «...» ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-220/2017 (заключение эксперта № ... от 17 февраля 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 13 марта 2017 года.

Судья                         И.В. Порутчиков