Решение по делу № 33-6282/2022 от 27.09.2022

УИД 47RS0006-01-2022-002330-54

Дело № 2-3378/2022

33-6282/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                         26 октября 2022 года

Судья судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда Горбатова Л.В.

при секретаре Минихановой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-6282/2022 по частной жалобе Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области на определение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 5 сентября 2022 года, которым удовлетворено ходатайство Дяну ФИО7 о направлении по подсудности гражданского дела по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Дяну ФИО8 о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей,

установил:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в Гатчинский городской суд с иском к Дяну ФИО9, в котором просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за 1 квартал 2022 года в размере 647 095 рублей 34 копеек, пени за период с 16 марта 2022 года по 4 апреля 2022 года в размере 19 412 рублей 86 копеек.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО12 являлся арендатором по договору аренды земельного участка № 413-21/7-а от 7 июня 2021 года, согласно условиям которого арендатору передан участок общей площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 20 лет. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, поставленный на кадастровый учет 28 июня 2021 года.

14 июля 2021 года была произведена государственная регистрация права собственности Базановой С.А. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, таким образом, с указанной даты к ней от ФИО13 перешли права и обязанности арендатора по договору № 413-21/7-а от 7 июня 2021 года.

Далее, 14 января 2022 года право собственности на данный объект зарегистрировано на Дяну Н.В., в этой связи с 14 января 2022 года она является арендатором по договору № 413-21/7-а от 7 июня 2021 года. Согласно условиям договора аренды размер годовой арендной платы составляет 3 018 400 рублей.

Годовая сумма арендной платы перечисляется арендатором равными долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября и до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет.

Размер арендной платы за 1 квартал 2022 года составил 647 095 рублей 34 копейки. Условиями договора за нарушение срока и размера внесения арендной платы предусмотрено начисление пени.

У ответчика возникла задолженность по арендным платежам в заявленном размере. Требование о погашении задолженности в добровольном порядке ответчиком не исполнено.

В судебном заседании Дяну Н.В. заявила ходатайство о передаче дела по подсудности по месту ее жительства в Кольский районный суд Мурманской области. В обоснование заявленного ходатайства ответчик ссылается на то, что права и обязанности по договору аренды земельного участка договором купли-продажи объекта незавершенного строительства не передавались, подсудность для разрешения споров указанным договором не определялась.

Представитель истца Прокушев Д.Э. в судебном заседании возражал против заявленного ходатайства.

Определением Гатчинского городского суда от 5 сентября 2022 года ходатайство Дяну Н.В. удовлетворено. Гражданское дело передано по подсудности в Кольский районный суд Мурманской области.

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области не согласился с законностью постановленного определения, подал частную жалобу, в которой просит отменить определение Гатчинского городского суда от 5 сентября 2022 года. В обоснование доводов жалобы ее податель ссылается на то, что к спорным правоотношениям подлежат применению условие о договорной подсудности, предусмотренное договором аренды, поскольку вместе с приобретенным строением к Дяну Н.В. перешли и права на земельный участок. По мнению истца, указанное обстоятельство является основанием для рассмотрения ранее заключенного с предыдущим арендатором договора аренды в качестве документа, в соответствии с которым Дяну Н.В. осуществляет право владения и земельным участком, а потому на вновь возникшие правоотношение распространяется действие условие о договорной подсудности разрешения споров по месту нахождения земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) частная жалоба рассматривается без извещения лиц, участвующих в деле.

Проверив дело, изучив доводы частной жалобы, судья судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что положения о договорной подсудности, предусмотренные договором аренды, не подлежат применению, поскольку между сторонами настоящего спора отсутствует соглашение об изменении территориальной подсудности.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что между администрацией Гатчинского муниципального района в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (КУИ ГМР) и ФИО11 7 июня 2021 года заключен договор аренды № 413-21/7-а.

Пунктом 6.3 указанного договора, стороны предусмотрели, что при невозможности разрешения споров сторонами самостоятельно, они подлежат урегулированию в судебном порядке по месту нахождения арендодателя.

Адрес места нахождения арендодателя: <адрес>.

Таким образом, пункт 6.3 договора с достаточной определенностью указывает на изменение территориальной подсудности рассмотрения исковых заявлений по спорам между сторонами договора.

Обращение Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области в суд имело место по правилам договорной подсудности, предусмотренной договором, в соответствии с положениями ст. 32 ГПК РФ.

При разрешении вопроса о возможности рассмотрения заявленного иска Гатчинским городским судом, обстоятельств, указанных в статьях 26, 27 и 30 ГПК РФ, препятствующих изменению территориальной подсудности спора сторонами, судом не установлено.

Доводы Дяну Н.В., что она не являлась стороной договора аренды от 7 июня 2021 года, в связи с чем, положения п. 6.3 договора о разрешении споров по месту нахождения арендодателя на ответчика не распространяются, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Положения названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правоприменительной практике, закрепленной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации р договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лиц в договоре аренды).

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

Следовательно, согласованное сторонами условие о разрешении споров по месту нахождения арендодателя распространяется на ответчика Дяну Н.В., которая стала собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

При таких обстоятельствах, истец фактически был лишен права на рассмотрение дела в том суде, к подсудности которого оно отнесено законом (часть 1 статьи 47 Конституции Российской Федерации).

С учетом изложенного определение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 329, 333, 334, 335 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

определил:

определение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 5 сентября 2022 года отменить.

    Гражданское дело № 2-6282/2022 по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Дяну ФИО10 о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей возвратить в Гатчинский городской суд Ленинградской области для рассмотрения по существу.

    Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий судья