Решение по делу № 3а-196/2018 от 24.05.2018

Дело № 3а-196/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю Спицыной А.С., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Правительства Пермского края Фатавыевой Ч.Н., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ООО «Хлеб» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

В Пермский краевой суд поступило административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Хлеб» (далее – ООО «Хлеб», Общество) к Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – 2-этажное здание столовой, назначение: нежилое, общей площадью 1326, 3 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Очерский район г. Очер ул. Урицкого, дом 28, кадастровый номер **, по состоянию на 22.06.2012 в размере рыночной стоимости 2569914 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 22.06.2012, в соответствии с которым кадастровая стоимость по состоянию на 22.06.2012 нежилого здания с кадастровым номером ** составила 17230029, 56 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 2569 914 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему нежилое помещение включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 № 944-п.

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края не оспаривает права административного истца на установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной, но не согласен с размером рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, по основаниям указанным в письменных пояснениях по делу.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, поддержав позицию, изложенную в письменном отзыве.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, администрация Очерского муниципального района, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечили.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Хлеб» является собственником 2-этажного нежилого здания столовой, общей площадью 1326, 3 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Очерский район г. Очер ул. Урицкого, дом 28, кадастровый номер **.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край Очерский район г. Очер ул. Урицкого, дом 28.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости зданий затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее данному обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.

Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (по состоянию на 22.06.2012), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ** составила 17230029, 56 рублей, данные сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Суд учитывает, что приведенное в статье 3 Закона об оценочной деятельности понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует, от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

В связи с изложенным, несмотря на то, что настоящее заявление не направлено на заключение договора купли-продажи или реализацию иных правомочий собственника по распоряжению объектом недвижимости, суд полагает, что у административного истца имеются достаточные основания для реализации как права на проведение оценки рыночной стоимости принадлежащего ему здания для целей пересмотра утвержденной в отношении него кадастровой стоимости, так и обращения в суд по вопросу установления в отношении такого объекта недвижимости кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, поскольку иное противоречило бы смыслу закона, нарушало права и законные интересы собственника как плательщика соответствующего налога.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований ООО «Хлеб» представил отчет, составленный оценщиком ИП К. от 27.04.2018 № 81/О-18.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

ООО «Хлеб» 15.05.2018 обратилось в Комиссию с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости, однако данное заявление Комиссией не было рассмотрено, уведомлением от 18.05.2018 Обществу было отказано в принятии заявления в связи с истечением 5 лет с момента внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости (29.01.2018).

При этом следует учитывать, что установленный 5-летний срок исковой давности исчисляется с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости и прекращается, если в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и не рассмотрение ею заявления в установленный законом срок.

Поскольку, ООО «Хлеб» обратилось в Комиссию 15.05.2018, однако в месячный срок заявление не было рассмотрено, при этом результаты государственной кадастровой оценки, внесенные в ЕГРН подлежат применению для исчисления налога с 01.01.2018, то есть затрагивают законные права и интересы административного истца, а новые результаты определения кадастровой стоимости до 29.01.2018 в ЕГРН не внесены, то суд приходит к выводу, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, срок для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежит восстановлению (абз. 4 пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке от 27.04.2018 № 81/О-18, рыночная стоимость по состоянию на 22.06.2012 здания с кадастровым номером ** определена в размере 2569914 рублей.

Оценив отчет об оценке, проведенный оценщиком К., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», внесена в реестр 15.11.2012, свидетельство № 1020, гражданская ответственность оценщика застрахована в ОАО «Страховое общество «ЯКОРЬ».

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из отчета, оценщик провел анализ рынка коммерческой (торгово-офисной) недвижимости, поскольку объект оценки предназначен для размещения столовой. По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке купли-продажи коммерческих объектов по районам города за 1 квартал 2012 года, взяты за основу предложения торговых объектов. Также оценщиком был проанализирован рынок аренды коммерческой недвижимости под торговые объекты, после чего оценщик определил диапазон рыночной стоимости и арендной ставки 1 кв. м торгово-офисной недвижимости. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости и данных о ценах предложений к аренде. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.

В отчете объясняется выбор затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком согласование полученных результатов не проводилось, так как использовался один подход. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Утверждение представителя Правительства Пермского края о том, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки был использован индекс изменения сметной стоимости за I квартал 2012 года в размере 5,07, в то время как 04.05.2012 письмом Минрегиона России были установлены индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на II квартал 2012 года (составил для Пермского края 5,18), судом отклоняется.

Положения пункта 24 ФСО № 1 предоставляют оценщику право самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. По состоянию на дату оценки 22.06.2012 второй квартал не закончился (по 30.06.2012), поэтому оценщик применил данные на 1 квартал 2012 года, что не противоречит требованиям пункта 5 ФСО № 3 и статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Оценщиком проведен анализ рынка недвижимости в 1 квартале 2012 года, в том числе по городским округам и муниципальным районам Пермского края. На основании данных о фактических сделках с объектами недвижимости, совершенных в 2011-2012 года (по состоянию на дату оценки) (страницы 26-28 отчета) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки с учетом его местоположения может находиться в диапазоне от 1000 до 7000 рублей, с учетом предполагаемой скидки на торг. Таким образом, существенное отличие кадастровой стоимости объекта оценки от его рыночной стоимости не может свидетельствовать о недостоверности отчета об оценке, как и не указывает на нарушение положений статей 12,15 Закона об оценочной деятельности.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 2569914 рублей по состоянию на 22.06.2012. Таким образом, суд приходит к выводу, что требования ООО «Хлеб» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 15.05.2018.

Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Хлеб» удовлетворить.

Установить по состоянию на 22 июня 2012 года кадастровую стоимость 2-этажного нежилого здания, с кадастровым номером **, общей площадью 1326, 3 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Очерский район г. Очер ул. Урицкого, дом 28, в размере рыночной стоимости равной 2569914 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 15 мая 2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 18 июня 2018 года.

Судья (подпись)