Решение по делу № 33-15886/2022 от 17.05.2022

Судья Миронова Т.В.	дело № 33-15886/2022УИД 50RS0031-01-2021-014405-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                                                  25 мая 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Аверченко Д.Г.,

судей                       Поляковой Ю.В., Тришевой Ю.С.,

при ведении протокола помощником судьи Кондратьевой А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9753/2021 по иску Бернат Л. В. к Мартиросян Т. С., Матвиенко М. Д., Агабегову А. Г. о признании договора купли-продажи земельных участков ничтожными, применении последствий недействительности сделок,

по апелляционной жалобе Бернат Л. В. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 22 ноября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Аверченко Д.Г., объяснения явившихся лиц,

        УСТАНОВИЛА:

Бернат Л.В. обратилась в суд с иском к Мартиросян Т.С., Матвиенко М.Д., Агабегову А.Г., в котором просила:

    признать договор купли-продажи от 08.08.2019г. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> ничтожным;

    применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> о регистрации права собственности за Мартиросян Т.С. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

    признать договор купли-продажи от 08.08.2019г. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> ничтожным;

    применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> о регистрации права собственности за Мартиросян Т.С. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

    признать договор купли-продажи от <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> ничтожным;

    применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> о регистрации права собственности за Мартиросян Т.С. на земельный участок с кадастровым <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

     признать договор купли-продажи от <данные изъяты>, заключенный между Мартиросян Т.С. и Агабеговым А.Г. на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070819:2064 по адресу: <данные изъяты> Сидоровский с.о. д. Сивково КИЗ «Зеленая роща-1» площадью 853 кв.м, ничтожным;

     применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> о регистрации права собственности за Агабеговым А.Г. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

     признать договор ипотеки <данные изъяты> заключенный между Мартиросян Т.С. и Матвиенко М.Д. на земельный участок - кадастровый <данные изъяты> по адресу:    <данные изъяты> Сидоровский с.о. д. Сивково КПЗ «Зеленая роща-1» площадью 1324 кв.м, ничтожным;

    применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> о регистрации договора ипотеки на земельный участок - кадастровый <данные изъяты> по адресу:    <данные изъяты> Сидоровский с.о. д. Сивково КПЗ «Зеленая роща-1» площадью 1324 кв.м;

    признать договор ипотеки <данные изъяты> заключенный между Мартиросян Т.С. и Матвиенко М.Д. на земельный участок - кадастровый <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, ничтожным;

     применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> о регистрации договора ипотеки на земельный участок - кадастровый <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> Сидоровский с.о. д. Сивково КИЗ «Зеленая роща-1» площадью 1324 кв.м.

    В обоснование заявленных требований указано, что 08.08.2019г. Бернат Л.В. получила денежные средства от Мартиросян М.К. в качестве займа в размере 5 300 000 рублей. В целях обеспечения исполнения заемных обязательств Бернат Л.В. передала Мартиросян М.К. право собственности на земельные участки:

    - кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>

    - кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>

    - кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>

Мартиросян М.К. пояснила, что договора купли-продажи на вышеназванные земельные участки будут зарегистрированы на её мать Мартиросян Т.С., в связи с тем, что у Мартиросян М.К. имеются задолженности и в случае наложения ареста на земельные участки после возврата суммы займа будет затруднительно перерегистрировать их обратно на Бернат Л.В. Условием обратной перерегистрации объектов недвижимости преданных в целях обеспечения займа был полный возврат суммы Мартиросян М.К. После получения денежных средств от Мартиросян М.К. были составлены договора купли-продажи. Денежные средства по договору купли-продажи не передавались, так как данные договоры служили обеспечением заемных обязательств по договору займа. Цели продать данные земельные участки у истца не было, денежные средства, полученные по договору займа, планировалось вложить в строительство объектов на вышеназванных земельных участках. В дальнейшем было установлено, что <данные изъяты> между Мартиросян Т.С. и Агабеговым А.Г. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> Сидоровский с.о. д. Сивково КИЗ «Зеленая роща-1» площадью 853 кв.м. <данные изъяты> между Мартиросян Т.С. и Матвиенко М.Д. заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым в обеспечение обязательств по договору займа передан в залог земельный участок - кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>

    Установив данные обстоятельства, истец перестала исполнять обязательства по займу, понимая, что в случае возврата суммы в размере 3300000 рублей Мартиросян М.К., объекты недвижимости обратно перерегистрированы не будут, так как один из них продан Агабекову А.Г., а другой передан под залог в целях обеспечения других обязательств.

    Истец не намеревалась продавать земельные участки, а Мартиросян Т.С. не намеревалась покупать и оплачивать их. Оспариваемые договора купли-продажи земельных участков являлись обеспечением договора займа между Бернат Л.В. и Мартиросян М.К. Следовательно, последующие заключенные сделки в отношении земельных участков также являются ничтожными.

Истец в судебное заседание суда первой инстанции не явились, направила представителей, которые на иске настаивали, просили удовлетворить.

Ответчики: Матвиенко М.Б. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, его представитель иск не признал, представил письменные возражения.

Мартиросян Т.С., Агабегов А.Г. в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещались в установленном порядке.

Третьи лица: Мартиросян М.К., Управление Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от                <данные изъяты> Исковые требования Бернат Л. В. к Мартиросян Т. С., Матвиенко М. Д., Агабегову А. Г. о признании договора купли-продажи от 08.08.2019г. земельного участка с кадастровым      номером <данные изъяты> по    адресу: <данные изъяты>.; договора купли-продажи от <данные изъяты> земельного участка        с кадастровым номером <данные изъяты>    по    адресу: <данные изъяты> договора купли-продажи от <данные изъяты> земельного участка с кадастровым    номером <данные изъяты>      по     адресу:     <данные изъяты> договора купли продажи от 23.10.2019г. земельного участка с кадастровым номером    <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> договора ипотеки от 05.11.2020г. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по    адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> договора ипотеки от 05.11.2020г. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по    адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> – ничтожными, применении последствий недействительности сделок, аннулировании записи в ЕГРН оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, истец в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение, в котором исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Для установления того обстоятельства, является ли сделка притворной, необходимо установить действительную волю участников сделки.

Сделки, которые являются мнимыми, совершаются лишь для того, чтобы создать ложное представление об их заключении у третьих лиц, тогда как в действительности стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении.

Как разъяснено в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Относительно формы договора займа пунктом 1 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (пункт 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором (пункт 1 статьи 338 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по договору залога право собственности на заложенное имущества до момента предъявления кредитором требования об обращении на него взыскания принадлежит заемщику, а не передается полностью кредитору с государственной регистрацией права собственности на него.

Судом установлено, что <данные изъяты> между Бернат Л.В. и Мартиросян Т.С. были заключены договора купли-продажи недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, стоимостью 9 000 000 руб.

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>., категория земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, стоимостью 17 000 000 руб.

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, стоимостью 14 000 000 руб. (л.д. 9-14).

Договоры купли-продажи земельных участков были подписаны Бернат Л.В. и Мартиросян Т.С.

Также <данные изъяты> Бернат Л.В. и Мартиросян Т.С. выдали доверенность на имя Коваленко О.В. и др. лиц на представление интересов в Управлении Росреестра по <данные изъяты> по вопросу регистрации перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> находящихся по адресу: <данные изъяты> в том, числе, с правом зарегистрировать переход права собственности.

<данные изъяты> Коваленко О.В. подала заявление в Управление Росреестра по Московской области для регистрации перехода прав на спорные земельные участки.

06.09.2019    года Управлением Росреестра по Московской области был зарегистрирован переход права собственности на данные земельные участки к покупателю Мартиросян Т.С., а также была произведена государственная регистрация на указанное недвижимое имущество.

Согласно п. 3.3 договоров купли-продажи, передача земельных участков осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течении двух рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю.

Передаточные акты были подписаны Мартиросян Т.С. и Мартиросян М.К., действующей на основании доверенности от Бернат Л.В. <данные изъяты> Данная доверенность была выдана истцом на имя Мартиросян М.К. <данные изъяты> с правом: заключать сделки; регистрировать договоры; регистрировать право собственности; получать деньги; право подписи.

На основании указанной доверенности, Мартиросян М.К. были собственноручно написаны расписки о получении денежных средств за проданные земельные участки от <данные изъяты>

<данные изъяты> между Мартиросян Т.С. и Агабеговым А.Г. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастром номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, стоимостью 9 000 000 руб. Договор прошел государственную регистрацию <данные изъяты> (л.д. 20-21).

<данные изъяты> между Мартиросян Т.С. и Матвиенко М.Д. заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым в обеспечение обязательств по договору займа передан в залог земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства (л.д. 15-19).

<данные изъяты> Мартиросян Т.С. и Матвиенко М.Д. заключили договор об ипотеке, в соответствии с которым в обеспечение обязательств по договору займа передан в залог земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства.

В обоснование заявленных требований о недействительности договоров купли-продажи земельных участков по основаниям притворности, Бернат Л.В. ссылается на фактическое заключение между ней и Мартиросян М.К. договора займа на сумму 3 300 000 рублей под залог недвижимости, который был заключен сторонами <данные изъяты> в устной форме. Имущество фактически передавалось лишь в залог, намерений о продаже земельных участков не было.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что Бернат Л.В. и Мартиросян Т.С. в установленной законом форме были заключены договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, в которых они согласовали все существенные условия договоров, определив их предмет, а также стоимость продаваемого имущества. Переход права собственности на земельные участки зарегистрирован в установленном законом порядке.

Материалы дела не подтверждают с очевидностью доводы истца о том, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков воля сторон была направлена на заключение договора залога на определенных условиях (условия обязательства, обеспечиваемого залогом, срок его исполнения, порядок обращения на залог и т.д.). Из текста оспариваемых договоров, следует, что стороны по сделке преследовали лишь единственную цель, а именно продавец продать принадлежащее ей имущество в виде земельных участков, а покупатель приобрести это имущество в собственность. Оспариваемые договора не содержат каких-либо условий о том, что данный договор заключается в обеспечение исполнения обязательств перед третьим лицом Мартиросян М.К. по договору займа, или иные условия, не характерные для договора купли-продажи. Истец, на которого возложено соответствующее бремя доказывания, не представил доказательств, что действительная воля обоих сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Кроме того, истица должна была представить доказательства заключения договора займа с Мартиросян М.К., в обеспечение которого заключались договора залога земельных участков, тогда как таких доказательств представлено не было, равно как не было представлено доказательств получения денежных средств в займ. При этом спорное имуществом перешло во владение новых собственников (Матвиенко М.Д., Агабегову А.Г.).

Суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о притворности договоров купли-продажи, а потому оснований для признания указанных сделок недействительными по ч. 1 ст. 170 ГК РФ не установлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключая договора купли-продажи земельных участков, стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки, а именно: право собственности на земельные участки перешло к Мартиросян Т.С., которая зарегистрировала право собственности.

Судом также установлено, что истец реализовала свое право на обращение в суд с иском к Мартиросян Т.С. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от <данные изъяты> земельного участка, аннулировании записи, прекращении права собственности по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 450 ГК РФ.                  Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Бернат Л.В. оставлены без удовлетворения.               Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от    <данные изъяты> решение суда от <данные изъяты> отменено, исковое заявление Бернат Л.В. к Мартиросян Т.С. о расторжении договора, аннулировании записи, прекращении права собственности оставлено без рассмотрения по существу в связи с несоблюдением установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.

Также суд первой инстанции правильно отметил, что при таких обстоятельствах Бернат Л.В. не лишена возможности обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании денежных средств в качестве оплаты по договорам купли-продажи в порядке п. 3 ст. 486 ГК РФ.

Поскольку в удовлетворении требований Бернат Л.В. о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> судом отказано, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения производных требований о признании недействительными договора ипотеки от 05.11.2020г. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> договора ипотеки от 05.11.2020г. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> заключенных с Матвиенко М.Д.; договора купли-продажи от 23.10.2019г. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> заключенного с Агабеговым А.Г., поскольку Мартиросян Т.С., являясь собственником указанных земельных участков, имела право распоряжаться ими по своему усмотрению.

Доводы апелляционной жалобе о том, что судом не установлена возможность Мартиросян Т.С. исполнять свои обязательства не опровергают выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительными договоров купли-продажи земельных участков по указанному в иске основанию.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции незаконно мотивирует свое решение документами из другого дела отклоняются судебной коллегией как необоснованные, поскольку подлинность указанных документов истцом не оспорена, доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства не представлено, кроме того материалы гражданского дела <данные изъяты> были исследованы при рассмотрении настоящего дела (т.2 142-146), кроме того часть доказательства из ранее рассмотренного дела были приобщены к материалам настоящего дела.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на несогласие с ними и не содержат оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

        ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда Московской области от                22 ноября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Бернат Л. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи