Решение по делу № 8Г-8758/2023 [88-10211/2023] от 17.04.2023

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                                           №88-10211/2023

                                                                              39RS0001-01-2022-003465-24

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

      г. Санкт-Петербург                                                    7 июня 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Александровой Ю.К.,

судей                              Рогачевой В.В., Рогожина Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                   №2-3675/2022 по иску Кулагиной Дианы Васильевны к ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» о признании незаконным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве незаконным, признании незаконными действия по исключению из ЕГРП сведений о правах частника долевого строительства, обязании восстановить в ЕГРП сведения о правах частника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве по кассационной жалобе общества с ограниченной отнесенностью «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Александровой Ю.К., объяснения представителя ответчика- Сусловой Э.С., действующей на основании доверенности от 23 июня 2022 года, представителя истца- Вольман С.В., действующей на основании доверенности от 29 мая 2023 года, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Кулагина Д.В. обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «ОТК Инвест» о признании незаконным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве, признании незаконными действия по исключению из ЕГРП сведений о правах частника долевого строительства, обязании восстановить в ЕГРП сведения о правах частника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Кулагиной Д.В. и ООО «СЗ «ОТК Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязан передать ей по акту объект недвижимости, а она обязана произвести оплату договора в течении 5 дней с момента его государственной регистрации. В устной форме Кулагина Д.В. достигла с генеральным директором ООО «СЗ «ОТК Инвест» Лаксом А.А. договоренность о возможности оплаты по договорам частями, но не позднее срока сдачи дома в эксплуатацию. В этой связи оплата в полном объеме истцом не была произведена. Несмотря на это, ответчик от исполнения обязательств по договору отказался в одностороннем порядке. С этим истец не согласилась, считает что застройщиком не был соблюден установленный порядок одностороннего расторжения договора, предупреждение о необходимом погашении задолженности она не получала, а после получения уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке задолженность погасила, перечислив всю сумму на счет эскроу, и такое исполнение было застройщиком принято.

Решением Ленинградского районного суда города Калининграда от 21 ноября 2022 года в удовлетворении исковых требований Кулагиной Д.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 марта 2023 года решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 21 ноября 2022 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований Кулагиной Д.В. о признании незаконным одностороннего отказа ООО «СЗ «ОТК Инвест» от исполнения договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, в указанной части исковые требования удовлетворены. Односторонний отказ ООО «СЗ «ОТК Инвест» от исполнения договоров участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «СЗ «ОТК Инвест» и Кулагиной Д.В. признан незаконным. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «СЗ «ОТК Инвест» просит отменить апелляционное определение как незаконное и необоснованное, указывает, что застройщиком была соблюдена в полном объеме процедура одностороннего отказа от исполнения договоров, просит оставить в силе решение суда первой инстанции.

         Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явилось и не сообщило о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы не установлено.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Кулагиной Д.В. (участник долевого строительства) и ООО «СЗ «ОТК Инвест» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ. построить (создать) и передать Кулагиной Д.В. двухкомнатную квартиру, расположенную в третьей секции на втором этаже жилого многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес> на земельном участке с к.н. №, общей площадью с учетом летних помещений <данные изъяты> кв.м., номер квартиры – № (объект долевого строительства), а Кулагина Д.В. обязалась уплатить обусловленную договором цену в размере 1 663 304 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области за №№

Кулагина Д.В. в соответствии с договором должна была произвести оплату цены договора до ДД.ММ.ГГГГ, в безналичном порядке с использованием специального счета эскроу, открываемого в АО «Альфа- Банк» по договору счета эскроу.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дата на счет эскроу, открытый на имя Кулагиной Д.В., по договору № № было внесено только 500 000 рублей.

Поскольку просрочка исполнения обязательств по договорам составила более чем 9 месяцев, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес Кулагиной Д.В. предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договоров до ДД.ММ.ГГГГ и о последствиях неисполнения данного требования, а также расчет суммы задолженности.

В срок, установленный в предупреждении истец не оплатила указанную в договорах сумму, вследствие чего, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Кулагиной Д.В. ответчиком были направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве, а также поданы заявления в Управление Росреестра по Калининградской области о регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве, которая до настоящего времени не осуществлена.

Оспаривая законность прекращения договоров долевого участия, истец сослалась на несоблюдение ответчиком процедуры расторжения договоров долевого участия в одностороннем порядке.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договоров долевого участия в строительстве жилого дома послужило неисполнение требования о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу о том, что требования о погашении задолженности по договорам, направленные ДД.ММ.ГГГГ в адрес Кулагиной Д.В., а равно уведомления об одностороннем отказе ООО «СЗ ОТК «Инвест» от исполнения договоров участия в долевом строительстве, направленное в адрес Кулагиной Д.В. ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствуют о соблюдении ответчиком сроков и установленной процедуры расторжения договора в одностороннем порядке.

Проверяя законность судебного решения, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Кулагиной Д.В. о признании незаконным одностороннего отказа ООО «СЗ «ОТК Инвест» от исполнения договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № №, указал, что ответчиком был нарушен порядок одностороннего расторжения договора долевого строительства.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил, ДД.ММ.ГГГГ застройщиком по месту жительства Кулагиной Д.В. были направлены предупреждения о необходимости погашения задолженности по договорам в срок до ДД.ММ.ГГГГ и разъяснены последствия неисполнения такого предупреждения. Предупреждение направлялось по адресу: <адрес>, указанному участником долевого строительства в самом договоре. Почтовое отправление не было получено адресатом и возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Кулагиной Д.В. ответчиком были направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве, а также подано заявление в Управление Росреестра по Калининградской области о регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве.

В материалы дела застройщиком в подтверждение доводов о соблюдении порядка одностороннего отказа от исполнения договоров, был представлен конверт, в котором направлялось предупреждение о необходимости оплаты договора в адрес истца, а также отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, из содержания которого следует, что данные почтовые отправления возвращены отправителю с отметкой «истек срок хранения».

Однако ни почтовый конверт, ни отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, представленный в материалы дела не содержат сведений о том, что органом почтовой связи была произведена попытка вручения адресату извещения ф. 22, поскольку отсутствуют отметки о «неудачной попытке вручения». При этом согласно данным отчетов об отслеживании почтового отправления, они ДД.ММ.ГГГГ прибыли в место вручения и ДД.ММ.ГГГГ возвращены отправителю «по истечении срока хранения».

Судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что письменное сообщение органа почтовой связи в ответ на запрос суда, которое содержит сведения, что доставка адресату почтового отправления № осуществлялась в соответствии с требованиями Правил № 234, почтовые отправления в день их поступлений в орган почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ доставлялось адресату и в этот же день было опущено извещение в почтовый ящик, противоречит письменным материалам дела и не позволяет судебной коллегией с достоверностью установить соблюдение органом почтовой связи порядка оказания услуг почтовой связи.

В этой связи суд апелляционной инстанции установив, что в рассматриваемом случае Кулагиной Д.В. (участник долевого строительства) корреспонденцию не получила, и неполучение не связано с отказом от получения корреспонденции, либо с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, а ввиду несоблюдения порядка оказания услуг почтовой связи, в связи с чем участник долевого строительства не был надлежащим образом предупрежден о необходимости оплаты договора и наступлении изложенных в ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении иска в данной части. При этом суд учел, что после получения уведомления об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ в управлении Росреестра, истцом уже ДД.ММ.ГГГГ на счет эскроу долевого строительства были внесены недостающие денежные средства в счет оплаты договору, что также свидетельствует об отсутствии со стороны участника долевого строительства недобросовестного поведения и невозможности исполнения предупреждения в установленный в нем срок по независящим от нее обстоятельствам. Также суд установил, что объект введен в эксплуатацию не ДД.ММ.ГГГГ, как было предусмотрено договором участия в долевом строительстве, а ДД.ММ.ГГГГ, после чего денежные средства, внесенные Кулагиной Д.В., по договору были перечислены Банком со счета эскроу в соответствии с положениями действующего законодательства на счет застройщика и получены последним. При таких обстоятельствах, поведение застройщика, который сам нарушил условия договора долевого участия в строительстве в части соблюдения срока окончания строительства, по одностороннему расторжению договоров с истцом, без учета прав и интересов другой стороны договора, являются заведомо недобросовестными.

При этом суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Огановой Ю.В. о признании незаконными действий по внесению в ЕГРН сведений о правах участника долевого строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ и восстановлении соответствующей записи, поскольку из материалов дела следует, что соответствующие сведения в ЕГРН не внесены, в осуществлении государственной регистрации прав было отказано, между регистрационным органом и застройщиком по данному вопросу имеется спор в Арбитражном суде.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом апелляционной инстанций, и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения сторон.

В соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

С учетом установленной судом апелляционной инстанции ненадлежащего уведомления истца о необходимости погашения задолженности, оснований для несогласия с выводом об удовлетворении иска в данной части у суда кассационной инстанции не имеется

При разрешении доводов кассационной жалобы, направленных на оспаривание апелляционного определения, в том числе в части оценки соблюдения застройщиком процедуры одностороннего отказа от договора, судебная коллегия кассационного суда учитывает, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу обжалуемого судебного постановления.

Доводы жалобы в части неустойки и убытков в связи с нарушением истцом срока оплаты по договору находятся вне пределов рассматриваемого спора.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебных актов кассационным судом общей юрисдикции.

Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 марта 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

          Председательствующий

           судьи