Решение по делу № 2-664/2020 от 27.11.2019

Дело № 2- 5330/2019

Поступило 27.11.2019

54RS0030-01-2019-007701-03

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2020г.                                      г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего судьи                    Семенихиной О.Г.

при секретаре                                 Черневич О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора ... к Обществу с ограниченной ответственностью "ПРО МИСТО" (ИНН №...) о признании предварительного договора №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между "ПРО МИСТО" и Головиной Альбиной Викторовной, договором участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор ... в соответствии со ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ПРО МИСТО" (ИНН №...) (далее ООО "ПРО МИСТО") о признании предварительного договора №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ПРО МИСТО" и Головиной А.В., договором участия в долевом строительстве.

В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой ... по обращению Головиной А.В. проведена проверка соблюдения ООО "ПРО МИСТО" законодательства об участии в долевом строительстве. В ходе прокурорской проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Головиной А.В. и ООО "ПРО МИСТО" заключен предварительный договор №... о заключении договора участия в долевом строительстве.

Положения вышеуказанного договора по своей правовой природе являются договором участия в долевом строительстве и на него в полной мере распространяются требования Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании вышеизложенного, прокурор ... просит признать предварительный договор №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ПРО МИСТО" и Головиной А.В., договором участия в долевом строительстве; указать, что решение суда является основанием для регистрации указанного договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... как договора участия в долевом строительстве и внесения соответствующей записи в единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №....

В судебном заседании представитель истца Авазова В.Б. исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "ПРО МИСТО" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения настоящего дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица- Министерства строительства ... разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда. В отзыве на исковое заявление указывал, что Министерством в рамках осуществления государственного контроля (надзора) за соблюдением законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по заявлениям граждан были проведены внеплановые документарные проверки в отношении ООО "ПРО МИСТО". В ходе проверок установлено, что общесмтво осуществляло деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства жилого <адрес>.10. (по генплану) 3-ей очереди малоэтажной застройки в <адрес> <адрес>, с кадастровым номером №.... Разрешение на строительство №... от ДД.ММ.ГГГГ выдавалось ООО "..." администрацией <адрес>. В связи со сменой застройщика администрацией р.<адрес> взамен разрешения на строительство №... от ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство ООО "ПРО МИСТО"№ №... от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок с кадастровым номером №... площадью 129 000 кв.м. предоставлен ООО "..." администрацией р.<адрес> на основании договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ было подписано соглашение об уступке права аренды по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО "..." передало ООО "ПРО МИСТО" земельный участок.

Заявлений на продление договора аренды земельного участка и срока действия разрешения на строительство объекта от общества в администрацию р.<адрес> не поступало. В настоящее время на земельном участке находится полузасыпанный котлован и частично выполнен монолитный железобетонный фундамент. Никаких строительных работ не производится.

Всего в объекте 12 квартир. Всего обществом заключено два договора участия в долевом строительстве (с фио1 и фио2). Согласно пунктам 2.3. указанных договоров срок окончания строительства объекта недвижимости и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию- не позднее 2-го полугодия 2016 года.

Заключение договора долевого участия с Головиной А.В. установлено не было.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №... Арбитражный суд Новосибирской области удовлетворил исковые требования Министерства и ликвидировал ООО "ПРО МИСТО", возложив обязанность по осуществлению ликвидации на учредителей фио3, фио4

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Согласно п. 9 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Договор о долевом участии вправе заключать только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом о долевом строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор о долевом участии должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В целях защиты интересов граждан, вкладывающих денежные средства в приобретение жилья на этапе строительства многоквартирного дома, действующим законодательством установлены специальные механизмы и процедуры привлечения застройщиками денежных средств граждан.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, в частности, предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан в строительство жилых домов появляется у застройщика только после надлежащего оформления прав на земельный участок, отведенный для строительства, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Представленный истцом предварительный договор №... от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о фактическом заключении сторонами договора долевого участия.

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц ООО "ПРО МИСТО" является юридическим лицом, основным видом экономической деятельности которого по ОКВЭД является строительство жилых и нежилых зданий.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ПРО МИСТО" администрацией р.<адрес> выдано разрешение на строительство №... взамен разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №....

Согласно указанному разрешению ООО "ПРО МИСТО" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – жилого <адрес>.10 по генплану 3-й очереди малоэтажной застройки в р.<адрес>.

Строительство разрешено на земельном участке с кадастровым номером №..., предоставленном ООО "ПРО МИСТО" в соответствии с договором аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права аренды по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Головиной А.Н. и ответчиком ООО "ПРО МИСТО" заключен предварительный договор №...от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1.1 договора, застройщик принимает на себя обязательства построить объект недвижимости, а именно жилой <адрес>.10 по генплану в 3-й очереди малоэтажной застройки в <адрес> в соответствии с паспортом проекта. По завершению строительства и сдаче объекта в эксплуатацию застройщик обязуется выделить Головиной А.В. двухкомнатную квартиру в <адрес>.10 <адрес>, этаж №... общей площадью 52,57 квадратных метров, а также один балкон, площадью 6,12 квадратных метров, в размере стоимости исходя из определенной в п. 1.5 договора цены одного квадратного метра. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передать вышеуказанные жилые помещения согласно приложению №... к договору в собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется их принять и оплатить в сроки, указанные в п. 1.6.

В соответствии с п. 1.3 договора, срок ввода в эксплуатацию объекта – согласно графику производства работ, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.4 договора, застройщик обязуется после завершения строительства объекта в течение двух календарных месяцев с момента подписания разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать его по акту участнику долевого строительства.

Пунктом 1.5 договора определена его цена: при условии надлежащего выполнения застройщиком обязательств, установленных договором, участник долевого строительства производит финансирование строительства объекта в общей сумме 2 100 032 рубля 50 копеек.

В соответствии в п. 1.6 договора, выполнение участником долевого строительства финансирования, предусмотренного п. 1.5 договора, производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или наличными денежными средствами в кассу застройщика в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Сумма в размере 2 100 032 рубля 50 копеек оплачивается за счет собственных средств участника долевого строительства путем внесения в кассу или на расчетный счет застройщика, либо иным способом, не противоречащим законодательству РФ на момент подписания договора.

Согласно представленной квитанции от ДД.ММ.ГГГГ ООО "ПРО МИСТО" от Головиной А.В. получены денежные средства в сумме 2 100 000 рублей, в качестве основания указано: ДДУ №..., что свидетельствует о внесении Головиной А.В. денежных средств в установленные сроки и установленном законодательством РФ порядке насчет застройщика, и о привлечении ООО "ПРО МИСТО" денежных средств инвесторов для строительства многоквартирного жилого дома.

Таким образом, хотя сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, данный договор содержит все признаки договора участия в долевом строительстве.

Так, ООО "ПРО МИСТО" являясь застройщиком, привлекало денежные средства покупателей, заключая предварительные договоры купли-продажи.

В соответствии с договором застройщик берет на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на основании которого к дольщику перейдет право собственности строящегося объекта недвижимости. Фактически, предварительный договор устанавливает обязанность ООО "ПРО МИСТО" в предусмотренный договором срок (в течение двух календарных месяцев с момента подписания разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (срок ввода объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ), т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ, своими силами построить объект недвижимости (<адрес> на 1 этаже, общей площадью 52,57 кв.м., а также один балкон площадью 6,12 кв.м. в <адрес>,10 по генплану в 3-й очереди малоэтажной застройки в <адрес>, передать объект строительства, а другая сторона – Головина А.В. – обязуется произвести обусловленную договором оплату: 2 100 032,50 рублей исходя из цены кв.м. помещения – 37 750 рублей, кв.м. балкона – 18 875 рублей и принять объект строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Застройщик не имеет права получать денежные средства по предварительному договору в качестве платы за будущую квартиру. С учетом того, что на момент заключения договора объект недвижимости еще не был введен в эксплуатацию, деньги были получены именно в качестве инвестиционных средств.

Согласно разъяснениям, приведенным в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона о долевом участии независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 9 данного Обзора, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, суд считает установленным, что сторонами фактически был заключен и исполнялся договор участия в долевом строительстве квартиры, а Головина А.В., заключившая такой договор, фактически является участником долевого строительства. При этом, судом учтено, что в предварительном договоре купли-продажи строящегося объекта стороны включили все условия, обязательные для включения и в договор участия в долевом строительстве, лицо, привлекающее денежные средства, в данном случае в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что спорные правоотношения подлежат регулированию нормами закона о долевом участии.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 3 ст. 4 Закона о долевом участии договор участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с п. 9 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, при признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве признается необходимость его государственной регистрации с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из того, что настоящим решением предварительный договор №... от ДД.ММ.ГГГГ признан договором участия в долевом строительстве, указанная категория договоров подлежит обязательной государственной регистрации, требование истца о государственной регистрации предварительного договора №... от ДД.ММ.ГГГГ в качестве договора участия в долевом строительстве подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора ... в интересах Головиной Альбины Викторовны к Обществу с ограниченной ответственностью «ПРО МИСТО" удовлетворить.

Признать предварительный договор №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между "ПРО МИСТО" и Головиной Альбиной Викторовной, договором участия в долевом строительстве.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... предварительного договора №... от ДД.ММ.ГГГГ в качестве договора участия в долевом строительстве и основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №....

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

    В окончательной форме заочное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

    Председательствующий –                                О.Г.Семенихина