Решение по делу № 2-410/2023 (2-4581/2022;) от 24.11.2022

Дело № 2-410/2023

УИД 50RS0049-01-2022-006489-64

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    01 февраля 2023 года    г. Чехов

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 03 февраля 2023 года.

Чеховский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Шаниной Л.Ю.

при секретаре судебного заседания Перединой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Протас Т. В. к Соловьевой Е. В. о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, признании права собственности на квартиру, обязании передать квартиру покупателю,

У С Т А Н О В И Л :

Протас Т.В. обратилась в суд с исковыми требованиями к Соловьевой Е.В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Соловьевой Е.В. и Протас Л.В., основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплаты квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; признании права собственности Протас Т.В. на указанную квартиру; обязании передать данную квартиру и предоставить банковские реквизиты для осуществления окончательного расчета по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

     В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Соловьевой Е.В. /продавец/ и дочерью истца Протас Т.В. - Протас Л.В. /покупатель/ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, цена которой на момент заключения предварительного договора была установлена в размере 4 100 000 руб. Во исполнение условий договора в момент подписания договора покупатель Протас Л.В. передала ответчику задаток в размере 1 970 000 руб., оставшаяся сумма в размере 2 130 000 руб. должна была быть передана ответчику до подписания основного договора купли-продажи квартиры. Предметом предварительного договора купли-продажи является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому предварительный договор купли-продажи спорной квартиры является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. Договор купли-продажи был составлен риелторами, которым ответчик поручила найти покупателя и продать ее квартиру, риелторы вписали данные покупателя и продавца в форму договора. Полагает, что риелторами неверно был указан договор как предварительный, поскольку он является договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате. В соответствии с п. 6 указанного договора был установлен срок совершения сделки купли-продажи квартиры (заключения основного договора) - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора у покупателя имелось в наличии около 3 900 000 руб., продавцу было предложено сразу зарегистрировать договор купли-продажи в органах регистрационного учета, но с обременением до срока полного расчета (ДД.ММ.ГГГГ.). Но продавец отказалась, ссылаясь на то, что покупатель находится на пенсии. В ДД.ММ.ГГГГ покупатель обратился к продавцу с целью передачи денежных средств и регистрации договора купли-продажи в органах регистрационного учета, но продавец уклонился от заключения договора: перестала отвечать на звонки и открывать дверь в квартиру, в которой проживает. Поскольку покупатель Протас Л.В. страдала хроническим сердечно-сосудистым заболеванием, она практически все время находилась дома по состоянию здоровья и не могла заниматься вопросом приобретения квартиры, поэтому эту проблему всеми силами старалась решить истец, которая является матерью покупателя. ДД.ММ.ГГГГ дочь истца Протас Л.В. умерла, истец является ее единственным наследником, вступила в наследство. Полагает, что права и обязанности умершей ДД.ММ.ГГГГ дочери Протас Т.В. по договору перешли к истцу. При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., именованного как "предварительный", сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, была согласована цена квартиры и установлена обязанность покупателя оплатить полную стоимость квартиры до заключения основного договора купли-продажи, вторая была исполнена покупателем в части оплаты задатка в размере, установленном в пункте 4 договора. Оставшуюся часть стоимости квартиры покупатель готов оплатить в полном объёме. В связи с этим считает, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ не является, а должен быть квалифицирован как основной договор с условием о предварительной оплате с предоставлением рассрочки внесения платежа. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием о заключении основного договора купли-продажи квартиры и его регистрации в органах регистрационного учета. Данное письмо ответчиком до настоящего времени не получено.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, указанным в иске, и пояснила, что для разрешения сложившейся ситуации обращалась к нотариусу, которая посоветовала обратиться в суд. Денежные средства, переданные ею лично ответчику в момент подписания предварительного договора в размере 1 970 000 руб. ответчик уже истратила. При передаче денежных средств присутствовала ее дочь и еще два человека. Договор подписывала Протас Л.В. собственноручно. Неоднократно звонила ответчику и приходила к ней домой, оставляла записки с намерением заключить основной договор купли-продажи. С требованиями о возврате денежных средств к ответчику не обращалась, желает приобрести спорную квартиру.

Представитель истца по доверенности Жернаков А.С. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, указанным в иске, и пояснил, что пытались реализовать право истца через нотариуса, пытались оставить оставшуюся сумму по договору купли-продажи на депозите у нотариуса, который в указанном отказал. Предварительный договор купли-продажи спорной квартиры содержит все элементы основного договора: в нем определен предмет договора, установлена стоимость квартиры. Данный договор является основным договором с условиями предварительной оплаты. Покупатель со своей стороны выполнил все обязательства по договору, а ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена, об отложении дела не просила.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 пояснила, что ответчика знает давно, является ее соседкой, истца узнала недавно, видела, что на двери квартиры ответчика истец оставляла записки в пакете.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 пояснила, что истец приходится ей тетей, в последнее время перед смертью Протас Л.В. болела, была не активна.

Заслушав пояснения истца, ее представителя, свидетелей ФИО7, ФИО8, исследовав материалы дела, проверив их, суд считает исковые требования Протас Т.В. не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ. между продавцом Соловьевой Е.В. и покупателем Протас Л.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 22).

Согласно указанному договору ответчик Соловьева Е.В. обязалась в предусмотренный договором срок, а именно не позднее ДД.ММ.ГГГГ. продать Протас Л.В., а Протас Л.В. обязалась купить и оплатить следующее недвижимое имущество: квартиру с КН №, расположенную по адресу: <адрес>

Пунктом 3 указанного договора определена стоимость отчуждаемой квартиры в размере 4 100 000 руб.

Пунктом 4 предварительного договора купли-продажи квартиры предусмотрено, что в обеспечение принятых на себя обязательств по отчуждению квартиры покупатель оплачивает задолженность продавцов по коммунальным платежам, вносит задаток в размере 1 970 000 руб., оставшуюся стоимость в течение 4-х месяцев со дня внесения задатка, - далее регистрация перехода права собственности.

Согласно пункту 5 указанного договора расчеты между сторонами по предстоящей сделке купли-продажи указанной квартиры будут произведены: задаток – в момент подписания предварительного договора, оставшаяся сумма – до подписания основного договора купли-продажи указанной квартиры.

Так, срок заключения основного договора купли-продажи жилого помещения определен договором – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН в настоящее время право собственности на квартиру с КН №, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано на ответчика Соловьеву Е.В. (л.д. 55-56).

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. Протас Л.В. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 24). Истец Протас Т.В. приходится матерью Протас Л.В. и в соответствии со ст. 1142 ГК РФ является наследником по закону первой очереди к имуществу Протас Л.В.

Установлено, что истец в установленном законом порядке приняла наследство после смерти Протас Л.В., умершей ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. на денежные средства (л.д. 25).

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями, истец указывает на те обстоятельства, что являясь наследником Протас Л.В., принявшей наследство, в связи с чем к ней перешли права и обязанности умершей ДД.ММ.ГГГГ дочери Протас Л.В. по договору купли-продажи. При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., именованного как "предварительный", сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, была согласована цена квартиры и установлена обязанность покупателя оплатить полную стоимость квартиры до заключения основного договора купли-продажи, вторая была исполнена покупателем в части оплаты задатка в размере, установленном в пункте 4 договора; оставшуюся часть стоимости квартиры готова оплатить в полном объёме.

Истцом был избран способ защиты своих прав посредством заявления требования о признании права собственности на недвижимое имущество, оплаченное по предварительному договору купли-продажи, заключенным между ее дочерью Протас Л.В., наследником которой она является, и ответчиком; данный договор истец просит признать основным договором с условием о предварительной оплате.

При разрешении спора о признании права собственности на недвижимое имущество по предварительному договору, устанавливающему обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, о передаче вещи по такому договору, юридически значимыми обстоятельствами являются: факт заключения договора с условием об обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, исполнение его сторонами установленных договором обязательств, в том числе осуществления оплаты за подлежащее отчуждению имущество, своевременность исполнения обязательств.

Для понуждения контрагента к передаче имеющегося у него имущества либо признания права собственности на это имущество за покупателем необходимо установление реальности отношений по такому договору, следует определить природу соответствующих отношений, сложившихся между сторонами.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного независимо от наименования договора надлежит устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества, в то время как доказательств фактической передачи испрашиваемого имущества ответчиком истцу, как и его полной оплаты, истцом в материалы дела не представлено.

Стороной истца в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ для подтверждения своих доводов о направлении продавцу предложений о заключении договора купли-продажи, не представлено тому достаточных достоверных доказательств.

Применительно к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, суд учитывает, что до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока предложений о заключении договора купли-продажи от сторон не поступало, иного в материалы дела не представлено, в связи с чем, обязательства сторон по договору прекратились на основании части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом, с требованием о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи истец не обращался.

Доводы истца со ссылкой на п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 несостоятельны.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Так, данные разъяснения касаются последствий исполнения договора, поименованного как предварительный, в отношении продажи имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем. А в рассматриваемом споре предварительный договор между сторонами был заключен в отношении обязательства заключить договор купли-продажи уже имеющегося объекта недвижимости.

Кроме того, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности к требованию о признании предварительного договора основным, поскольку истец Протас Т.В. указала, что она сама занималась вопросами покупки спорной квартиры, деньги в качестве задатка в размере 1970 000 руб. передавала она лично, в связи с чем узнала о нарушенном праве ДД.ММ.ГГГГ (срок заключения основного договора купли-продажи), тогда как настоящий иск направлен в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском установленного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Протас Т. В. к Соловьевой Е. В. о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, признании права собственности на квартиру, обязании передать квартиру покупателю - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: