Решение по делу № 33-1179/2023 (33-15561/2022;) от 26.12.2022

Судья Полянский О.А. дело № 33-15561/2022 (33-1179/23)

УИД: 34RS0008-01-2021-010209-94

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Волгоград 08 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Торшиной С.А.,

судей Ривняк Е.В., Попова К.Б.,

при секретаре Кучеренко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-287/2022 по исковому заявлению Чурилиной Е. С. к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным и возложении обязанностей

по апелляционной жалобе департамента муниципального имущества администрации Волгограда в лице представителя Ситниковой И. В.

на решение Центрального районного суда города Волгограда от 29 марта 2022 года, которым удовлетворены исковые требования Чурилиной Е. С. к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным и возложении обязанностей.

Отчет № <...> от 30 июля 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленный ООО «Аналитик центр» (<.......>), признан недостоверным (недействительным).

На департамент муниципального имущества администрации Волгограда возложена обязанность установить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером № <...>, расположенным по адресу: <адрес>, из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 3607 000 рублей с 30 июля 2021 года.

С департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу Чурилиной Е. С. взысканы расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей и расходы на оплату судебной экспертизы в размере 22 500 рублей.

Заслушав доклад судьи Ривняк Е.В., выслушав пояснения представителя департамента муниципального имущества администрации Волгограда Пономаревой Е.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Чурилиной Е.С. Кузнецова А.С., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Чурилина Е.С. обратилась с иском к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда с требованиями о признании отчета об оценке недостоверным и возложении обязанностей.

Исковые требования мотивированы тем, что истец в соответствии с Договором аренды земельного участка № <...> от 03 сентября 2021 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с расчетом арендной платы за землю, размер годовой арендной платы составляет 410640 рублей 57 копеек и произведен по формуле: рыночная стоимость земельного участка (6390000) * Кмд (0,0691) * Кказ (0,93).

В основу расчета арендной платы по договору аренды положен отчет № <...> от 30 июля 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО «Аналитик центр».

Однако, согласно отчету от 16 ноября 2021 года, выполненному ИП Самохиным Д.С., отчет № <...> от 30 июля 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО «Аналитик центр», не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года №153-ФЗ «Об оценочной деятельности».

В связи с изложенным, с учетом измененных исковых требований, просила признать отчет № <...> от 30 июля 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленный ООО «Аналитик центр» (<.......>) - недостоверным (недействительным); обязать ответчика установить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером <.......>, расположенным по адресу: <адрес>, из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 3607 000 рублей с 03 сентября 2021 года; взыскать с ответчика расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей и расходы на оплату судебной экспертизы в размере 22 500 рублей.

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества администрации Волгограда в лице представителя Ситниковой И.В. оспаривает постановленное судом решение, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на неправильное применение судом норм материального права, невозможность оспаривания отчета об оценке как самостоятельного способа защиты права после заключения договора аренды, выражается несогласие с выводами судебной экспертизы, положенной в основу решения суда.

В возражениях на апелляционную жалобу Чурилина Е.С. в лице представителя Кузнецова А.С. выражает несогласие с доводами жалобы и просит решение суда оставить без изменения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 07 июля 2022 года решение Центрального районного суда города Волгограда от 29 марта 2022 года отменено. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Чурилиной Е.С. к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценки недостоверным и возложении обязанностей, отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 07 июля 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Пунктом 1.5.7. Постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного Постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С * Кмд * Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец в соответствии с договором аренды земельного участка № <...> от 03 сентября 2021 года является арендатором, а ответчик арендодателем земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно заключению специалиста – рецензии на отчет № <...> от 30 июля 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненному 16 ноября 2021 года ИП Самохиным Д.С., отчет № <...> от 30 июля 2021 года, подготовленный ООО «Аналитик центр», не соответствует Закону об оценочной деятельности.

Поскольку между сторонами фактически возник спор относительно рыночной стоимости указанного земельного участка, то по делу была проведена судебная экспертиза ООО «Альянс партнер».

Согласно результатам судебной экспертизы, отчет № <...> от 30 июля 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленный ООО «Аналитик центр», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а также не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, а информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 34:34:060011:811, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 3607 000 рублей.

Приняв в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение судебной экспертизы, суд удовлетворил исковые требования и признал отчет № <...> от 30 июля 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленный ООО «Аналитик центр» недостоверным (недействительным) и обязал департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером <.......>, расположенным по адресу: <адрес>, из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 3607000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.

Согласно правовой позиции, содержащейся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ, № 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 года ч. 1 ст. 13 Закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ (ст. 6)

В силу ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, данных в п. 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абз. 4 п. 1); в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ); оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ; для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

Действующее законодательство РФ (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения. Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ.

Достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном ст. 67 ГПК РФ.

Ввиду изложенного, доводы апелляционной жалобы о несогласие с выводами судебной экспертизы, положенной в основу решения суда, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем, являются несостоятельными.

Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права судом допущено не было, в связи с чем, судебная коллегия находит решение законным и обоснованным, не усматривая оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда города Волгограда от 29 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда в лице представителя Ситниковой И. В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: