Решение по делу № 33-37755/2023 от 24.10.2023

Судья Уварова О.А.                                             Дело № 33- 37755\2023

                                                                   50RS0042-01-2023-002844-37

               АПЕЛЛЯЦИОННОЕ     ОПРЕДЕЛЕНИЕ

        27 ноября 2023 года                                         г. Красногорск

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.

                          судей: Гарновой Л.П. и Миридоновой М.А.

                          при помощнике судьи Ляхович Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 -3266\23 по иску Копия Конева М.В. к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании решения незаконным, признании права собственности на объект незавершенного строительства, обязании совершить определенные действия,

       по апелляционной жалобе Публично-правовой компании « Фонд развития территорий» на решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 27 июля 2023 года

       заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г.

       объяснения Конева М.В. и его представителя Песковского А.А.

                                           УСТАНОВИЛА:

     Конев М.В. обратился в суд с уточненным иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании решения незаконным, признании права собственности на объект незавершенного строительства, обязании совершить определенные действия.

      В судебное заседание истец Конев М.В. не явился, его представитель по доверенности Песковой А.А. уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что между ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и Суслиным С.П., был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиями которого ООО «СТРОЙИНВЕСТ» обязалось в предусмотренный договором срок построить на земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты> т.. между домами 8 и 22, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиры со строительными номерами: 48 -общей площадью 81.0 кв.м., 52 - общей площадью 81.0кв.м., 60 - общей площадью 81-кв.м.,127-общей площадью 88.8 кв.м., 133 -общей площадью 88.8 кв.м., 145 -общей площадью 88.8кв.м. Суслин С.П. обязался уплатить обусловленную договором цену в 12 735 000 рублей, и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Суслиным С.П. обязательства по договору исполнены в полном объеме.<данные изъяты>, между Суслиным С.П. и КоневымМ.В. был заключен договор об уступке части права требования по договору от <данные изъяты>, в соответствии с которым права требования к должнику по передаче в собственность по окончании строительства объекта долевого строительства на квартиры: 127, 133, 145 перешли к Коневу М.В. Договор уступки прав требования от <данные изъяты> заключенный между Суслиным С.П. и Коневым М.В. в    установленном    законом    порядке    был зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. ООО«СТРОЙИНВЕСТ» свои обязательства по передаче квартиры в срок, предусмотренный договором, не исполнил до настоящего времени. Решением Арбитражного суда Московской области ООО «СТРОЙИНВЕСТ» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, включено в реестр требований ООО «СТРОЙИНВЕСТ» о передаче жилых помещений - требование Конева М.В. о передаче: трехкомнатной <данные изъяты> общей площадью 84,4 кв. м., расположенной во 2 секции на 12 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22,трехкомнатной <данные изъяты> общей площадью 84,4 кв.м., расположенной во 2 секции на 13 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22,трехкомнатной <данные изъяты> общей площадью 84,4 кв. м., расположенной во 2 секции на 15 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22.

          Определением     Арбитражного     суда    Московской     области     от    <данные изъяты> удовлетворено заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать: приобретателем прав и обязанностей застройщика, и ему переданы права на участок и объект незавершенного строительства. Непосредственно, исполнением обязательств Фонда занимается Унитарная коммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <данные изъяты>». В последующем Коневым М.В. получено извещение от Фонда о принятии решения выплате ряду участников строительства в число которых включен Конев М.В. денежной компенсации вместо передачи жилых помещений в натуре.

        Полагает, что данное решение ущемляет его права, поскольку дата постановки его в реестр кредиторов не может определять его принадлежность к категории лиц которые не получат жилые помещения в натуре, поскольку его права требования возникли в 2014 году, в момент постановки его в реестр не связан с его действиями, а право требования установлено, подтверждено, судом при этом размер исчисляемой компенсации предложен исходя из формулы «не более чем за 120м.кв.», таким образом, ущемляются права Конева М.В. и его детей, на получение жилых помещений. Просит суд признать незаконным решение Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о выплате Коневу М.В. возмещения, вместо передачи объектов долевого строительства, требования по которым были включены в реестр требований участников строительства. Признать за Коневым М.В. право собственности на объекты незавершенного строительства: трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 12;трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 13:трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 15 многоквартирного    жилого    дома,    находящегося    по    строительному    адресу: <данные изъяты>, Ярославское ил., между домами 8 и 22.Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» произвести согласование на передачу Коневу М.В. ключей на жилые помещения и подписание актов приема-передачи объектов. Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» по завершению строительства многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <данные изъяты>, Ярославское ил., между домами 8 и 22, передать Коневу М.В. жилые помещения.

      Представитель ответчика Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <данные изъяты>» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил письменные пояснения.

       Представитель ответчика Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил письменные возражения на исковое заявление.

       Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 27 июля 2023 года исковые требования удовлетворены, суд постановил :

      Признать незаконным решение Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о выплате Коневу М.В. возмещения, на основании ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вместо передачи объектов долевого строительства, требования по которым были включены в реестр требований участников строительства.

      Признать за Коневым М.В. право собственности на объекты незавершенного строительства: трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 12;трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 13:трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 15 многоквартирного    жилого    дома,    находящегося    по    строительному    адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22.

      Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» произвести согласование на передачу Коневу М.В. ключей на жилые помещения: трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 12;трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 13:трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 15 многоквартирного    жилого    дома,    находящегося    по    строительному    адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22 и дальнейшее подписание актов приема-передачи объектов.

        Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» по завершению строительства многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22, передать Коневу М.В. жилые помещения: трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 12;трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 13:трехкомнатную <данные изъяты> проектной площадью 84.4м.кв. (без учета летних помещений) основной (жилой) площадью 60.5м.кв. расположенной в секции 2, этаж 15.

       В апелляционной жалобе Публично-правовая компания « Фонд развития территорий» ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены с учетом положений ст. 113 ГПК РФ надлежащим образом и своевременно, кроме того информация о движении дела размещена на официальном сайте Московского областного суда.

       В заседание судебной коллегии явился представитель истца. Судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле. которые надлежащим образом извещены о дне слушания дела.

     Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы судебная коллегия приходит к следующему.

     Из материалов дела усматривается и судом установлено, что <данные изъяты> между ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и Суслиным С.П., был заключен договор участия в долевом строительстве № СП-94/2014/ОП, по условиям которого ООО «СТРОЙИНВЕСТ» обязалось в предусмотренный договором срок построить на земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиры со строительными номерами: 48 -общей площадью 81.0 кв.м., 52 - общей площадью 81.0кв.м., 60 - общей площадью 81-кв.м.,127-общей площадью 88.8 кв.м., 133 -общей площадью 88.8 кв.м., 145 -общей площадью 88.8кв.м. Суслин С.П. обязался уплатить обусловленную договором цену в 12 735 000 рублей, и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Суслиным С.П. обязательства по договору исполнены в полном объеме.

<данные изъяты>, между Суслиным С.П. и КоневымМ.В. был заключен договор об уступки права требования (цессии) по договору № СП-94/2014/ОП от <данные изъяты>, в соответствии с которым условия договора права требования к должнику по передаче в собственность по окончании строительства объектов долевого строительства перешли к Коневу М.В.

       Решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2020 года ООО «СТРОЙИНВЕСТ» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

       Определением Арбитражного суда Московской области от 07 декабря 2021 года, включено в реестр требований ООО «СТРОЙИНВЕСТ» о передаче жилых помещений - требование Конева М.В. о передаче: трехкомнатной <данные изъяты> общей площадью 84,4 кв. м., расположенной во 2 секции на 12 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22, оплаченной стоимостью 2 110 000 руб.; трехкомнатной <данные изъяты> общей площадью 84,4 кв.м., расположенной во 2 секции на 13 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22,оплаченной стоимостью 2 110 000 руб.; трехкомнатной <данные изъяты> общей площадью 84,4 кв. м., расположенной во 2 секции на 15 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22, оплаченной стоимостью 2 110 000 руб.

        Определением Арбитражного суда Московской области от <данные изъяты> Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070101:75 площадью 4700 кв. м.. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира<данные изъяты> между домами <данные изъяты> и <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства многоэтажного жилого дома, принадлежащее ООО «СТРОЙИНВЕСТ», со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоэтажным жилым домом по адресу: <данные изъяты>, между домами <данные изъяты> и <данные изъяты>. а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области передано права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно--технического обеспечения по договорам, заключенным ООО «СТРОЙИНВЕСТ» в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, при их наличии. Также Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области передано обязательства ООО «СТРОЙИНВЕСТ» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения настоящего определения, за исключением требований участников строительства по взысканию штрафных санкций и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

<данные изъяты> истец обратился к конкурсному управляющему ООО "СТРОЙИНВЕСТ" с заявлением требования о передаче жилых помещений в натуре, однако <данные изъяты> ему было отказано.

      Разрешая исковые требования Конева М.В. о признании незаконным решения ППК «Фонд развития территорий» о выплате Коневу М.В. возмещения на основании ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вместо передачи объектов долевого строительства, требования по которым были включены в реестр требований участников строительства, суд исходил из того, что, поскольку в данном случае у истца, требования которого о передаче объектов долевого строительства включены в реестр требований о передаче объектов долевого строительства до принятия Фондом решения о восстановлении прав граждан-участников долевого строительства застройщика ООО «СТРОЙИНВЕСТ», возникло право на получение объектов долевого строительства по завершению строительства спорного объекта.

     Судебная коллегия находит данный вывод суда правильным.

     Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее -Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

      Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона N 218, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

      Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

       Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.07.2022 № 34-П обязательства застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фон развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

       На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

        Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего ( иного заинтересованного лица ).

       В данном случае, при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства ( <данные изъяты> ) требование Конева М.В. должно было быть включено в реестр застройщика.

      С учетом положений статей 2 и 3 Федерального закона от 29.07. 2017 г. № 218 –ФЗ « О публично-правовой компании» Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 2214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, при регулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами – участниками долевого строительства Фонд развития территорий должен был проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве., а именно в нем отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам долевого участия, в том числе требование Конева.

     Довод жалобы о том, что решение Фонда о завершении строительства состоялось ранее, чем требования Конева М.В. были включены арбитражным судом в реестр требований о передаче жилых помещений в связи с чем истец имеет право только на возмещение отклоняется судебной коллегией, поскольку в данном случае Конев М.В. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и, таким образом, Фонд не мог не знать о наличии у гражданина договора с застройщиком.

      Судебная коллегия полагает, что решение суда в указанной части является законным и обоснованным.

      Разрешая требования в части признания права собственности на квартиры в объекте незавершенного строительством суд исходил из того, что требования Конева М.В. включены в реестр требований о передаче жилых помещений, в связи с чем у истца возникло право на получение объектов долевого строительства по завершению строительства спорного объекта.

      Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.

      Из материалов дела усматривается, что на момент рассмотрения дела многоквартирный дом, где расположены объекты долевого строительства, не был принял в эксплуатацию. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома получено только <данные изъяты>, то есть после принятия решения судом.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника ми передачи в соответствии с условиями договора.

     Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

      В данном случае, на момент рассмотрения спора строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют.

     Кроме того, требование Конева определением арбитражного суда включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

      Из материалов дела и пояснений истца в судебном заседании следует, что обращение в суд о признании права собственности на объекты незавершенного строительства преследовало цель создание гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом, ему будет предоставлены жилые помещение в данном доме.

      Ссылка суда на положения статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае является ошибочной, поскольку действительно названной нормой права объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества.

     Однако, основания возникновения ( приобретения) права собственности на них, определены положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ.

     Требования пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ не регулирует отношения о правах покупателя на объект незавершенного строительства.

      При таких обстоятельствах решение суда в указанной части нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

      Руководствуясь ст.ст. 199 и 328 ГПК РФ судебная коллегия

                                               ОПРЕДЕЛИЛА:

    Решение    Сергиево-Посадского    городского суда Московской области от 27 июля 2023 года отменить в части удовлетворения иска о признании права собственности на объекты незавершенного строительства и обязании произвести согласование на передачу ключей на жилые помещения и обязании по завершению строительства многоквартирного жилого дома передать Коневу В.М. жилые помещение и в отмененной части принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий судья

Судьи