Решение по делу № 2-2112/2022 от 08.07.2022

Дело № 2-2112/2022

59RS0027-01-2022-002728-66

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 октября 2022 года г.Кунгур Пермского края

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Лутченко С.А.,

при секретаре Ачимовой Е.С.,

с участием представителя истца Лупенских Н.Н., - Котельникова В.С.,

представителя ответчика администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края – Плесовских К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кунгуре Пермского края гражданское дело по иску Лупенских Н. Н. к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о признании недействительным пункта соглашения, взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Лупенских Н.Н. обратилась в суд с иском к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.

Заявленные требования истец обосновывают тем, что она являлась собственником комнаты, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. В соответствии с постановлением администрации г.Кунгура № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственники должны быть отселены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а сам дом снесен собственниками до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ней и Кунгурским муниципальным округом Пермского края заключено соглашение о возмещении за жилое помещение №, согласно которому она получила компенсацию за комнату по адресу: <адрес>, в сумме 667200 руб. При этом, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагает, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение. Подписание соглашения об изъятии жилого помещения не является основанием для лишения ее права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Определением Кунгурского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Правительство Пермского края.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнил заявленные требования, просил признать недействительным п.2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>., в размере 44623 руб.

Истец Лупенских Н.Н. в судебном заседании не участвовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, доверила представлять свои интересы Котельникову В.С., который в судебном заседании заявленные требования уточнил на основании представленного откорректированного отчета об оценке, выполненного ООО «Компания «Центр недвижимости», согласно которому стоимость непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием комнаты в квартире, площадью 16,1 кв.м. по адресу: <адрес>, составляет 14874 руб. Таким образом, просил взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в пользу истца указанную сумму.

Представитель ответчика администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края Плесовских К.А. в судебном заседании иск не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях, просила в удовлетворении уточненных требований истцу отказать в полном объеме.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив и оценив представленные доказательства, суд считает уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст.35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

В силу ст.ст.39,158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п.21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно положениям ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Судом установлено:

Лупенских Н.Н. являлась собственником комнаты в трехкомнатной квартире, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> /л.д.7 Т.1/.

Согласно акту обследования МКД от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, проведенном межведомственной комиссией, назначенной Постановлением администрации г.Кунгура № от ДД.ММ.ГГГГ, с целью оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда, и заключению межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ выявлены основания для признания МКД по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу /л.д.8,9 Т.1/.

Постановлением администрации г.Кунгура Пермского края от № от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом, в числе других, признан аварийным и подлежащим сносу; с целью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан собственникам помещений постановлено принять меры к отселению в срок до ДД.ММ.ГГГГ, к сносу – в срок до ДД.ММ.ГГГГ /л.д.10 Т.1/.

Согласно информации МБУ «Архив КМО» указанный дом в списке на проведение капитального ремонта за период с ДД.ММ.ГГГГ годы не значится, сведениями о проведении капитального ремонта архив не располагает /л.д.44 Т.1/.

По информации Кунгурского филиала ГБУ «ЦТИ Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ, первая приватизация жилого помещения по адресу: <адрес>, не зарегистрирована /л.д.45/.

Договор приватизации истца датирован ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.7 т.1/.

Из технического заключения ООО «Строительная компания ГарантСтрой» по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что на момент начала всеобщей бесплатной приватизации жилищного фонда (2013) капитальный ремонт должен был быть проведен два раза: ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (с максимальной нормативной периодичностью 1 раз в 24 лет). Из-за отсутствия в техническом паспорте отметок о произведенном капитальном ремонте, а также физическом износе в 73 % (согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) можно сделать предположение, что дом по указанному адресу нуждался в капитальном ремонте /л.д.147-238 Т.1/.

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между Лупенских Н.Н. (Собственник) и Кунгурским муниципальным округом Пермского края в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (Администрация) заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № /л.д.11,12/.

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственник обязуется передать в собственность Администрации недвижимое имущество – комната № по <адрес>, кадастровый № площадью <данные изъяты> кв.м., а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения.

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 соглашения, ст.32 ЖК РФ составляет 667200 руб.

В возмещение за жилое помещение Сторонами включены все убытки, предусмотренные ЖК РФ при изъятии аварийных жилых помещений путем выкупа. Не затронутые настоящим Соглашением убытки дополнительно включению или взысканию не подлежат (п.2.3 Соглашения).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом представлен уточненный отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО "Компания "Центр недвижимости", в котором размер компенсации непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием комнаты в квартире, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> определен без учета ремонта системы водоснабжения и канализации в размере 14874 руб.

Ответчиком доказательств иного размера компенсации не представлено.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости взыскания рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 14874 руб.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Доводы ответчика о том, что соглашение о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ исполнено и не подлежит изменению правового значения не имеют, поскольку заключенным соглашением не установлено, что стороны пришли к соглашению о не выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена. При определении выкупной цены за жилое помещение компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включалась, и, соответственно, истец не лишен права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался, положения п.2.3 соглашения, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого жилого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации.

В связи с чем, следует признать недействительным пункт 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Лупенских Н.Н. и Кунгурским муниципальным округом в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края.

При таких обстоятельствах, суд считает, что уточненные исковые требования Лупенских Н.Н. к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о признании недействительным пункта соглашения, взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным пункт 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Лупенских Н. Н. и Кунгурским муниципальным округом в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в пользу Лупенских Н. Н. компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием комнаты №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> в сумме 14874 руб. 00 коп. /Четырнадцать тысяч восемьсот семьдесят четыре руб. 00 коп./.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: С.А.Лутченко