Решение по делу № 3а-13/2020 от 16.12.2019

                                                                                        Дело № 3а-13/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Майкоп                                                                                            28 августа 2020 года

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Тачахова Р.З.,

при секретаре судебного заседания – Хаджемуковой Д.К.,

    с участием: представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО3, представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Ожева Р.А., представителя заинтересованного лица Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Республике Адыгея по доверенности Копысовой Н.Ю., представителя заинтересованного лица Администрации МО «Город Майкоп» по доверенности Скобеевой Т.И., представителя заинтересованного лица ФГБУ ФКП «Росреестр» по доверенности Демидюк А.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником объекта капитального строительства – нежилого двухэтажного здания спортивного клуба с кадастровым номером 01:08:0507061:148, площадью 1 139,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2019-29514186 кадастровая стоимость данного объекта недвижимости (здания) составляет 21.805.563 рубля 45 копеек.

При этом его рыночная стоимость существенно отличается от установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости ИП независимого оценщика ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ, и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9.035.031 рублей.

Ввиду того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей налогообложения, административный истец считает, что его существенно завышенный размер влечет за собой значительное увеличение налога, что нарушает его права и интересы и на основании изложенного просил суд: установить кадастровую стоимость недвижимого имущества с кадастровым номером 01:08:0507061:148, площадью 1 139,5 кв. м., расположенного по адресу; <адрес> А., на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости 9 035 031 руб.

В ходе судебного разбирательства, ввиду выявленных дефектов, имеющихся в представленном административным истцом отчете о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненном ИП независимым оценщиком ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 обратилась к ООО «Южная независимая оценочная компания» эксперту – оценщику ФИО7 и предоставила отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ соответствующий нормам действующего законодательства с уточнением ранее заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером 01:08:0507061:148 в размере 14.850.000 рублей.

Основываясь на выводах проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, заявленные административные исковые требования были уточнены и согласно поданным уточнениям административный истец просит суд: установить кадастровую стоимость недвижимого имущества с кадастровым номером 01:08:0507061:148, площадью 1 139,5 кв. м., расположенного по адресу; <адрес> А., на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости равной 17.802.219 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности Пономарёв Г.И. уточнив заявленные административные исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО8 и представитель заинтересованного лица Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по <адрес> по доверенности ФИО5 в судебном заседании при разрешении административного искового заявления полагались на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Администрации МО «<адрес>» по доверенности ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, полагая, что изменение размера стоимости спорного объекта недвижимости, снизит размер налогооблагаемой базы, что негативно скажется на пополнении бюджета муниципального образования.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что уточненный административный иск об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации                              для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объекта капитального строительства – нежилого двухэтажного здания спортивного клуба с кадастровым номером 01:08:0507061:148, площадью 1 139,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А.

Право собственности административного истца на указанный объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках                и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 4-6)

В соответствии с данными кадастрового учета, подтвержденными выписками           из ЕГРН, кадастровая стоимость нежилого двухэтажного здания спортивного клуба с кадастровым номером 01:08:0507061:148, площадью 1 139,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А. составляет 21.805.563 рубля 45 копеек (т.1, л.д. 4).

Дата определения стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507061:148, – ДД.ММ.ГГГГ, согласно акту определения кадастровой стоимости Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ- 001/2019-29514186.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из статьи 24.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ               «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона                об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, административный истец считает несоответствующими их рыночной стоимости, в связи, с чем полагает, что кадастровая стоимость подлежит установлению в размере рыночной.

Таким образом, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости данных земельных участков в размере рыночной стоимости на дату определения их кадастровой стоимости, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ФИО1 в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в представлен Отчет от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленный по заданию заявителя оценщиком ООО «Южная независимая оценочная компания» эксперту – ФИО7, согласно которому рыночная стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером 01:08:0507061:148, площадью 1 139,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А, составляет 14.850.000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона              об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями, изложенными в пункте 23 указанного Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ №, принимая во внимание тот факт, что предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, при этом представленные по делу доказательства и доводы возражений на административное исковое заявление в своей совокупности могут свидетельствовать о допущении оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки; допущении иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, определением от ДД.ММ.ГГГГ судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «АУТАС».

Согласно выводам экспертного заключения ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «АУТАС» ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость недвижимого имущества с кадастровым номером 01:08:0507061:148, площадью 1 139,5 кв. м., расположенного по адресу; <адрес> А., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 17.802.219 рублей. Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507061:148, выполненный ООО «Южная независимая оценочная кампания», не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Как следует из экспертного заключения ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «АУТАС» ДД.ММ.ГГГГ №, Отчет оценщика ООО «Южная независимая оценочная кампания» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ № допускает неоднозначное толкование полученных результатов, поскольку при определении рыночной стоимости объекта, принятый к сравнению аналог № имеет улучшение в виде жилого дома. Также данный аналог продается с пометкой «Срочно», что не является типичным условием продажи и применять торг неуместно.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, принятый к сравнению аналог № (22500000) имеет улучшение в виде отдельно стоящих складских помещений и жилых помещений. Таким образом, аналог №, принятый к сравнению при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не сопоставим по характеристикам с оцениваемым объектом.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, принятый к сравнению аналог № (9500000) имеет улучшение в виде навеса. Таким образом, аналог №, принятый к сравнению при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не сопоставим по характеристикам с оцениваемым объектом.

В рамках доходного подхода в таблице № ст. 54 Отчета, неверно произведен расчет стоимости по аналогу №, принята иная площадь в расчетах, чем указано в объявлении, там самым допущена математическая ошибка.

В указанном Отчете в рамках доходного подхода использованный аналог № содержит противоречивую информацию в шапке и тексте объявления, данный аналог некорректно использовать в расчетах, поскольку информация противоречивая.

Оценивая экспертное заключение ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «АУТАС» ДД.ММ.ГГГГ № по правилам статьи 84 КАС РФ, суд исходит из того, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд учитывает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости основываясь на заключении ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «АУТАС» ДД.ММ.ГГГГ №, проведенной по делу, судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта капитального строительства – нежилого двухэтажного здания спортивного клуба с кадастровым номером 01:08:0507061:148, площадью 1 139,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере                          его рыночной стоимости составляет 17.802.219 рублей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Административный иск ФИО1 подан ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого двухэтажного здания спортивного клуба с кадастровым номером 01:08:0507061:148, площадью 1 139,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере                          его рыночной стоимости равной 17.802.219 рублей (семнадцать миллионов восемьсот две тысячи двести девятнадцать) рублей.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 16.12.2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (г. Сочи, ул. Советская, 26 А) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 02 сентября 2020 года.

Судья Верховного Суда

Республики Адыгея                  подпись                 Р.З. Тачахов

Копия верна:

судья Верховного суда

    Республики Адыгея           Р.З. Тачахов