Решение по делу № 33-231/2016 от 10.12.2015

Судья Панченко Н.В.                       дело № 33-231/2016

А-56

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 февраля 2016 года                      г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда

в составе председательствующего: Гаус Т.И.

судей Абрамовича В.В., Лоншаковой Е.О.

при секретаре Полынкиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Абрамовича В.В.,

гражданское дело по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Осипенко С.Б., Осипенко В.В. о расторжении договора займа, взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»,

на заочное решение Ачинского городского суда Красноярского края от 23 сентября 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа № от 20 мая 2011 г., заключенный между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Осипенко С.Б., Осипенко В.В..

Взыскать с Осипенко С.Б., Осипенко В.В. в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму долга по договору займа 2 378 959 (два миллиона триста семьдесят восемь тысяч девятьсот пятьдесят девять) рублей 92 копейки.

Взыскать с Осипенко С.Б., Осипенко В.В. в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» возврат государственной пошлины по 13 047 (тринадцать тысяч срок семь) рублей 40 копеек с каждого.

Начиная с 27 августа 2015 г. и по день вступления решения в законную силу определить подлежащими к выплате Осипенко С.Б., Осипенко В.В. в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 12,7% годовых, в остальной части иска отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском о взыскании с Осипенко С.Б., Осипенко В.В. в солидарном порядке задолженности по договору займа № от 20 мая 2011 года в размере 2 378 959, 92 рублей в связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению ежемесячных платежей по возврату долга. Также истец просил расторгнуть указанный договор займа, обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г<адрес>, находящуюся в залоге у АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», с установлением начальной продажной цены в 1 824 000 рублей, определить проценты за пользование займом в размере 12,7% годовых начиная с 16 июня 2015 года и по день вступления решения в законную силу.

Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное заочное решение.

В апелляционной жалобе АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество, полагая, что данное требование подлежит удовлетворению в виду того, что ответчиками допускалась просрочка по внесению ежемесячных платежей по погашению кредита.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявили, в связи с чем судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, решение суда по доводам апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершить в отношении другого лица (кредитора) определенные действия, кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные договором займа.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 мая 2011 года между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Осипенко С.Б., Осипенко В.В. заключен договор займа № с ипотекой в силу закона, в соответствии с которым ККФЖС предоставил ответчикам заем в размере 2 500 000 рублей, сроком на 204 месяца под 12,7% годовых (п.п. 1.1,3.1 договора) для целевого использования – приобретения в собственность Осипенко С.Б., Осипенко В.В. в равных долях квартиры, находящееся по адресу: <адрес> путем перечисления всей суммы займа на счет заемщиков ( п. 2.1 договора), а заемщики, согласно п. 4.1 договора, обязались возвратить заем и уплатить проценты на сумму займа путем осуществления ежемесячных платежей.

Согласно п. 1.4 договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека приобретаемой квартиры. В соответствии с п. 1.5 договора права ККФЖС как кредитора подлежат удостоверению закладной.

Из представленного истцом расчета задолженности ответчиков по состоянию на 26 августа 2015 года следует, что размер задолженности составляет 2 378 959,92 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, установил, что ответчики Осипенко С.Б. и Осипенко В.В. своевременно и в полном объеме обязательства по погашению кредита и уплате процентов не исполняют, мер к погашению задолженности не принимают, в связи, с чем на 26 августа 2015 года образовалась задолженность по договору займа, которая составила 2 378 959,92 рублей, на основании чего пришел к выводу о расторжении договора займа № 20 мая 2011 года, заключенного между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Осипенко С.Б., Осипенко В.В., взыскании задолженности в размере 2 378 959,92 рублей, с определением процентов за пользование займом в размере 12,7 годовых начиная с 27 августа 2015 года и по день вступления решения суда в законную силу, отказав в обращении взыскания на заложенное имущество.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в соответствии с ч. ч. 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Поскольку истцом решение суда первой инстанции обжалуется только в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, что следует из содержания апелляционной жалобы, отсутствуют доводы, свидетельствующие о несогласии и с решением суда в остальной части, то, согласно ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, проверки подлежит законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части.

Отказывая в обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с положениями ст. 54.1. Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нарушение ответчиками обеспеченного залогом обязательства крайне незначительны и размер требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, при этом установил, что размер просроченной задолженности заемщиков на день рассмотрения спора 96 563,89 рублей, что менее 5% оценочной стоимости спорной квартиры 2 280 000 рублей (2 280 000 х 5% = 114 000),

Судебная коллегия полагает данный вывод суда неверным, основанным на неправильном применении ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости».

При реализации истцом своего права на досрочное взыскание всей задолженности по кредитному договору в связи с допущенными ответчиком неоднократными нарушениями сроков, установленных для возврата очередной части займа, размер требований залогодержателя определяется как общая сумма задолженности по кредитному договору, взысканная решением суда по настоящему делу.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно представленному истцом расчету за период с мая 2011 года по август 2015 года у Осипенко С.Б., Осипенко В.В. образовалась задолженность по основному долгу в размере 2 315 781,32 рубля, по неуплаченным процентам за пользование кредитом - 63 709, 84 рублей, пени - 8 253,52 рублей, всего 2 378 959,92 рублей. При этом период просрочки исполнения обязательств по возврату суммы кредита составляет более трех месяцев.

Таким образом, поскольку задолженность по договору займа № от 20 мая 2011 года составляет 2 378 959,92 рублей, а стоимость заложенного имущества – 3 603 000 рублей, следовательно, сумма неисполненного обязательства составляет более двадцати пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества по закладной, а допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительным не является.

Учитывая вышеизложенное у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, в связи с чем решение в этой части подлежит отмене.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ФЗ № 102-ФЗ).

В соответствии со ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Обращаясь с требованием об обращении взыскания на квартиру, принадлежащую Осипенко С.Б., Осипенко В.В., расположенную по адресу: <адрес>, истец просил обратить взыскание на указанную квартиру, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 824 000 рублей, т.е. в размере 80% от рыночной стоимости квартиры - 2 280 000 рублей, определенной согласно отчету ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» № 617-15 от 30 апреля 2015 года.

В связи с несогласием ответчиков с такой оценкой рыночной стоимости спорной квартиры, апелляционным определением от 21 декабря 2015 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: г. Ачинск, 3 микрорайон, Привокзального района, 17-97.

Согласно заключению экспертов № ЭИ-16-1 от 18 января 2016 года ООО «Кадастр Инжиниринг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 222 000 рублей.

Как указывалось выше, согласно представленному истцом в суд первой инстанции отчету ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» от 30 апреля 2015 года, рыночная стоимость спорной квартиры составила 2 280 000 рублей.

Следовательно, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога по состоянию на 18 января 2016 года существенно отличается от его оценки, произведенной истцом при подачи искового заявления.

Оценщики ООО «Кадастр Инжиниринг», давшие заключение о рыночной стоимости заложенного имущества, соответствуют требованиям, предъявляемым к ним ст. 15 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», из материалов дела следует, что они являются членами саморегулируемых организаций экспертов оценщиков, имеют право на осуществление оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации, также подтверждено получение ими профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Давая оценку доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия полагает необходимым принять в качестве достоверного доказательства заключение экспертов № ЭИ-16-1 от 18 января 2016 года ООО «Кадастр Инжиниринг», согласно которому стоимость заложенного имущества составляет 3 222 000 рублей, так как оно было выполнено оценщиками по результатам визуального осмотра спорной квартиры, с учетом его фактического состояния.

Обстоятельств, которые бы свидетельствовали о недопустимости представленного в суд апелляционной инстанции экспертного заключения, ставили под сомнение данное доказательство, судебной коллегией не установлено.

Таким образом, судебная коллегия считает необходимым принять в обжалуемой части новое решение, которым исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить, установить начальную продажную стоимость исходя из оценочной стоимости квартиры, определенной заключением экспертов № ЭИ-16-1 от 18 января 2016 года ООО «Кадастр Инжиниринг» об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в котором указано, что рыночная стоимость квартиры по состоянию на 18 января 2016 года составляет 3 222 000 рублей, установив начальную продажную стоимость квартиры в сумме 2 577 600 рублей (80% от суммы оценки квартиры согласно заключением экспертов ООО «Кадастр Инжиниринг» в 3 222 000 рублей).

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Ачинского городского суда Красноярского края от 23 сентября 2015 года – отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Принять в отмененной части новое решение, которым:

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость в размере 2 577 600 (два миллиона пятьсот семьдесят семь тысяч шестьсот) рублей.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: