Решение по делу № 2-81/2022 (2-2513/2021;) от 27.07.2021

                                                                                                                           к делу №

УИД: 23RS0№-02

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес> край                                                                       03 августа 2022 года

Северский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего:                                                                                     Емельянова А.А.,

при секретаре                                                                                                        ФИО4,

с участием:

истца                                                                                                                       ФИО2,

представителя истца                                                                                             ФИО10,

представителя ответчика                                                                                      ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование своих требований указала, что она совместно с мужем ФИО5 в декабре 2020г. продали жилой дом, в котором проживали, срочно искали для покупки новое жилье, на сайте «Авито» увидели объявление, размещенное ФИО3 о продаже дома в <адрес> края в объявлении было написано: «На земельном участке посажен фруктовый сад, искусственный водоем большой, водопровод в доме. Проведен газ. Сделан капитальный ремонт, новые стеклопакеты, ламинат, двери, плитка, вся электрика, в стенах разводка под батареи. Общаюсь только по телефону в любое время. Зажигательный торг! Приветствую», к объявлению приложены фото дома с приличной отделкой. Истец позвонила собственнику данного объявления, сказала, что из <адрес>, собирается переезжать, ищет жилье, будет покупать дом удаленно, в телефонном разговоре ответчик подтвердила все написанное в объявлении, сказала, что дом хороший, каменный, жилой. Ответчик сообщила, что не станет делать большую скидку, потому что, считает дом очень качественным. Стороны договорились о приобретении дома и участка за 2 700 000руб. Истец, находясь в <адрес>, и по его просьбе ответчик выслала истцу видео с пояснениями, что в доме постоянно проживают ее родственники, ответчик приезжает только летом на выходных. Никаких дефектов и недочетов дома на видео не было, поэтому решение о покупке было принято окончательно. Истец оплатила на карту Сбербанка 2 000руб. за составление договора юристу – подруге ответчика Маргарите ФИО12 Ответчик уверил, что она хороший юрист и составит договор, чтобы впоследствии не возникли проблемы. Ответчик составил договор и выслал на почту. Супруг истца ФИО5 прилетел в <адрес>, ответчик с мужем встретили его на машине и привезли в <адрес> для осмотра дома и участка. Во время осмотра ФИО5 вел видеозапись. Ответчик рассказывал о доме только положительное, что он каменный, проведен капитальный ремонт, есть насосная станция, горячее и холодное водоснабжение, установлена разводка под батареи, которую сталось только подключить. ФИО5 не спал сутки, так как перелет на самолете происходил ночью, осмотр занял не более 15мин., нужно было торопиться в МФЦ. Никаких дефектов ФИО5 не заметил. Далее стороны поехали в МФЦ для оформления сделки купли – продажи. На просьбу ФИО5 отдать все имеющиеся документы на дом и участок, ответчик ответил отказом, мотивируя тем, что отдаст только после фактического получения денег в банке. Ответчик утверждал, что является честным человеком, никогда никого не обманывает, работает на госслужбе в метеоцентре, рассказывала про себя и семью, пригласила ФИО5 в гости переждать время до самолета. ФИО5 посчитал возможным довериться ответчику, в итоге сделку оформили, ФИО5 вернулся домой, и совместно с истцом стали готовиться к переезду в полной уверенности, что приобрели приличное жилье. Истец прибыл из <адрес> в <адрес> в приобретенный дом ДД.ММ.ГГГГ поздно ночью по договоренности с ответчиком, ключи от дома истцу передал ее родственник, проживающий в станице. Истец обнаружил, что в доме отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, не смогли умыться. Ответчик забрал из дома краны и раковину с кухни, а также бойлер. На звонки ответчик отвечал отказом все это вернуть. После пятидневного сложнейшего пути истец и ее супруг оказались в холодном непригодном для жилья доме, когда температура на улице была ниже 10 градусов. Затем несколько дней путем звонков и переписки истец пытался вернуть в дом краны, раковину, бойлер. После долгих уговоров, бойлер привез родственник ответчика через два дня. Краны и раковину ответчик не верн<адрес> это время истец со своим супругом проживали в антисанитарных условиях. Дом при такой низкой температуре не держал тепло от электрических конвекторов, тепло уходило сквозь стены, крышу и пол. Из окон дуло, они не герметичны и перекошены. При этом постоянно отключалось электричество от перегрузки сети, не рассчитанной на такое потребление, так как сделана электросеть не в соответствии с необходимыми требованиями. Входная дверь была со щелями по периметру, по дому ходил ветер. Истец решал все проблемы постепенно, но в процессе проживания выявлялись все новые дефекты: стены дома рассыпались, все в застарелых больших трещинах, которые были заштукатурены и при осмотре не видны, отсутствовала изоляция и утепление стен, трещины на потолке, сделан только косметический ремонт дома, внутри стены обшиты гипсокартонном, снаружи сайдингом; водоснабжение отсутствовало, питьевой воды нет, вода в колодце грязная, предназначена только для технических нужд, также воды в колодце очень мало, не хватает даже вымыть посуду, стиральная машина останавливается из-за отсутствия воды, помыться одному человеку воды не хватает, насосной станции нет, оборудование в виде двух насосов не работает исправно; электроснабжение не безопасно, сделано с нарушениями, не работает исправно, постоянно отключаются автоматы, включатели в розетки выпадают из монтажных коробок, что не безопасно для использования. Супруг истца ФИО5, имея опыт работы электрослесарем и соответствующее образование с группой допуска к электроустановкам, как специалист составил заключение о состоянии электропроводки в доме; паро-ветроизоляция, гидроизоляция отсутствуют; отсутствует изоляция между фундаментом и стенами, отсутствует отлив для защиты от проникновения влаги в фундамент, отсутствует изоляция кровли; совершенно отсутствует отопление, печи нет, подключится к проложенной для батареи разводке специалисты не смогли, система сделана с грубейшими нарушениями, в связи с чем, отопление с ее помощью невозможно осуществить, будут огромные теплопотери и дом не нагреется; на кухне отсутствуют краны и раковина, которые есть на фото в объявлении о продаже; окна бракованы и установлены с нарушением технологии, болтаются в рамах от чего не гермитичны и пропускают холодный воздух с улицы; отсутствует утепление пола, в полу старые гнилые доски, он деформируется при хождении ногами; протекает крыша; конек деформирован; крыша состоит из гнилого пиломатериала и полиэтиленовых мешков, используемых в качестве изоляции; между крышей и домом дыры размером 15см; утепление потолка без паро-изолирующего материала, на чердаке набросаны маты из базальтовой ваты; газ отсутствует, к дому не проведен; проблемы с канализацией: стоит запах канализации в ванной комнате и на участке рядом с ямой, которую ответчик называет «септик»; нет вспомогательных кранов. Истец считает, что ответчик с самого начала решила воспользоваться ситуацией, понимая, что покупка будет происходить удаленно, решила обмануть, и свой старый и плохой дом подготовить и выдать за хороший и отремонтированный, поэтому выдвинула обязательное условие о сопровождении сделки и составлении договора своим юристом. Супруг истца ФИО5 после ночного перелета за 15 минут не мог реально оценить состояние дома, а на видео и по рассказам ответчика все было очень положительно. Считает, что ответчик обманула, что в доме проживают ее родственники, так как на видео, которое получил истец от ответчика, видно, что в доме совсем отсутствуют шкафы, невозможно проживать без шкафов, дом явно использовался как летняя дача. В объявлении ответчика о продаже дома более 8 000 просмотров, люди отказывались покупать, и муж ответчика готов был продать намного дешевле, за реальную стоимость, потому и написал, что торг приветствуется. Оттого ответчик и не хочет возвращать деньги, понимает, что за такую сумму она не продаст свое имущество никому и никогда. 09.12.2020г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ответчик обязывался передать в собственность истца жилой дом, общей площадью 59,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № и земельный участок общей площадью 3 469 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, местоположение: <адрес>, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании заочного решения мирового судьи судебного участка №<адрес> от 30.01.2003г., а ответчик обязывался принять и оплатить указанное имущество. Цена имущества по договору, составляет 2 700 000руб., при этом из указанной суммы земельный участок продается за сумму в размере 1 500 000руб., жилой дом продается за сумму в размере 1 200 000руб. По договору денежная сумма в размере 2 700 000руб. оплачивается путем открытия покупателем в день подписания настоящего договора покрытого, безотзывного аккредитива ПАО Сбербанк. Указанные условия выполнены истцом в полном объеме. Истец не мог принять дом в его фактическом состоянии, отказался подписать передаточный акт, о чем неоднократно уведомлял ответчика. 03.03.2021г. истец обратился к ответчику (путем направления почтовой корреспонденции) с требованием о расторжении договора и возврате уплаченной стоимости жилого дома и земельного участка 2 700 000руб., единовременным платежом путем перечисления на расчетный счет истца, либо наличными в течении 15 календарных дней со дня получения требования, ответчик указанное требование добровольно не исполнил, требование оставлено без ответа. В пункте 10 договора предусмотрено обязательство передать жилой дом истцу в пригодном состоянии для проживания, указанное обязательство не исполнено, ответчик ввела в заблуждение ФИО5 при осмотре дома и в объявлении о продаже дома на сайте, относительно важнейших параметров жилого состояния дома: стены дома рассыпаются, в то время как ответчик говорила, что стены дома из камня, по факту они из глины и гнилого дерева «мазанка», они в застарелых больших трещинах, отсутствует их изоляция и утепление; трещины на потолке, в то время как в тексте объявления указано, что сделан капитальный ремонт, по факту сделан косметический ремонт, внутри стены обшиты гипсокартоном, снаружи – сайдингом; водоснабжение отсутствует, в то время как в объявлении указано, что водопровод в доме, колодец не пересыхает никогда, насосная станция работает, по факту питьевой воды нет, вода в колодце грязная, предназначена исключительно для технических нужд, воды в колодце очень мало, не хватает даже вымыть посуду, стиральная машина останавливается из-за отсутствия воды, для помывки одного человека воды не хватает, насосной станции нет, оборудование из двух насосов не работает исправно; электроснабжение не безопасно, в то время как в тексте объявления указано, что сделан капитальный ремонт, новые стеклопакеты, вся электрика, по факту электроснабжение дома сделано с нарушениями, не работает исправно, постоянно отключаются автоматы, выключатели и розетки выпадают из монтажных коробок, что не безопасно для использования; паро-ветро, гидроизоляция отсутствуют, также отсутствует гидроизоляция между фундаментом и стенами, отсутствует отлив для защиты от проникновения влаги в фундамент, отсутствует пароизоляция кровли; отсутствует отопление, в то время как в объявлении указано, что в стенах разводка под батареи, по факту подключиться к данной разводке специалисты не смогли, система сделана с грубейшими нарушениями, в связи с чем отопление с ее помощью невозможно осуществить; на кухне отсутствуют краны и раковина, которые есть на фото в объявлении о продаже; окна бракованы и установлены с нарушением технологии, болтаются в рамах от чего не гермитичны и пропускают холодный воздух с улицы; отсутствует утепление пола, он деформируется при хождении ногами; крыша дома состоит из гнилого пиломатериала и полиэтиленовых мешков, используемых в качестве изоляции; газ отсутствует, в то время как в объявлении указано, что газ проведен, но по факту газ к дому не проведен. Истец считает, что обстоятельства при котором ответчик скрыла от истца дефекты и повреждения дома, а также отсутствие условий для нормального проживания, заведомо зная, что состояние дома не пригодно для проживания, привели к тому, что истец на протяжении двух месяцев не может получить достаточное количество воды для личных нужд, рискует каждый раз, когда включает в розетку электроприборы, получить удар током, в том числе из-за регулярного отключения электрического автомата истец и ее супруг не могут спокойно проживать в доме, что регулярно вызывает нервное расстройство у истца. Истец живет в не отапливаемом помещении, зимой температура достигала минус 10 градусов, рискуя заболеть ринитом, пневмонией и ангиной, также холодный воздух в доме усугубляет хронические болезни супруга истца, которому диагностировали бронхиальную астму, считает, что низкая температура подавляла активность иммунной системы, тем самым ослабевает иммунный ответ на проникающие инфекции и вирусы, из-за постоянного холода истец регулярно испытывает спазмы сосудов головы, что явилось причиной постоянных головных болей. До подписания акта приема-передачи имущество не может являться собственностью истца и ее супруга, в связи с этим и прописаться в нем не представляется возможным, что влечет за собой штрафные санкции, также это делает невозможным получить медицинскую помощь в поликлинике по прописке, ввиду отсутствия прописки, также супруг истца не может получить лекарства от астмы. Просит расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 09.12.2020г. заключенный между ФИО2 и ФИО3, обязать ФИО3 вернуть денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи имущества на сумму 2 700 000руб., взыскать с ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 73 927руб. 02коп., взыскать с ФИО3 моральный вред, причиненный истцу в размере 400 000руб., судебные расходы в размере 21 874руб.

В ходе рассмотрения дела истцом изменены исковые требования, в соответствии с которыми, просит определить сумму расходов для устранения скрытых недостатков; взыскать с ответчика компенсацию за выявленные скрытые недостатки после покупки недвижимости; взыскать с ответчика сумму задолженности за электроэнергию в размере 8 223руб. 68коп.; государственную пошлину в размере 21 700руб.; моральный вред в размере 400 000руб.

Впоследствии истец изменила исковые требования, просила взыскать с ответчика компенсацию за выявленные скрытые недостатки после покупки недвижимости в сумме 3 331 000руб.; расходы за проведение ландшафтных работ на сумму 1 026 410руб.; сумму задолженности за электроэнергию в размере 8 223руб. 68коп.; сумму морального вреда в размере 400 000руб., мотивируя требования тем, что в купленной недвижимости выявлены скрытые недостатки, которые являются существенным нарушением требований к качеству товара и не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, единственный способ оценить стоимость восстановительного ремонта, как основное требование в исковом заявлении, это строительство нового дома без замены фундамента и ремонт в нем. В размещенном ответчиком объявлении о продаже дома был указано, что на земельном участке расположен искусственный водоем большой, готовый к использованию, которого на самом деле не существует.

Впоследствии истец изменила исковые требования, просила взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков в доме в сумме 3 459 209руб. 65коп., расходы на предстоящее проведение ландшафтных работ на сумму 1 026 410руб., сумму задолженности за электроэнергию в размере 8 223руб. 68коп., государственную пошлину в размере 21 700руб., моральный вред в размере 400 000руб., компенсацию изъятых принадлежностей к дому на сумму 36 795руб.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО10 измененные исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме, пояснили, что истцом выявлены скрытые недостатки купленной недвижимости, которые являются существенным нарушением требований к качеству товара и не могут быть устранены без соразмерных расходов и затрат времени.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не присутствовала, ее представитель ФИО6 измененные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, по доводам, изложенным в возражениях, согласно которым, ответчик направила истцу фотографии и видеосъемку, продаваемых объектов, правоустанавливающие и технические документы, 09.12.2020г. муж истца ФИО5 лично тщательно осмотрел весь дом снаружи и внутри, проверил все коммуникации, ознакомился с технической документацией на дом, узнал его историю, год постройки, материал из которого дом был построен. Ответчик предоставила ему полную информацию о доме и земельном участке, соответствующую их характеристикам, указав, что дом построен в 1972 году, дом деревянный, отопление в доме отсутствует, какой-либо недостоверной информации не предоставляла, ничего не скрывала. ФИО5 сказал, что хорошо разбирается в электрике и строительстве, понимает, что дом старый и имеет в связи с этим определенные недостатки, что его все устраивает, позвонил истцу, отправил ей фотографии и видео, дома, которые сделал сам, рассказал обо всех характеристиках дома и земельного участка о его особенностях, недостатках, о том, что газ в дом еще не заведен. После согласования с истцом, ФИО5 сказал, что он все осмотрел, ему все понятно по техническим и строительным характеристикам дома, его все полностью устраивает и он готов покупать данный объект недвижимости, после чего между ответчиком и ФИО7, действующим от имени истца был заключен договор купли-продажи от 09.12.2020г. земельного участка, с кадастровым номером 23:26:0602007:76, по адресу: <адрес>. В договоре купли-продажи отсутствуют какие-либо условия относительно качества дома, о том, что он находится в полностью исправном техническом состоянии, что он не имеет недостатков, дефектов. Считает, что недостатки дома, на которые ссылается истец, не являются скрытыми недостатками, а являются видимыми характеристиками дома и носят явный характер, истцом не доказан факт наличия в доме скрытых недостатков и факт отклонения жилого дома от условий о его качестве, указанных в договоре, так как ФИО5 полностью реализовал свою возможность на осмотр дома, на проверку его строительных и технических характеристик, проверку коммуникаций, документов, в том числе технических, истец и ее супруг осознавали, что дому 50 лет, что дом не новый и имеет определенный физический износ и были с этим согласны. Фактически требования истца предполагают замену одного дома, 1972 года постройки, имеющего накопившийся износ, который приобретен за 1 200 000руб., на другой новый дом с ремонтом, стоимостью в три раза выше приобретенного, так как истец приобрела деревянный <адрес> года постройки, а требует заменить его на новый дом из газоблока, отделанный штукатуркой «Короед» с окраской, с ремонтом, теплым полом, скважиной, септиком, водоотведением. Стороны согласовали в договоре, что после приобретения дома истец самостоятельно и за свой счет будет осуществлять эксплуатацию и ремонт дома. С требованием истца о взыскании суммы на проведение ландшафтных работ также не согласна, поскольку в договоре купли-продажи отсутствует условие о том, что на земельном участке расположен водоем, нет условий и о его размере, глубине, качественных характеристиках, водоем не являлся предметом договора купли-продажи, денежные средства за искусственный водоем ответчик от истца не получала. С требованием истца о взыскании с нее задолженности за электроэнергию в размере 8 223руб. 68коп. согласна частично, поскольку счет на оплату электроэнергии за декабрь 2020г. содержит сумму к уплате в размере 4 209руб. 92коп. за 1996 кВт.ч., с остальной суммой не согласна, так как будучи собственником жилого дома с 17.12.2020г. коммунальные услуги за январь, февраль, март 2021г. истец не оплачивала, что и послужило основанием для отключения электроэнергии. С требованием истца о взыскании суммы в размере 36 795руб. за компенсацию изъятых принадлежностей: смеситель кухонный, мойка кухонная, шкаф основа под мойку, сифон, подводящие шланги, насосная станция, также не согласна, в связи с тем, что указанное имущество не является предметом договора купли-продажи недвижимого имущества, изначально предупреждала истца о том, что данное имущество будет вывезено, поскольку ответчик не обязана оставлять имущество, находящееся в доме.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 пояснил суду, что знает мужа истца, поскольку он покупал дом ответчика. Свидетель присутствовал при осмотре дома мужем истца ФИО5, который полностью осмотрел дом и земельный участок и снимал это на видео, видел, что в доме нет отопления, газа, ответчик говорила ФИО5, что если нужно доделать отопление, то ФИО8 сможет помочь им в этом. ФИО5 полностью осмотрел дом и снаружи и изнутри, видел из чего материал стен, ему было сообщено, что дом построен в 70-х гг., его устраивало качество дома. Также ответчик предлагала мужу истца газифицировать дом, он говорил, что собирается заводить большое хозяйство и жить в доме. При осмотре стены дома не вскрывались, но с задней стены дома не было куска сайдинга, и ФИО5 видел из чего сделан материал стен. Скважину и кессон, где стоит насосная станция ФИО5 видел. Пруд свидетель мужу истца не показывал, слышал разговор между ФИО5 и ответчиком о том, что есть яма, которая наполняется водой. Пояснил, что он проживал в доме последние полгода до того, как приехал муж истца, ответчик приезжала в дом периодически, ранее в доме постоянно проживала мать ответчика. В доме проводился косметический ремонт, поскольку дом старый и внутри местами были трещины, которые при осмотре дома также были видны.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО11 пояснил, что внешний вид дома соответствует недорогому жилью, <адрес> года постройки и ремонта требует как основная конструкция, так и несущая, жилой дом не подключен к основным системам коммуникаций, на момент осмотра дома отопление производилось при помощи кондиционера и дровяной печи.

    Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетеля, эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как указано в ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из статьи 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В статье 475 ГК РФ, указано, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В судебном заседании установлено, что между ФИО5, действующим от имени ФИО2, и ФИО3 09.12.2020г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец ФИО3 обязуется передать, а покупатель ФИО2 обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью 3469 кв.м. и здание (жилой дом), общей площадью 59,1 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, за цену 2 700 000руб., из которых земельный участок продается за сумму в размере 1 500 000руб., жилой дом – за сумму 1 200 000руб. Расчет между сторонами произведен в установленном договором порядке и в определенной договором цене.

В соответствии с п.8 договора, право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю в момент внесения записи в ЕГРН, при этом покупатель становится собственником недвижимого имущества и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт здания.

Пунктом 10 договора предусмотрено, что при передаче недвижимого имущества, стороны составляют и подписывают в обязательном порядке передаточный акт в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Продавец обязуется передать недвижимое имущество в пригодном состоянии, свободным от прав и претензий третьих лиц, не обремененные задолженностями по оплате за электроэнергию и иным обязательным платежам.

Как указано в пункте 12 договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты и сделаны сторонами, будь-то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> 17.12.2020г., о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН.

В техническом паспорте жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, указаны все технические характеристики жилого дома, в том числе год постройки, материал наружных стен, перегородок, перекрытий, полов, крыши, окон, вид отопления.

Передаточный акт к договору купли-продажи от 09.12.2020г. в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество сторонами не составлен и не подписан, в нарушение пункта 10 договора.

02.03.2021г. истцом направлено в адрес ответчика требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым, истец ссылаясь на нежилое состояние дома, невозможность в нем проживать, требует расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.12.2020г., возврата выплаченной покупателем продавцу суммы 2 700 000руб. в течении 15 календарных дней со дня получения требования.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором претензия получена ответчиком 13.03.2021г.

В целях выяснения спорных обстоятельств, требующих специальных познаний для определения стоимости реконструкции и капитального ремонта жилого дома, включая замену или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, по ходатайству истца определением Северского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена оценочная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Легалайс».

Из выводов заключения эксперта следует, что капитальный ремонт дома невозможен, так как необходима замена несущих конструкций жилого дома с заменой полностью всех инженерных коммуникаций, для расчета стоимости реконструкции объекта исследования, требуется разработка проектной документации с ее последующим согласованием.

Не согласившись с выводами экспертного заключения, стороной ответчика представлена рецензия №Р-2022-04-02 от 12.05.2022г., составленная ООО «Сити Эксперт», в которой указано, что в экспертном заключении допущены ошибки, которые привели к недостоверным выводам.

Вместе с тем, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлено.

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта, обладающего специальными познаниями, квалификацией и опытом работы, независимого от сторон и предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что цена жилого дома и земельного участка была установлена сторонами по обоюдному соглашению с учетом состояния дома на момент его приобретения, при подписании договора, претензий к качеству дома истец не выразил и приобрел его в собственность в том состоянии, с которым был ознакомлен за согласованную сторонами стоимость.

При этом доказательств, подтверждающих факт передачи истцу жилого дома, качество которого не соответствовало условиям заключенного между сторонами договора купли-продажи от 09.12.2020г. истцом не представлено.

В нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, каких-либо достаточных и бесспорных доказательств того, что ответчиком был передан товар, имеющий скрытые существенные неустранимые недостатки, истцом не представлено.

Кроме того, при заключении сделки купли-продажи, истец не была лишена возможности произвести осмотр дома, его наружного и внутреннего состояния, данным правом воспользовался ее супруг, действующий от ее имени, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий.

При этом, исходя из объема, характера, степени выраженности имеющихся у спорного жилого дома недостатков и дефектов, муж истца, осматривая жилой <адрес> года постройки, не мог не знать о существовании таковых, поскольку данные обстоятельства могли быть установлены им с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в области строительства для этого не требовалось, но несмотря на это истец заключила договор на изложенных условиях.

Таким образом, суд полагает, что требование истца о взыскании компенсации за выявленные скрытые недостатки после покупки недвижимого имущества не подлежат удовлетворению.

В связи с вышеизложенным, оснований для удовлетворения исковых требований о компенсации морального вреда, также не имеется.

Требование истца о взыскании расходов на предстоящее проведение ландшафтных работ не подлежит удовлетворению, поскольку договором купли-продажи недвижимого имущества не предусмотрено наличие пруда или иного водоема, обязательств по проведению каких-либо ландшафтных работ на земельном участке ответчик на себя не принимала.

Относительно требования истца о взыскании суммы задолженности за электроэнергию, суд полагает, что стороной истца не представлено доказательств о наличии задолженности за электроэнергию за указанный период со стороны ответчика.

Требование истца о взыскании компенсации изъятых принадлежностей к дому, суд признает не подлежащим удовлетворению, поскольку договор купли-продажи недвижимости не содержит в качестве условия передачу указанных предметов, также не предоставляется возможным установить их наличие или отсутствие в спорном жилом помещении.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с истца подлежат взыскать судебные расходы за проведение экспертизы по делу в пользу ООО «Легалайс».

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании стоимости устранения недостатков в доме, расходов на предстоящее проведение ландшафтных работ, задолженности за электроэнергию, компенсации морального вреда, компенсацию изъятых принадлежностей к дому, отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Легалайс» судебные расходы за проведение экспертизы в размере 55 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Северский районный суд в течение десяти дней.

Председательствующий                                                    А.А. Емельянов