Решение по делу № 33-11791/2020 от 07.08.2020

66RS0005-01-2018-006456-91
Судья Гурин К.В.	Дело № 33-11791/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 21.09.2020

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего судьи Шестаковой С.А., при ведении протокола помощником судьи КаржицкойЕ.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-202/2019 по иску кредитного потребительского кооператива «Развитие» к Воросцову Игорю Вячеславовичу о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество по частной жалобе третьего лица публичного акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» на определение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 03.04.2020 об изменении порядка исполнения решения суда,

у с т а н о в и л а:

кредитный потребительский кооператив «Развитие» (далее – КПК «Развитие») обратился в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 07.02.2019 по делу по иску КПК «Развитие» к Воросцову И.В. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 03.04.2020 заявление удовлетворено.

Не согласившись с таким определением, представитель третьего лица – ПАО «Банк Уралсиб» подал на него частную жалобу, в которой просит определение отменить.

07.08.2020 дело с частной жалобой поступило в суд апелляционной инстанции.

Судебное заседание по рассмотрению частной жалобы назначено без извещения лиц, участвующих в деле, на основании ч. 3 ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о рассмотрении частной жалобы своевременно размещена на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда www.ekboblsud.ru.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подача частной жалобы, представления прокурора и их рассмотрение судом происходят в порядке, установленном настоящей главой, с изъятиями и особенностями, предусмотренными указанной статьей.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов частной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.

Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).

Применительно к рассматриваемому случаю такой нормой является статья 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 данного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Как следует из материалов дела, решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 07.02.2019 иск кредитного потребительского кооператива «Развитие» к Воросцову И.В. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворен частично. Постановлено взыскать с Воросцова И.В. в пользу КПК «Развитие» задолженность по договору займа с условием о залоге недвижимости (ипотеке) с членом кредитного потребительского кооператива от 01.03.2018 в сумме 9902003 руб., в том числе: 7000 000 руб. – основной долг, 1 806780 руб. - проценты за пользование займом в период с 01.05.2018 по 31.12.2018, 945223 руб. - задолженность по членским взносам, 150000 руб. – неустойка, а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 60485 руб. В счет погашения задолженности по договору займа от 01.03.2018 в сумме 3859200 руб., в том числе: 3000000 руб.- сумма займа, 859 200 руб.- проценты по договору займа, а также возмещения расходов по уплате государственной пошлины в размере 21665 руб. 86 коп. обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок площадью 2989 кв.м., с кадастровым номером: (номер), расположенный по адресу: (адрес) область, (адрес) район, пос. (адрес), ул. (адрес),, на жилой дом литер А, площадью 318,8 кв. м., кадастровый номер (номер), распложенный по адресу: (адрес) область, (адрес) район, пос. (адрес), ул. (адрес), - путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 19900000 рублей.

23.05.2019 данное решение вступило в законную силу, будучи оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 09.01.2020 названное решение оставлено без изменения, кассационная жалоба истца, оспаривавшего отказ во включении в задолженность, обеспеченную залогом, сумм займа, установленных дополнительными соглашениями, – без удовлетворения.

26.02.2020 представитель взыскателя обратился в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда посредством определения начальной продажной стоимость выставленного на торги имущества в сумме 8888000 рублей, составляющей 80 % от рыночной стоимости заложенного имущества – 11110000 рублей, в том числе 9480000 рублей – жилой дом, 1630000 рублей – земельный участок, ссылаясь на то, что согласно отчету специалиста ООО «Уральская палата оценки и недвижимости» рыночная стоимость имущества снизилась в сравнении установленной решением суда на основании соглашения сторон начальной продажной ценой. Указал, что исполнительное производство на принудительное исполнение не возбуждалось, исполнительный лист не предъявлялся.

Удовлетворяя заявление истца, суд исходил из наличия у него права на обращение в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения, констатировал результаты представленной истцом оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в суммах 9480000 рублей и 1630000 рублей соответственно, на основании которых определил начальную продажную стоимость объектов недвижимости, как бесспорную в отсутствие возражений должника. При этом судом не учтено, что лица, участвующие в деле, не были извещены о принятии заявления истца к производству суда в аспекте правила части 3 статьи 133 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26.07.2019 №197-ФЗ).

Оспаривая законность определения суда первой инстанции в частной жалобе, представитель ПАО «Банк УРАЛСИБ», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ввиду наличия самостоятельных требований к ответчику по иным кредитным обязательствам, ссылается на то, что обязательным условием продажной стоимости заложенного имущества является признание несостоявшимися торгов, назначенных по условиям, определенным решением суда.

Судебная коллегия не может согласиться с частной жалобой в этой части.

Из системного толкования вышеприведенных норм материального и процессуального права следует, что в тех случаях, когда рыночная стоимость реализуемого имущества существенно изменилась, не требуется обязательного проведения торгов лишь для того, чтобы они были признаны несостоявшимися. Основанием для изменения порядка исполнения решения суда является само существенное изменение рыночной стоимости имущество, подлежащего реализации, что делает невозможным исполнение решения, поскольку заведомо приведет к отсутствию результата торгов, либо существенно повлияет на его результаты.

Таким образом в силу приведенных норм к обстоятельствам, подлежащим доказыванию, относится существенное изменение рыночной стоимости имущества, подлежащего реализации, на дату подачи соответствующего заявления.

При этом судебная коллегия соглашается с доводами частной жалобы о том, что представленный взыскателем отчет об оценке имущества не может быть принят во внимание в качестве достоверного доказательства изменения рыночной стоимости недвижимого имущества, поскольку не соответствует Федеральному Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, содержит противоречия и пробелы, влияющие на результат оценки.

В силу положений статей 11, 15, 15.1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, должен содержать сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, должен соответствовать федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом, влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).

Согласно подпунктам «з», «и» пункта 8 ФОС № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в нем должны быть указаны:

анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Специальные требования к оценке объектов недвижимости содержит Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, согласно которому отчет об оценке таких объектов в частности должен содержать:

анализ рынка недвижимости в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, выполняемый в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Вопреки приведенным требованиям, при расчете стоимости выставленного на торги земельного участка, находящегося в собственности должника, на странице 57 отчета описывается расчет стоимости права аренды земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка описательная и расчетная части содержат противоречия в применении корректировочных коэффициентов: так, величина корректировки на наличие коммуникаций в описательной части – 1,18 (страница 56), в расчетной части – 1,19 (страница 59).

Согласно отчету физический износ оцениваемого жилого дома (страница 65) определен методом срока жизни и экспертным методом, в то время как описание и расчет физического износа в отчете отсутствуют.

В обоснование изменения рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на дату оценки в феврале 2020 года, в разделе 9 отчета приведено описание тенденций социально-экономического развития Российской Федерации по состоянию на январь 2019 года – период, предшествующий вынесению решения об обращении взыскания на заложенное имущество. В свою очередь при анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены земельных участков в отчете используются данные 2017 года при наличии более актуальных данных 2019 года (страницы 17-27 отчета).

Вопреки требованиям пункта 8 ФОС № 3, пунктов 10,11,22 ФОС № 7 отчет не содержит анализа рынка жилых домов и надлежащего обоснования отказа от применения сравнительного метода оценки жилого дома и выбора затратного метода. Декларативные ссылки в отчете на недоступность информации о рынке недвижимости судебная коллегия находит несостоятельными, принимая во внимание наличие десятков общедоступных интернет-ресурсов, содержащих множество объявлений о продаже недвижимости на развитом рынке недвижимости Свердловской области, включая загородные дома премиум-класса с земельными участками (Уральская палата недвижимости, РБК-недвижимость, Avito, Domofond ru и прочие).

В рамках затратного подхода на странице 63 отчета в расчете стоимости единицы измерения оцениваемого объекта использована базисная стоимость объекта аналога класса стандарт с применением понижающего корректировочного коэффициента по конструктивным решениям. При этом уровень отделки, который в самом отчете указан как комфорт-класс, заявителем частной жалобы позиционируется как премиум-класс, при расчете затратным методом никак не учтен.

Резюмируя изложенное, судебная коллегия соглашается с доводами частной жалобы о том, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям пунктов 5,8 ФСО № 3, пунктов 10,11,22,24 ФСО № 7, таким образом не отвечает и нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Принимая во внимание, что в силу общего правила статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания существенного снижения рыночной стоимости заложенного имущества возлагается на заявителя, находя, что по данному делу соответствующие обстоятельства истцом не доказаны, судебная коллегия полагает необходимым определение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления КПК «Развитие» об изменении порядка исполнения решения отказать.

Руководствуясь п. 2 ст. 334, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

определение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 03.04.2020 отменить. Разрешить вопрос по существу: в удовлетворении заявления кредитного потребительского кооператива «Развития» об изменении порядка исполнения решения Октябрьского районного суда от 07.02.2019 отказать.

Председательствующий С.А. Шестакова