Решение от 05.04.2022 по делу № 2-108/2022 (2-1476/2021;) от 11.10.2021

Дело № 2-108/2022

УИД 35RS0019-01-2021-002174-20

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    05 апреля 2022 года                                                                         г. Сокол,

    Вологодская область

Сокольский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Закутиной М.Г.,

при секретаре Карпуниной Н.М.,

с участием представителя истца Белоглазова А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Раевского В.Ю. к Грачевой (Соколовой) Р.И. о расторжении договора купли-продажи, возврате имущества,

у с т а н о в и л:

Раевский В.Ю. обратился в суд с иском к Соколовой Р.И., в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ договор прошел государственную регистрацию. По условиям договора объект недвижимости продавался за 467 000 руб., однако причитающихся ему денежных средств он не получил, в связи с чем считает в этой части договор недействительным. Акт приема-передачи спорной квартиры ими не подписан, с регистрационного учета он не снялся, оплачивает коммунальные платежи. 03 февраля 2021 года ответчику направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, которое осталось без ответа. Упомянутый договор нарушает его права в связи с неоплатой. Просит суд признать договор купли-продажи квартиры недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: возвратить все переданное по сделке в то состояние, в котором находилось имущество до совершения недействительной сделки.

В ходе судебного разбирательства истец Раевский В.Ю. исковые требования изменил, просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> «а», заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и Соколовой Р.И., и возвратить ему данное жилое помещение.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 03 марта 2022 года, к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Косарева О.А.

В судебное заседание истец Раевский В.Ю. не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности Белоглазов А.Н. измененные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в письменных объяснениях. Суду пояснил, что риелтор Косарева О.А. осенью ДД.ММ.ГГГГ согласилась оказать содействие своему знакомому Раевскому В.Ю. в продаже принадлежащей ему квартиры, через некоторое время сообщила ему о наличии покупателя за сумму материнского капитала. Он выразил согласие, сделка состоялась ДД.ММ.ГГГГ. Днем он находился в командировке, приехал в Сокол только вечером. В МФЦ подписал договор после того, как по телефону Косарева О.А., которой он доверял, сообщила, что за денежными средствами они поедут к покупателю в гостиницу в г. Вологду. Ни покупатель, ни риелтор в МФЦ не присутствовали. После подписания им договора в МФЦ Косарева О.А. по телефону ответила, что покупатель по неизвестной причине не отвечает на звонки, потом выключила телефон. В дальнейшем Косарева О.А. и Сластина Л.А., которой он выдал доверенность на представление его интересов по предложению Косаревой О.А., пытались урегулировать с Соколовой Р.И. вопрос о выплате ему денежных средств. Он обратился в полицию с заявлением в отношении ответчицы, был допрошен. Следователь сообщила, что Соколова Р.И. и Косарева О.А. тоже были допрошены. Согласно объяснениям Соколовой (Грачевой) Р.И. от ДД.ММ.ГГГГ она, получив от СКПК «Содружество» денежные средства в сумме 467 000 руб., отказалась по странной причине от сделки, оставив тем не менее Косаревой О.А. подписанный договор и все денежные средства, которые по логике вещей должна была возвратить кооперативу. В соответствии с доверенностью, которую выдала Соколова Р.И. Косаревой О.А., последняя не имеет права на осуществление каких-либо финансовых операций. Со слов же Косаревой О.А. по непонятной причине Соколова Р.И. якобы передала ей 60 000 руб. из полученных от кооператива 467 000 руб. Якобы ДД.ММ.ГГГГ Раевский посещал МФЦ совместно с Косаревой О.А., что не соответствует действительности, в МФЦ Косаревой О.А. в момент подписания истцом договора не было, никаких денег он от Косаревой не получал, расписок не выдавал. Связь в Косаревой О.А. во время сдачи документов на регистрацию он поддерживал по телефону. Предполагает, что Соколова Р.И. и Косарева О.А. совместно завладели денежными средствами кооператива без намерения использования материнского капитала, для чего Раевский В.Ю. изначально вводился в заблуждение. Так, Соколова Р.И., отказавшись от сделки, не возвратила денежные средства кооперативу (что должна была сделать), не отозвала доверенность и не забрала у Косаревой О.А. документы, включая договор купли-продажи, что позволило Косаревой О.А. завершить сделку купли-продажи. В дальнейшем Соколова О.А. отозвала свое заявление из пенсионного фонда о перечислении денежных средств материнского капитала. Разногласия в объяснениях Косаревой О.А. и Соколовой Р.И., касающиеся судьбы денежных средств, связаны исключительно с желанием каждой из них снять с себя ответственность за произошедшее. В данном случае имеются признаки преступления, они будут обжаловать постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

В судебное заседание ответчик Грачева (Соколова) Р.И. не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представила.

В судебное заседание представитель третьего лица Сельскохозяйственного потребительского кредитно-сберегательного кооператива «Содружество» (далее - СКПК «Содружество») не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, в письменных возражениях на исковое заявление возражает против доводов искового заявления, указывает, что ДД.ММ.ГГГГ СКПК «Содружество» предоставило Соколовой Р.И. займ в размере 467 000 руб. на приобретение квартиры по адресу: <адрес>. Денежные средства были переведены Соколовой Р.И. на расчетный счет в этот же день. Согласно договору займа приобретаемая с использованием заемных средств квартира в обеспечение исполнения обязательств находится в залоге у займодавца с момента государственной регистрации. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена ДД.ММ.ГГГГ. В силу п. 4 договора купли-продажи покупатель передает денежные средства продавцу наличными денежными средствами и до подписания договора. Договор купли-продажи был подписан сторонами, в том числе и продавцом Раевским В.Ю., что подтверждает передачу денежных средств. Все существенные условия были оговорены в договоре купли-продажи и соблюдены сторонами. Доказательства того, что одной из сторон нарушены условия договора и покупателем не переданы денежные средства, в материалах отсутствуют. Просит отказать в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным и возврате жилого помещения.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебное заседание третье лицо Косарева О.А. не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено судом в порядке заочного производства.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, согласно которому Раевский В.Ю. (продавец) продал Соколовой Р.И. (покупателю) принадлежащую ему на праве собственности квартиру по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 9 договора продавец передал покупателю объект недвижимости при подписании договора, который имеет силу передаточного акта.

Согласно п. 3 договора купли-продажи квартира оценена сторонами в 467 000 руб.

В силу п. 4 договора покупатель производит оплату стоимости квартиры за счет заемных средств СКПК «Содружество» на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ до подписания настоящего договора наличными денежными средствами.

Как следует из п. 6 договора, объект недвижимости с момента государственной регистрации права собственности покупателя находится в залоге у СКПК «Содружество» на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ; залогодержателем является СКПК «Содружество».

ДД.ММ.ГГГГ на основании данного договора в Едином государственном реестре недвижимости был зарегистрирован переход права собственности на квартиру к Соколовой Р.И., а также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу СКПК «Содружество» (т. 1, л.д. 119-125).

Разрешая исковые требования в части расторжения договора купли-продажи указанной квартиры ввиду неоплаты покупателем стоимости отчужденного жилого помещения в размере 467 000 руб., суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон ил по решению суда.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ одним из оснований для изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон договора по решению суда является существенное нарушение договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу указанных правовых норм существенным нарушением договора купли-продажи, допущенным покупателем, является установление судом обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

При этом из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса, не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года).

Кроме того, согласно абз. 3 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как разъяснено в абз. 4 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчик Грачева (Соколова) Р.И. свои обязательства по оплате квартиры не исполнила, тем самым нарушив условия договора купли-продажи.

Согласно имеющемуся в материалах дела договору о предоставлении займа № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 53-56) Соколова Р.И. (заемщик) получила от СКПК «Содружество» (займодавца) в качестве займа денежные средства в размере 467 000 руб. на приобретение спорного жилого помещения.

Данные денежные средства были перечислены займодавцем заемщику платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 57).

Как следует из выписки по счету Грачевой (Соколовой) Р.И. в ПАО «Сбербанк России», ДД.ММ.ГГГГ на её счет зачислены денежные средства по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 467 000 руб., в этот же день денежные средства в указанном размере сняты ответчиком со своего счета наличными денежными средствами (т. 2, л.д. 95-96).

Согласно письменному объяснению Грачевой (Соколовой) Р.И. от ДД.ММ.ГГГГ, имеющемуся в материале проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной МО МВД России «Сокольский» по факту обращения Раевского В.Ю. о неполучении денежных средств от продажи квартиры, в ДД.ММ.ГГГГ она с супругом Грачевым Р.О. приехала в г. Сокол для приобретения квартиры в Вологодской области, где их встретила риэлтор Ольга, с которой они приехали в кооператив для заключения сделки; какие подписывала документы, не помнит; в кооперативе ей перевели денежные средства в размере 467 000 руб. (материнский капитал); вместе с риэлтором Ольгой и сотрудником кооператива проследовали в Сбербанк, где сняли денежные средства в размере 467 000 руб. наличными; её супруг по карте посмотрел, что такого жилого помещения не существует; отдав все денежные средства в размере 467 000 руб. риэлтору, они отменили сделку (т. 2, л.д. 1, 39).

Согласно письменному объяснению Косаревой О.А. от ДД.ММ.ГГГГ, имеющемуся в материале проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, она работает риэлтором, проживает в <адрес>, в ДД.ММ.ГГГГ по телефону Соколова Р.И. сообщила ей о желании приобрести квартиру в г. Соколе на денежные средства, полученные в кооперативе по договору займа; Соколовой Р.И. была предложена квартира, которую продавал Раевский В.Ю., Соколова Р.И. посмотрела фотографии квартиры и согласилась; о покупателе было сообщено Раевскому В.Ю.; ДД.ММ.ГГГГ Соколова Р.И. приехала в г. Сокол с мужем и ребенком; она встретила их на железнодорожном вокзале, после чего вместе поехали в с. Сямжу в кооператив «Содружество», где Соколовой Р.И. был подписан договор займа на сумму 467 000 руб. и договор купли-продажи квартиры, принадлежащей Раевскому В.Ю.; в момент составления договора купли-продажи Раевского В.Ю. не было, он сказал, что приедет в Сокол вечером и подпишет договор в МФЦ; также в с. Сямжа у нотариуса Окатова А.Г. Соколовой Р.И. была оформлена доверенность на её имя для представления интересов при регистрации права собственности на жилое помещение; после этого они вернулись в г. Сокол; Соколова Р.И. получила в Сбербанке денежные средства, из которых подала ей 60 000 руб., сказала, что остальную сумму 407 000 руб. отдаст лично Раевскому В.Ю., подала ей договор купли-продажи, доверенность на регистрацию и договор займа; после этого она отвезла их в г. Вологду; в этот же вечер в г. Соколе они с Раевским В.Ю. сдали документы на регистрацию в МФЦ; она передала ему 60 000 руб., из которых он заплатил ей за работу 20 000 руб.; в течение недели Соколова Р.И. деньги Раевскому В.Ю. не передала, на связь не выходила.

Суд полагает, что данные доказательства не свидетельствуют о передаче ответчиком полученных ею заемных денежных средств истцу.

При этом суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства ответчиком не представлено доказательств надлежащего выполнения ею обязательств из договора купли-продажи в части передачи покупателю (истцу Раевскому В.Ю.) денежных средств за проданную квартиру в размере 467 000 руб., в частности, не представлена письменная расписка Раевского В.Ю. о получении денег, платежные документы о перечислении денежных средств на его счет и т.п.

Более того, сама Грачева (Соколова) Р.И. в ходе проверки органом полиции обращения Раевского В.Ю. в письменном объяснении от ДД.ММ.ГГГГ указала, что денежные средства в размере 467 000 руб. отдала риэлтору Ольге (которым согласно материалу КУСП № являлась Косарева О.А.), и не указала, что передавала какие-либо денежные средства непосредственно самому Раевскому В.Ю., при этом отметила, что не помнит, какие документы подписала для заключения сделки по приобретению жилого помещения, в этот же день от совершения данной сделки они с супругом отказались, отдав перечисленные ей денежные средства в полном объеме Косаревой О.А.

В письменном объяснении от ДД.ММ.ГГГГ Косарева О.А. также указывает, что сумму 407 000 руб. за приобретенное жилое помещение Соколова Р.И. Раевскому Р.И. не передавала.

При этом суд критически относится к письменному объяснению Косаревой О.А. в части передачи ею Раевскому В.Ю. денежных средств в размере 60 000 руб., поданных ей Соколовой Р.И. ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты за приобретенное жилое помещение. Приходя к такому выводу, суд принимает во внимание, что материалы дела не содержат расписки Раевского В.Ю. либо иного документа, свидетельствующего о передаче ему Косаревой О.А. ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 60 000 руб. в счет оплаты отчужденного им жилого помещения; данный факт Раевский В.Ю. в ходе судебного разбирательства не подтвердил.

Суд не может принять во внимание доводы третьего лица СКПК «Содружество» о том, что передача денежных средств Раевскому В.Ю. в полном объеме до подписания договора купли-продажи подтверждена самим договором купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку данное обстоятельство опровергается вышеназванными письменными объяснениями Грачевой (Соколовой) Р.И. и Косаревой О.А.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, суд исходит из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости Раевский В.Ю. в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. При этом суд полагает, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи.

Разрешая исковые требования в части возврата жилого помещения, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 1104 ГК РФ предусмотрено, что имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 4-5 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая, что истец не получил от ответчика оплату по договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, принимая во внимание, что настоящим решением указанный договор расторгнут, требования истца о возврате ему переданного покупателю жилого помещения также подлежат удовлетворению; настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости истца.

Руководствуясь ст.ст. 194–198, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №), ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░░░░░).

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №).

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №).

░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░                                                                                  ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 12 ░░░░░░ 2022 ░░░░.