Решение по делу № 2-1629/2018 от 01.10.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 декабря 2018 года Самарский районный суд г. Самара в составе председательствующего судьи Дерунова Д.А., при секретаре судебного заседания Кузьминовой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1629/2018 по исковому заявлению Алашеева В.А., Алексеевой А.И., Артемьевой Г.П., Бурмистрова А.Е., Гилик Л.В., Гильденберг Е.Ю., Давыдова С.Б., Елеськина В.Н., Ефремовой Л.Т., Иванова К.В., Ивановой И.Н., Игошина Е.К., Кожевниковой Л.Т., Кожевникова Н.В., Лапаевой М.В., Мелешковой Е.А., Мельникова Е.В., Минеевой Н.Н., Павловой Л.В., Парамонова А.В., Петрунина А.Н., Петруниной В.Н., Рахимуллиной С.А., Русакевич А.Н., действующей от себя лично и от имени несовершеннолетних Соллогуб А.О. и Соллогуб М.О., Рящиковой Г.В., Сабурина С.С., Салихова Р.А., Салиховой М.В., Самаркина С.А., Сандаловой Н.А., Никитиной О.Е., Свистильник В.М., Ситнова К.Л., Усачевой И.В., Хорошилова В.Н., Цуман В.Д., Чернобровиной О.Н., Чернобровина Н.Г., Чернова Н.П., Шлыкова И.В., ЖСК «На Садовой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-строй» об обязании заключить договоры долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Алашеев В.А., Алексеева А.И., Артемьева Г.П., Бурмистров А.Е., Гилик Л.В., Гильденберг Е.Ю., Голиков И.В., Давыдов С.Б., Елеськин В.Н., Ефремова Л.Т., Иванов К.В., Иванова И.Н., Игошин Е.К., Кожевникова Л.Т., Кожевников Н.В., Крушельницкая В.С., Лапаева М.В., Мелешкова Е.А., Мельников Е.В., Минеева Н.Н., Павлова Л.В., Парамонов А.В., Петрунин А.Н., Петрунина В.Н., Рахимуллина С.А., Русакевич А.Н., Рящикова Г.В., Сабурин С.С., Салихов Р.А., Салихова М.В., Самаркин С.А., Сандалова Н.А., Никитина О.Е., Свистильник В.М., Ситнов К.Л., Усачева И.В., Хорошилов В.Н., Цуман В.Д., Чернобровина О.Н., Чернобровин Н.Г., Чернова Н.П., Шлыков И.В. обратились с иском к ООО «Юниверс-строй» с учетом последующих уточнений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, принятых судом в порядке ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, об обязании заключить договоры долевого участия в строительстве дома по адресу: <адрес> (жилые секции №№, 7 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (третья очередь жилой застройки квартала №)), расположенного на земельных участках с кадастровым номером № и кадастровым номером № в отношении следующих строящихся помещений:

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 49, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 9 этаже секции № и трехкомнатной квартиры номер 60, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 77,50 кв.м, на 10 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Алашеевым Виталеем Анатольевичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 19, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 4 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Артемьевой Галиной Петровной;

- в отношении однокомнатной квартиры номер 118, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 43,13 кв.м, на 5 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Алексеевой Анастасией Ивановной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 79, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 14 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Бурмистровым Андреем Евгеньевичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 37, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 7 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Гилик Людмилой Васильевной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 146, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 10 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Гильденберг Еленой Юрьевной;

- в отношении однокомнатной квартиры номер 99, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 45,70 кв.м, на 1 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Давыдовым Сергеем Борисовичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 101, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 113,48 кв.м, на 1 этаже секции №, трехкомнатной квартиры номер 61, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,43 кв.м, на 11 этаже секции № и однокомнатной квартиры номер 62, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 40,15 кв.м, на 11 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Елеськиным Вячеславом Николаевичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 24, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 77,50 кв.м, на 4 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Ефремовой Людмилой Тимофеевной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 55, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 10 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Ивановым Константином Вячеславовичем и Ивановой Ириной Николаевной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 7, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 2 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Игошиным Евгением Константиновичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 43, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 8 этаже секции № 6 заключить договор долевого участия в строительстве с Кожевниковой Любовью Терентьевной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 106, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 2 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Кожевниковым Николаем Владимировичем и Кожевниковой Любовью Терентьевной;

- в отношении двухкомнатной квартиры номер 59, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 59,18 кв.м, на 10 этаже секции № 6 заключить договор долевого участия в строительстве с Лапаевой Мариной Викторовной;

- в отношении двухкомнатной квартиры номер 132, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 78,51 кв.м, на 8 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Мелешковой Еленой Анатольевной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 116, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 4 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Мельниковым Евгением Владиславовичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 42, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 77,50 кв.м, на 7 этаже секции №, однокомнатной квартиры номер 130, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 42,44 кв.м, на 7 этаже секции №, трехкомнатной квартиры номер 131, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 7 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Минеевой Надеждой Николаевной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 25, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 5 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Павловой Людмилой Викторовной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 136, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 8 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Парамоновым Андреем Владимировичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 166, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 14 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Петруниным Александром Николаевичем и с Петруниной Валентиной Николаевной;

- в отношении двухкомнатной квартиры номер 107, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 78,51 кв.м, на 3 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Рахимуллиной Светланой Александровной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 36, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 77,50 кв.м, на 6 этаже секции № 6 заключить договор долевого участия в строительстве с Русакевич Александрой Николаевной, Соллогубом Максимом Олеговичем и Соллогубом Артемом Олеговичем;

- в отношении двухкомнатной квартиры номер 29, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 59,18 кв.м, на 5 этаже секции № 6 заключить договор долевого участия в строительстве с Рящиковой Галиной Викторовной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 73, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 13 этаже секции № 6 заключить договор долевого участия в строительстве с Сабуриным Сергеем Сергеевичем;

- в отношении двухкомнатной квартиры номер 147, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 78,51 кв.м, на 11 этаже секции №, двухкомнатной квартиры номер 149, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 63,81 кв.м, на 11 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с ФИО31;

- в отношении однокомнатной квартиры номер 148, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 43,13 кв.м, на 11 этаже секции №, трехкомнатной квартиры номер 151, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 11 этаже секции №, однокомнатной квартиры номер 155, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 42,44 кв.м, на 12 этаже секции №, трехкомнатной квартиры номер 156, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 12 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Салиховой Мариной Владимировной;

- в отношении двухкомнатной квартиры номер 53, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 59,18 кв.м, на 9 этаже секции № 6 заключить договор долевого участия в строительстве с Самаркиным Сергеем Александровичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 554, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 77,50 кв.м, на 9 этаже секции № 6 заключить договор долевого участия в строительстве с Никитиной Ольгой Евгеньевной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 121, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 5 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Сандаловой Натальей Александровной;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 31, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 6 этаже секции № заключить договор долевого участия в строительстве с Свистильником Владимиром Михайловичем;

- в отношении двухкомнатной квартиры номер 112, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 78,51 кв.м, на 4 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Ситновым Константином Леонидовичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 126, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 112,94 кв.м, на 6 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Усачевой Ириной Викторовной;

- в отношении двухкомнатной квартиры номер 164, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 63,81 кв.м, на 14 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Хорошиловым Василием Дмитриевичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 85, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 15 этаже секции № 6 заключить договор долевого участия в строительстве с Цуманом Виктором Дмитриевичем;

- в отношении двухкомнатной квартиры номер 114, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 63,81 кв.м, на 4 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве с Чернобровиной Ольгой Николаевной и Чернобровиным Николаем Григорьевичем;

- в отношении трехкомнатной квартиры номер 13, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 84,38 кв.м, на 3 этаже секции № 6 заключить договор долевого участия в строительстве с Черновым Николаем Петровичем;

- в отношении однокомнатной квартиры номер 123, назначение – жилое помещение, проектной (планируемой) площадью 43,13 кв.м, на 6 этаже секции № 7 заключить договор долевого участия в строительстве со Шлыковым Игорем Валентиновичем.

В обоснование исковых требований истцы указали, что в период с 2003 по 2006 гг. они инвестировали свои денежные средства в строительство жилых секций №№,7 будущего жилого дома жилой застройки квартала № в границах улиц Маяковского, Самарской, Чкалова, Садовой в Ленинском районе города Самара. Инвестирование осуществлялось на основании договоров с ООО МЖК «Астра», являющимся на тот период застройщиком данного жилого дома, так и не исполнившим перед истцами своих обязательств по строительству объекта и передаче им готовых жилых помещений. ООО МЖК «Астра» было признано несостоятельным (банкротом) Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по арбитражному делу № А55-15662/2009, конкурсное производство завершено Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, требования кредиторов в полном объеме не удовлетворены по причине недостаточности имущества должника. В ходе реализации процедуры конкурсного производства ООО МЖК «Астра» ДД.ММ.ГГГГ представителю инициативной группы дольщиков Парамонову А.В. перешло право аренды земельного участка, выделенного под строительство указанного дома, впоследствии переданного созданным дольщиками Жилищно-строительным кооперативом «На Садовой» другому застройщику ООО «Юниверс-строй» на основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды соответствующего земельного участка передавалось новому застройщику в соответствии с соглашением о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Юниверс-строй» и ЖСК «На Садовой». По условиям данного соглашения ответчик принимал в аренду земельный участок с обязательством за ООО МЖК «Астра» произвести строительство жилых секций №№,7 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (третья очередь жилой застройки квартала 129) по соответствующему адресу и передать истцам готовые жилые помещения в построенном им доме на основании заключенных с ними договоров долевого участия на льготных условиях. Ввиду банкротства прежнего застройщика ООО МЖК «Астра», наличия неудовлетворенных им прав дольщиков, к числу которых отнесены истцы, объект был включен Правительством Самарской области в перечень проблемных. Министерством строительства Самарской области в соответствии с Порядком проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании приказа министерства «О проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства» от ДД.ММ.ГГГГ №-п был проведен конкурс по отбору строительной организации, которая осуществит строительство соответствующего объекта за обанкротившееся ООО МЖК «Астра». Победителем конкурса стало ООО «Юниверс-строй», на которое в итоге как на победителя была возложена обязанность завершить строительство соответствующего объекта и удовлетворить права требований 76 участников долевого строительства по жилым помещениям общей площадью 6 235,65 кв.м и права требований 8 участников долевого строительства на получение ими 6 нежилых помещений общей площадью 770 кв.м в проблемном объекте. Министерством ответчику по результатам данного конкурса в качестве компенсации были предоставлены бесплатно в собственность смежные земельные участки площадью 1905 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 4810 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах улиц Самарской, Маяковского, Садовой, площадью 3268 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Главой администрации г.о. Самара ООО «Юниверс-строй» было выдано разрешение на строительство соответствующего жилого дома, на помещения в котором претендуют истцы, однако, ответчик к исполнению своих обязательств по итогам конкурса по удовлетворению прав требования участников долевого строительства, определенных конкурсной документацией, не приступил. Кроме того, ответчиком нарушено обязательство в рамках соглашения о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ после получения разрешения на строительство перезаключить с дольщиками ООО МЖК «Астра» договоры долевого строительства.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы просили обязать ответчика заключить с ними договоры долевого участия в строительстве в отношении вышеуказанных объектов.

Истцы лично, и их представители в судебном заседании исковые требования поддержали, с учетом заявленных уточнений просили их удовлетворить.

Определениями Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № 2-1629/2018 по исковому заявлению Голикова И.В. и Крушельницкой В.С. прекращено, в связи с отказом истцов от иска.

Определениями Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ несовершеннолетние Соллогуб А.О. и Соллогуб М.О. в лице их законного представителя Русакевич А.Н. допущены к участию в деле в качестве соистцов.

Определением Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Жилищно-строительный кооператив «На Садовой», ранее привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, допущен к участию в деле в качестве соистца.

Представители ответчика ООО «Юниверс-строй» в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, представили письменные возражения на иск.

Представитель третьего лица Министерства строительства по Самарской области настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав истцов и их представителей, представителей ответчика, третьего лица, изучив материалы дела, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

В соответствии с частью 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцами в период с 2003 по 2006 гг. с ООО МЖК «Астра» заключались договоры об инвестировании комплекса работ, услуг, связанных с проектированием и строительством жилой застройки квартала № в границах улиц <адрес> в <адрес> с целью получения в собственность квартир с определенными характеристиками (определенной площади, на конкретном этаже, в определенной секции). По условиям данных договоров ООО МЖК «Астра» и инвесторы являются партнерами и в равной степени заинтересованы в сдаче дома в эксплуатацию (п. 1.2), однако, сведения о начале каких-либо работ со стороны ООО МЖК «Астра» отсутствуют. В договорах и приложениях к ним отсутствуют сведения о наличии у ООО МЖК «Астра» какой-либо проектно-сметной документации, разрешений на строительство.

В силу статьи 1 Федерального закона РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемое в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу части 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ направленная на извлечение прибыли деятельность осуществляется самостоятельно, на свой страх и риск. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, инвестируя средства на нулевом этапе строительства в условиях отсутствия проектной документации у застройщика, Истцы сознательно принимали на себя повышенный риск наступления неблагоприятных последствий.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.04.2010 по арбитражному делу № А55-15662/2009 ООО МЖК «Астра» было признано несостоятельным (банкротом), к строительству и даже к проектированию соответствующего объекта так и не приступало, средств для расчетов с инвесторами в денежной форме оказалось недостаточно, конкурсное производство в отношении ООО МЖК «Астра» было завершено Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по арбитражному делу № А55-15662/2009, компания ликвидирована, правопреемников по обязательствам нет, требования кредиторов в полном объеме не удовлетворены по причине недостаточности имущества должника.

В ходе реализации процедуры конкурсного производства ООО МЖК «Астра» по договору от ДД.ММ.ГГГГ представителю инициативной группы инвесторов Парамонову А.В. перешло право аренды соответствующего земельного участка, на котором должно было осуществляться строительство.

Согласно п. 2.1 этого договора цена права аренды определена по проведенному ДД.ММ.ГГГГ аукциону и составляет 262 500 рублей, что несопоставимо ниже стоимости затрат застройщика на строительство тех площадей, на которые претендуют истцы.

Впоследствии право аренды на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ было передано созданным инвесторами ООО ЖСК «Астра» Жилищно-строительным кооперативом «На Садовой» ООО «Юниверс-строй».

По условиям этого договора (п. 4) на ООО «Юниверс-строй» возлагается обязательство по погашению задолженности по арендной плате за данный земельный участок, образовавшейся в период владения им ООО МЖК «Астра» и самим ЖСК «На Садовой».

Кроме того, между ЖСК «На Садовой» и ООО «Юниверс-строй» ДД.ММ.ГГГГ было подписано соглашение о намерениях, предметом которого в силу п. 1.1 является реализация инвестиционного проекта строительства жилых секций №№, 7 жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (третья очередь жилой застройки квартала №), расположенного по адресу: г<адрес>. Однако проект строительства указанных жилых секций к данному соглашению не прилагается. Сведений о существовании прошедшего государственную экспертизу проекта соответствующей застройки на дату подписания данного соглашения истцами не представлено.

Согласно разрешению на строительство №, выданному ООО «Юниверс-строй» Министерством строительства Самарской области ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта капитального строительства «Жилые секции №, № жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (третья очередь жилой застройки квартала №) в <адрес>» регистрационный номер и дата выдачи положительного заключения экспертизы проектной документации: № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. Из этого следует, что утвержденного проекта соответствующей застройки на дату подписания соглашения о намерениях в 2013 году не было.

Истцы ссылаются на данное соглашение о намерениях как на обязывающее ответчика заключить с ними договоры долевого участия на определенных условиях, считая его предварительным договором долевого участия.

Между тем, с указанными доводами суд согласиться не может, по следующим основаниям.

Из соглашения не следует прямого указания на то, что оно является предварительным договором, однако, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Частью 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Статья 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определяет существенные условия договора долевого участия.

В соответствии с частью 4 указанной статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В силу части 5 указанной статьи отсутствие в договоре указанных условий делает такой договор незаключенным. Таким образом, приведенные условия являются существенными для договоров такого вида.

Соглашение о намерениях между ЖСК «На Садовой» и ООО «Юниверс-строй» от 18.06.2013 не может считаться предварительным и обязывающим стороны заключить основной договор долевого участия в будущем ввиду отсутствия в нем вышеприведенных существенных условий. Данное соглашение не содержит и не может содержать идентифицирующих признаков объектов, в отношении которых должен быть заключен основной договор с инвесторами ООО ЖСК «Астра», ввиду отсутствия проектно-сметной документации на строительство соответствующего объекта на дату подписания данного соглашения, не содержит условий о сроках строительства и передачи застройщиком готового объекта ввиду неосведомленности сторон об этих сроках.

Данное соглашение свидетельствует лишь о стремлении сторон, их намерении к реализации инвестиционного проекта на определенных условиях. Учитывая равенство прав участников долевого строительства, установление преференциальных условий для одних приведет к ограничению прав других, что недопустимо. Обязательство, не соответствующее закону и ограничивающее права третьих лиц, ничтожно (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ). Истцы не лишены возможности заключения договоров долевого участия с застройщиком на рыночных условиях с учетом уже произведенных ими инвестиций в пользу ООО МЖК «Астра» наравне с иными участниками долевого строительства.

Соглашение о намерениях между ЖСК «На Садовой» и ООО «Юниверс-строй» от 18.06.2013 не порождало и встречных обязательств ЖСК «На Садовой» по передаче застройщику права аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство. Это право перешло к застройщику ООО «Юниверс-строй» на основании самостоятельной сделки - договора № 2 от 25.08.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего в установленном порядке государственную регистрацию. Данный договор носит возмездный характер, поскольку в силу п. 4 на ООО «Юниверс-строй» возлагается обязательство по погашению задолженности по арендной плате за данный земельный участок, образовавшейся в период владения им ООО МЖК «Астра» и самим ЖСК «На Садовой».

Кроме того, истцы не лишены права требовать от ответчика компенсации инвестированных ими средств в строительство на данном земельном участке по условиям в том числе проведенного конкурса Министерством строительства Самарской области. Соответствующая конкурсная документация явилась также основанием для заявления истцами требований в настоящем деле.

Как следует из материалов дела и заявлений сторон, ввиду банкротства прежнего застройщика ООО МЖК «Астра», наличия неудовлетворенных им прав граждан, инвестировавших средства в строительство, объект был включен Правительством Самарской области в перечень проблемных.

В 2014 году Министерством строительства Самарской области в соответствии с Порядком проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании приказа министерства «О проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства» от ДД.ММ.ГГГГ №-п был проведен конкурс по отбору строительной организации, которая осуществит строительство соответствующего объекта за обанкротившееся ООО МЖК «Астра».

Однако конкурс был признан несостоявшимся в связи с тем, что была подана только одна заявка на участие в нем от ООО «Юниверс-строй», на которое, в итоге, как на единственного участника была возложена обязанность завершить строительство соответствующего объекта и удовлетворить права требований 76 участников долевого строительства по жилым помещениям общей площадью 6 235,65 кв.м. и права требований 8 участников долевого строительства по нежилым помещениям общей площадью 770 кв.м в «проблемном объекте».

Суд полагает, что конкурсная документация по данному «проблемному объекту» не исключает возможность удовлетворения требований указанных участников посредством заключения любых договоров, помимо договоров долевого участия, и иными способами, не исключена и возможность денежной компенсации инвестированных средств новым застройщиком, исходя из возможностей застройщика по предоставлению помещений. Условия возможных договоров и способов удовлетворения прав таких участников конкурсной документацией не регламентируются.

Таким образом, ООО «Юниверс-строй» действительно приняло на себя обязательства перед Министерством строительства Самарской области удовлетворить права участников строительства, привлеченных бывшим застройщиком ООО МЖК «Астра», но порядок и способ удовлетворения этих требований ООО «Юниверс-строй» вправе определить самостоятельно. Конкурсной документацией не исключается и возможность требовать дофинансирования с учетом ранее проинвестированных средств и текущей рыночной стоимости строящегося объекта.

По заявлениям истцов, в целях компенсации новому застройщику потерь в результате необходимости удовлетворения прав инвесторов ООО МЖК «Астра» Министерством строительства Самарской области ООО «Юниверс-строй» были дополнительно предоставлены смежные с данной строительной площадкой земельные участки общей площадью 9 983 кв.м для целей их последующей застройки. Эта преференция, по утверждениям истцов, компенсирует застройщику затраты на строительство и передачу истцам и другим инвесторам ООО МЖК «Астра» из реестра Министерства строительства Самарской области более 7000 кв.м помещений из 12000 кв.м в общей сложности в строящемся доме.

Однако, по заявлениям ответчика, не опровергнутым ни истцами, ни Министерством строительства Самарской области, предоставленные ответчику соответствующие участки по условиям конкурсной документации обременены правами иных лиц – собственников расположенных на данных земельных участках жилых домов, требующих расселения за счет средств застройщика.

Стоимость права аренды земельного участка, переданного напрямую истцами ООО «Юниверс-строй», обремененного к тому же задолженностью по арендным платежам, также несопоставима с размером вклада ответчика в строительство объекта, несущего полный цикл затрат от расходов на проектирование до затрат, связанных со строительством объектов коммунальной инфраструктуры, выполнению технических условий и выкупу технологических мощностей.

По заявлениям ответчика финансирование завершения строительства объекта осуществляется за счет реализации свободных помещений по рыночным ценам, передача инвесторам ООО МЖК «Астра» более 7000 кв.м помещений из 12000 кв.м в общей сложности лишит строительство дальнейшего финансирования и приведет к невозможности исполнения ответчиком своих обязательств не только перед инвесторами ООО МЖК «Астра», но и перед его дольщиками, «проблемного статуса» объект не лишится, а реестр дольщиков, не получивших исполнения, расшириться, что приведет к невозможности выполнения задач, поставленных перед новым застройщиком Министерством строительства Самарской области.

Суд полагает, что подход, которого придерживаются истцы в настоящем споре, предполагает не просто компенсацию инвестированных ими средств как прямого ущерба или учет их при приобретении помещений, но и извлечение прибыли за счет получения прав на помещения, рыночная стоимость которых не соответствует произведенным истцами вложениям. Такие требования были бы обоснованы лишь тогда, когда они бы заявлялись к лицу, с которым истцами заключался договор – ООО МЖК «Астра».

Именно ООО МЖК «Астра» приняло у истцов средства на таких условиях: передачи им помещений за соответствующую цену. ООО «Юниверс-строй» таких обязательств не принимало, правопреемником ООО МЖК «Астра» ни в целом, ни по соответствующим договорам с истцами не является. В силу части 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Заявленные истцами требования предполагают не компенсацию прямых потерь истцов от их вложений в строительство, а компенсацию упущенной выгоды за счет других участников строительства. Преференции за предоставленные участки под застройку истцам по сравнению с другими участниками строительства и так представляются ответчиком в виде учета фактических вложений истцов. Предоставление помещений по льготной ставке будет означать предоставление несправедливого преимущества, компенсацию упущенной прибыли за счет других участников строительства.

В силу частей 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение договоров долевого участия на требуемых истцами условиях не является для ответчика обязательным.

Кроме того, из материалов дела следует, и не отрицается истцами, что ООО МЖК «Астра», заключая договоры с ними, не имело даже проектной документации на планируемый к строительству объект. Поэтому работа по проблемному объекту была начата ответчиком с разработки проекта, прохождения им государственной экспертизы.

В связи с этим, объектов с параметрами, указанными в договорах истцов с ООО МЖК «Астра» в возводимом ООО «Юниверс-строй» жилом доме по соответствующему адресу не существует, а истцы требуют заключить с ними договоры на объекты с иными характеристиками.

Истцами не доказано ни качественного соответствия строящегося жилого дома параметрам того объекта, в отношении которого они заключали договор с ООО МЖК «Астра», ни количественных и технических характеристик, подтверждающих сходство строящегося объекта и того, который должен был быть построен ООО МЖК «Астра». Неизвестна ни этажность того объекта, на который рассчитывали истцы, заключая договоры с прежним застройщиком, ни уровень отделки помещений в нем, ни их расположение.

Истцы, обращаясь с настоящим иском, произвели произвольный выбор квартир, считая их подходящими по характеристикам их договоров с ООО МЖК «Астра». Такой подход не основан на законе, несостоятелен, нарушает права иных участников строительства.

Кроме того, согласно материалам гражданского дела в отношении ряда объектов долевого строительства, на которые претендуют истцы, уже имеются заключенные договоры участия в долевом строительстве с иными лицами, зарегистрированные в установленном законом порядке и не признанные недействительными, в связи с чем требование истцов о понуждении ответчика заключить договоры долевого участия в строительстве на спорные объекты повлечет нарушение прав и законных интересов указанных лиц.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований истцов следует отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Алашеева В.А., Алексеевой А.И., Артемьевой Г.П., Бурмистрова А.Е., Гилик Л.В., Гильденберг Е.Ю., Давыдова С.Б., Елеськина В.Н., Ефремовой Л.Т., Иванова К.В., Ивановой И.Н., Игошина Е.К., Кожевниковой Л.Т., Кожевникова Н.В., Лапаевой М.В., Мелешковой Е.А., Мельникова Е.В., Минеевой Н.Н., Павловой Л.В., Парамонова А.В., Петрунина А.Н., Петруниной В.Н., Рахимуллиной С.А., Русакевич А.Н., в своих интересах и интересах несовершеннолетних Соллогуба А.О., Соллогуба М.О., Рящиковой Г.В., Сабурина С.С., Салихова Р.А., Салиховой М.В., Самаркина С.А., Сандаловой Н.А., Никитиной О.Е., Свистильник В.М., Ситнова К.Л., Усачевой И.В., Хорошилова В.Н., Цуман В.Д., Чернобровиной О.Н., Чернобровина Н.Г., Чернова Н.П., Шлыкова И.В., ЖСК «На садовой», оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Самарский районный суд города Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Д.А. Дерунов

Мотивированное решение изготовлено 17.12.2018 года