Решение по делу № 2-3778/2023 от 15.05.2023

№

Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

27 июня 2023 года гор. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе председательствующего судьи Мамбетовой О.С., при секретаре судебного заседания Бурановой Т.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Строй-Гарант» и к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации договора,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к застройщику ООО «Строй-Гарант» и к подрядчику ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просит:

признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», договором участия в долевом строительстве, заключенным между ФИО1 и ООО «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения многоквартирном жилом доме, по условиям которого Общество обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: КБР, <адрес>, б/н и в последующем передать в собственность квартиру, со следующими характеристиками: проектный номер №, блок №, этаж №, общая проектная площадь – 74,58 кв.м., количество комнат -2, цена 1 кв.м. – 26 000 руб.

Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены частично в размере 1939080 рублей. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцу квартиры не исполнил.

Между ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительство указанного многоквартирного дома и со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу № –ЭС15-3282, считает, что сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Указывая на то, что договор о намерениях купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обладает всеми признаками договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и отношения сторон должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец просит признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», договором участия в долевом строительстве, заключенным между ДД.ММ.ГГГГ и ООО «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации и возложить на ООО «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без своего участия.

Представители ответчиков ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в судебное заседание не явились.

В связи с этим, суд в порядке ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, как следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого Общество обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: КБР, <адрес>, б/н и в последующем передать в собственность квартиру, со следующими характеристиками: проектный номер №, блок №, этаж №, общая проектная площадь - 74,58 кв.м., количество комнат -2.

Цена указанного объекта недвижимости, установленная пунктом 2.1 договора в размере 1939080 рублей, оплачена ФИО1 в полном объеме.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцу квартиры не исполнил.

Между ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительство указанного многоквартирного дома, в соответствии с п. 1.1 которого, Подрядчик обязуется своими силами либо с привлечение третьих лиц - субподрядчиков и материально-техническими средствами по заданию Заказчика выполнить работы по строительству многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями, блоки А, Б, В, Г, Д, Е, (далее - Объект) расположением по адресу: КБР, <адрес>, б/н, кадастровый №, в соответствии с согласованной Сторонами проектно-сметной документацией подготовленной ООО «Орнамент» Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять выполненные работы и произвести их оплату путем предоставления Подрядчику квартир в построенном Объекте.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 07.05. 2018 г. № –ЭС15-3282, физическое лицо, заключившее договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) не с застройщиком, а с подрядчиком, которому право собственности на квартиру должно быть передано в счет оплаты выполненных работ, может в процедуре банкротства застройщика заявить о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома было получено ООО «Строй-Гарант».

Объекты долевого строительства, находятся на земельном участке, с кадастровым номером 07:09:0104019:458, принадлежащий ООО «Строй-Гарант» на праве собственности.

Таким образом, ООО «Строй-Гарант» соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С целью обеспечения единообразия правовых подходов Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В примере 1 Обзора разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как разъяснено в Письме Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В настоящем случае из содержания договора между сторонами бесспорно вытекает, что денежные средства по договору о намерениях, привлечены застройщиком для строительства квартиры в многоквартирном доме, а следовательно, данные отношения регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

Ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде договора о намерении, выступал в роли застройщика, при этом целью заключенного договора являлось желание истца приобрести помещения, предназначенные для удовлетворения личных (семейных) нужд, которые не являются для него объектом предпринимательской деятельности.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом тот факт, что в данном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

В связи с изложенным, договор о намерениях купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

исковые требования ФИО1, паспорт серии 8302 №, удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», договором участия в долевом строительстве, заключенным между ФИО1 и ООО «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Нальчикский городской суд, в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 27 июня 2023 года.

Председательствующий О.С. Мамбетова

№