Решение по делу № 3а-160/2016 от 14.01.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июня 2016 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.,

с участием:

представителя административного истца – Кусочковой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-160/2016 по административному исковому заявлению Атрощенко Н.Н. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Атрощенко Н.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., 1 этаж, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества зарегистрировано за Атрощенко Н.Н. в установленном законом порядке.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства определена по состоянию на 03.03.2014 г. и утверждена 03.03.2014 г. актом об утверждении кадастровой стоимости №118 от 14.03.2012 г. в размере 14 523 848,63 руб.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта капитального строительства, которая в данном случае не соответствует рыночной стоимости данного объекта, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше объекта, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 03.03.2014 г.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № № г. по состоянию на 03.03.2014 г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет: без учета НДС – 6 433 406,97 руб.., с учетом НДС – 7 591 420,23 руб.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Атрощенко Н.Н., с учетом уточнений, просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения, в размере его рыночной стоимости - 6 371 102,04 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на основании отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» № №.

В судебном заседании представитель административного истца Кусочкова Л.М., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта в соответствии с отчетом об оценке, с выводами судебной экспертизы не согласна.

Иные лица, участвующие в деле - Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения представителя административного истца Кусочковой Л.М., пояснения эксперта ФИО1., исследовав материалы дела, суд считает требование Атрощенко Н.Н. в части установления кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению в соответствии с результатами экспертизы, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено, что Атрощенко Н.Н. на основании определения Арбитражного суда Самарской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ г. является собственником помещения, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., 1 этаж, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности истца на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.

Указанный объект поставлен на государственный кадастровый учет 26.02.2014 г., его кадастровая стоимость, согласно справке ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области от 27.10.2015 г. составляет 14 523 848,63 руб. по состоянию на 03.03.2014 г.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена в соответствии с приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области».

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2015г. является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения затрагивают права и обязанности административного истца; принадлежащее ему помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

Атрощенко Н.Н. не согласился с кадастровой стоимостью принадлежащего ему нежилого помещения и обратился в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке № № г., выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО2. по состоянию на 03.03.2014 г. рыночная стоимость нежилого помещения <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет: без учета НДС – 6 371 102,04 руб.., с учетом НДС – 7 517 900,41 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта капитального строительства с учетом возражений Администрации г.о. Самара относительно достоверности представленного отчета, судом по ходатайству указанного заинтересованного лица была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 03.03.2014 г. года. Проведение экспертизы было поручено ООО «<данные изъяты>», согласно заключению которого от 20.05.2016 года рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 03.03.2014 года составляет 9 585 854,62 руб.

Представитель административного истца с указанным экспертным заключением не согласилась, заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Определением суда от 17.06.2016 г. в удовлетворении вышеуказанного ходатайства отказано, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 83 КАС РФ для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Оснований сомневаться в объективности экспертного заключения, выполненного ООО «<данные изъяты>», а также компетентности и беспристрастности эксперта ФИО1 у суда не имеется. Экспертиза назначена в судебном заседании, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в исходе дела он не заинтересован.

При этом суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объекта исследования – нежилого помещения <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, издание «Зеленая площадь», проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж. В заключении определялась рыночная стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка.

В качестве объектов-аналогов для определения стоимости нежилого помещения были выбраны предлагаемые для продажи нежилые помещения с черновой отделкой, предназначенные для размещения офисов, расположенные в деловом центре города в <адрес> районе г. Самары, то есть объекты, сопоставимые по ценообразующим факторам. Отбор аналогов производился с учетом обеспечения сопоставимости по максимальному количеству элементов сравнения (ценообразующих факторов). В результате исследования рынка нежилых помещений за период с 01.01.2014 г. до 03.03.2014 г. экспертом были отобраны 5 наиболее сопоставимых объектов-аналогов. В качестве ценообразующих факторов были использованы следующие элементы сравнения: условия и время продажи, состав передаваемых прав, местоположение объекта, вид использования, физические характеристики объекта, наличие коммуникаций, площадь, общее техническое состояние, состояние внутренней отделки. Введены корректировки: на торг, на удобство подъезда к объекту, на этаж расположения, на площадь.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1. выводы, изложенные в своем заключении, поддержал в полном объеме и пояснил, что при проведении экспертизы он принимал во внимание как требования ФСО, так и нормы ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Им был произведен осмотр объекта оценки. В результате осмотра было установлено, что оцениваемый объект является встроенным нежилым помещением, расположенным в подвале на 1-ом этаже отдельно стоящего 10-ти этажного дома в зоне многоэтажной жилой и коммерческой застройки. Здание находится в хорошем состоянии, помещение также находится в хорошем состоянии, отделка помещения черновая, фактически исследуемый объект не использовался. Объект расположен в деловом центре г. Самары в <адрес> районе, внутри квартала, транспортная доступность средняя. При определении рыночной стоимости данного объекта применялись методы сравнения продаж на основании представленных на дату оценки предложений о продаже аналогичных объектов. При необходимости вносились корректировки к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам.

На вопросы представителя административного истца эксперт ФИО1. пояснил, что действительно на стр. 39 экспертного заключения в таблице 6 в графах «абсолютная корректировка без учета скидки на торг, руб./кв.м.» и «относительная абсолютная корректировка без учета скидки на торг, %» допущена техническая ошибка, вместе с тем расчеты в таблице 6 не учитывали ошибочно скопированные данные и были произведены верно, внесенные в таблицу 6 изменения не повлияли на конечный результат. На стр. 45 и 49 экспертного заключения относительная процентная корректировка получена не простым суммированием процентных корректировок по каждому из аналогов, а равна отношению суммы численных значений всех корректировок для данного аналога в денежном выражении к величине стоимости данного аналога в денежном выражении после корректировки на торг. Если количество корректировок по аналогу больше 1, то полученное значение в процентном выражении никогда не совпадает с суммой процентов по каждой корректировке. Таким образом, полученные в таблицах 7 и 10 результаты точны. Эксперт подтверждает, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения н12, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 03.03.2014 г. составляет 9 585 854 руб. 62 коп. При этом различие рыночной стоимости объекта между отчетом об оценке и заключением эксперт объясняет тем, что оценщиком ООО «<данные изъяты>» выбраны для сравнения объекты-аналоги, расположенные в Самарском районе, в то время как объект оценки находится в <адрес> районе г. Самары. Кроме того, объекты-аналоги, выбранные оценщиком для сравнения, расположены в домах старого фонда, а оцениваемый объект находится в новостройке.

Таким образом, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от 20.05.2016 г. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта в соответствии с отчетом об оценке, не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 03.03.2014 г., а именно в размере 9 585 854 руб. 62 коп.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость объекта капитального строительства применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом датой обращения Атрощенко Н.Н. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 14.01.2016 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования Атрощенко Н.Н. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – помещения с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 03.03.2014 года в размере 9 585 854 руб. 62 коп.

Датой обращения Атрощенко Н.Н. в суд считать – 14.01.2016 г.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20.06.2016 г.

Судья: Ласковская С.Н.