Решение по делу № 33-20317/2024 от 31.05.2024

Судья: Пчелинцева С.Н                       Дело № 33-20317/2024

50RS0042-01-2024-000504-89

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск

Московская область                            10 июня 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Капралова В.С.,

судей Мирошкина В.В., Спиридоновой В.В.,

при ведении протокола помощником судьи Пиштек О.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1297/2024 по иску Данкина В. И. к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании права собственности на квартиру, обязании совершить определенные действия,

по апелляционной жалобе Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 11 марта 2024 года,

заслушав доклад судьи Капралова В.С.,

объяснения истца и его представителя – Филиной О.Ф.,

установила:

Данкин В.И. обратился в суд с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», в котором просил признать право собственности на трехкомнатную квартиру №<данные изъяты>, общей площадью 81 кв.м, расположенную в 1 секции на 8 этаже по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, г.Сергиев Посад, <данные изъяты>; обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» произвести согласование на передачу истцу ключей на данное жилое помещение и подписание акта приема-передачи указанного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 26 мая 2015 года между ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «СТРОЙИНВЕСТ» обязалось в предусмотренный договором срок - не позднее 2 квартала 2016 года построить на земельном участке с К<данные изъяты>, расположенном по строительному адресу: Московская обл., г.Сергиев Посад, Ярославское шоссе между домами <данные изъяты> и <данные изъяты>, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером 32, расчетной площадью 81.0 кв.м., находящуюся на 8 этаже подъезда (секции) <данные изъяты> МКД. Обязательства по оплате предусмотренной договором цены в сумме 3 645 000 рублей были исполнены истцом в полном объеме. Однако, не смотря на то, что вышеуказанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, квартира истцу по договору не передана. Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2020 года ООО «СТРОЙИНВЕСТ» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2023 года, в реестр требований ООО «СТРОЙИНВЕСТ» о передаче жилых помещений было включено требование истца о передаче вышеуказанной спорной квартиры, оплаченной стоимостью 3645000 рублей. 21.12.2021 года определением Арбитражного суда Московской области Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области переданы право аренды на земельный участок с К<данные изъяты>, площадью 4700 кв.м, расположенный по почтовому адресу ориентира: <данные изъяты>, между домами <данные изъяты> и <данные изъяты>, принадлежащее со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «СТРОЙИНВЕСТ» в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, при их наличии, а также обязательства ООО «СТРОЙИНВЕСТ» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения, за исключением требований участников строительства по взысканию штрафных санкций и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

В связи с чем, между конкурсным управляющим и Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области заключен договор от 27.12.2021 №23-40/2021 и подписан акт приема-передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями. Из выписки из ЕГРН от 28.01.2021 следует, что истец Данкин В.И. внесен в реестр в качестве первоначального участника долевого строительства, договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.

31.05.2023 года возведенному на вышеуказанном земельном участке многоквартирному жилому дому по месту нахождения спорной квартиры присвоен адрес: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <данные изъяты>, а 21.09.2023 года выдано разрешение на ввод данного дома в эксплуатацию, дом поставлен на кадастровый учет.

        ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» свои обязательства по передаче квартиры в срок, предусмотренный договором долевого участия, не исполнили до настоящего времени. На его обращение представителем Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области предложена выплата ему денежной компенсации по первоначальной цене договора, с чем истец не согласен.

Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 11 марта 2024 года, с учетом определения данного суда от 5 апреля 2024 года об исправлении в решении описки, вышеуказанные исковые требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик ППК «Фонд развития территорий» подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что, поскольку требования истца в реестр требований участников строительства были включены после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, то восстановление прав истца должно быть осуществлено не путем передачи ему спорного жилого помещения, а путем выплаты денежного возмещения в порядке, установленном действующим законодательством.

В судебном заседании истец и представитель истца просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, на судебное заседание не явились.

Выслушав истца и представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает данное дело только в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исходя из которых судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и постановил обоснованное и законное решение, при этом не допустил нарушений норм процессуального права.

Согласно ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.05.2015 между ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и Данкиным В.И. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «СТРОЙИНВЕСТ» обязалось в предусмотренный договором срок - не позднее 2 квартала 2016 года, построить на земельном участке с К<данные изъяты>, расположенном по строительному адресу: <данные изъяты> между домами <данные изъяты> и <данные изъяты>, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером 32, расчетной площадью 81.0 кв.м., находящуюся на 8 этаже подъезда (секции) <данные изъяты> МКД. Данкин В.И.

Цена договора установлена в размере 3645000 рублей.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, дата регистрации: 04.06.2015 года, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (л.д.11), а также выпиской из ЕГРН (л.д.20).

Обязательства по оплате цены договора были выполнены Данкиным В.И. в полном объеме, что подтверждается квитанцией ООО “Стройинвест” к приходному кассовому ордеру №39 от 26 мая 2015 года (л.д.16).

Обязательства по передаче объекта долевого участия Данкину В.И. на сегодняшний день ООО “Стройинвест” не исполнено.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2020 года ООО “Стройинвест” признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

21.12.2021 определением Арбитражного суда Московской области Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области переданы право аренды на земельный участок с К<данные изъяты>, площадью 4700 кв.м, расположенный по почтовому адресу ориентира: <данные изъяты>, между домами <данные изъяты> и <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства многоэтажного жилого дома, принадлежащее ООО «Стройинвест» со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «Стройинвест» в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, при их наличии, а также обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения, за исключением требований участников строительства по взысканию штрафных санкций и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части (л.д.33-40).

Между конкурсным управляющим ООО “Стройинвест” Ивановым Д.В. и Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области 18.04.2022 заключен договор в порядке статей 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, в соответствии с которым застройщик ООО “Стройинвест” обязался передать, а Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» принять обязательства застройщика перед гражданами-участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А41-34210/20 о банкротстве ООО “Стройинвест” по состоянию на дату вынесения определения Арбитражного суда Московской области, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, при условии полной или частичной (при наличии таковой) оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, таким участникам, в соответствии с Приложением №1 к настоящему Договору. Обязательства перед участниками строительства передаются Приобретателю в соответствии с условиями договоров об участии в долевом строительстве и иных договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, указанных в Приложении №1 к настоящему Договору (л.д.58-59). 18.04.2022 года между сторонами подписан Акт приема-передачи (л.д.60).

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.05.2023 года по делу №А41-34210/20 в реестр требований ООО “Стройинвест” было включено требование истца Данкина В.И. о передаче ему указанной в заключенном им договоре участия в долевом строительстве трехкомнатной квартиры №<данные изъяты> общей площадью 81 кв.м, расположенной в 1 секции на 8 этаже многоквартирного дома, находящегося по строительному адресу: <данные изъяты>, между домами 8 и 22, оплаченной стоимостью 3645000 рублей.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 23.06.2023 года производство по делу о банкротстве должника прекращено, что установлено определением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2023г.

31.05.2023 администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области многоквартирному жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен адрес: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <данные изъяты>.

21.09.2023 Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение на ввод данного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Спорная квартира, являющаяся объектом долевого строительства по заключенному истцом вышеуказанному договору №СП-128/2015/ОП, 29.11.2023 года поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый <данные изъяты>, сведения о ней имеются в ЕГРН.

При вышеизложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 219, 309, 310, 408 ГК РФ, статей 4, 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ст.201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", оценив предоставленные в материалы дела доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленные истцом исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку требования истца, возникшие из вышеуказанного договора участия в долевом строительстве, в силу положений п.3.1 статьи 201.4 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" должны были быть включены конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства самостоятельно еще до даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного жилого дома по месту нахождения спорной квартиры и передачи Фонду прав застройщика на такой объект незавершенного строительства.

Как правильно указал суд первой инстанции, не исполнение данной обязанности со стороны конкурсного управляющего, не должно снижать уровень правовой защиты участника строительства, т.е., в данном случае, истца, в связи с чем, негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могут быть возложены на истца, который был вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверяет информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Исходя из указанных обстоятельств и основанных на них выводов суда, возражениям ответчика, которые повторяются и в доводах его апелляционной жалобы, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела также была дана соответствующая вышеприведенным нормам материального права надлежащая оценка. В частности, суд первой инстанции верно отметил, что правила о выплате денежного возмещения не применимы к спорным правоотношениям, поскольку истец раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве еще до передачи фонду прав застройщика.

Судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, полностью соглашается с выводами суда первой инстанции в связи с нижеследующим.

       Применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21 июля 2022 г. N 34-П, представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Развивая концепцию необходимости защиты прав граждан применительно к жилищному строительству, федеральный законодатель в пункте 3.1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусмотрел специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр. При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме (абзацы первый и второй).

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют, и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона "О несостоятельности (банкротстве)", на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование истца о передаче объекта долевого строительства, основанное на сделке, прошедшей государственную регистрацию, должно было быть включено в реестр застройщика.

Требование истца о передаче квартиры включено в реестр требований участников строительства ООО «СТРОЙИНВЕСТ» определением Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2023 года.

Однако негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могут быть возложены на гражданина.

Наличие у участника строительства права требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве (абзац третий пункта 3.1 статьи 201.4 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра. Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурсный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонды при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

При этом правила пункта 15 статьи 201.4 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п.

Между тем истец раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре, и, установив, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, правомерно удовлетворили его требование о признании права собственности на квартиру.

Вопреки доводам жалобы, юридически значимые для разрешения заявленного спора обстоятельства судом определены, представленным в материалы дела доказательствам дана надлежащая правовая оценка в совокупности в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ, выводы суда относительно установленных обстоятельств подробно мотивированы со ссылками на нормы права, подлежащие применению при рассмотрении настоящего дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного решения, допущено не было.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 11 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ППК «Фонд развития территорий» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 июня 2024 года