Решение по делу № 2-1744/2020 от 05.08.2020

Дело №2-1744/2020

                    РЕШЕНИЕ

            ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 декабря 2020 года    Феодосийский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего Микитюк О.А., при секретаре                                                    П.В.В., с участием истца К.Т.А., представителя К.Т.Ф., ответчика М.С.В. и ее представителя З.С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску К.Т.А. к М.С.В. об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселении из жилого помещения, признании договора, расписок и актов недействительными, с участием третьего лица - О.И.И.,

                    установил:

истец, уточнив свои требования, обратилась в суд в иском, в котором просит истребовать из чужого незаконного владения, принадлежащие ей на праве собственности 17/25 долей <адрес> в <адрес>, выселить ответчика из указанной доли дома, а также, признать недействительным договор найма жилого помещения (дома) с правом выкупа от 15 сентября 2019 года, заключенный между К.Т.А. и М.С.В. в отношении кв. № жилого дома, расположенного по адресу:    по <адрес> в <адрес>, признать недействительными расписки о получении денежных средств К.Т.А. от М.С.В.: - за август-сентябрь 2019 года от 15.09.2020 года в сумме 10000 руб., - за июнь, июль 2019 года от 15.09.2020 года в сумме 10 000 руб.;- за январь февраль 2018 года от 03.01.2018 года в сумме 10 000 руб.;- за ноябрь, декабрь 2017 года от 02.11.2017 года в сумме 10 000 руб.; - июль, августа 2017 года от 30.06.2017 в размере 5000 руб.; и акты сверки за февраль 2016 – декабрь 2017 года от 30.06.2017 года; за январь 2018- декабрь 2018 года от 18.02.2019 года; за февраль 2016 – июль 2017 года от 30.06.2017 года.

Требования мотивированы тем, что она является собственником выше указанной доли домовладения в порядке наследования после смерти своих родителей умерших один за другим в течение одного года. Еще при жизни родителей, указанная доля дома по объявлению в газете «Кафа» была сдана в наем за 5 тысяч рублей в месяц. Никто и никогда не собирался продавать указанный дом. Нанимателем дома была ответчик, которая нерегулярно выплачивала арендную плату. После смерти матери ответчик привезла 5000 рублей и попросила подписать расписку о получении денежных средств. Поскольку истец болела и желала чтобы ответчик вместе с женщиной побыстрее ушла, она подписала документ не читая. В последствии выяснилось, что существует договор найма жилого дома с правом выкупа. Однако, такой договоренности никогда не существовало и откуда появился указанный договор неизвестно, подписывая бумаги истец полагал что подписывает расписку о получении арендной платы. Кроме того, выяснилось, что у истца существует расписки о согласовании расчетов по арендной плате, однако, ответчик воспользовалась ее тяжелой жизненной ситуацией, в период которой истец не отдавала отчет своим действиям, поскольку находилась в затяжной депрессии, ничем не интересовалась, ни с кем не общалась и не понимала что подписывает. Кроме того, указанные расписки были подписаны ею в несовершеннолетнем возврате без участия опекуна. Также, сделка заключена на крайне невыгодных условиях, поскольку цена дома указана    340 тысяч рублей, однако, учитывая расположение дома и рыночные цены на недвижимость в <адрес>, его цена составляет примерно 4000000 рублей.     В договоре указано, что истец представила подлинники правоустанавливающих документов при подписании данного договора, однако, это физически невозможно, поскольку документы хранились у ее опекуна. Таким образом, договор и расписки являются недействительными, а ответчик подлежит выселению из спорной доли дома.

В судебном заседании истец и ее представитель требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить, добавив, что истец в течение года потеряла мать и отца, находилась в депрессивном состоянии, резко снизила успеваемость и не смогла окончить школу, получила справку об окончании школы вместо аттестата. Кроме того, до совершеннолетия находилась под опекой и только с разрешения, согласия и при помощи бабушки производила какие-то действия. Никогда никто из ее родственников не давал согласие на продажу доли дома, никакого договора кроме найма с ответчиком не заключалось. Ответчик всего несколько раз за все время привезла денежные средства по 5000 руб.    Проживания ответчика в доме создает препятствия в пользовании собственностью, в связи с чем, она подлежит выселению.

Ответчик и ее представитель в судебном заседании требования не признали и суду пояснили, что ответчик по объявлению искала дом покупки в собственность. Спорный дом она нашла по объявлению на сайте «Авито». Встретилась сначала с матерью истца, а затем, после ее смерти, продолжила переговоры с отцом истца о продаже дома, однако, родители умерли, так и не оформив документы, в связи с чем, она стала вести переговоры с истцом. Последняя подписала расписки о согласовании расчетов и договор, но заключить договор купли-продажи не могли, поскольку правоустанавливающие документы на долю дома не были оформлены. Ответчик присутствовала при заключении сделки с О.И.И., поскольку необходимо было соблюсти правило о праве преимущественной покупки и тогда впервые увидела документы на дом. Просила в удовлетворении иска отказать.

Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав представленные суду доказательства, считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что К.Т.А. родилась ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается данными свидетельства о рождении паспорта гражданина РФ (л.д.9).

Родителями истца зарегистрированы: К.Н.В. и К.А.А..

Мать, К.Н.В. умерла 23 августа 2016 года, отец, К.А.А. умер 13 июня 2017 года.

07 августа 2019 года на имя истца выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти матери, К.Т.А., в соответствии с которым к истцу перешло право собственности на 17/25 долей <адрес> в <адрес> (л.д.10).

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается данными выписки из ЕГРН (л.д.37)

Сособственником указанного дома является О.И.И. (8/25 долей), что подтверждается данными выписки из ЕГРН (л.д.38).

Из представленной суду копии газеты «Кафа» от 25.02.2016 года усматривается, что спорный дом сдавался в наем по объявлению в газете (л.д.184,185).

15 сентября 2019 года между К.Т.А. и М.С.В. заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа, согласно которого К.Т.А. предоставила М.С.В. <адрес> в <адрес>. Согласно п.1.3 наниматель выкупает у наймодателя    квартиру за 340 000 руб. Выкуп производится в счет арендной платы. Согласно п. 3.1 ежемесячная плата составляет 5000 руб. Из п. 3.3. усматривается, что оплата произведенная нанимателем в размере 120 000 рублей (задаток) была выплачена К.Н.В. на основании устного договора с последующим выкупом от 08.02.2016 года. Срок договора устанавливается с 08.02.2016 года (п.6.1 Договора). (л.д.70-73).

Доказательств, что М.С.В. заключался какой либо договор 08.02.2016 года суду не представлено.

В материалы дела также представлены расписки:

за август-сентябрь 2019 года от 15.09.2020 года в сумме 10000 руб.,

- за июнь, июль 2019 года от 15.09.2020 года в сумме 10 000 руб.;

- за январь февраль 2018 года от 03.01.2018 года в сумме 10 000 руб.;

- за ноябрь, декабрь 2017 года от 02.11.2017 года в сумме 10 000 руб.;

- июль, августа 2017 года от 30.06.2017 в размере 5000 руб.

А также:

- акт сверки за февраль 2016 – декабрь 2017 года от 30.06.2017 года;

- акт сверки за январь 2018- декабрь 2018 года орт 18.02.2019 года;

- акт сверки за февраль 2016 – июль 2017 года от 30.06.2017 года.( л.д.74-89).

Из характеристики на выпускницу МБОУ Коктебельская школа им. Б.И.И. усматривается, что с 1 класса К.Т.А. показала средний уровень успеваемости, принимал активное участие в жизни класса и школы, однако, трагедия, связанная со смертью родителей подкосила силы ребенка, вплоть до окончания школы она находилась в подавленном состоянии, плохо воспринимала окружающую действительность, государственную аттестацию сдала с третьей попытки в сентябре 2018 года (л.д.181).

09.07.2018 года на имя истца выдана Справка об обучении в образовательной организации (л.д.183).

Судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право.

В соответствии со ст. 12,56,57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. При этом доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со статьей 56 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; право наследования гарантируется (статья 35, части 1, 2 и 4).

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 этой же статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (пункт 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:

1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими ( ст. 26 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что истец родилась 08.09.2001 года, следовательно, совершеннолетия достигла 08.09.2019 года.

Из оспариваемого договора усматривается, что он подписан 15.09.2019, однако, согласно условий договор он начал действовать с 08.02.2016 года.

Расписки за январь, февраль 2018 года от 03.01.2018 года в сумме 10 000 руб.;- за ноябрь, декабрь 2017 года от 02.11.2017 года в сумме 10 000 руб.;- июль, августа 2017 года от 30.06.2017 в размере 5000 руб.    и Акты сверки за февраль 2016 – декабрь 2017 года от 30.06.2017 года; за январь 2018- декабрь 2018 года от 18.02.2019 года; за февраль 2016 – июль 2017 года от 30.06.2017 года подписаны истцом в несовершеннолетнем возрасте и доказательств, что они одобрены в последующем опекуном несовершеннолетней не представлено.

Таким образом, истец, будучи несовершеннолетней фактически принимала от ответчика денежные средства в счет продажи дома.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ч. 1).

Из содержания ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно пункту 3 спорного договора за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5000 руб. в месяц. Выкупная цена квартиры составляет 340 000 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.

Изложенное в договоре свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и погашения выкупной стоимости имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда".

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).

Исходя из объеме дееспособности, установленной выше указанными норами закона, истец не имела права распоряжаться принадлежащей ей недвижимостью до совершеннолетия, однако, исходя из условий договора, подписанного 15.09.2019 года следует, что фактически договор заключен в период, когда истец не достигла совершеннолетия.

Находясь в несовершеннолетнем возрасте, истец фактически принимала плату за продажу доли дома и согласовывала порядок расчетов за долю дома, что противоречит нормам закона.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что указанные расписки и акты сверки пописывались истицей самостоятельно, без участия опекуна и получения денежных средств.

Ответчик не оспаривала в судебном заседании, что в указанные расписки и акты сверки включены денежные средства, переданные родителям истца, однако, доказательств, что указанные денежные средства, в том числе в сумме 120 000 руб. были переданы родителям истца при жизни, суду не представлено.

Также, суду не представлено доказательств, что между    родителями истца и ответчиком заключались какие либо договора о найме жилого помещения либо предварительный договор купли-продажи доли спорного жилого дома, либо договор с последующим правом выкупа.

Из условий договора и пояснений ответчицы установлено, что предусмотренные договором 5000 рублей фактически являлись не арендной платой, а передачей денежных средств в счет продажи дома.

В соответствии с пунктами 1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из обстоятельств, установленных по делу, а также, системного анализа норм действующего законодательства, суд считает, что договор найма с последующим правом выкупа, а также расписки и акты сверки подлежат признании недействительным, поскольку заключены с нарушением требований закона.

Кроме того, судом установлено, что договор найма от 15.09.2019, заключенный между К.Т.А. и М.С.В. в период своего действия (с 08.02.2016) в установленном законом порядке не регистрировался.

Сторонами не соблюдено правило о праве преимущественной покупки, которое является обязательным при отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество.

Также, суд учитывает, что в договоре указана цена доли дома 340 000 руб., однако, исходя из места расположения дома, размера доли, его кадастровой стоимости и рыночной стоимости, стоимость значительно занижена, что свидетельствует о том, что истец, находясь в несовершеннолетней возрасте и фактически принимая плату за дом, не могла адекватно оценить обстоятельства заключенной ею договоренности.

Что касается доводов о кабальности данного договора, о том, что истец данный договор не подписывала, в период подписания не понимала значения своих действий, суд указанные доводы не принимает, поскольку они не нашли своего подтверждения в судебном заседании и противоречат друг другу.

Допрошенные в судебном заседании свидетели Г.Н.И., К.Т.В. И.Т.А. в своих пояснениях указали о том, что они оказывали помощь истцу в период потери родителей и восстановления после трагедии. Все вопросы, касательно имущества всегда обсуждались с ними, поскольку они были ближайшими родственниками. О том, что ответчик приезжала к истцу с какой-то женщиной и они подписывали какие-то бумаги им стало известно уже после того, как истец их подписала. О наличии договора им стало известно при проведении прокурорской проверки по заявлению опекуна.

Показания свидетеля Ч.В.Г. и С.В.А. суд оценивает критически, поскольку     они противоречат установленным по делу обстоятельствам, показаниям ответчика в части присутствия лиц при подписании договора и расписок. Так свидетель С.В.А. пояснил, что присутствовал при подписании договора в качестве юриста, тогда как сама ответчик поясняла, что она приезжала к истцу со знакомой и указанное обстоятельство подтвердили в заседании свидетели Г.Н.И., К.Т.В. И.Т.А.

Свидетель Ч.В.Г. пояснил, что находился во дворе дома, когда М.С.В. 18.02.2019 передавала денежные средства истцу, наблюдал со стороны и к столу не подходил во время передачи денег, видел купюру только 5000 рублей. Тогда как из представленного суду акта сверки взаиморасчетов от 18.02.2019 года усматривается, что Ч.В.Г. принимал непосредственное участие при составлении данного документа, подписал акт сверки, согласно которого было передано истцу 25 000 рублей.

Поскольку истец является собственником спорной доли дома, то в силу ст. 304 ГК РФ может требовать устранения всяких нарушений ее права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Учитывая, что требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения фактически сведены к устранению препятствий в пользовании собственностью, суд считает необходимым устранить истцу как собственнику доли дома, препятствия в пользовании жилым домом путем выселения ответчика из спорного жилого помещения.

Судебные расходы суд распределяет в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Полный текст решения изготовлен 14.12.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                             решил:

иск удовлетворить.

Признать договор найма жилого помещения (дома) с правом выкупа от 15 сентября 2019 года, заключенный между К.Т.А. и М.С.В. в отношении кв. № жилого дома, расположенного по адресу: по <адрес> в <адрес>, недействительным.

Признать недействительными расписки о получении денежных средств К.Т.А. от М.С.В.:

- за август-сентябрь 2019 года от 15.09.2020 года в сумме 10000 руб.,

- за июнь, июль 2019 года от 15.09.2020 года в сумме 10 000 руб.;

- за январь февраль 2018 года от 03.01.2018 года в сумме 10 000 руб.;

- за ноябрь, декабрь 2017 года от 02.11.2017 года в сумме 10 000 руб.;

- июль, августа 2017 года от 30.06.2017 в размере 5000 руб.;

- акт сверки за февраль 2016 – декабрь 2017 года от 30.06.2017 года

- акт сверки за январь 2018- декабрь 2018 года от 18.02.2019 года

- акт сверки за февраль 2016 – июль 2017 года от 30.06.2017 года.

Устранить препятствия К.Т.А. в пользовании собственностью - 17\25 долями жилого <адрес> в <адрес> путем выселения М.С.В. из указанного жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Феодосийский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                   О.А. Микитюк