cards

Детальная проверка физлица

  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Уголовные и гражданские дела
  • Арбитражи
Узнать подробнее
coupon

Решение по делу № 2-524/2024 от 14.02.2024

УИД 39RS0020-01-2024-000158-46

Дело № 2-524/2024

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

30 октября 2024 года г. Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Бубновой М.Е., при секретаре Воротилиной М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-524/2024 по исковому заявлению Светлогорского межрайонного прокурора Калининградской области, поданного в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц к Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области, Министерству градостроительной политики Калининградской области, обществу с ограниченной ответственностью «Залиум», Зубареву С.Н., Зубареву Е.С. о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> № <№> от 26 декабря 2018 года, признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№> № <№> от 26 декабря 2018 года, признании недействительным разрешения на строительство объекта капитального строительства от 29 июня 2021 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде освобождения земельного участка от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки и возврате земельного участка в собственность Территориального управления Росимущества в Калининградской области,

У С Т А Н О В И Л:

Светлогорский межрайонный прокурор в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ТУ Росимущества в Калининградской области, Министерству градостроительной политики Калининградской области, ООО «Залиум», Зубареву С.Н., Зубареву Е.С. о расторжении договора аренды земельного участка с КН <№> <№> от 26.12.2018, признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка с КН <№> № ФС-2018/12-57 от 26.12.2018, признании недействительным разрешения на строительство объекта капитального строительства от 29.06.2021, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде освобождения земельного участка от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки и возврате земельного участка в собственность ТУ Росимущества в Калининградской области, в котором, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке положений ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, просит расторгнуть договор аренды земельного участка с КН № <№> № <№>, заключенный 26.12.2018 между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н.; признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от <Дата> о внесении изменений в договор аренды земельного участка с КН <№> № <№> заключенное между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н.; признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 15.06.2023 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН <№> № <№>, заключенное между Зубаревым С.Н. и Зубаревым Е.С.; признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 21.08.2023 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН <№> № <№>, заключенного между Зубаревым Е.С. и ООО «Залиум»; признать недействительным разрешение на строительство объекта капитального строительства «Гостиница (комплекс апартаментов) по <Адрес>» на земельном участке с КН <№> <№>-<№> от 29.06.2021; применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем возложения обязанности на ООО «Залиум», Зубарева С.Н. освободить земельный участок от незавершенного строительством капитального объекта путем его сноса и возврате земельного участка с КН <№> в собственность ТУ Росимущества в Калининградской области, мотивируя свои требования тем, что Светлогорской межрайонной прокуратурой проведена проверка, в ходе которой установлено, что при совершении сделок с земельным участком КН <№> были нарушены нормы действующего законодательства и при этом данные сделки затрагивают публичные интересы и интересы третьих лиц; по результатам торгов по продаже арестованного имущества от 04.08.2008 <№> в собственность <ФИО>19 переданы объекты недвижимости - нежилые здания с КН <№> и <№>, расположенные по адресам: <Адрес>; на основании договоров купли-продажи от 11.08.2010 права собственности на указанные нежилые здания перешли к физическим лицам, а именно объект с КН <№> передан <ФИО>20, объект с КН <№> передан <ФИО>21., с которыми ТУ Росимущества в Калининградской области для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий 25.08.2010 заключены договоры № <№> и № <№> на аренду земельных участков с КН <№> и <№>; на основании договоров купли-продажи от 20.08.2012 право собственности на указанные нежилые здания перешло к Зубареву С.Н., в связи с чем, права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков № <№> и № <№> на основании дополнительных соглашений <№> и <№> от 20.08.2012 были переданы Зубареву С.Н.;на основании распоряжения ТУ Росимущества в Калининградской области от 27.09.2018 <№> «Об образовании земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами <№> и <№>» из указанных земельных участков образован один земельный участок с КН <№>, земельные участки с КН <№> и <№> сняты с государственного кадастрового учета 02.11.2018, действие договоров аренды № <№> и № <№> прекращено; 26.12.2018 между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н. заключен договор аренды земельного участка № <№> согласно которому Зубареву С.Н., как собственнику нежилых зданий с КН <№> и <№>, передан в аренду земельный участок с КН <№> с разрешенным использованием – «общественное питание»; 06.04.2020 приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области по результатам рассмотрения обращения Зубарева С.Н. с учетом заключения администрации МО «Светлогорский городской округ» о результатах общественных обсуждений от 09.12.2019 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с КН <№> - «гостиничное обслуживание»; 18.08.2020 между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № <№> от <Дата>, в соответствии с которым разрешенное использование земельного участка изменено на – «гостиничное обслуживание»; 29.06.2021 Зубареву С.Н. Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области было выдано разрешение на строительство гостиницы (комплекс апартаментов) по <Адрес> <№> на земельном участке с КН <№>; 15.06.2023 между Зубаревым С.Н. и Зубаревым Е.С. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018; 21.08.2023 между Зубаревым Е.С. и ООО «Залиум» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018; приказом Министерства градостроительной политики по Калининградской области от 04.09.2023 <№> в разрешение на строительство <№> внесены изменения в части наименования и адреса застройщика: Зубарев С.Н. заменен на ООО «Залиум»; указанные действия сторон противоречат требованиям действующего законодательства, а именно предоставление земельного участка с КН <№>, находящегося в государственное собственности, под гостиничное обслуживание без проведения конкурса законодательством не предусмотрено, изменение вида разрешенного использования земельного участка без проведения установленных законом конкурентных процедур противоречит закону и влечет предоставление заявителю необоснованных преференций в виде предоставления права на строительство на земельном участке без соблюдения процедуры формирования земельного участка для указанных целей и процедуры проведения торгов; действие договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 должно было быть прекращено в связи со сносом нежилых зданий с КН <№> и <№>, однако ТУ Росимущества в Калининградской области, как собственником земельного участка с КН <№>, в нарушение требований ст. 9 ЗК РФ меры, направленные на расторжение данного договора аренды земельного участка ввиду сноса расположенных на нем указанных нежилых зданий и исключения их из ЕГРН, и нецелевого использования спорного земельного участка, не приняты; выданное Зубареву С.Н. 29.06.2021 разрешение в целях строительства объекта капитального строительства «Гостиница (комплекс апартаментов) по <Адрес>» на земельном участке с КН <№>, является незаконным и недействительным, так как дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, но используемого в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, поскольку это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

В судебном заседании старший помощник Светлогорского межрайонного прокурора – Вишневская В.С., представитель прокуратуры Калининградской области Мещеряков И.Н. исковые требования с учетом их уточнений поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и заявлении об уточнении исковых требований.

Представитель ответчика - ТУ Росимущества в Калининградской области - в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее в предварительном судебном заседании представитель ответчика Данилов Г.П., действующий на основании доверенности от 07.07.2022 (т.3 л.д. 75), полагал исковые требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку арендатором были допущены грубейшие нарушения в части сноса объектов недвижимости, которые были предметом договора аренды и при их отсутствии договор не может продолжать свое действие, подлежит расторжению. Арендатор имел право изменить вид разрешенного использования земельного участка, продолжая использовать находящиеся на нем объекты недвижимости по назначению, а также был вправе их реконструировать под гостиницу.

Представитель ответчика - Министерства градостроительной политики Калининградской области - в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайство об отложении рассмотрения дела суду в письменном виде не заявлял, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, суду не представил, письменную позицию по существу спора в адрес суда не направил.

Представитель ответчика - ООО «Залиум» - Лапикова В.В., действующая на основании доверенности от 29.01.2024 (т.1 л.д. 246), в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (т.6 л.д. 199). Пояснила, что все оспариваемые прокурором сделки были совершены в соответствии с требованиями действующего законодательства; доводы прокурора о существенном нарушении условий договора аренды земельного участка со стороны арендатора считает ошибочными, поскольку снос расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, а также изменение вида разрешенного использования земельного участка не являются существенными обстоятельствами, влекущими за собой расторжение договора аренды земельного участка; при заключении договора аренды ТУ Росимущества в Калининградской области могло лишь рассчитывать на получение арендной платы за землю, задолженности по которой у арендатора земельного участка не имеется; 15.02.2024 зарегистрировано право собственности ООО «Залиум» на объект незавершенного строительства с проектируемым назначением – гостиница (комплекс апартаментов) по <Адрес>, степенью готовности объекта 35%, а в настоящее время гостиница практически построена; объект возводится на законных основаниях, на основании разрешения на строительство от 29.06.2021; строительство гостиницы ведется с соблюдением всех строительных норм и требований, что подтверждается актом наблюдения Управления Росреестра по Калининградской области от 30.07.2024, а также актом проверки муниципального земельного контроля Администрации МО «Светлогорский городской округ»; согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2017), требование прокурора о понуждении ООО «Залиум» возвратить земельный участок является необоснованным и удовлетворению не подлежит; решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.10.2024 отказано в удовлетворении аналогичных исковых требований ТУ Росимущества по Калининградской области о расторжении договора аренды земельного участка, при этом арбитражный суд пришел к выводу о злоупотреблении правом со стороны истца и его недобросовестном поведении, сославшись на постановление Конституционного суда РФ от 14.01.2016 № 1-П. Принимая во внимание действия ТУ Росимущества в Калининградской области, согласовавшего изменения в использовании земельного участка, а также иных органов власти, разрешивших снос, вырубку и новое строительство, просила признать поведение арендатора добросовестным, а основания для расторжения договора аренды земельного участка – отсутствующими.

Ответчики Зубарев С.Н. и Зубарев Е.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайство об отложении рассмотрения дела суду в письменном виде не заявляли, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, суду не представили, обеспечили явку своих представителей Вандышева А.Н. и Черницкой О.А., действующих на основании доверенностей от 10.02.2022, которые в свою очередь возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (т. 3 л.д. 130-137). Дополнительно пояснили, что правовых оснований для удовлетворения заявленных прокурором требований не имеется; законные основания для признания недействительными договора аренды земельного участка и последующих сделок, не приведены; изменение вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> произошло после получения разрешения собственника земельного участка - ТУ Росимущества в Калининградской области на такое изменение; процедура изменения вида разрешенного использования соблюдена, изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено уполномоченным органом, с соблюдением установленной законом процедуры; государственная регистрация изменения вида разрешенного использования земельного участка прошла на основании надлежащих правоустанавливающих документов при непосредственном участии и подаче документов на государственную регистрацию представителями ТУ Росимущества в Калининградской области. С учетом вышеизложенного, просили в удовлетворении исковых требований прокурору отказать в полном объеме.

Представители третьих лиц - администрации МО «Светлогорский городской округ», Управления Росреестра по Калининградской области - в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду в письменном виде не заявляли, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, суду не представили, письменную позицию по существу спора в адрес суда не направили.

В соответствии со ст. ст. 113, 116, 155 ГПК РФ, ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, п. п. 63, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд считает, неявившихся лиц, извещенными надлежащим образом, в связи с чем, полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ при существующей явке участвующих в деле лиц.

Суд, изучив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, находит исковые требования Светлогорского межрайонного прокурора Калининградской области, поданного в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, подлежащими оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно положениям ст. 1, 41, 42 ЗК РФ одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Возведение арендаторами земельных участков жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений допускается в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

По смыслу ст. 263, п. 2 ст. 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Исходя из системного толкования указанных норм гражданского и земельного законодательства, использование публичного земельного участка на обязательственном (арендном) праве обусловлено целью его предоставления, назначением земельного участка, волей сторон по определению условий его использования.

В силу ст. 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с положениями п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Статьей 619 ГК РФ закреплено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из положений приведенных выше норм закона следует, что суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В ходе судебного разбирательства судом установлено и следует из материалов дела, что по результатам торгов по продаже арестованного имущества от 04.08.2008 <№> в собственность <ФИО>22 переданы объекты недвижимости – нежилые здания с КН <№> и <№>, расположенные по адресам: <Адрес>.

На основании договоров купли-продажи от 11.08.2010 право собственности на указанные нежилые здания перешли к физическим лицам, а именно объект с КН <№> передан <ФИО>5, а объект с КН <№> передан <ФИО>23 с которыми ТУ Росимущества в <Адрес> для обслуживания и эксплуатации указанных объектов недвижимости 25.08.2010 заключены договоры № <№> и № <№> на аренду земельных участков с КН <№> и <№> (т.6 л.д. 158-180).

На основании договоров купли-продажи от 20.08.2012 право собственности на нежилые здания с КН <№> и <№> перешло к Зубареву С.Н. (т.6 л.д. 158-163).

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Калининградской области от 27.09.2018 <№> из земельных участков с КН <№> и <№> образован один земельный участок с КН <№> (т.2 л.д. 15-21).

В связи с образованием земельного участка с КН <№> земельные участки с КН <№> и <№> сняты с государственного кадастрового учета 02.11.2018, действие договоров аренды земельных участков № <№> и № <№> прекращено и на основании распоряжения ТУ Росимущества в Калининградской области <№> от 26.12.2018 между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н. был заключен договор № <№> от 26.12.2018 аренды земельного участка с КН <№>, площадью 1 394 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес>, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - «общественное питание». Срок аренды установлен на 49 лет, с 26.12.2018 по 25.12.2067 (т.1 л.д. 31-40, т.1 144-148, т.2 л.д. 82-95).

Договор аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 заключен в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, при наличии у Зубарева С.Н. исключительного права на приобретение в аренду вышеуказанного земельного участка - как собственника объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, а именно: нежилого здания с КН <№>, площадью 204,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес> (запись регистрации в ЕГРН от 05.09.2012 за <№>) и нежилого здания с КН <№>, площадью 223 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес> (запись регистрации в ЕГРН от 05.09.2012 за <№>) (т. 1, л.д. 140-143).

Таким образом, земельный участок с КН <№> был предоставлен в аренду без процедуры проведения торгов, на основании ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018, арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в аренду земельный участок с КН <№> площадью 1 394 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес> в границах, обозначенных в выписке из ЕГРН. Категория земель – земли населенных пунктов. Разрешенное использование – «общественное питание». Ограничения оборотоспособности: земельный участок не подлежит передачу в частную собственность. Кроме того, указаны обременения (ограничения) в использовании земельного участка (т.1 л.д. 32, 34).

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что арендатор обязуется использовать земельный участок с КН <№> исключительно для целей, обозначенных в п. 1.1 договора аренды.

Согласно п. 5.1 договора аренды, арендатор земельного участка имеет право использования земельный участок в соответствии с условиями, установленными договором аренды.

Пунктом 5.2 договора аренды также предусмотрено, что арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с его целевым назначением и установленным разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п.п. 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 договора аренды).

06.09.2019 Зубарев С.Н. обратился в ТУ Росимущества в Калининградской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> с «общественное питание» на «гостиничное обслуживание».

В соответствии с п. 3.1.1 договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018, изменение вида разрешенного использования земельного участка может осуществляться только с учетом требований ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса Российской Федерации», а также с согласия ТУ Росимущества в Калининградской области.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных п. 5 настоящей части и ст. 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний. Указанные общественные обсуждения или публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3, 4, 7 - 10 ст. 39 ГрК РФ в части соответствующих требований.

В соответствии с п. 3 ст. 2 ст. 1 Закона Калининградской области от 30.11.2016 № 19 «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Калининградской области и органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области» полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области в области градостроительной деятельности в том числе по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, осуществляют уполномоченные Правительством Калининградской области органы государственной власти Калининградской области.

Таким органом в Калининградской области в настоящее время является Министерство градостроительной политики Калининградской области, являющееся правопреемником Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

Письмом от 12.09.2019 за <№> Росимущество в Калининградской области сообщило об отсутствии возражений относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка (т.1 л.д. 149, т.6 л.д. 125).

После получения согласия собственника земельного участка, 22.10.2019 Зубарев С.Н. обратился в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, предоставив правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, земельный участок, а также вышеуказанное письмо ТУ Росимущества в Калининградской области от 12.09.2019 года, исх. <№>, об отсутствии возражений относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> с видом разрешенного использования «общественное питание» на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» (код 4.7).

Обосновывая подачу вышеуказанного заявления, ответчик Зубарев С.Н. в судебном заседании давал пояснения о том, что целью изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка являлось возведение нового, более современного объекта, взамен старых нежилых корпусов, физический износ которых составлял более 50%, о чем он и сообщал как при получении разрешения собственника земельного участка, так и при обращении в администрацию. В подтверждение этого представил технические паспорта на нежилые здания <№> и <№>, расположенные по <Адрес>, составленные еще по состоянию на 18.05.2007, согласно которым уже на указанную дату физический износ нежилого здания <№> (постройки до 1945 года), расположенного по вышеуказанному адресу, составлял 53%, физический износ нежилого здания <№> (постройки до 1945 года) составлял 54% (т.6 л.д. 148, 154).

Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Светлогорск», утвержденными решением городского Совета депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от 22.12.2012 № 94 (в действовавшей на дату рассмотрения заявления и издания приказа), определено, что земельный участок с КН <№> расположен в территориальной зоне «Р» - зона рекреационного назначения, предназначенной для отдыха и туризма, занятий физической культурой и спортом при максимальном сохранении природного ландшафта, экологической чистоты окружающей среды. Градостроительным регламентом территориальной зоны рекреационного назначения «Р» к числу условно разрешенных видов использования земельных участков отнесены предпринимательство - 4,0, а именно: гостиничное обслуживание - 4.7, развлечения - 4,8, отдых (рекреация) - 5.0, охота и рыбалка - 5,3, причалы для маломерных судов - 5,4, поля для гольфа или конных прогулок - 5.5 (л.д. 133-145 т.6).

На основании постановления администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 07.11.2019 <№> «О проведении общественных обсуждений по вопросу предоставления Зубареву С.Н. разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с КН <№>, расположенного по <Адрес>» в период с 14.11.2019 до 12.12.2019 проведены общественные обсуждения по Проекту соответствующего решения.

Срок приема предложений и замечаний участников общественных обсуждений установлен с 21.11.2019 по 05.12.2019 включительно. В соответствии с протоколом от 09.12.2019 общественных обсуждений по вопросу предоставления Зубареву С.Н. разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с КН <№>, расположенного по <Адрес>», заключением от 09.12.2019 о результатах общественных обсуждений, предложения и замечания граждан, являющихся участниками общественных обсуждений и постоянно проживающих на территории, в пределах которой проводятся общественные обсуждения, не поступали.

Заключение от 09.12.2019 о результатах общественных обсуждений опубликовано в газете «Вестник Светлогорска» № 48 (697) от 12.12.2019 - 18.12.2019 и на официальном сайте муниципального образования «Светлогорский городской округ» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по ссылке: nttp://svetlogorsk39.rWokrug/gradostroitelstvo/? ELEMENT_ID=4484.

По итогам рассмотрения обращения Зубарева С.Н. от 22.10.2019, с учетом заключения администрации МО «Светлогорский городской округ» о результатах общественных обсуждений от 09.12.2019, рекомендаций комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области от 05.02.2020 № 65, Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области 06.04.2020 издан приказ <№> «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером <№> - «гостиничное обслуживание».

Таким образом, на основании приказа Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области № 141 от 06.04.2020, с учетом заключения администрации МО «Светлогорский городской округ» о результатах общественных обсуждений от 09.12.2019, рекомендаций комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области от 05.02.2020 № 65, Зубареву С.Н. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с КН <№>, расположенного по <Адрес> - «гостиничное обслуживание» (код 4.7) (т. 6 л.д. 123-124).

Согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.05.2020 № <№>, были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> с «общественное питание» на «гостиничное обслуживание».

Приказ Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области <№> от 06.04.2020 принят уполномоченным органом в пределах компетенции и соблюдением установленной действующим законодательством процедуры, незаконным или недействительным не признан, более того, в рамках настоящего гражданского дела не оспаривается.

Вид разрешенного использования земельного участка был изменен при согласовании со всеми компетентными органами власти при наличии согласия собственника земельного участка - ТУ Росимущества в Калининградской области после проведения общественных слушаний, в котором могли принять участие любые заинтересованные лица, в том числе представители органов прокуратуры, однако каких-либо возражений или предложений от третьих лиц и граждан, общественных организаций, органов прокуратуры и других лиц не поступило.

Также в ходе рассмотрения дела было установлено, что указанные выше обстоятельства об изменении вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> уже являлись предметом судебного разбирательства, в частности, вступившим 27.06.2024 в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.03.2024 по делу № А21-280/2024 было отказано в удовлетворении заявления ТУ Росимущества в Калининградской области к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> с «общественного питания» на «гостиничное обслуживание» незаконным (т. 3 л.д. 22-33). Принимая решение об отказе в иске, арбитражный суд обратил внимание на то, что избранный Территориальным управлением способ защиты права фактически был направлен на оспаривание Приказа Министерства градостроительной политики Калининградской области <№> от 06.04.2020 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с КН <№> – «гостиничное обслуживание», в отношении которого требования Территориальным управлением не заявлялись.

В этой связи, изменение вида разрешенного использования земельного участка послужило основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка, 18.08.2020 между ТУ Росимущество в Калининградской области и Зубаревым С.Н. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № <№> от 26.12.2018, в соответствии с которым в п. 1.1. договора внесены изменения в части указания на вид разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание» (т. 1 л.д. 41-43,).

Соглашение от 18.08.2020 было подано для государственной регистрации представителем ТУ Росимущества в Калининградской области и зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калининградской области (запись регистрации в ЕГРН от 14.09.2020 (т.1 л.д. 41-42, т.2 л.д. 192).

12.01.2021 Зубаревым С.Н. в администрацию МО «Светлогорский городской округ» были поданы уведомления о планируемом сносе объектов капитального строительства с КН № КН <№> и КН <№> (вх. №№ <№> от 12.01.2021 (т 6 л.д. 207, 208).

Согласно проектной документации ООО «СанТермо-Проект» в ходе археологических полевых работ (археологических разведок) с целью определения наличия (отсутствия) объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия (памятников археологии), на земельном участке по <Адрес> объектов, обладающих признаками объектов археологического наследия (памятников археологии) обнаружено не было (т.1 л.д. 150-216).

29.06.2021 Зубареву С.Н. Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области было выдано разрешение на строительство гостиницы (комплекс апартаментов) по <Адрес> за <№> на земельном участке с КН <№> (л.д. 62-63 т.1, л.д. 121-122 т.6).

После получения разрешения на строительство от 29.06.2021 за <№> расположенные ранее на земельном участке объекты капитального строительства: нежилое здание с КН <№> и нежилое здание с КН <№> были снесены, что подтверждается уведомлениями от 24.08.2021, поданными в администрацию МО «Светлогорский городской округ» (вх. <№> от 25.08.2021 и вх. <№> от 25.08.2021) (т1. л.д. 54-61).

Объект недвижимости - нежилое здание с КН <№> снят с кадастрового учета 13.09.2021, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 140-141).

Объект недвижимости - нежилое здание с КН <№> снят с кадастрового учета 15.10.2021, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 142-143).

Таким образом, снос двух нежилых зданий с КН <№> и КН <№>, располагавшихся на земельном участке с КН <№>, осуществлялся собственником этих зданий и арендатором земельного участка в соответствии с требованиями, установленными ст. 55.30 и ст. 55.31 ГрК РФ, предусматривающими предварительное уведомление органа местного самоуправления о планируемом сносе объекта капитального строительства.

Данные действия совершались при предварительно произведенном изменении вида разрешенного использования земельного участка, внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка, при получении разрешения на строительство на основании проектной документации, предусматривающей снос объектов, при соответствующем уведомлении и отсутствии запрета со стороны компетентного органа.

При этом следует отметить, что договор аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 не содержит условий, запрещающих строительство объектов недвижимости на спорном земельном участке, равно как и запрет на снос зданий, расположенных на этом участке; условия договора аренды предусматривают возможность изменение вида разрешенного использования земельного участка при соблюдении установленного порядка, в соответствии с которым арендатор и действовал, в связи с чем правовых оснований для выводов о нарушении условий договора аренды у суда не имеется.

Что касается разрешения на строительство от 29.06.2021 за <№>, выданного Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области с учетом внесенных в него изменений в части наименования и адреса застройщика (Зубарев С.Н. заменен на ООО «Залиум»), то по каким-либо самостоятельным основаниям оно не оспаривается, а только как производное от заявленных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 и признании недействительными дополнительных соглашений к нему.

19.04.2023 Зубарев С.Н. обратился в ТУ Росимущества в Калининградской области по вопросу согласования передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка с КН <№> по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 в пользу Зубарева Е.С.

Письмом ТУ Росимущества в Калининградской области № <№> от 19.05.2023 сообщало о принятии указанного уведомления, а также обратило внимание на неукоснительное соблюдение Зубаревым С.Н. положений договора и норм действующего законодательства РФ, разъяснив, что после завершений действия по государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей, один экземпляр соглашения с отметкой регистрирующего органа необходимо вернуть в адрес ТУ Росимущества в Калининградской области.

Таким образом, переуступка прав аренды земельного участка от Зубарева С.Н. к Зубареву Е.С. была согласована ТУ Росимущества в Калининградской области (т.1 л.д. 52-53).

В соответствии с соглашением от 15.06.2023 права арендатора земельного участка с КН <№> по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 были переданы от Зубарева С.Н. к Зубареву Е.С. Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Калининградской области (т. 2 л.д. 192).

08.08.2023 Зубарев Е.С. подал в ТУ Росимущества в Калининградской области уведомление о намерении передать права аренды земельного участка с КН <№> по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 в пользу ООО «Залиум».

В соответствии с письмом ТУ Росимущества в Калининградской области <№> от 15.08.2023 переуступка прав аренды земельного участка от Зубарева Е.С. к ООО «Залиум» была согласована ТУ Росимущества в Калининградской области (т.1 л.д. 50-51).

В соответствии с соглашением от 21.08.2023 права арендатора земельного участка с КН <№> по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 были переданы от Зубарева Е.С. к ООО «Залиум», которое прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Калининградской области (запись регистрации в ЕГРН от 28.08.2023 за <№>) (т. 6 л.д. 214-215) (т.1 л.д. 127).

Таким образом, в настоящее время согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 14.11.2023, земельный участок с КН <№>, площадью 1394+/-13 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес> относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание», находится в собственности Российской Федерации, арендатором земельного участка является ООО «Залиум» (т.1 л.д. 122-135).

Из данных в ходе рассмотрения дела пояснений представителя ответчика ООО «Залиум» следует, что как арендатор вышеуказанного земельного участка общество использует его в соответствии с видом разрешенного использования - «гостиничное обслуживание», возводит здание гостиницы (комплекс апартаментов) на основании полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в границах земельного участка с КН <№> расположен объект капитального незавершенного строительства с КН <№> с проектируемым назначением – гостиница (комплекс апартаментов) степенью готовности – 35% (т. 2 л.д. 42). Указанный объект поставлен на кадастровый учет 15.02.2024, право собственности на объект зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калининградской области за ответчиком ООО «Залиум» (запись регистрации в ЕГРН от 05.09.2012 за <№>) (т. 6 л.д. 214-215).

Из пояснений представителя ответчика ООО «Залиум», данных в ходе рассмотрения дела, следует, что в настоящее время объект капитального незавершенного строительства с КН <№> практически достроен.

В настоящем споре прокурором заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2018 ввиду наличия существенных нарушений со стороны арендатора, в частности, прокурор ссылается на незаконность строительства объекта капитального незавершенного строительства с КН <№> на спорном земельном участке с КН <№>, который не предоставлялся арендатору для таких целей, поскольку изначально спорный земельный участок предоставлен арендатору без торгов для эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий с КН <№> и КН <№>, с назначением – «общественное питание» и снесенных в период действия договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования арендатор связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех же целей.

Кроме того, прокурор указывает, что предоставление земельного участка под гостиничное обслуживание без проведения конкурса законодательством не предусмотрено, что влечет за собой недействительность (ничтожность) дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, а также недействительность выданного разрешения на строительство.

Вместе с тем, с такими доводами иска суд согласиться не может ввиду следующего.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ и с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из смысла приведенной выше правовой нормы и разъяснения по ее применению под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В обоснование своей правовой позиции по делу ООО «Залиум» указывает, что является добросовестным участником гражданских правоотношений, которые стали предметом разбирательства в настоящем гражданском деле. Общество приобрело права аренды земельного участка в установленном законом порядке; использует этот земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования; осуществляемое на нем строительство не является самовольным и производится в соответствии с выданным разрешением на строительство.

Из представленных в материалы дела документов следует, что, действительно, ООО «Залиум» приобрело право аренды спорного земельного участка на основании соответствующего соглашения уступки права; данный переход права аренды прошел государственную регистрацию, сведения внесены в ЕГРН, уступка по договору аренды земельного участка была согласована ТУ Росимущества в Калининградской области.

На момент совершения обществом сделки и приобретения права аренды земельный участок имел вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание».

Согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» предполагает размещение гостиниц, то есть возможность строительства зданий и сооружений.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Светлогорск» спорный земельный участок расположен в территориальной зоне «Р» - зона рекреационного назначения, предназначенной для отдыха и туризма; одним из видов разрешенного использования земельного участка, находящегося в такой зоне, является гостиничное обслуживание.

Также у предыдущего правообладателя земельного участка – Зубарева Е.С. имелось действующее разрешение на строительство гостиницы на данном земельном участке и после перехода права аренды земельного участка от Зубарева Е.С. к ООО «Залиум» были внесены соответствующие изменения в разрешение на строительство в части внесения в него сведений об обществе.

При таких обстоятельствах, при приобретении права аренды спорного земельного участка, у ООО «Залиум» каких-либо оснований усомниться в действительности и правильности внесенных в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка, равно как и в обоснованности выданного уполномоченным органом разрешения на строительство гостиницы на этом земельном участке, не имелось.

В настоящее время как арендатор земельного участка ООО «Залиум» использует его в соответствии с разрешенным видом – «гостиничное обслуживание», возводя здание гостиницы (комплекс апартаментов) на основании полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство.

Возведение гостиницы (комплекс апартаментов) на спорном земельном участке с КН <№>, как на момент выдачи разрешения на строительство, так и в настоящее время соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки.

Спорный земельный участок с КН <№> из государственной собственности не выбывал, арендная плата ответчиком ООО «Залиум» по нему уплачивается в полном объеме в установленные договором аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 сроки.

В настоящее время за ответчиком ООО «Залиум» зарегистрировано право собственности на объект капитального незавершенного строительства с КН <№> с проектируемым назначением – гостиница (комплекс апартаментов) степенью готовности – 35%, расположенный в границах земельного участка с КН <№>.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что действия ООО «Залиум» в период действия оспариваемого договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 являются добросовестными, основанными на нормах действующего законодательства. Доказательств наличия существенных нарушений условий договора аренды с его стороны не представлено.

При этом суд не может не обратить внимание на то, что, не оспаривая сам вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной собственности, который предоставлен арендатору на законных основаниях, и существующий по настоящее время – «гостиничное обслуживание», равно как и не заявляя каких-либо требований об оспаривании права собственности ООО «Залиум» в отношении объекта капитального незавершенного строительства, расположенного на этом земельном участке, с назначением – гостиница, тем не менее, прокурор оспаривает совершенные с земельным участком сделки и требует освободить его от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки, а также вернуть вышеуказанный земельный участок ТУ Росимущества в Калининградской области, ссылаясь при этом на нарушение прав неопределенного круга лиц на получение этого земельного участка в аренду по итогам проведения торгов.

Вместе с тем, в судебном заседании прокурор подтвердил то, что в настоящее время спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования – «гостиничное обслуживание», и в случае удовлетворения требований прокуратуры земельный участок с КН <№> будет выставлен на торги с этим же видом разрешенного использования, то есть для возведения гостиницы, но другим лицом – возможным будущим победителем торгов.

В этой связи суд расценивает позицию прокуратуры как искажение должного баланса прав и законных интересов равнозначных субъектов вопреки предписанию ч. 3 Конституции РФ, которой установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Более того, при установленных выше обстоятельствах, спорный земельный участок с КН <№> в настоящее время и не может являться предметом аукциона, поскольку на земельном участке расположен объект капитального незавершенного строительства с КН <№> с проектируемым назначением – гостиница (комплекс апартаментов) степенью готовности – 35%, собственником которого является ответчик ООО «Залиум», и именно общество имеет преимущественное право на получение такого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Из изложенного выше следует, что удовлетворение требований прокурора об освобождении спорного земельного участка от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки и возвращении указанного земельного участка ТУ Росимущества в Калининградской области не приведет к восстановлению прав неопределенного круга лиц, поскольку такой круг лиц не может претендовать на спорный земельный участок.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Исходя из толкования положений п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ преимущественным правом на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на них объектов капитального строительства.

Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения арендатора спорного земельного участка ООО «Залиум», о каких-либо существенных нарушениях с его стороны, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц, суд приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора по настоящему гражданскому спору в том виде и объеме, в котором они заявлены, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Светлогорского межрайонного прокурора Калининградской области, поданного в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц к территориальному управлению Росимущесва в Калининградской области, Министерству градостроительной политики Калининградской области, ООО «Залиум», Зубареву С.Н., Зубареву Е.С. о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> № <№> от 26 декабря 2018 года, признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№> № <№> от 26 декабря 2018 года, признании недействительным разрешения на строительство объекта капитального строительства от 29 июня 2021 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде освобождения земельного участка от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки и возврате земельного участка в собственность ТУ Росимущества в Калининградской области – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд Калининградской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 13 ноября 2024 года.

Судья М.Е. Бубнова

УИД 39RS0020-01-2024-000158-46

Дело № 2-524/2024

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

30 октября 2024 года г. Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Бубновой М.Е., при секретаре Воротилиной М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-524/2024 по исковому заявлению Светлогорского межрайонного прокурора Калининградской области, поданного в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц к Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области, Министерству градостроительной политики Калининградской области, обществу с ограниченной ответственностью «Залиум», Зубареву С.Н., Зубареву Е.С. о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> № <№> от 26 декабря 2018 года, признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№> № <№> от 26 декабря 2018 года, признании недействительным разрешения на строительство объекта капитального строительства от 29 июня 2021 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде освобождения земельного участка от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки и возврате земельного участка в собственность Территориального управления Росимущества в Калининградской области,

У С Т А Н О В И Л:

Светлогорский межрайонный прокурор в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ТУ Росимущества в Калининградской области, Министерству градостроительной политики Калининградской области, ООО «Залиум», Зубареву С.Н., Зубареву Е.С. о расторжении договора аренды земельного участка с КН <№> <№> от 26.12.2018, признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка с КН <№> № ФС-2018/12-57 от 26.12.2018, признании недействительным разрешения на строительство объекта капитального строительства от 29.06.2021, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде освобождения земельного участка от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки и возврате земельного участка в собственность ТУ Росимущества в Калининградской области, в котором, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке положений ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, просит расторгнуть договор аренды земельного участка с КН № <№> № <№>, заключенный 26.12.2018 между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н.; признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от <Дата> о внесении изменений в договор аренды земельного участка с КН <№> № <№> заключенное между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н.; признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 15.06.2023 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН <№> № <№>, заключенное между Зубаревым С.Н. и Зубаревым Е.С.; признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 21.08.2023 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН <№> № <№>, заключенного между Зубаревым Е.С. и ООО «Залиум»; признать недействительным разрешение на строительство объекта капитального строительства «Гостиница (комплекс апартаментов) по <Адрес>» на земельном участке с КН <№> <№>-<№> от 29.06.2021; применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем возложения обязанности на ООО «Залиум», Зубарева С.Н. освободить земельный участок от незавершенного строительством капитального объекта путем его сноса и возврате земельного участка с КН <№> в собственность ТУ Росимущества в Калининградской области, мотивируя свои требования тем, что Светлогорской межрайонной прокуратурой проведена проверка, в ходе которой установлено, что при совершении сделок с земельным участком КН <№> были нарушены нормы действующего законодательства и при этом данные сделки затрагивают публичные интересы и интересы третьих лиц; по результатам торгов по продаже арестованного имущества от 04.08.2008 <№> в собственность <ФИО>19 переданы объекты недвижимости - нежилые здания с КН <№> и <№>, расположенные по адресам: <Адрес>; на основании договоров купли-продажи от 11.08.2010 права собственности на указанные нежилые здания перешли к физическим лицам, а именно объект с КН <№> передан <ФИО>20, объект с КН <№> передан <ФИО>21., с которыми ТУ Росимущества в Калининградской области для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий 25.08.2010 заключены договоры № <№> и № <№> на аренду земельных участков с КН <№> и <№>; на основании договоров купли-продажи от 20.08.2012 право собственности на указанные нежилые здания перешло к Зубареву С.Н., в связи с чем, права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков № <№> и № <№> на основании дополнительных соглашений <№> и <№> от 20.08.2012 были переданы Зубареву С.Н.;на основании распоряжения ТУ Росимущества в Калининградской области от 27.09.2018 <№> «Об образовании земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами <№> и <№>» из указанных земельных участков образован один земельный участок с КН <№>, земельные участки с КН <№> и <№> сняты с государственного кадастрового учета 02.11.2018, действие договоров аренды № <№> и № <№> прекращено; 26.12.2018 между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н. заключен договор аренды земельного участка № <№> согласно которому Зубареву С.Н., как собственнику нежилых зданий с КН <№> и <№>, передан в аренду земельный участок с КН <№> с разрешенным использованием – «общественное питание»; 06.04.2020 приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области по результатам рассмотрения обращения Зубарева С.Н. с учетом заключения администрации МО «Светлогорский городской округ» о результатах общественных обсуждений от 09.12.2019 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с КН <№> - «гостиничное обслуживание»; 18.08.2020 между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № <№> от <Дата>, в соответствии с которым разрешенное использование земельного участка изменено на – «гостиничное обслуживание»; 29.06.2021 Зубареву С.Н. Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области было выдано разрешение на строительство гостиницы (комплекс апартаментов) по <Адрес> <№> на земельном участке с КН <№>; 15.06.2023 между Зубаревым С.Н. и Зубаревым Е.С. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018; 21.08.2023 между Зубаревым Е.С. и ООО «Залиум» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018; приказом Министерства градостроительной политики по Калининградской области от 04.09.2023 <№> в разрешение на строительство <№> внесены изменения в части наименования и адреса застройщика: Зубарев С.Н. заменен на ООО «Залиум»; указанные действия сторон противоречат требованиям действующего законодательства, а именно предоставление земельного участка с КН <№>, находящегося в государственное собственности, под гостиничное обслуживание без проведения конкурса законодательством не предусмотрено, изменение вида разрешенного использования земельного участка без проведения установленных законом конкурентных процедур противоречит закону и влечет предоставление заявителю необоснованных преференций в виде предоставления права на строительство на земельном участке без соблюдения процедуры формирования земельного участка для указанных целей и процедуры проведения торгов; действие договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 должно было быть прекращено в связи со сносом нежилых зданий с КН <№> и <№>, однако ТУ Росимущества в Калининградской области, как собственником земельного участка с КН <№>, в нарушение требований ст. 9 ЗК РФ меры, направленные на расторжение данного договора аренды земельного участка ввиду сноса расположенных на нем указанных нежилых зданий и исключения их из ЕГРН, и нецелевого использования спорного земельного участка, не приняты; выданное Зубареву С.Н. 29.06.2021 разрешение в целях строительства объекта капитального строительства «Гостиница (комплекс апартаментов) по <Адрес>» на земельном участке с КН <№>, является незаконным и недействительным, так как дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, но используемого в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, поскольку это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

В судебном заседании старший помощник Светлогорского межрайонного прокурора – Вишневская В.С., представитель прокуратуры Калининградской области Мещеряков И.Н. исковые требования с учетом их уточнений поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и заявлении об уточнении исковых требований.

Представитель ответчика - ТУ Росимущества в Калининградской области - в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее в предварительном судебном заседании представитель ответчика Данилов Г.П., действующий на основании доверенности от 07.07.2022 (т.3 л.д. 75), полагал исковые требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку арендатором были допущены грубейшие нарушения в части сноса объектов недвижимости, которые были предметом договора аренды и при их отсутствии договор не может продолжать свое действие, подлежит расторжению. Арендатор имел право изменить вид разрешенного использования земельного участка, продолжая использовать находящиеся на нем объекты недвижимости по назначению, а также был вправе их реконструировать под гостиницу.

Представитель ответчика - Министерства градостроительной политики Калининградской области - в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайство об отложении рассмотрения дела суду в письменном виде не заявлял, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, суду не представил, письменную позицию по существу спора в адрес суда не направил.

Представитель ответчика - ООО «Залиум» - Лапикова В.В., действующая на основании доверенности от 29.01.2024 (т.1 л.д. 246), в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (т.6 л.д. 199). Пояснила, что все оспариваемые прокурором сделки были совершены в соответствии с требованиями действующего законодательства; доводы прокурора о существенном нарушении условий договора аренды земельного участка со стороны арендатора считает ошибочными, поскольку снос расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, а также изменение вида разрешенного использования земельного участка не являются существенными обстоятельствами, влекущими за собой расторжение договора аренды земельного участка; при заключении договора аренды ТУ Росимущества в Калининградской области могло лишь рассчитывать на получение арендной платы за землю, задолженности по которой у арендатора земельного участка не имеется; 15.02.2024 зарегистрировано право собственности ООО «Залиум» на объект незавершенного строительства с проектируемым назначением – гостиница (комплекс апартаментов) по <Адрес>, степенью готовности объекта 35%, а в настоящее время гостиница практически построена; объект возводится на законных основаниях, на основании разрешения на строительство от 29.06.2021; строительство гостиницы ведется с соблюдением всех строительных норм и требований, что подтверждается актом наблюдения Управления Росреестра по Калининградской области от 30.07.2024, а также актом проверки муниципального земельного контроля Администрации МО «Светлогорский городской округ»; согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2017), требование прокурора о понуждении ООО «Залиум» возвратить земельный участок является необоснованным и удовлетворению не подлежит; решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.10.2024 отказано в удовлетворении аналогичных исковых требований ТУ Росимущества по Калининградской области о расторжении договора аренды земельного участка, при этом арбитражный суд пришел к выводу о злоупотреблении правом со стороны истца и его недобросовестном поведении, сославшись на постановление Конституционного суда РФ от 14.01.2016 № 1-П. Принимая во внимание действия ТУ Росимущества в Калининградской области, согласовавшего изменения в использовании земельного участка, а также иных органов власти, разрешивших снос, вырубку и новое строительство, просила признать поведение арендатора добросовестным, а основания для расторжения договора аренды земельного участка – отсутствующими.

Ответчики Зубарев С.Н. и Зубарев Е.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайство об отложении рассмотрения дела суду в письменном виде не заявляли, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, суду не представили, обеспечили явку своих представителей Вандышева А.Н. и Черницкой О.А., действующих на основании доверенностей от 10.02.2022, которые в свою очередь возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (т. 3 л.д. 130-137). Дополнительно пояснили, что правовых оснований для удовлетворения заявленных прокурором требований не имеется; законные основания для признания недействительными договора аренды земельного участка и последующих сделок, не приведены; изменение вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> произошло после получения разрешения собственника земельного участка - ТУ Росимущества в Калининградской области на такое изменение; процедура изменения вида разрешенного использования соблюдена, изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено уполномоченным органом, с соблюдением установленной законом процедуры; государственная регистрация изменения вида разрешенного использования земельного участка прошла на основании надлежащих правоустанавливающих документов при непосредственном участии и подаче документов на государственную регистрацию представителями ТУ Росимущества в Калининградской области. С учетом вышеизложенного, просили в удовлетворении исковых требований прокурору отказать в полном объеме.

Представители третьих лиц - администрации МО «Светлогорский городской округ», Управления Росреестра по Калининградской области - в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду в письменном виде не заявляли, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, суду не представили, письменную позицию по существу спора в адрес суда не направили.

В соответствии со ст. ст. 113, 116, 155 ГПК РФ, ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, п. п. 63, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд считает, неявившихся лиц, извещенными надлежащим образом, в связи с чем, полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ при существующей явке участвующих в деле лиц.

Суд, изучив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, находит исковые требования Светлогорского межрайонного прокурора Калининградской области, поданного в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, подлежащими оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно положениям ст. 1, 41, 42 ЗК РФ одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Возведение арендаторами земельных участков жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений допускается в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

По смыслу ст. 263, п. 2 ст. 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Исходя из системного толкования указанных норм гражданского и земельного законодательства, использование публичного земельного участка на обязательственном (арендном) праве обусловлено целью его предоставления, назначением земельного участка, волей сторон по определению условий его использования.

В силу ст. 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с положениями п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Статьей 619 ГК РФ закреплено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из положений приведенных выше норм закона следует, что суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В ходе судебного разбирательства судом установлено и следует из материалов дела, что по результатам торгов по продаже арестованного имущества от 04.08.2008 <№> в собственность <ФИО>22 переданы объекты недвижимости – нежилые здания с КН <№> и <№>, расположенные по адресам: <Адрес>.

На основании договоров купли-продажи от 11.08.2010 право собственности на указанные нежилые здания перешли к физическим лицам, а именно объект с КН <№> передан <ФИО>5, а объект с КН <№> передан <ФИО>23 с которыми ТУ Росимущества в <Адрес> для обслуживания и эксплуатации указанных объектов недвижимости 25.08.2010 заключены договоры № <№> и № <№> на аренду земельных участков с КН <№> и <№> (т.6 л.д. 158-180).

На основании договоров купли-продажи от 20.08.2012 право собственности на нежилые здания с КН <№> и <№> перешло к Зубареву С.Н. (т.6 л.д. 158-163).

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Калининградской области от 27.09.2018 <№> из земельных участков с КН <№> и <№> образован один земельный участок с КН <№> (т.2 л.д. 15-21).

В связи с образованием земельного участка с КН <№> земельные участки с КН <№> и <№> сняты с государственного кадастрового учета 02.11.2018, действие договоров аренды земельных участков № <№> и № <№> прекращено и на основании распоряжения ТУ Росимущества в Калининградской области <№> от 26.12.2018 между ТУ Росимущества в Калининградской области и Зубаревым С.Н. был заключен договор № <№> от 26.12.2018 аренды земельного участка с КН <№>, площадью 1 394 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес>, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - «общественное питание». Срок аренды установлен на 49 лет, с 26.12.2018 по 25.12.2067 (т.1 л.д. 31-40, т.1 144-148, т.2 л.д. 82-95).

Договор аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 заключен в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, при наличии у Зубарева С.Н. исключительного права на приобретение в аренду вышеуказанного земельного участка - как собственника объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, а именно: нежилого здания с КН <№>, площадью 204,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес> (запись регистрации в ЕГРН от 05.09.2012 за <№>) и нежилого здания с КН <№>, площадью 223 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес> (запись регистрации в ЕГРН от 05.09.2012 за <№>) (т. 1, л.д. 140-143).

Таким образом, земельный участок с КН <№> был предоставлен в аренду без процедуры проведения торгов, на основании ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018, арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в аренду земельный участок с КН <№> площадью 1 394 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес> в границах, обозначенных в выписке из ЕГРН. Категория земель – земли населенных пунктов. Разрешенное использование – «общественное питание». Ограничения оборотоспособности: земельный участок не подлежит передачу в частную собственность. Кроме того, указаны обременения (ограничения) в использовании земельного участка (т.1 л.д. 32, 34).

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что арендатор обязуется использовать земельный участок с КН <№> исключительно для целей, обозначенных в п. 1.1 договора аренды.

Согласно п. 5.1 договора аренды, арендатор земельного участка имеет право использования земельный участок в соответствии с условиями, установленными договором аренды.

Пунктом 5.2 договора аренды также предусмотрено, что арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с его целевым назначением и установленным разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п.п. 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 договора аренды).

06.09.2019 Зубарев С.Н. обратился в ТУ Росимущества в Калининградской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> с «общественное питание» на «гостиничное обслуживание».

В соответствии с п. 3.1.1 договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018, изменение вида разрешенного использования земельного участка может осуществляться только с учетом требований ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса Российской Федерации», а также с согласия ТУ Росимущества в Калининградской области.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных п. 5 настоящей части и ст. 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний. Указанные общественные обсуждения или публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3, 4, 7 - 10 ст. 39 ГрК РФ в части соответствующих требований.

В соответствии с п. 3 ст. 2 ст. 1 Закона Калининградской области от 30.11.2016 № 19 «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Калининградской области и органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области» полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области в области градостроительной деятельности в том числе по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, осуществляют уполномоченные Правительством Калининградской области органы государственной власти Калининградской области.

Таким органом в Калининградской области в настоящее время является Министерство градостроительной политики Калининградской области, являющееся правопреемником Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

Письмом от 12.09.2019 за <№> Росимущество в Калининградской области сообщило об отсутствии возражений относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка (т.1 л.д. 149, т.6 л.д. 125).

После получения согласия собственника земельного участка, 22.10.2019 Зубарев С.Н. обратился в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, предоставив правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, земельный участок, а также вышеуказанное письмо ТУ Росимущества в Калининградской области от 12.09.2019 года, исх. <№>, об отсутствии возражений относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> с видом разрешенного использования «общественное питание» на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» (код 4.7).

Обосновывая подачу вышеуказанного заявления, ответчик Зубарев С.Н. в судебном заседании давал пояснения о том, что целью изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка являлось возведение нового, более современного объекта, взамен старых нежилых корпусов, физический износ которых составлял более 50%, о чем он и сообщал как при получении разрешения собственника земельного участка, так и при обращении в администрацию. В подтверждение этого представил технические паспорта на нежилые здания <№> и <№>, расположенные по <Адрес>, составленные еще по состоянию на 18.05.2007, согласно которым уже на указанную дату физический износ нежилого здания <№> (постройки до 1945 года), расположенного по вышеуказанному адресу, составлял 53%, физический износ нежилого здания <№> (постройки до 1945 года) составлял 54% (т.6 л.д. 148, 154).

Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Светлогорск», утвержденными решением городского Совета депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от 22.12.2012 № 94 (в действовавшей на дату рассмотрения заявления и издания приказа), определено, что земельный участок с КН <№> расположен в территориальной зоне «Р» - зона рекреационного назначения, предназначенной для отдыха и туризма, занятий физической культурой и спортом при максимальном сохранении природного ландшафта, экологической чистоты окружающей среды. Градостроительным регламентом территориальной зоны рекреационного назначения «Р» к числу условно разрешенных видов использования земельных участков отнесены предпринимательство - 4,0, а именно: гостиничное обслуживание - 4.7, развлечения - 4,8, отдых (рекреация) - 5.0, охота и рыбалка - 5,3, причалы для маломерных судов - 5,4, поля для гольфа или конных прогулок - 5.5 (л.д. 133-145 т.6).

На основании постановления администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 07.11.2019 <№> «О проведении общественных обсуждений по вопросу предоставления Зубареву С.Н. разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с КН <№>, расположенного по <Адрес>» в период с 14.11.2019 до 12.12.2019 проведены общественные обсуждения по Проекту соответствующего решения.

Срок приема предложений и замечаний участников общественных обсуждений установлен с 21.11.2019 по 05.12.2019 включительно. В соответствии с протоколом от 09.12.2019 общественных обсуждений по вопросу предоставления Зубареву С.Н. разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с КН <№>, расположенного по <Адрес>», заключением от 09.12.2019 о результатах общественных обсуждений, предложения и замечания граждан, являющихся участниками общественных обсуждений и постоянно проживающих на территории, в пределах которой проводятся общественные обсуждения, не поступали.

Заключение от 09.12.2019 о результатах общественных обсуждений опубликовано в газете «Вестник Светлогорска» № 48 (697) от 12.12.2019 - 18.12.2019 и на официальном сайте муниципального образования «Светлогорский городской округ» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по ссылке: nttp://svetlogorsk39.rWokrug/gradostroitelstvo/? ELEMENT_ID=4484.

По итогам рассмотрения обращения Зубарева С.Н. от 22.10.2019, с учетом заключения администрации МО «Светлогорский городской округ» о результатах общественных обсуждений от 09.12.2019, рекомендаций комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области от 05.02.2020 № 65, Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области 06.04.2020 издан приказ <№> «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером <№> - «гостиничное обслуживание».

Таким образом, на основании приказа Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области № 141 от 06.04.2020, с учетом заключения администрации МО «Светлогорский городской округ» о результатах общественных обсуждений от 09.12.2019, рекомендаций комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области от 05.02.2020 № 65, Зубареву С.Н. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с КН <№>, расположенного по <Адрес> - «гостиничное обслуживание» (код 4.7) (т. 6 л.д. 123-124).

Согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.05.2020 № <№>, были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> с «общественное питание» на «гостиничное обслуживание».

Приказ Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области <№> от 06.04.2020 принят уполномоченным органом в пределах компетенции и соблюдением установленной действующим законодательством процедуры, незаконным или недействительным не признан, более того, в рамках настоящего гражданского дела не оспаривается.

Вид разрешенного использования земельного участка был изменен при согласовании со всеми компетентными органами власти при наличии согласия собственника земельного участка - ТУ Росимущества в Калининградской области после проведения общественных слушаний, в котором могли принять участие любые заинтересованные лица, в том числе представители органов прокуратуры, однако каких-либо возражений или предложений от третьих лиц и граждан, общественных организаций, органов прокуратуры и других лиц не поступило.

Также в ходе рассмотрения дела было установлено, что указанные выше обстоятельства об изменении вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> уже являлись предметом судебного разбирательства, в частности, вступившим 27.06.2024 в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.03.2024 по делу № А21-280/2024 было отказано в удовлетворении заявления ТУ Росимущества в Калининградской области к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка с КН <№> с «общественного питания» на «гостиничное обслуживание» незаконным (т. 3 л.д. 22-33). Принимая решение об отказе в иске, арбитражный суд обратил внимание на то, что избранный Территориальным управлением способ защиты права фактически был направлен на оспаривание Приказа Министерства градостроительной политики Калининградской области <№> от 06.04.2020 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с КН <№> – «гостиничное обслуживание», в отношении которого требования Территориальным управлением не заявлялись.

В этой связи, изменение вида разрешенного использования земельного участка послужило основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка, 18.08.2020 между ТУ Росимущество в Калининградской области и Зубаревым С.Н. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № <№> от 26.12.2018, в соответствии с которым в п. 1.1. договора внесены изменения в части указания на вид разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание» (т. 1 л.д. 41-43,).

Соглашение от 18.08.2020 было подано для государственной регистрации представителем ТУ Росимущества в Калининградской области и зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калининградской области (запись регистрации в ЕГРН от 14.09.2020 (т.1 л.д. 41-42, т.2 л.д. 192).

12.01.2021 Зубаревым С.Н. в администрацию МО «Светлогорский городской округ» были поданы уведомления о планируемом сносе объектов капитального строительства с КН № КН <№> и КН <№> (вх. №№ <№> от 12.01.2021 (т 6 л.д. 207, 208).

Согласно проектной документации ООО «СанТермо-Проект» в ходе археологических полевых работ (археологических разведок) с целью определения наличия (отсутствия) объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия (памятников археологии), на земельном участке по <Адрес> объектов, обладающих признаками объектов археологического наследия (памятников археологии) обнаружено не было (т.1 л.д. 150-216).

29.06.2021 Зубареву С.Н. Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области было выдано разрешение на строительство гостиницы (комплекс апартаментов) по <Адрес> за <№> на земельном участке с КН <№> (л.д. 62-63 т.1, л.д. 121-122 т.6).

После получения разрешения на строительство от 29.06.2021 за <№> расположенные ранее на земельном участке объекты капитального строительства: нежилое здание с КН <№> и нежилое здание с КН <№> были снесены, что подтверждается уведомлениями от 24.08.2021, поданными в администрацию МО «Светлогорский городской округ» (вх. <№> от 25.08.2021 и вх. <№> от 25.08.2021) (т1. л.д. 54-61).

Объект недвижимости - нежилое здание с КН <№> снят с кадастрового учета 13.09.2021, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 140-141).

Объект недвижимости - нежилое здание с КН <№> снят с кадастрового учета 15.10.2021, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 142-143).

Таким образом, снос двух нежилых зданий с КН <№> и КН <№>, располагавшихся на земельном участке с КН <№>, осуществлялся собственником этих зданий и арендатором земельного участка в соответствии с требованиями, установленными ст. 55.30 и ст. 55.31 ГрК РФ, предусматривающими предварительное уведомление органа местного самоуправления о планируемом сносе объекта капитального строительства.

Данные действия совершались при предварительно произведенном изменении вида разрешенного использования земельного участка, внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка, при получении разрешения на строительство на основании проектной документации, предусматривающей снос объектов, при соответствующем уведомлении и отсутствии запрета со стороны компетентного органа.

При этом следует отметить, что договор аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 не содержит условий, запрещающих строительство объектов недвижимости на спорном земельном участке, равно как и запрет на снос зданий, расположенных на этом участке; условия договора аренды предусматривают возможность изменение вида разрешенного использования земельного участка при соблюдении установленного порядка, в соответствии с которым арендатор и действовал, в связи с чем правовых оснований для выводов о нарушении условий договора аренды у суда не имеется.

Что касается разрешения на строительство от 29.06.2021 за <№>, выданного Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области с учетом внесенных в него изменений в части наименования и адреса застройщика (Зубарев С.Н. заменен на ООО «Залиум»), то по каким-либо самостоятельным основаниям оно не оспаривается, а только как производное от заявленных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 и признании недействительными дополнительных соглашений к нему.

19.04.2023 Зубарев С.Н. обратился в ТУ Росимущества в Калининградской области по вопросу согласования передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка с КН <№> по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 в пользу Зубарева Е.С.

Письмом ТУ Росимущества в Калининградской области № <№> от 19.05.2023 сообщало о принятии указанного уведомления, а также обратило внимание на неукоснительное соблюдение Зубаревым С.Н. положений договора и норм действующего законодательства РФ, разъяснив, что после завершений действия по государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей, один экземпляр соглашения с отметкой регистрирующего органа необходимо вернуть в адрес ТУ Росимущества в Калининградской области.

Таким образом, переуступка прав аренды земельного участка от Зубарева С.Н. к Зубареву Е.С. была согласована ТУ Росимущества в Калининградской области (т.1 л.д. 52-53).

В соответствии с соглашением от 15.06.2023 права арендатора земельного участка с КН <№> по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 были переданы от Зубарева С.Н. к Зубареву Е.С. Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Калининградской области (т. 2 л.д. 192).

08.08.2023 Зубарев Е.С. подал в ТУ Росимущества в Калининградской области уведомление о намерении передать права аренды земельного участка с КН <№> по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 в пользу ООО «Залиум».

В соответствии с письмом ТУ Росимущества в Калининградской области <№> от 15.08.2023 переуступка прав аренды земельного участка от Зубарева Е.С. к ООО «Залиум» была согласована ТУ Росимущества в Калининградской области (т.1 л.д. 50-51).

В соответствии с соглашением от 21.08.2023 права арендатора земельного участка с КН <№> по договору аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 были переданы от Зубарева Е.С. к ООО «Залиум», которое прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Калининградской области (запись регистрации в ЕГРН от 28.08.2023 за <№>) (т. 6 л.д. 214-215) (т.1 л.д. 127).

Таким образом, в настоящее время согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 14.11.2023, земельный участок с КН <№>, площадью 1394+/-13 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес> относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание», находится в собственности Российской Федерации, арендатором земельного участка является ООО «Залиум» (т.1 л.д. 122-135).

Из данных в ходе рассмотрения дела пояснений представителя ответчика ООО «Залиум» следует, что как арендатор вышеуказанного земельного участка общество использует его в соответствии с видом разрешенного использования - «гостиничное обслуживание», возводит здание гостиницы (комплекс апартаментов) на основании полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в границах земельного участка с КН <№> расположен объект капитального незавершенного строительства с КН <№> с проектируемым назначением – гостиница (комплекс апартаментов) степенью готовности – 35% (т. 2 л.д. 42). Указанный объект поставлен на кадастровый учет 15.02.2024, право собственности на объект зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калининградской области за ответчиком ООО «Залиум» (запись регистрации в ЕГРН от 05.09.2012 за <№>) (т. 6 л.д. 214-215).

Из пояснений представителя ответчика ООО «Залиум», данных в ходе рассмотрения дела, следует, что в настоящее время объект капитального незавершенного строительства с КН <№> практически достроен.

В настоящем споре прокурором заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2018 ввиду наличия существенных нарушений со стороны арендатора, в частности, прокурор ссылается на незаконность строительства объекта капитального незавершенного строительства с КН <№> на спорном земельном участке с КН <№>, который не предоставлялся арендатору для таких целей, поскольку изначально спорный земельный участок предоставлен арендатору без торгов для эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий с КН <№> и КН <№>, с назначением – «общественное питание» и снесенных в период действия договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования арендатор связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех же целей.

Кроме того, прокурор указывает, что предоставление земельного участка под гостиничное обслуживание без проведения конкурса законодательством не предусмотрено, что влечет за собой недействительность (ничтожность) дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, а также недействительность выданного разрешения на строительство.

Вместе с тем, с такими доводами иска суд согласиться не может ввиду следующего.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ и с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из смысла приведенной выше правовой нормы и разъяснения по ее применению под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В обоснование своей правовой позиции по делу ООО «Залиум» указывает, что является добросовестным участником гражданских правоотношений, которые стали предметом разбирательства в настоящем гражданском деле. Общество приобрело права аренды земельного участка в установленном законом порядке; использует этот земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования; осуществляемое на нем строительство не является самовольным и производится в соответствии с выданным разрешением на строительство.

Из представленных в материалы дела документов следует, что, действительно, ООО «Залиум» приобрело право аренды спорного земельного участка на основании соответствующего соглашения уступки права; данный переход права аренды прошел государственную регистрацию, сведения внесены в ЕГРН, уступка по договору аренды земельного участка была согласована ТУ Росимущества в Калининградской области.

На момент совершения обществом сделки и приобретения права аренды земельный участок имел вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание».

Согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» предполагает размещение гостиниц, то есть возможность строительства зданий и сооружений.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Светлогорск» спорный земельный участок расположен в территориальной зоне «Р» - зона рекреационного назначения, предназначенной для отдыха и туризма; одним из видов разрешенного использования земельного участка, находящегося в такой зоне, является гостиничное обслуживание.

Также у предыдущего правообладателя земельного участка – Зубарева Е.С. имелось действующее разрешение на строительство гостиницы на данном земельном участке и после перехода права аренды земельного участка от Зубарева Е.С. к ООО «Залиум» были внесены соответствующие изменения в разрешение на строительство в части внесения в него сведений об обществе.

При таких обстоятельствах, при приобретении права аренды спорного земельного участка, у ООО «Залиум» каких-либо оснований усомниться в действительности и правильности внесенных в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка, равно как и в обоснованности выданного уполномоченным органом разрешения на строительство гостиницы на этом земельном участке, не имелось.

В настоящее время как арендатор земельного участка ООО «Залиум» использует его в соответствии с разрешенным видом – «гостиничное обслуживание», возводя здание гостиницы (комплекс апартаментов) на основании полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство.

Возведение гостиницы (комплекс апартаментов) на спорном земельном участке с КН <№>, как на момент выдачи разрешения на строительство, так и в настоящее время соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки.

Спорный земельный участок с КН <№> из государственной собственности не выбывал, арендная плата ответчиком ООО «Залиум» по нему уплачивается в полном объеме в установленные договором аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 сроки.

В настоящее время за ответчиком ООО «Залиум» зарегистрировано право собственности на объект капитального незавершенного строительства с КН <№> с проектируемым назначением – гостиница (комплекс апартаментов) степенью готовности – 35%, расположенный в границах земельного участка с КН <№>.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что действия ООО «Залиум» в период действия оспариваемого договора аренды земельного участка № <№> от 26.12.2018 являются добросовестными, основанными на нормах действующего законодательства. Доказательств наличия существенных нарушений условий договора аренды с его стороны не представлено.

При этом суд не может не обратить внимание на то, что, не оспаривая сам вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной собственности, который предоставлен арендатору на законных основаниях, и существующий по настоящее время – «гостиничное обслуживание», равно как и не заявляя каких-либо требований об оспаривании права собственности ООО «Залиум» в отношении объекта капитального незавершенного строительства, расположенного на этом земельном участке, с назначением – гостиница, тем не менее, прокурор оспаривает совершенные с земельным участком сделки и требует освободить его от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки, а также вернуть вышеуказанный земельный участок ТУ Росимущества в Калининградской области, ссылаясь при этом на нарушение прав неопределенного круга лиц на получение этого земельного участка в аренду по итогам проведения торгов.

Вместе с тем, в судебном заседании прокурор подтвердил то, что в настоящее время спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования – «гостиничное обслуживание», и в случае удовлетворения требований прокуратуры земельный участок с КН <№> будет выставлен на торги с этим же видом разрешенного использования, то есть для возведения гостиницы, но другим лицом – возможным будущим победителем торгов.

В этой связи суд расценивает позицию прокуратуры как искажение должного баланса прав и законных интересов равнозначных субъектов вопреки предписанию ч. 3 Конституции РФ, которой установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Более того, при установленных выше обстоятельствах, спорный земельный участок с КН <№> в настоящее время и не может являться предметом аукциона, поскольку на земельном участке расположен объект капитального незавершенного строительства с КН <№> с проектируемым назначением – гостиница (комплекс апартаментов) степенью готовности – 35%, собственником которого является ответчик ООО «Залиум», и именно общество имеет преимущественное право на получение такого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Из изложенного выше следует, что удовлетворение требований прокурора об освобождении спорного земельного участка от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки и возвращении указанного земельного участка ТУ Росимущества в Калининградской области не приведет к восстановлению прав неопределенного круга лиц, поскольку такой круг лиц не может претендовать на спорный земельный участок.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Исходя из толкования положений п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ преимущественным правом на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на них объектов капитального строительства.

Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения арендатора спорного земельного участка ООО «Залиум», о каких-либо существенных нарушениях с его стороны, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц, суд приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора по настоящему гражданскому спору в том виде и объеме, в котором они заявлены, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Светлогорского межрайонного прокурора Калининградской области, поданного в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц к территориальному управлению Росимущесва в Калининградской области, Министерству градостроительной политики Калининградской области, ООО «Залиум», Зубареву С.Н., Зубареву Е.С. о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> № <№> от 26 декабря 2018 года, признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№> № <№> от 26 декабря 2018 года, признании недействительным разрешения на строительство объекта капитального строительства от 29 июня 2021 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде освобождения земельного участка от незавершенного строительством капитального объекта путем сноса самовольной постройки и возврате земельного участка в собственность ТУ Росимущества в Калининградской области – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд Калининградской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 13 ноября 2024 года.

Судья М.Е. Бубнова

2-524/2024

Категория:
Гражданские
Истцы
Светлогорский межрайонный прокурор
Ответчики
ТУ Росимущество Калинингрдской области
ООО "Залиум"
Министерство градостороительной политики Калининградской области
Зубарев Сергей Николаевич
Зубарев Евгений Сергеевич
Другие
Управление Росреестра по Калининградской области
Администрация МО "Светлогорский городской округ"
Суд
Светлогорский городской суд Калининградской области
Судья
Бубнова М.Е.
Дело на странице суда
svetlogorsky.kln.sudrf.ru
14.02.2024Регистрация иска (заявления, жалобы) в суде
14.02.2024Передача материалов судье
19.02.2024Решение вопроса о принятии иска (заявления, жалобы) к рассмотрению
19.02.2024Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
19.02.2024Вынесено определение о назначении предварительного судебного заседания
08.04.2024Предварительное судебное заседание
14.05.2024Предварительное судебное заседание
22.05.2024Предварительное судебное заседание
28.06.2024Предварительное судебное заседание
20.08.2024Предварительное судебное заседание
24.09.2024Предварительное судебное заседание
30.10.2024Судебное заседание
13.11.2024Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме
26.11.2024Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
26.11.2024Дело оформлено
30.10.2024
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее