ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
№88-26314/2023
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Кемерово 12 декабря 2023 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
Председательствующего Жуленко Н.Л.
судей Симон Н.Б., Ковалевской В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №22RS0034-01-2023-000015-45 по иску общества с ограниченной ответственностью «Агро-Продукт» к СПК «Колхоз Ракитовский», Абращенко Е.П., Анисимовой В.М., Белицкой Н.Н., Вдовину А.М., Вареновой В.А., Вдовину А.М., Веслополову А.К., Герасимову Н.А., Глубоковой Н.А., Деханд В.И., Ермакову В.И., Жуковой С.И., Киль А.А., Козину С.Г., Койчевой Г.В., Крюковой Л.Н., Кунц А.А., Кунц Л.Ф., Качуриной Е.Н., Лотц В.Я., Макуха С.А., Смирновой А.Н., Степаненко М.В., Татаринцевой В.Н., Трапизон А.П., Тулинскому И.П., Тутаеву О.Н., Туфленко С.В., Фефелову Ю.А., Чувашовой Н.С., Кулезневой Л.Е., Нилус М.Д., Тулинской О.А. о признании договора действующим, прекращении регистрации договора
по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «АгроПродукт» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 2 августа 2023 г.
Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Симон Н.Б.,
установила:
ООО «АгроПродукт» обратилось в суд с иском, в котором просило возложить обязанность на СПК «Колхоз Ракитовский», Абращенко Е.П., Анисимову В.М., Белицкую Н.Н., Вдовина А.М., Варенову В.А., Вдовина А.М., Веслополова А.К., Герасимова Н.А., Глубокову Н.А., Деханд В.И., Ермакова В.И., Жукову С.И., Киль А.А., Козина С.Г., Койчеву Г.В., Крюкову Л.Н., Кунц А.А., Кунц Л.Ф., Качурину Е.Н., Лотц В.Я., Макуха С.А., Смирнову А.Н., Степаненко М.В., Татаринцеву В.Н., Трапизон А.П., Тулинского И.П., Тутаева О.Н., Туфленко С.В., Фефелова Ю.А., Чувашову Н.С., Кулезневу Л.Е., Нилус М.Д., Тулинскую О.А., как собственников земельных долей земельных участков с кадастровыми номерами № не совершать определенных действий в отношении указанных земельных участков, а именно не принимать решений о расторжении договора аренды от 19 мая 2020 г. с истцом, кроме как в порядке, предусмотренном договором от 19 мая 2020 г., обязать Росреестр зарегистрировать договор аренды от 19 мая 2020 г. с ООО «АгроПродукт».
В обоснование требований указано, что в целях заключения договора аренды, истцом было инициировано проведение общего собрания собственников земельных участков 15 марта 2019 г. На общем собрании было принято решение о передаче земельных участков с кадастровыми номерами № в аренду ООО «АгроПродукт», в связи с чем 19 мая 2020 г. был заключен договор сроком на 10 лет. 23 марта 2021 г. и 9 ноября 2021 г. договор аренды подавался на регистрацию в Росреестр. В регистрации договора аренды истцу было отказано по причине наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о регистрации договора аренды указанных земельных участков от 18 марта 2021 г., заключенного между собственниками в лице уполномоченного Вдовина А.М. и СПК «Колхоз Ракитовский». Однако указанный договор был расторгнут на основании решения общего собрания собственников от 24 сентября 2022 г. по инициативе СПК «Колхоз Ракитовский», но регистрация указанного договора до настоящего времени не прекращена. 2 октября 2021 г. собственниками земельных участков заключен новый договор аренды с ООО «Агропродукт» сроком на 10 лет, о чем уведомлен СПК «Колхоз Ракитовский». Несмотря на уведомление, СПК «Колхоз Ракитовский» произвел засев земельных участков, чем нарушил права ООО «АгроПродукт», как арендатора. Истец полагал, что собственники злоупотребляют своим правом передачи земельных участков в аренду, проводя постоянно общие собрания, на которых принимаются решения, то о передаче земельных участков в аренду ООО «АгроПродукт», то СПК «Колхоз Ракитовский», нарушают установленный порядок расторжения уже заключенных договоров, при этом получают арендную плату в обеих организациях.
Определением суда от 4 апреля 2023 г. производство по исковым требованиям в части возложения на Управление Росреестра обязанности зарегистрировать договор аренды от 19 мая 2020 г. с ООО «Агропродукт» прекращено в связи с отказом от иска в данной части.
В ходе судебного разбирательства истец изменил предмет иска, просил признать действующим договор аренды земельных участков от 2 октября 2021 г., заключенный между ООО «АгроПродукт» и собственниками в лице Тулинской О.А.; прекратить регистрацию договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 г., заключенного между собственниками земельных участков и СПК «Колхоз Ракитовский», зарегистрированного в Росреестре 2 августа 2021 г.
Решением Михайловского районного суда Алтайского края от 28 апреля 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 2 августа 2023 г., отказано в удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе директор ООО «АгроПродукт» Балашанов В.У. просит отменить апелляционное определение, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Участвуя в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «АгроПродукт» Коломоец А.Ф. доводы кассационной жалобы поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились, причину неявки не сообщили. Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемых судебных постановлений не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, участвующие в деле физические лица являются участниками долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и №
Собственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного примерно в 12,7 км по направлению на юго-запад от ориентира: <адрес>, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> <адрес>, <адрес>, являются Качурина Е.Н., СПК «Колхоз Ракитовский», Макуха С.А., Лотц В.Я., Ермаков В.И., Туфленко С.В., Варенова В.А., Деханд В.И., Козин С.Г., Койчева Г.В., Смирнова А.Н., Белицкая Н.Н., Кунц А.А., Нилус М.Д., Татаринцева В.Н., Кунц А.А., Кунц Л.Ф., Вдовин А.М., Вдовин А.М., Фефелов Ю.А., Жукова С.И., Чувашова Н.С., Глубокова Н.А., Герасимов Н.А., Трапизон А.П., Тулинская О.А., Тулинский И.П., Тутаев О.Н., Степаненко М.В., Крюкова Л.Н., Кулезнева Л.Е., Киль А.А., Ермаков В.И., Веслополов А.К., Анисимова В.М., Абращенко Е.П.
Собственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного примерно в 22 км от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, район <адрес>, общей площадью 6350895 кв.м, зарегистрированы Качурина Е.Н., СПК «Колхоз Ракитовский», Макуха С.А., Лотц В.Я., Ермаков В.И., Туфленко С.В., Варенова В.А., Деханд В.И., Козин С.П., Койчева Г.В., Смирнова А.Н., Белицкая Н.Н., Кунц А.А., Нилус М.Д., Татаринцева В.Н., Кунц Л.Ф., Вдовин А.М., Вдовин А.М., Фефелов Ю.А., Жукова С.И., Чувашова Н.С., Глубокова Н.А., Герасимов Н.А., Трапизон А.П., Тулинская О.А., Тулинский И.П., Тутаев О.Н., Степаненко М.В., Крюкова Л.Н., Кулезнева Л.Е., Киль А.А., Ермаков В.И., Веслополов А.К., Анисимова В.М., Абращенко Е.П.
19 мая 2010 г. между собственниками земельных участков с кадастровыми номерами № был заключен договор аренды с СПК «Колхоз Ракитовский», который решением Михайловского районного суда Алтайского края от 26 октября 2020 г. вступившим в законную силу 24 февраля 2021 г., признан расторгнутым с 19 мая 2020 г.
19 мая 2020 г. между собственниками земельных участков с кадастровыми номерами № был заключен договор аренды с ООО «АгроПродукт», который в Росреестре не зарегистрирован.
Решением Михайловского районного суда Алтайского края от 29 сентября 2022 г. СПК «Колхоз Ракитовский» отказано в иске о признании недействительным договора аренды земельных участков от 19 мая 2020 г.
Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 13 марта 2021 г., собственниками земельных участков выбрано лицо, уполномоченное действовать от имени участков долевой собственности без доверенности – Вдовин А.М., который наделен полномочиями на заключение договора аренды относительно земельных участков, подписание дополнительных соглашений. Также на собрании принято решение о продлении срока действия договора аренды земельных участков от 19 мая 2010 г., заключенного с СПК «Колхоз Ракитовский» до 19 мая 2031 г.
На основании принятых решений общего собрания собственников земельных участков от 13 марта 2021 г., СПК «Колхоз Ракитовский» и Вдовин А.М., действующий от имени собственников, заключили договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, от 18 марта 2021 г. со сроком его действия до 17 марта 2031 г., который 2 августа 2021 г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Решением Михайловского районного суда Алтайского края от 17 мая 2022 г. с учетом апелляционного определения Алтайского краевого суда от 4 октября 2022 г. ООО «АгроПродукт» отказано в иске о признании недействительным договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 г., заключенного между собственниками их долей в лице Вдовина А.М. и СПК «Колхоз Ракитовский», с указанием на то, что собственники выразили волю на продолжение арендных отношений с СПК «Колхоз Ракитовский».
2 октября 2021 г. состоялось собрание участников долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № на котором приняты решения, в том числе о выборе лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности Тулинской О.А.; о расторжении договора аренды от 18 марта 2021 г., заключенного с СПК «Колхоз Ракитовский» и собственниками земельных участков; о заключении нового договора аренды земельных участков с ООО «АгроПродукт».
На основании решения общего собрания собственников земельных участков от 2 октября 2021 г., в эту же дату, между ООО «Агропродукт» и Тулинской О.А., уполномоченной собственников земельных участков заключен договор аренды вышеуказанных объектов недвижимости со сроком его действия до 1 октября 2031 г.
Решением Михайловского районного суда Алтайского края от 30 сентября 2022 г. Вдовину А.М. отказано в иске о признании недействительными решения общего собрания собственников от 2 октября 2021 г., договора аренды с ООО «Агропродукт» от 2 октября 2021 г.
8 октября 2021 г. ООО «Агропродукт» обратилось в Межмуниципальный Рубцовский отдел Управления Россреестра по Алтайскому краю о государственной регистрации договора аренды от 2 октября 2021 г., приостановленной по причине регистрации обременений в отношении земельных участков с множественностью лиц на стороне арендодателя от 18 марта 2021 г., где арендатором выступает СПК «Колхоз Ракитовский», соглашение о расторжении договора аренды от 18 марта 2021 г. на регистрацию не поступало, в судебном порядке договор от 18 марта 2021 г. не расторгнут.
14 февраля 2023 г. ООО «Агропродукт» повторно обратилось за регистрацией договора аренды спорных земельных участков, однако, государственная регистрация была приостановлена.
Разрешая спор и отказывая истцу в иске, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», пришел к выводу о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, выразившихся в заключении договора аренды земельных участков от 2 октября 2021 г. при существовании действующего и не расторгнутого договора аренды от 18 марта 2021 г. с СПК «Колхоз Ракитовский».
Проверяя законность решения суда первой инстанции и соглашаясь с выводами об отсутствии оснований для удовлетворения иска, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исходил из того, что единственным действующим договором аренды является договор от 18 марта 2021 г., заключенный между собственниками земельных участков и СПК «Колхоз Ракитовский», который 2 августа 2021 г. зарегистрирован в органах Росреестра, договор аренды от 2 октября 2021 г. с ООО «АгроПродукт», несмотря на то, что стороны при его заключении достигли соглашение по всем существенным условиям, незаключенным или недействительным не был признан, однако фактически не исполнялся. В условиях наличия действующего договора аренды от 18 марта 2021 г., заключенного между собственниками земельных участков и СПК «Колхоз Ракитовский», регистрационная запись о нем не может быть погашена по требованию претендента на аренду без предоставления допустимых и достаточных аргументов, подтверждающих законность возникновения имущественных прав просителя.
Судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для признания выводов судов незаконными.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.
В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Пунктом 120 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2021 г. № П/0241 (далее - Порядок), предусмотрено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) по правилам, установленным пунктом 16 Порядка.
В соответствии с положениями статьи 8.1 Гражданского кодекса в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22).
Как следует из материалов дела, истец ООО «АгроПродукт» претендует на наличие статуса арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного примерно в 12,7 км. по направлению на юго-запад от ориентира: <адрес>, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> <адрес> и земельного участка с кадастровым номером № расположенного примерно в 22 км. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 6350895 кв.м.
Этот статус ООО «Агропродукт» приобрело на основании решения общего собрания собственников земельных участков от 2 октября 2021 г., когда в эту же дату между ООО «АгроПродукт» и представителем собственников Тулинской О.А. заключен договор аренды вышеуказанных объектов недвижимости со сроком его действия до 1 октября 2031 г.
Вместе с тем, договор аренды земельных участков от 2 октября 2021 г. с данным лицом не прошел процедуру государственной регистрации, причиной чему выступило приостановление государственной регистрации договора аренды от 2 октября 2021 г. в связи с наличием обременений в отношении земельных участков в виде договора аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендодателя от 18 марта 2021 г., где арендатором выступает СПК «Колхоз Ракитовский».
Заявляя требование о прекращении государственной регистрации договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 г., заключенного между представителем собственников Вдовиным А.М. и СПК «Колхоз Ракитовский», ООО «АгроПродукт» полагает, что в случае прекращения такой регистрации у него будут устранены препятствия в регистрации собственной сделки и ООО «АгроПродукт» приобретет права арендатора спорного имущества.
Вместе с тем, как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 18 октября 2021 г. для устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, необходимо предоставить в орган регистрации соглашение о расторжении договора аренды от 18 марта 2021 г., заключенного с СПК «Колхоз Ракитовский», сроком до 17 марта 2031 г., либо обратиться с заявлением о расторжении договора аренды от 18 марта 2021 г. в судебном порядке.
При этом материалы дела не содержат доказательств расторжения договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 г., заключенного с СПК «Колхоз Ракитовский», либо судебного акта о расторжении данного договора.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды от 18 марта 2021 г., заключенный с СПК «Колхоз Ракитовский» расторгнут решением общего собрания собственников от 2 октября 2021 г., подлежат отклонению, противоречат действующему законодательству, которое не допускает односторонний отказ от исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельные участки о досрочном расторжении договоров аренды необязательно для арендатора, поскольку данное обстоятельство не предусмотрено в качестве основания для расторжения в договорах, соответственно, решение общего собрания по вопросам, связанным с дальнейшей арендой земельных участков, само по себе не является основанием для расторжения договора и государственной регистрации такого расторжения.
С учетом установленных обстоятельств, предмета и оснований заявленных истцом требований о прекращении государственной регистрации договора аренды земельных участков от 18 марта 2021 г., выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения данных требований являются правильными.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции и не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке, поскольку не свидетельствуют о допущении судом при рассмотрении дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу и влияли бы на законность судебного постановления, основаны на неверном толковании норм права, а потому подлежат отклонению.
С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 2 августа 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АгроПродукт» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи