Решение по делу № 2-37/2021 от 24.04.2019

Дело № 2-37/2021

91RS0024-01-2019-001740-13

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 марта 2021 года г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи: ДВИРНЫК Н.В.,

при секретаре: Пономаревой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Симонян Елены Владимировны к Анисимову Сергею Александровичу, третье лицо – Анисимова Валентина Николаевна, о расторжении договоров купли-продажи, возмещение материального вреда,

УСТАНОВИЛ:

24.04.2019 года фио 3 обратился в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. Между фио 2, действовавшей от имени фио 1, и Анисимовым С.А. 15 ноября 2016 года заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которому продавец (Анисимов С.А.) продал, а покупатель (фио 3) купил жилой дом № №<номер>, находящийся по адресу: <адрес> (кадастровый №<номер>). Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 26.07.2018 по делу № 2-729/2018 по иску Администрации <адрес> к фио 3, Симонян Е.В., на последних возложена обязанность привести земельный участок в первоначальное состояние путем сноса самовольного возведенного жилого дома общей площадью 108,7 кв.м. по адресу: <адрес> Решение суда вступило в законную силу. Таким образом, ответчик передал по договору купли-продажи товар ненадлежащего качества, более того на момент заключения договора купли-продажи ответчик знал об отсутствии соответствующих разрешений на строительство жилого дома, являющегося предметов Договора, то есть о фактически проведенной самовольной реконструкции гаража с мастерской площадью 57,4 кв.м. При этом указанное обстоятельство было скрыто от истца Пунктом 9 Договора предусмотрено возмещением продавцом покупателю полной стоимости, затраченной на приобретение, ремонт, меблирование жилого дома, а также накладных расходов в случае расторжения договора купли-продажи. Истцом понесены затраты на ремонт указанного жилого дома в общем размере 2 418800 рублей. Кроме того, в связи с заключением договора купли-продажи жилого дома, истцом был заключен договор купли-продажи земельного участка от 05.11.2015 года с кадастровым номером №<номер> общей площадью 31,00 кв.м. (0,0031 га), находящийся по адресу: <адрес> Согласно пунктов 1,2 указанного договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2015 Анисимов С.А. продал фио 3 земельный участок с кадастровым номером №<номер>, общей площадью 31,0 кв.м. (0,0031 га), находящийся по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению, что участок продается за 4 120000 рублей. Истцом была направлена претензия в адрес ответчика о расторжении договора купли-продажи дома, земельного участка, возвращении денежных средств, уплаченных по указанным договорам, возмещении расходов. Однако какого-либо ответа от ответчика на претензию не поступило. Просит расторгнуть договор купли-продажи от 05.11.2015 года жилого дома под номером №<номер>, находящегося по адресу: <адрес> (кадастровый №<номер>), взыскать с Анисимова Сергея Александровича денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи жилого дома от 05.11.2015 года в размере 1000000 рублей, расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 05.11.2015 года с кадастровым номером №<номер>, общей площадью 31 кв. м. (0, 0031 га), расположенный по адресу: <адрес>, взыскать с Анисимова Сергея Александровича денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 05.11.2015 года в размере 4120000 рублей, взыскать с Анисимова Сергея Александровича расходы, понесенные на ремонт жилого дома в размере 2418800 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

<дата> фио 3 умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии I-АЯ №<номер> от 28.12.2019 года (л.д. 197).

Определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 15 февраля 2021 года в порядке правопреемства судом произведена замена истца фио 3 на его правопреемника – Симонян Е.В..

30 марта 2021 года в Ялтинский городской суд РК поступило уточненное исковое заявление истца Симонян Е.В. в котором последняя просит с учетом результатов проведенной по настоящему гражданскому делу комплексной судебной строительно-технической, оценочной экспертизы, взыскать с Анисимова Сергея Александровича убытки в размере 3061400 рублей, состоящие из денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома от 05.11.2015 года в размере 1000000 рублей, а также стоимости произведенных улучшений в размере 2061400 рублей, расторгнуть договор купли-продажи от 05.11.2015 года земельного участка с кадастровым №<номер>, общей площадью 31,00 кв. (0,0031 га), находящийся по адресу: <адрес>, взыскать с Анисимова С.А. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 05.11.2015 года в размере 4120000 рублей, взыскать с Анисимова С.А. расходы по оплате государственной пошлины.

Симонян Е.В. в судебном заседании исковые требования поддержала с учетом уточнений.

Ответчик Анисимов С.А. и третье лицо Анисимова В.Н. в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд возвратились конверты за истечением срока хранения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Заслушав пояснения истицы, исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.

05 ноября 2015 года между Анисимовым С.А. и фио 3 заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которого Анисимов Сергей Александрович продал, а фио 3 купил жилой дом, под номером №<номер>, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, за 1000000 рублей.

Согласно п. 4 настоящего договора продавец гарантирует, что предмет договора (жилой дом) находится в состоянии полностью пригодном для использования его по целевому назначению и ему не известно о каких-либо недостатках или особых свойствах предмета этого договора, которые могли бы быть опасными для жизни, здоровья и имущества «Покупателя», в том числе не было произведено самовольной реконструкции и перепланировки. (л.д. 11).

В тот же день 05 ноября 2015 года между Анисимовым С.А. и фио 3 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которого Анисимов С.А. продал, а фио 3 купил земельный участок с кадастровым номером №<номер>, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно п. 2 указанного договора стороны пришли к соглашению, что стоимость данного земельного участка определена в размере 4120000 рублей. Подтверждением полной оплаты по настоящему договору будет являться нотариально заверенное заявление «Продавца» о полном расчете (л.д. 13).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости жилой дом лит. А, расположенный по адресу: <адрес> расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрирован на праве собственности за фио 3 на основании договоров купли-продажи от 05.11.2015г. (л.д. 15-16).

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 26.07.2018 года исковые требования Администрации г. Ялты удовлетворены. Возложена обязанность на фио 3, Симонян Елену Владимировну привести земельный участок в первоначальное состояние путем сноса самовольно возведенного жилого дома общей площадью 108,7 кв. м. с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 19-28).

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 23.10.2018 года решение Ялтинского городского суда Республики Крым оставлено без изменения, вступило в законную силу.

Решением суда установлено следующее. Ответчик являлся собственником земельного участка площадью 0,0031 га (31 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес> с целевым назначением строительство и обслуживание индивидуального гаража. Решением №<номер> от 25.02.2009 исполкома Массандровского поселкового совета разрешено ответчику возведение индивидуального гаража с мастерской на указанном земельном участке. Судом установлена незаконность строительства жилого дома в связи с нарушением требований нормативно-технической документации, градостроительного законодательства. Указанный жилой дом выходит за пределы земельного участка площадью 31 кв.м, с кадастровым номером №<номер>, площадь самовольно занимаемого земельного участка составляет 22 кв.м. В решении суда указано, что ответчику самовольно занятый земельный участок в размере 22 кв.м, предоставлен под строительство с выдачей соответствующих разрешений не был. При этом, изначально земельный участок площадью 31 кв.м, выделялся Анисимову С.А. для строительства индивидуального гаража, Инспекцией ГАСК в 2011 году было зарегистрировано уведомление о начале выполнения строительных работ по возведению индивидуального гаража с мастерской площадью 54,7 кв.м., тогда как возведен жилой дом общей площадью 108,7 кв.м.

Таким образом, ответчиком был передан по договору купли-продажи жилого дома объект недвижимости, который впоследствии вступившим в законную силу судебным актом был признан самовольной постройкой, что является нарушением одного из существенных условий данного договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22, 24 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществляющего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

При заключении договора купли-продажи жилого дома от 05.11.2016 г. фио 3 исходил из того, что право на объект недвижимости зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке, в связи с чем, не мог предполагать, что указанный жилой дом построен ответчиком с нарушениями требований действующего законодательства, что послужило основанием для вынесения решения суда о признании объекта недвижимости самовольной постройкой.

Тогда как на момент заключения договора ответчик Анисимов С.А. достоверно знал об отсутствии соответствующих разрешений на строительство жилого дома, то есть о фактически проведенной самовольной реконструкции гаража с мастерской площадью 57,4 кв.м.

Согласно приложенного к иску расчета, стоимость произведенных истцом ремонтных работ составила 2418800 рублей. Впоследствии определением суда от 29 августа 2019 года по данному делу назначена судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза, согласно заключению стоимость указанного жилого дома, являющегося предметом спора увеличилась с момента его приобретения за счет переоборудования, реконструкции кровли в мансардный этаж с чердачным помещением, ремонта жилого дома и установки мебели на общую сумму 2061400 рублей (л.д. 140-186).

Таким образом, ответчиком Анисимовым С.А. были причинены убытки истцу в общем размере 3061400 рублей (с учетом стоимости уплаченной по договору купли-продажи жилого дома и произведенных улучшений истцом после его покупки).

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В связи с заключением договора купли-продажи жилого дома, между фио 3 и Анисимовым С.А. заключен договор купли-продажи земельного участка 05 ноября 2015 года с кадастровым №<номер>, общей площадью 31,00 кв.м. (0,0031 га), находящийся по адресу: <адрес>

Поскольку указанный земельный участок был приобретен не свободным от застройки, а именно с расположенным на нём жилым домом, необходимым для проживания семьи истца, учитывая небольшие размеры указанного участка, суд приходит к выводу, что заключение договора купли-продажи земельного участка было обусловлено исключительно приобретением расположенного на нем жилого дома.

В свою очередь объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан вступившим в законную силу решением суда самовольной постройкой, на истца возложена обязанность его снести, а, следовательно, изменились обстоятельства, из которых стороны исходили на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, что является основанием для его расторжения.

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

На основании изложенного, договор купли-продажи земельного участка подлежит расторжению, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию денежные средства, уплаченные по договору в размере 4 120 000,00 рублей.

В возражениях на иск, Анисимов С.А. указывает, что уже сам фио 3 после приобретения жилого дома произвел там строительные работы, надстроил четвертый этаж, что и повлекло его снос.

Однако данные обстоятельства противоречат иным доказательствам в деле, а также установленным обстоятельствам в решении Ялтинского городского суда Республики Крым от 26.07.2018 года.

Так согласно договору купли-продажи жилого дома № №<номер>, находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между Анисимовым С.А. и фио 3, его площадь составляла 108,7 кв.м. (пункт 1 договора).

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 26.07.2018 года по иску Администрации г. Ялты возложена обязанность на фио 3, Симонян Елену Владимировну снести самовольно возведенный жилой дом по адресу: <адрес> также общей площадью 108,7 кв. м.

Исковые требования основаны на законе, подтверждены доказательствами в деле и подлежат удовлетворению, что будет отвечать принципам разумности и справедливости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Симонян Елены Владимировны к Анисимову Сергею Александровичу, третье лицо – Анисимова Валентина Николаевна, о расторжении договоров купли-продажи, возмещение материального вреда, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>.

Взыскать с Анисимова Сергея Александровича в пользу Симонян Елены Владимировны стоимость земельного участка в размере 4120000 (четыре миллиона сто двадцать тысяч) рублей; стоимость жилого дома в размере 1000000 (один миллион) рублей, стоимость улучшений в размере 2061400 (два миллиона шестьдесят одна тысяча четыреста) рублей, государственную пошлину в размере 44107 рублей.

Решение суда в окончательной форме составлено 05 апреля 2021 года.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

СУДЬЯ Н.В.ДВИРНЫК