Решение по делу № 2-165/2022 (2-6478/2021;) от 29.09.2021

УИД31RS0016-01-2021-009735-03                                                       дело № 2-165/2022

Решение

Именем Российской Федерации

29 марта 2022 года                                                                                      город Белгород

Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи:     Боровковой И.Н.,

при секретаре:                                Дранниковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Карачевцеву Александру Юрьевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, об обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов,

установил:

Истец Акционерное общество «Белгородская ипотечная корпорация» (далее по тексту0 АО «БИК» обратилось в суд с иском к ответчику Карачевцеву А.Ю. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, об обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что 01 июля 2011 года ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» (продавец) и Карачевцев А.Ю. (покупатель) заключили договор №, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок №, кадастровый номер № общей площадью 1570 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, а покупатель обязалась принять этот участок и уплатить за него цену в размере 1388000 руб. из которых покупателем было оплачено 239 000 руб.

По истечении срока отсрочки долг по оплате стоимости земельного участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, если приобретатель в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

На оплату оставшейся части цены Участка в сумме 1 149 000 руб., покупателю предоставляется отсрочка сроком на восемь лет, до 01 июля 2019 года (п.2.3 Договора).

Согласно п.4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05 апреля 2019 года к договору № купли-продажи земельного о участка от 01.07.2011), затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 316 510 руб.

В соответствии с п.4.1 договора Карачевцев А.Ю. оплатил часть расходов, связанных с подведением инженерных сетей к земельному участку в размере 75 000 руб. Оставшаяся (неоплаченная) часть стоимости подведения инженерных коммуникаций составляет 241 510 руб.

22.07.2016 истек срок строительства жилого дома на земельном участке.

В соответствии с п.5.5 договора Карачевцев А.Ю. обязан уплатить проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся цены участка.

Переход права собственности на участок был зарегистрирован 22 июля 2011 года, о чем в едином государственном реестре недвижимости 22.07.2011 сделана запись регистрации №

АО Белгородская ипотечная корпорация» является залогодержателем земельного участка № кадастровый номер №, общей площадью 2570 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>

22 июля 2011 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона в отношении участка, запись №

Ответчиком Карачевцевым А.Ю. обязательства по строительству и оплаты оставшейся части цены земельного участка не исполнены.

07.06.2021 АО «Белгородская ипотечная корпорация» направила Карачевцеву А.Ю. претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность. Претензия оставлена без удовлетворения.

АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение Карачевцевым А.Ю. договорных обязательств, просило суд взыскать с ответчика задолженность в размере 2 341 390, 26 руб., в том числе: 1 149 000 рублей - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.2 договора № купли-продажи земельного участка от 01 июля 2011 года; 241510 рублей – оставшаяся (неоплаченная) часть затрат на подведение инженерных коммуникаций в соответствии с п.4.2 договора № купли-продажи земельного участка от 01 июля 2011 года; 912664,26 рублей- проценты за период с 22 июля 2011 года по 22 сентября 2021 года в соответствии с п.5.5 договора № купли-продажи земельного участка от 01 июля 2011 года; 25716 рублей - в возврат уплаченной государственной пошлины; обратить взыскание на заложенное имущество - №56, кадастровый номер №, общей площадью 1570 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> и расположенный на нем объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем); определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги.

Представитель истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» в судебное заседание не явился. О дне и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Ответчик не явился в судебное заседание, позицию не представил. Извещения о вызове в судебное заседание были направлены ему СМС-сообщением. Причины, объективно исключающие возможность ответчика получить судебные извещения и донести до суда свою позицию, не установлены.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка №, площадью 2570 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, подтверждается договором купли-продажи земельного участка № от 01.07.2011, актом приема-передачи от 01.07.2011.

По условиям договора № от 01.07.2011, продавец обязался в соответствии с программами обустройства, принимаемыми правительством Белгородской области, в срок не позднее трех лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

На оплату оставшейся части цены Участка в сумме 1 149 000 руб., покупателю предоставляется отсрочка сроком на восемь лет, до 01 июля 2019 года (п.2.3 Договора).

Согласно п.4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05 апреля 2019 года к договору № купли-продажи земельного о участка от 01.07.2011), затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 316 510 руб.

В соответствии с п.4.1 договора Карачевцев А.Ю. оплатил часть расходов, связанных с подведением инженерных сетей к земельному участку в размере 75 000 руб. Оставшаяся (неоплаченная) часть стоимости подведения инженерных коммуникаций составляет 241 510 руб.

22.07.2016 истек срок строительства жилого дома на земельном участке.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи № купли-продажи земельного о участка от 01.07.2011. исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.2.1 договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 1388000 руб. Карачевцев А.Ю. оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти календарных дней со дня заключения договора –239000 руб. На оплату оставшейся части цены участка – 1149000 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком на восемь лет, до 01 июля 2019 года (п.2.3. договора).

Земельный участок в соответствии с условиями договора № от 01.07.2011 находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация».

Затраты на подведение инженерных сетей в расчете на один земельный участок составляют 316510 руб. (пункт 4.1 договора).

Карачевцев А.Ю. обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.4., 3.2.5.договора).

Согласно п.4.1.,4.2. договора купли-продажи земельного участка № от 01.07.2011 затраты на подведение инженерных сетей определены в сумме 316510руб., из них 75 000 руб. покупатель оплачивает в следующем порядке: при заключении договора – 40000 руб., затем ежегодно с 2012 по 2016 годы не позднее 01.07. вносит на расчетный счет продавца по 7 000 руб.

Ответчик оплатил на расчетный счет продавца 75 000 руб.

Пункт 5.5. договора № от 01.07.2011 предусматривает, что за нарушение сроков строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п.3.2.4. договора, покупатель уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период со дня подписания настоящего договора до момента оплаты оставшейся части цены участка.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равной разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п.4.1. договора и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора (пункт 5.6 договора).

22 июля 2016 года истек срок строительства жилого дома на земельном участке и оплаты оставшейся части цены земельного участка.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок объективно подтверждается письмом, направленным истцом в адрес Карачевцева А.Ю. от 04.06.2021 № с требованием погасить до 04.07.2021 задолженность по договору купли-продажи земельного участка № от 01.07.2011 в размере: 1149000 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 940815 руб. – проценты на оставшуюся часть цены участка в соответствии с п.5.5. договора, 241510 руб.- штраф согласно п.5.6 договора.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения Часовских В.А. обязательств по оплате оставшейся части стоимости цены земельного участка, по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение восьми лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 8 лет жилого дома, является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка с начислением процентов, согласно п.5.5. договора и полного возмещения затрат по подведению инженерных коммуникаций, а также штрафа, согласно п. 5.6 договора.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность Карачевцева А.Ю. по договору № от 01.07.2011 купли-продажи земельного участка составляет 2 341 390, 26 руб., в том числе: 1149000 рублей - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.2 договора № купли-продажи земельного участка от 01 июля 2011 года; 241510 рублей – оставшаяся (неоплаченная) часть затрат на подведение инженерных коммуникаций в соответствии с п.4.2 договора № купли-продажи земельного участка от 01 июля 2011 года; 912664,26 рублей- проценты за период с 22 июля 2011 года по 22 сентября 2021 года в соответствии с п.5.5 договора № купли-продажи земельного участка от 01 июля 2011 года;

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание своих требований.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Часть 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определением суда от 15.11.2021 по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

    По заключению судебной экспертизы ООО «Диалог Центр» № от 20.12.2021 рыночная стоимость земельного участка №, площадью 2570 кв.м., с кадастровым номером 31:15:20 03 004:396, местоположением: <адрес> составляет 930 000 руб.; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (фундамента с цоколем), составляет 271 850 руб., рыночная стоимость объекта незавершённого строительства (фундамента) составляет 81 550 руб.

Суд считает необходимым отметить, что по смыслу положений статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости участка.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза выполнена независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов эксперта у суда не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения

Иных доказательств стоимости заложенного имущества земельного участка на момент рассмотрения дела ответчиком не предоставлено.

Статьями 334, 337, 348 ГК Российской Федерации, статьей 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В судебном заседании установлен факт неисполнения Карачевцевым А.Ю. своих обязательств по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка, доказательств возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, не предоставлено, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований и обращении взыскания на земельный участок, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества с учетом судебной экспертизы о его стоимости и положений п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости, что составляет 744 000 руб.- земельного участка, 217 480 руб.- фундамента и цоколя, объекта незавершенного строительства (фундамент)- 65240 руб.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 25716 руб., факт уплаты которых подтверждён платёжным поручением № от 20.09.2021, а также расходы, понесённые истцом по оплате судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка в сумме 31000 руб., что подтверждается платежным поручением от 26.10.2021 №.

    Руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 235 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Карачевцеву Александру Юрьевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, об обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов, удовлетворить.

Взыскать с Карачевцева Александра Юрьевича в пользу Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору № купли-продажи земельного участка от 01.07.2011 в размере в размере 2 341 390, 26 руб., в том числе:1 149 000 рублей - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.2 договора № купли-продажи земельного участка от 01 июля 2011 года; 241510 рублей – оставшаяся (неоплаченная) часть затрат на подведение инженерных коммуникаций в соответствии с п.4.2 договора № купли-продажи земельного участка от 01 июля 2011 года; 912664,26 рублей- проценты за период с 22 июля 2011 года по 22 сентября 2021 года в соответствии с п.5.5 договора № купли-продажи земельного участка от 01 июля 2011 года; расходы, по оплате судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка в сумме 31000 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 25716 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № площадью 2570 кв.м. с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> и расположенные на нем: объект незавершенного строительства (фендамент с цоколем); объект незавершенного строительства (фундамент)..

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:

земельный участок № площадью 2570 кв.м. с кадастровым номером № местоположением: Белгородская область, Белгородский район, с. Никольское – 744 000 руб.;

объект незавершенного строительства- фундамент с цоколем, расположенного на земельном участке №, площадью 2570 кв.м. с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> – 217480 руб.

объект незавершенного строительства- фундамент с цоколем, расположенного на земельном участке №, площадью 2570 кв.м. с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> – 217480 руб.

объект незавершенного строительства- фундамент, расположенный на земельном участке №, площадью 2570 кв.м. с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> – 65240 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Октябрьский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

<данные изъяты>

<данные изъяты>