Решение по делу № 2-403/2023 от 18.01.2023

Дело № 2-403/2023

11RS0009-01-2023-000110-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Княжпогостский районный суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Черниковой О.В.,

при секретаре судебного заседания Бунтушак А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Емве Республики Коми 11 апреля 2023 года гражданское дело по иску Галущак А.Н. к администрации городского поселения «Емва» о признании незаконным договора аренды земельного участка, заключении договора купли-продажи земельного участка, взыскании компенсации морального вреда, расходов по уплате государственной пошлины,

установил:

Галущак А.Н. обратился в суд с иском к администрации городского поселения «Емва» о признании незаконным договора аренды земельного участка от 06 августа 2019 года, заключении с ним договора купли-продажи земельного участка, взыскании компенсации морального вреда в размере 15 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование иска указано, что истец имеет в собственности объект незавершенного строительства, находящегося на земельном участке площадью 450 кв.м по адресу: <адрес>, ответчик отказывает истцу в праве выкупа земельного участка, с чем истец не согласен и ссылаясь на пункт 2 статьи 15, пункт 3 статьи 35, пункт 1 статьи 39.1, пункт 2 статьи 39.3, пункт 6 статьи 39.14, пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ считает, что имеет право приобрести в собственность земельный участок. В результате неправомерных действий ответчика истцу причинены нравственные страдания, которые подлежат компенсации.

Истец Галущак А.Н. в судебном заседании иск поддержал, пояснил, что в связи с наличием права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, ответчик обязан предоставить ему возможность выкупа земельного участка, на котором расположен объект. Ответчик в предоставлении земельного участка в собственность истцу отказал, и поэтому он был вынужден заключить договор аренды в 2019 году. 14 июля 2021 года истец вновь обратился к ответчику с письменным заявлением о приобретении данного земельного участка, в чем было отказано 22 июля 2021 года. Считает, что являясь собственником объекта недвижимости, имеет право приобрести земельный участок в собственность. До настоящего времени здание не достроено.

Представитель администрации городского поселения «Емва» и администрации муниципального района «Княжпогостский» Верещагина С. С. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что поскольку в собственности истца находится объект незавершенного строительства оснований для выкупа истцом земельного участка, который предоставлен для строительства объекта недвижимости, законных оснований не имеется, договор аренды заключен на законных основаниях.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив их, находит иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Судом установлено, сторонами не оспаривается, Галущак А.Н. по договору купли-продажи от 05 апреля 2018 года приобрел у ФИО1 ФИО2 ФИО3 объект незавершенного строительства площадью 184,5 кв.м с кадастровым номером <№>, находящегося на земельном участке площадью 450,0 кв.м с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован в ЕГРН 06 апреля 2018 года за <№>. Данный объект незавершенного строительством продавцам перешел в собственность в порядке наследования, как и право аренды земельного участка площадью 450,0 кв.м.

Земельный участок был предоставлен прежнему собственнику объекта незавершенного строительства по договору аренды от <ДД.ММ.ГГГГ> для строительства магазина непродовольственных товаров.

06 августа 2019 года между администрацией городского поселения «Емва» (арендодатель) и Галущаком А.Н. (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в аренду <№>. По условиям договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает и использует земельный участок площадью 450,0 кв. м, с кадастровым номером <№>, расположенный на землях населенных пунктов городского поселения «Емва» в территориальной зоне о-1. «Зона делового, общественного и коммерческого назначения» по адресу: <адрес>, участок № <№> (пункт 1.1 Договора).

06 августа 2019 года земельный участок передан Галущаку А.Н. в пользование, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 06 августа 2019 года.

Договор аренды земельного участка 06 августа 2019 года зарегистрирован в ЕГРН 23 марта 2020 года за <№> на основании заявления Галащука А.Н. от 19 марта 2020 года.

Согласно договору аренды земельный участок истцу был предоставлен в аренду сроком на 3 года, то есть до 05 августа 2022 года, на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. В договоре аренды указано, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору.

14 июля 2021 года Галущак А.Н. обратился в администрацию городского поселения «Емва» с заявлением о выкупе данного земельного участка, на которое получил ответ от 22 июля 2021 года, согласно которому администрация городского поселения «Емва», ссылаясь на часть 3 статьи 35, часть 5 статьи 39.14, статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12, указала, что выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Истец просит признать договор аренды недействительным, поскольку был вынужден заключить договор аренды земельного участка на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка), под давлением администрации городского поселения «Емва», и возложить на ответчика обязанность по заключении с ним договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Разрешая данное требование суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением земель, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Учитывая приведенные номы права, суд приходит к выводу о том, что истец, являясь собственником незавершенного строительства, обязан оформить права пользования земельным участком, находящимся в муниципальной собственности городского поселения «Емва», в аренду, поскольку земельный участок прежнему собственнику был предоставлен в аренду для строительства магазина непродовольственных товаров, строительство которого не завершено.

Договор аренды земельного участка в ЕГРН зарегистрировано на основании заявления истца.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ и статьи 39.7 Земельного кодекса РФ плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

На основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Расчет арендной платы за пользование земельным участком определен в приложении № 1 к договору аренды и подписан сторонами.

Расчет арендной платы по договору аренды был предметом рассмотрения гражданского дела <№> по иску администрации городского поселения «Емва» к Галушак А.Н. о взыскании задолженности по арендной плате, расчет арендной платы признан судом верным.

Истцом не представлено достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих нарушение его прав и законных интересов при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка. С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным, поскольку договор аренды подписан истцом, все существенные условия в договоре аренды согласованы, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истцом не представлено доказательств заключения договора под влиянием обмана, или на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.

В соответствии с частью 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 2 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что не допускается продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участком находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 6 части 2 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ предусмотрена без проведения торгов продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ следует, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, чем обеспечивается реализация закрепленного нормой подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В статьей 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1), а также в случае если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 14).

Испрашиваемый земельный участок имеет разрешенный вид использования – для строительства магазина непродовольственных товаров, на нем находится объект незавершенного строительства, приобретенный истцом, данный объект истцом не используется.

Гражданский кодекс РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Наличие на испрашиваемом земельном участке принадлежащего истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, объект незавершенного строительства в соответствии с указанными положениями Земельного кодекса РФ не предполагает его право на приобретение в собственность такого земельного участка без проведения торгов.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность на основании приведенных норм Земельного кодекса РФ наличие на земельном участке принадлежащего на праве собственности объекта незавершенного строительства не свидетельствует об исключительном праве на приобретение в собственности данного земельного участка. Право на приобретение в собственность земельного участка собственник объекта незавершенного строительства приобретает только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик правомерно принял решение об отказе в предоставлении истцу в собственность испрашиваемого земельного участка, и законных оснований для возложения на ответчика обязанности на заключение договора купли-продажи с истцом не имеется.

В соответствии со статьей 1069 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Согласно статье 1099 Гражданского кодекса РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 Гражданского кодекса РФ и статьей 151 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 151 Гражданского кодекса РФ установлено, что, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага или нарушающими его личные неимущественные права, либо нарушающими имущественные права гражданина.

Моральный вред, причиненный гражданину в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления и их должностных лиц, нарушающих имущественные права гражданина, исходя из норм статьи 1069 и пункта 2 статьи 1099 Гражданского кодекса РФ, рассматриваемых во взаимосвязи, компенсации не подлежит. Вместе с тем моральный вред подлежит компенсации, если оспоренные действия (бездействие) повлекли последствия в виде нарушения личных неимущественных прав граждан (пункты 1, 37 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда»).

Истцом не представлены, а судом не добыты доказательства причинение истцу морального вреда противоправным поведением (действие, бездействие) ответчика при заключении договора аренды земельного участка и при отказе в передаче земельного участка в собственность, причинная связь между противоправным поведением и наступившим вредом, виновность действий причинителя вреда, поэтому в иске о взыскании компенсации морального вреда не подлежит удовлетворению.

Исходя из положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежит удовлетворению в случае удовлетворения иска полностью или в части.

На основании следующего, в иске о призвании недействительным договора аренды земельного участка от 06 августа 2019 года, об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка, о взыскании компенсации морального вреда и расходов по уплате государственной пошлины надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В иске Галущак А.Н. к администрации городского поселения «Емва» о признании недействительным договора от 06 августа 2019 года <№> аренды земельного участка площадью 450,00 кв.м с кадастровым номером <№>, расположенного на землях населенных пунктов городского поселения «Емва» в территориальной зоне О-1. «Зона делового, общественного и коммерческого назначения» по адресу: <адрес>, участок <№>, отказать.

В иске Галущак А.Н. к администрации городского поселения «Емва» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 450,00 кв.м с кадастровым номером <№>, расположенного на землях населенных пунктов городского поселения «Емва» в территориальной зоне О-1. «Зона делового, общественного и коммерческого назначения» по адресу: <адрес>, участок <№>, о взыскании компенсации морального вреда, расходов по уплате государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми путем подачи апелляционной жалобы через Княжпогостский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий судья                  О.В. Черникова

Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2023 года.