Решение по делу № 2-149/2023 (2-1263/2022;) от 13.10.2022

47RS0008-01-2022-001744-57

Дело № 2-149/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

	21	августа	2023	года		г. Кириши
						Ленинградской области

Киришский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Голубевой А.А.,

при секретаре судебного заседания Ребраковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хабарова И.А. к Романову С.В. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, встречному исковому заявлению Романова С.В. к Хабаровой И.А. о расторжении договора найма квартиры и взыскании задолженности,

установил:

Хабарова И.А. обратилась в суд с иском к Романову С.В. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, указывая в обоснование доводов на то, что 03.04.2015 между Хабаровой И.А. и Романовым С.В. был заключен договор найма квартиры с правом выкупа, расположенной по адресу: <адрес>. Пунктом 5 указанного Договора установлено, что по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 850 000 рублей. В соответствии с п.6 Договора отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры нанимателем не допускается. Наниматель имеет преимущественное право по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нём на момент заключения настоящего договора оборудованием (п. 11.3), приобрести арендованное имущество в собственность путём покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом (п. 11.5). Из вышеизложенных условий договора следует, что заключение договора купли-продажи спорной квартиры является для ответчика обязательным и зависит от внесения истцом обусловленной в договоре найма полной стоимости имущества, следовательно нарушение принципа свободы договора в заявленных требованиях не усматривается. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23.01.2019 по делу №33-311/2019 установлено, что договор найма спорной квартиры от 3 апреля 2015 года был заключен сторонами на пять лет. По истечении указанного срока возражений о прекращении действия договора найма жилого помещения с правом выкупа от 03 апреля 2015 года от сторон не поступило, следовательно, стороны согласились с продлением (пролонгацией) срока его действия на последующие пять лет. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23.01.2019 по делу №33-311/2019 установлено, что обязательство по внесению платы в размере 250 000 рублей, установленной за весь период аренды полностью было исполнено 15 октября 2015 года, т.е. в установленный п. 7 договора срок. Исполнение обязательства принято Романовым С.В., в расписке он указал, что сумма в 650000 рублей получена им в соответствии с условиями договора найма квартиры с правом выкупа. Более того, 15.10.2015 им принята от Хабаровой И.А. сумма в 650000 рублей, значительно превышающая размер задолженности по арендной плате в сумме 181500 рублей, сумма не возвращена, т.е. остальные денежные средства приняты Романовым С.В. в счет платежа за последующий выкуп квартиры. Кроме того, с апреля по октябрь 2015 года Романов С.В. получил от Хабаровой И.А. денежные средства в сумме 68500,00 рублей. 15.09.2021 остаток суммы от выкупной стоимости спорной квартиры в размере 381500 рублей перечислены Хабаровой И.А. на расчетный счет судебного департамента. Данный факт указывает на полное исполнение обязательств по договору с ее стороны. Романов С.В. уклоняется от исполнения обязательств, принятых при заключении договора найма с правом выкупа. На основании изложенного, Хабарова И.А. просит обязать Романова С.В. заключить с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Романов С.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Хабаровой И.А. о расторжении договора найма квартиры и взыскании задолженности, указывая в обоснование доводов на то, что Романов С.В. является наймодателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ему на праве собственности, на основании договора купли-продажи данной квартиры от 18.03.2015. Между Романовым С.В. и Хабаровой И.А. 03.04.2015 заключен договор найма квартиры с правом выкупа. В соответствии с договором найма Романов С.В. предоставил Хабаровой И.А. во владение и пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а Хабарова И.А. обязалась использовать арендованное имущество в течение всего срока аренды для проживания. Договором, подписанным сторонами, предусмотрены права и обязанности сторон, порядок расторжения продления договора, иные существенные условия, в том, что порядок и сроки оплаты арендных платежей и коммунальных услуг. Ленинградского областного суда от 23.01.2019 по делу №33-311/2019 установлено, что срок действия договора найма квартиры с правом выкупа от 03.04.2015, в силу п. 1 ст. 683 ГК РФ, необходимо считать заключенным на пять лет. Договор найма квартиры между Романовым С.В. и Хабаровой И.А. был пролонгирован на тот же срок, на тех же условиях, 03.04.2020. Договором найма квартиры от 03.04.2015 установлена арендная плата в размере 250000 рублей, уплачиваемых нанимателем следующим образом: 20000 рублей – одновременно с подписанием договора, оставшиеся 230000 рублей – по 38333,33 рублей ежемесячно, не позднее 15 числа каждого следующего месяца (пункт 7). Таким образом, в срок по 15 октября 2020 года Хабарова И.А. была обязана выплатить Романову С.В. денежные средства в размере 250000 рублей, в счет оплаты найма квартиры. Хабарова И.А. свое обязательство об оплате найма квартиры в установленные договором сроки не исполнила. 11.01.2023 Хабаровой И.А. было направлено требование (претензия) о выплате задолженности по договору найма квартиры по адресу: <адрес>. Данная претензия получена адресатом 16.01.2023, и оставлена Хабаровой И.А. без ответа. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Таким образом, невнесение Хабаровой И.А. платежей по оплате арендных платежей в течение более чем шесть месяцев, образовало имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 250000 рублей. Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму этих средств в размере средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, размер процентов за период с 16.10.2020 по 08.02.2023 составляет 45146,26 рублей. На основании изложенного, Романов С.В. просит расторгнуть договор найма квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 03.04.2015 между Романовым С.В. и Хабаровой И.А.; взыскать с Хабаровой И.А. задолженность по оплате найма квартиры в размере 295146,26 рублей, из которых основной долг 250000,00 рублей, проценты - 45146,26 рублей.

Истец Хабарова И.А., ее представитель адвокат Мазепова Е.А. извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, об уважительности причин неявки суд не уведомили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Ответчик (истец по встречному иску) Романов С.В. извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, реализовал право, предусмотренное ст. 48 ГПК РФ, на ведение в суде дела через представителя.

Представитель Романова С.В. – адвокат Полусменков А.А. извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, направил ходатайство об отложении рассмотрения дела, в связи с нахождением в отпуске.

Оценивая указанное ходатайство, суд полагает, что оно не подлежит удовлетворению, поскольку доказательств невозможности явки самого Романова С.В. в материалы дела не представлено, обстоятельство нахождения представителя в отпуске не является уважительной причиной неявки, тем более, что Романов С.В. имел возможность в порядке ст. 54 ГПК РФ обеспечить в суд иного представителя и оформить на него полномочия.

Третье лицо Хабаров К.С. извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, об уважительности причин неявки суд не уведомил, об отложении рассмотрения дела не просил.

На основании ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно требованиям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

В силу положений статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

На основании ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В силу п.п.. 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 18.03.2015 между Хабаровой И.А. (продавец) и Романовым С.В. (покупатель) был заключён договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, на пятом этаже пятиэтажного дома, общей площадью 44,4 кв.м (п. 1.1.).

03 апреля 2015 года между Романовым С.В. (арендодатель) и Хабаровой И.А. (наниматель) был заключён договор найма квартиры с правом выкупа, согласно которому арендодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование жилое помещение (квартиру) под номером 58, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указанная квартира расположена на 5 этаже пятиэтажного дома и состоит из двух комнат, общей площадью 44,4 кв.м (п. 1). Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры нанимателем не допускается (п. 6). Арендная плата за весь период аренды определяется сторонами в 250000 рублей, уплачиваемых нанимателем арендодателю следующим образом: 20000 рублей - одновременно с подписанием настоящего договора наличными денежными средствами. Оставшаяся часть суммы 230000 рублей выплачивается арендодателю по 38333 руб. 33 коп. ежемесячно, не позднее 15 числа каждого следующего месяца путём перечисления на карту арендодателя, указанную в пункте 19 настоящего договора (п. 7). Арендодатель обязан, в том числе, не производить в какой бы то ни было форме отчуждение квартиры до окончания срока действия настоящего договора (п. 9.2.). Наниматель имеет преимущественное право по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нём на момент заключения настоящего договора оборудованием (п. 11.3), приобрести арендованное имущество в собственность путём покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом (п. 11.5), о своём выборе арендатор должен сообщить арендодателю за 10 (десять) дней до истечения срока настоящего договора (п. 11.6). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда наниматель либо вселённые им в квартиру лица, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договора срока платежа не вносит арендную плату (п. 14.3).

Установленные вышеназванными судебными постановлениями обстоятельства в силу положений ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23.01.2019 по делу №33-311/2019 установлено, что договор найма жилого помещения с правом выкупа был заключен сторонами 3 апреля 2015 года на срок пять лет, т.е. до 2 апреля 2020 года и по окончании срока его действия ни одна из сторон не отказалась от продления договора, то в силу положений ст. 684 Гражданского кодекса РФ договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до 02.04.2025, и, как следствие, у Хабаровой И.А. возникает обязательство по внесению арендной платы за новый срок аренды жилого помещения.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в качестве платежей по договору найма Хабарова И.А. и ее сын передали Романову С.В. следующие денежные суммы: 3 апреля 2015 года 20 000 рублей, 15 мая 2015 года 20 500 рублей, 19 мая 2015 года 18 000 рублей, 16 июня 2015 года 10 000 рублей, всего 68 500 рублей, 15 октября 2015 Хабарова И.А. передала Романову С.В. 650 000 рублей, т.е. Романов С.В. принял от Хабаровой И.А. денежные средства в общей сумме 718500 рублей.

Судебная коллегия также указала, что Романовым С.В. принята от Хабаровой И.А. сумма в размере, значительно превышающая размер задолженности по арендной плате, сумма не возвращена, то есть остальные денежные средства приняты Романовым С.В. в счет платежа за последующий выкуп квартиры.

Доказательств, свидетельствующих о возврате Хабаровой И.А. денежных средств в размере, превышающем арендные платежи за период действия договора с 03.04.2015 по 02.2020, а именно в размере 468500 рублей (718500, рублей – 250000 рублей) Романовым С.В. в материалы дела не представлено.

Разрешая заявленные требования Романова С.В. к Хабаровой И.А. о расторжении договора найма квартиры и взыскании задолженности, суд исходит из того, что поскольку Хабарова И.А. по окончании действия договора найма 03.04.2015 по 02.2020 не реализовала право на приобретение арендованное имущество в собственность путем покупки, то имеются основания полагать, что денежные средства, принятые Романовым С.В., в размере превышающем арендную плату, приняты Романовым С.В. в счет последующей оплаты договора найма период действия договора с 03.04.2020 по 02.04.2025.

Доказательств, свидетельствующих о невозможности произвести зачет денежных средств в счет оплаты договора найма период действия договора с 03.04.2020 по 02.04.2025, материалы дела не содержат.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих факт существенных нарушений условий договора найма Хабаровой И.А., в связи с чем не имеется оснований для расторжения договора найма квартиры и взыскании задолженности по требованиям Романова С.В.

Разрешая требования Хабаровой И.А. к Романову С.В. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, суд исходит из следующего.

Поскольку пунктом 5 Договора найма квартиры было установлено, что наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок, а пунктами 11.5 и 11.6 Договора найма установлено, что наниматель имеет право приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом, сообщив о своем выборе арендодателю за 10 дней до истечения срока договора, тогда как срок действия договора найма не истек и продолжается до 2 апреля 2025 года, какой-либо иной срок выкупа сторонами не согласовывался, суд приходит выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного ею требования.

Руководствуясь ст. ст.194 -198 ГПК РФ, суд

решил:

в иске Хабаровой И.А. к Романову С.В. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, отказать.

В иске Романова С.В. к Хабаровой И.А. о расторжении договора найма квартиры и взыскании задолженности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Киришский городской суд Ленинградской области.

Судья