Решение по делу № 2-541/2023 от 13.01.2023

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года                                                        а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи                    Барчо Р.А.,

При секретаре                                ФИО6,

С участием:

Представителя истца по доверенности                ФИО7,

Ответчика                                     ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации МО "Энемское городское поселение" к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Истец – администрации МО "Энемское городское поселение" обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование своих требований истец указал, что на основании постановления администрации МО «Энемское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № организованы торги в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды в отношении двух земельных участков, одним из которых в качестве лота № являлся земельный участок площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес>.

Организатором торгов в установленном законом порядке и сроки опубликовано извещение о проведении аукциона в печатном СМИ (общественно-политической газете <адрес> Республики Адыгея «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ), а также в ИТС «Интернет» (на официальном сайте администрации МО «Энемское городское поселение» http://amoenem.ru и на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов - torgi.gov.ru).

В соответствии с протоколом о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов по лоту № был признан ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО2 был заключен договор аренды № в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> и в ЕГРН внесена запись о праве аренды ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ № переданы ФИО3, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись №№ о праве аренды ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в администрацию МО «Энемское городское поселение» с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером №.

Распоряжением администрации МО «Энемское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №-р разрешено предоставление в возмездную собственность ФИО3 земельного участка площадью 855 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подписал с администрацией МО «Энемское городское поселение» договор купли-продажи №, по условиям которого приобрел в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена регистрация указанного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 подписал с ФИО3 договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО3 продал, а ФИО4 приобрел за плату жилой дом площадью 35 кв.м. и земельный участок площадью 855 кв.м., с кадастровым номером №, а также расположенный по адресу: <адрес>.

Так, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №.

Однако, в ходе проведения проверки в сфере земельных отношений администрации МО «Энемское городское поселение» выявлено нарушение порядка предоставления земельного участка с кадастровым номером № в собственность ФИО3, выразившееся в том, что победитель торгов по лоту № - ФИО2 не имел права на уступку и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из договора аренды, заключенного на торгах.

        Истец просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО3 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>.

        Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес> и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде:

        -исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>;

        -признания отсутствующим права собственности ФИО4 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>;

        -возврата администрации МО «Энемское городское поселение» земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель истца по доверенности – ФИО7 судебном заседании иск поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик – ФИО4 в судебном заседании иск не признал и пояснил, что является добросовестным приобретателем имущества, отчужденного лицом, наделенным соответствующими правами - ФИО3 и каких-либо оснований сомневаться в законности возникновения права собственности у продавца, ФИО4 не имел.

Ответчики – ФИО3 и ФИО2 своевременно и надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела в судебное заседание не явились. Представил суду ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца и ответчика ФИО4, исследовав материалы дела, считает исковое заявление администрации МО «<адрес>» обоснованным, основанным на законе и подлежащим удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании, на основании постановления администрации МО «Энемское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № организованы торги в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды в отношении двух земельных участков, одним из которых в качестве лота № являлся земельный участок площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес>.

Организатором торгов в установленном законом порядке и сроки опубликовано извещение о проведении аукциона в печатном СМИ (общественно-политической газете <адрес> Республики Адыгея «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ), а также в ИТС «Интернет» (на официальном сайте администрации МО «Энемское городское поселение» http://amoenem.ru и на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов - torgi.gov.ru).

В соответствии с протоколом о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов по лоту № был признан ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО2 был заключен договор аренды № в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> и в ЕГРН внесена запись о праве аренды ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ № переданы ФИО3, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись №№ о праве аренды ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в администрацию МО «Энемское городское поселение» с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером №.

Распоряжением администрации МО «Энемское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №-р разрешено предоставление в возмездную собственность ФИО3 земельного участка площадью 855 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подписал с администрацией МО «Энемское городское поселение» договор купли-продажи №, по условиям которого приобрел в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена регистрация указанного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 подписал с ФИО3 договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО3 продал, а ФИО4 приобрел за плату жилой дом площадью 35 кв.м. и земельный участок площадью 855 кв.м., с кадастровым номером №, а также расположенный по адресу: <адрес>.

Так, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №.

Однако, в ходе проведения проверки в сфере земельных отношений администрации МО «Энемское городское поселение» выявлено нарушение порядка предоставления земельного участка с кадастровым номером № в собственность ФИО3, выразившееся в том, что победитель торгов по лоту № - ФИО2 не имел права на уступку и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из договора аренды, заключенного на торгах.

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.9 ст.22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.п.1-4 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно п.74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно п.п.1,2 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, земельный участок кадастровым номером № предоставлен в аренду по результатам торгов после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ.

Из изложенного следует, что приведенная норма закона распространяет свое действие (в т.ч. накладывает свои ограничения) на взаимоотношения истца (арендодателя) и ответчика (первичного арендатора) – ФИО2 при реализации своих прав.

Таким образом, ФИО2, в силу законодательного запрета, не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды ФИО3.

Таким образом, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключено в нарушение действующего законодательства в обход установленной процедуры торгов.

В связи с изложенным, уступка права, возникшего из заключенного на торгах договора, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а также последующий договор, на основании которого ФИО3 произвел отчуждением спорного участка с кадастровым номером № - являются ничтожными сделками, посягающими на публичные интересы.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что он является добросовестным приобретателем имущества, отчужденного лицом, наделенным соответствующими правами - ФИО3 – суд считает несостоятельными, так как выступая в качестве покупателя объектов недвижимости, ответчик ФИО4 имел право ознакомиться с документацией на объекты недвижимости, в т.ч. связанной с порядком формирования земельного участка, передачи в аренду, а в последующем - в собственность продавца, т.е. при должной степени осмотрительности у него должны были возникнуть сомнения в законности возникновения права собственности у ФИО3

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом досягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться, другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем:

-восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

-применения последствий недействительности ничтожной сделки.

        С учетом обстоятельств, установленных в судебном заседании, суд считает признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО3 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>.

        Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес> и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде:

        -исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>;

        -признания отсутствующим права собственности ФИО4 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>;

        -возврата администрации МО «Энемское городское поселение» земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации МО "Энемское городское поселение" к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки- удовлетворить.

        Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО3 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>.

        Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес> и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде:

        -исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>;

        -признания отсутствующим права собственности ФИО4 в отношении земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>;

        -возврата администрации МО «Энемское городское поселение» земельного участка площадью 855 кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>.

    Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья                                                       Р.А. Барчо