Решение по делу № 2-65/2024 (2-2633/2023;) от 03.10.2023

                             Дело № (2-2633/2023)

    РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

    02 февраля 2024 года                                    <адрес>

    Московский районный суд <адрес> Республики Татарстан в составе:

    председательствующего судьи Гарявиной О.А.

    при секретаре Мухутдиновой Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Захарова А.В. к Переточкиной С.А. о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Захаров А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Переточкиной С.А. о признании договора купли-продажи недействительным.

В обоснование исковых требований с учетом уточнений указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи гаража с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, ГСК «Синтез», участок №, кадастровый №. Впоследствии истцу стало известно, что купленный гараж н самом деле не является гаражом, указанным в договоре купли-продажи, поскольку его номер отличен от номера №. Гараж № принадлежит иному лицу, личность которого истцу не известна. Председатель ГСК «Синтез» внятного объяснения сложившейся ситуации не дал. Поскольку истец (покупатель) в данном случае был введен в заблуждение, договор купли-продажи гаража с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ может быть признан судом на основании искового заявления потерпевшего недействительным. В нарушении условий договора купли-продажи гаража с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, ответчтик до настоящего времени не передал в собственность истца гараж с определенными в договоре купли-продажи индивидуальными признаками: земельный участок площадью 22,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, ГСК «Синтез», участок №, индивидуальный гараж, нежилое здание, площадью 19,2 кв.м., этажность 1, кадастровый №, расположенный по адресу: РТ, <адрес>, ГСК «Синтез», гараж 23. Просит признать договор купли-продажи гаража с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскать с ответчика уплаченные по договору 400 000 рублей, государственную пошлину в размере 7 200 рублей.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Ответчик Переточкина С.А. в судебное заседании не явилась, извещена надлежащим образом обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика Переточкиной С.А. в судебном заседании возражал против исковых требований, просил оставить их без удовлетворения, пояснил, что ответчик продал истцу гараж, который фактически находился в ее собственности Ответчику известно, что в правоустанавливающих документах на гараж имеется техническая ошибка, однако данная ошибка не исключает права собственности ответчика на гараж, который и был им продан. Данная ошибка может быть устранена истцом при обращении с соответствующим заявлением в регистрирующий орган.

Представитель ответчика ГСК «Синтез» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами защиты гражданских прав, в том числе, являются признание права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; прекращения или изменения правоотношения.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В статье 556 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Переточкиной С.А. (продавец) и Захаровым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, предметом которого являются объекты недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гараж боксового типа, общая площадь 22,4 кв.м., кадастровый №; адрес объекта: <адрес>, <адрес>; индивидуальный гараж, нежилое здание, площадью 29,2 кв.м., этажность – 1, кадастровый №, адрес: <адрес>, ГСК «Синтез», гараж 23. Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, на основании государственного акта на прав о собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочно (постоянного) пользования землей №№ от ДД.ММ.ГГГГ, акт зарегистрирован в книге записей Государственных актов на право владения, пользования землей за № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №; индивидуальный гараж принадлежит продавцу на праве собственности, на основании справки гаражно-строительного кооператива «Синтез» от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Цена объектов составила 400 000 рублей, из них 200 000 рублей за земельный участок, 200 000 рублей за гараж. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно выпивке из ЕРН от ДД.ММ.ГГГГ за Захаровым А.В. ДД.ММ.ГГГГ. было зарегистрировано прав собственности на гараж, расположенный по адресу: <адрес>А, <адрес> с кадастровым номером №.

Из представленных суду документов следует, что Переточкиной С.А. ДД.ММ.ГГГГ была выдана ГСК «Синтез» справка без номера о том, что членские взносы, сборы и налоги за гараж № в ГСК «Синтез» по адресу: <адрес>, выплачены ею полностью по 2009 год включительно, задолженности не имеет, ДД.ММ.ГГГГ РГУП «БТИ» выдан технический паспорт на гараж № ГСК «Синтез» по <адрес>, имеющий площадь по внутреннему обмеру 19,2 кв.м. и кадастровый паспорт на него (инвентарный №Г-70), согласно которому гараж № расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Согласно государственному акту пожизненного наследуемого владения, бессрочно (постоянного) пользования землей №№ от ДД.ММ.ГГГГ, Переточкиной С.А. принадлежит земельный участок № в гаражном кооперативе «Синтез» <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Переточкиной С.А. заявление, квитанция, кадастровый паспорт, справка ГСК «Синтез» на гараж, а также заявление, квитанция, кадастровый паспорт земельного участка, государственный акт на право собственности на землю переданы в Управление Росреестра по РТ для регистрации права собственности на гараж и земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ Переточкиной С.А. выданы свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование гараж боксового типа, общая площадь 22,4 кв.м., адрес объекта: <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Согласно представленному истцом отчету кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ были проведены кадастровые работы об объекте недвижимости (гараж), расположенный по адресу: РТ, <адрес>, ГСК «Синтез», участок № и установлено, что документы, представленные заказчиком (Захаровым А.В.), содержат информацию об объекте недвижимости на гараж, имеющий кадастровый № (нежилое помещение) и земельный участок №, имеющий декларированные границы и расположенные по адресу: <адрес>, ГСК «Синтез», участок 23. В процессе натурного обследования было выявлено, что доступ предоставлен к гаражу №, имеющий кадастровый номер земельного участка №. По данным выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № выявлено, что фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 22,3 кв.м.

Согласно пояснениям ГСК «Синтез», истец фактически владеет гаражом № с кадастровым номером №, владельцем которого ранее являлась Переточкина С.А. Кроме того в ГСК «Синтез» имеется гараж № с кадастровым номером № фактическим владельцем которого Захаров А.В. не является. В 2015 году Переточкина С.А. переоформляла гараж № со сменой номера и получением нового свидетельства о праве собственности, однако в выдаче свидетельства было отказано.

Как следует из ответов Управления Росреестра по РТ от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Переточкиной С.А. уже в 2015 году было известно о наличии ошибок, допущенных в свидетельствах о регистрации недвижимости, за устранением которых она обращалась в Управление Росреестра по РТ, однако в удовлетворении ее заявлений было отказано.

Согласно представленному представителем Управления Росреестра по РТ плану, не являются одними и теми же объектами.

Таким образом, Переточкина С.А., зная о наличии ошибок, не устранив их в установленном законом порядке, заключила с истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и фактически передала ему недвижимое имущество не соответствующее указанному в договоре купли-продажи, в связи с чем данный договор нельзя признать действительным.

Учитывая, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а Переточкина С.А. не являясь собственником гаражом с земельным участком №, фактически передала его истцу, заключив договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на иное недвижимое имущество.

Суд приходит к выводу, что данная сделка не соответствует требованиям вышеуказанных законов, т.е. является недействительной, поэтому полагает, признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Переточкиной С.А. и Захаровым А.В. на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 22,4 кв.м., на индивидуальный гараж с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 19,2 кв.м., применить последствия недействительности сделки.

Также с ответчика подлежат взысканию в пользу истца уплаченные за приобретение земельного участка и гараж 400 000 рублей, а также в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере 7200 рублей.

С доводами ответчика суд не может согласится по изложенным выше основаниям.

Принимая во внимание, что надлежащим ответчиком по делу является Переточкина С.А., то в требованиях к ГСК «Синтез», Управлению Росреестра по РТ надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

        РЕШИЛ:

Исковые требования Захарова А.В. (паспорт №) к Переточкиной С.А. (паспорт №) о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Переточкиной С.А. и Захаровым А.В. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 22,4 кв.м., на индивидуальный гараж с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 19,2 кв.м., применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с Переточкиной Светланы Анатольевны в пользу Захарова А.В. 400 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Московский районный суд <адрес> Республики Татарстан.

    Судья Московского

    районного суда <адрес>                          Гарявина О.А.

    Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

    Судья Московского

    районного суда <адрес>                          Гарявина О.А.