Решение по делу № 2-3198/2021 от 29.10.2021

Дело №

УИД №RS0№-02

Решение в окончательной форме изготовлено и оглашено 28.12.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2021 года

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи                Горюновой М.С.,

при секретаре                                           ФИО3,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО6, представителя ответчика администрации муниципального образования «<адрес>» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «<адрес>» о признании договора аренды земельного участка действующим, признании преимущественного права на заключение договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «<адрес>» о признании договора аренды земельного участка действующим, признании преимущественного права на заключение договора аренды.

Свои доводы обосновал тем, что на основании постановления Главы администрации муниципального образования «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ ему был предоставлен в аренду земельный участок (договор аренды №, от ДД.ММ.ГГГГ) площадью 1504 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, а<адрес>. Срок действия договора аренды был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Также на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО1 на праве собственности, площадь застройки 139 кв.м., готовность 18% (Свидетельство о государственной регистрации права серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство № RU01-63 от ДД.ММ.ГГГГ). По окончании срока договора аренды земельного участка ФИО1 не обратился в администрацию за продлением договора аренды, но с момента заключения договора аренды им оплачивается ежегодная арендная плата, а также осуществляется уход за участком и использование по целевому назначению. Со стороны арендодателя не поступало никаких письменных заявлений (уведомлений) о прекращения или расторжении договора аренды, что было необходимо согласно п. 7.4 указанного договора. ДД.ММ.ГГГГ арендодатель (администрация МО «<адрес>») направил истцу уведомление о необходимости внесения арендной платы за 2021 год, что было и осуществлено истцом. Тем самым стороны выразили волю на продолжение действия договора аренды, а потому, с учетом положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Просил признать договор аренды земельного участка действующим, признать преимущественное правоа на заключение договора аренды.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «<адрес>» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что преимущественного права на заключение договора аренды и продление его срока без торгов у истца не имеется.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского Кодекса РФ (далее-ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «<адрес>» и ФИО1 заключили договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 01:05:19 00027:0016, общей площадью 1504 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Старобжегокай, <адрес>. Участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства сроком на три года до ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация МО «<адрес>» выдала истцу разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU01-63 со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 возвел на арендованном земельном участке жилой дом степенью готовности 18 %, общая площадь застройки 139 кв.м., им зарегистрировано право собственности на указанный объект ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Из пояснений представителя истца следует, что в настоящее время степень готовности жилого дома возведенного на земельном участке составляет 99 %.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца была направлена претензия от администрации муниципального образования «<адрес>» с требованием о внесении арендной платы и пени.

24.08.2021истец обратился в администрацию МО «<адрес>» с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу отказано в удовлетворении заявления в связи с тем, что в соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Новый договор аренды земельного участка без проведения торгов, заключается в случаях соблюдения положений, предусмотренных ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Из представленных истцом квитанций следует, что обязательства по внесению платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ им исполнены в полном объеме, задолженность не имеется.

Разрешая заявленные истцом требования суд, учитывает, что основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.I ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Действовавшим до ДД.ММ.ГГГГ пунктом 3 статьи 22 Земельного Кодекса РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1. Земельного кодекса РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

11) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

22) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

    При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО1 возвел на арендованном земельном участке жилой дом общей площадью застройки 139 кв.м., степенью готовности 18 %, на основании соответствующего разрешения, им зарегистрировано право собственности на указанный объект ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, поскольку ФИО1 является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ предусматривал в п.4.3.4 право ФИО1 в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по истечении срока действия договора на заключение договора на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в подпункте ДД.ММ.ГГГГ договора.

С учетом приведенных обстоятельств, а также обстоятельств, установленных судом, касающихся правомерности возведения расположенного на спорном участке объекта незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 имеет право на предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду, поэтому администрация МО «<адрес>» незаконно отказала заявителю в заключении с ним договора аренды.

Также судом учитывается п. 23 Обзора судебной практики № (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, содержащий разъяснения о том, что положения п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до ДД.ММ.ГГГГ не требовалось проведения торгов. Также Верховный Суд отметил, что положениями Земельного кодекса РФ в действующей редакции прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса РФ к такому договору.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключен с ФИО1 без проведения торгов до вступления в силу изменений, внесенных в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ, исключающих преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды без проведения торгов. При этом на момент истечения срока договора аренды земельного участка указанные изменения так же не были еще внесены.

Таким образом, в редакции Земельного кодекса РФ, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, не установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Спорный земельный участок предоставлен истцу без торгов в аренду в 2008 году для строительства индивидуального жилого дома, ФИО1 в соответствии с разрешением на строительство сроком до ДД.ММ.ГГГГ возвел на этом участке жилой дом, на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ оснований для отказа в заключении с истцом договора аренды администрацией МО «<адрес>» не имеется.

По истечении указанного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении, и ФИО1 продолжил использование участка без возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

При изложенных обстоятельствах исковые требования истца о признании договора аренды земельного участка действующим, признании преимущественного права на заключение договора аренды с ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 01:05:1900027:16, общей площадью 1504 кв.м, по адресу: <адрес>, а<адрес>, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «<адрес>» о признании договора аренды земельного участка действующим, признании преимущественного права на заключение договора аренды удовлетворить полностью.

Признать договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией муниципального образования «<адрес>» и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:1900027:16, общей площадью 1504 кв.м, по адресу: <адрес>, а<адрес>, действующим.

Признать преимущественное право ФИО1 на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:1900027:16, общей площадью 1504 кв.м, по адресу: <адрес>, а<адрес>, без проведения торгов на основании ст.ст. 39.14-39.17 Земельного Кодекса РФ.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

                                                    Судья                                    М.С. Горюнова