Решение по делу № 2-36/2022 (2-1254/2021;) от 23.08.2021

Копия:

УИД: 66RS0048-01-2021-001738-83

Дело N 2-36/2022

Мотивированное решение

изготовлено 06.06.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Ревда Свердловской области                 31 мая 2022 года

    Ревдинский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Сидоровой А.А., при ведении протокола помощником судьи ФИО8., с участием истца ФИО1, ее представителя адвоката ФИО4, действующего на основании доверенности № от 25.11.2020, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

    истец ФИО1 обратилась в суд с требованием к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, указывая, что из искового заявления ФИО3 о признании ФИО1 прекратившей право пользования жилым помещением – квартирой по адресу: <адрес> (дело 2-327/2021) истцу стало известно о том, что вышеуказанная квартира продана ее сыном ФИО2 по договору купли-продажи от 15.07.2020 ФИО3

    Согласно договору квартира была продана за 1 900 000 рублей с привлечением кредитных средств, предоставленных по договору ипотечного кредитованияN № от 15.07.2020, заключенному ФИО3 с ПАО «Промсвязьбанк». Квартира находится в залоге у ПАО «Промсвязьбанк».

ФИО1 состоит на регистрационном учете по адресу: <адрес>, указанная квартира является ее единственным местом жительства.

Истец полагает, что при совершении указанной сделки были нарушены права истца, сделка совершения с нарушением требований закона и должна быть признана недействительной по следующим основаниям.

В разделе N 3 (п.3.1) договора купли-продажи от 15.07.2020 указано: Продавец подтверждает (и обязуется обеспечить соблюдение указанных гарантий к моменту государственной регистрации перехода права собственности на квартиру Покупателю), что на дату заключения договора квартира не продана, не является предметом залога в пользу третьих лиц, не сдана в наем/безвозмездное пользование, в споре или под арестом не состоит, не обременена, градостроительными ограничениями/запретами, свободна от иных обременений и прав третьих лиц. В указанной квартире зарегистрирована ФИО1, которая обязуется сняться с регистрационного учета в течении 30 дней после государственной регистрации настоящего договора. Продавец подтверждает, что лиц, сохраняющих в соответствии с законом права пользования квартирой после приобретения ее покупателем не имеется.

Указанный пункт – гарантии Продавца ФИО2 не соответствует действительности и противоречит действующему законодательству.

В п.3.1 договора указано, что квартира свободна от обременения и прав третьих лиц, лиц, сохраняющих в соответствии с законом права пользования квартирой после ее приобретения не имеется.

Между тем, согласно пункту 14 (Особые условия) договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан N 38 от 29.11.2018 ФИО1 ранее использовавшая право приватизации жилого помещения сохраняет право проживания в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Кроме того, согласно положениям ст.19 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ, ч.4 ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

ФИО1, будучи членом семьи нанимателя, имела такие же права в отношении указанной квартиры, как и сам наниматель – ответчик ФИО2, поскольку согласно ч.2 ст.69 ЖК РФ, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Указание в п.3.1. договора купли-продажи на обязанность ФИО1 сняться с регистрационного учета в течение 30 дней после государственной регистрации договора также является незаконным. ФИО1 договор купли-продажи от 15.07.2020 не подписывала, о его заключении узнала только после предъявления иска ФИО3, в силу закона сохраняет право пользования квартирой, поэтому указание на обязанность ФИО1 сняться с регистрационного учета является юридически ничтожным.

Действующее законодательство не позволяет физическим лицам возлагать на граждан какие-либо обязанности без их согласия. Основания возникновения обязанностей указаны в статье 8 ГК РФ, пункт 3.1 договора таким основаниям не является.

В соответствии с ч.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, в договоре купли-продажи от 15.07.2020 должна быть указана истец ФИО1 в качестве лица, сохраняющего право пользования квартирой, как лицо имеющее равные права пользования этим помещением с лицом, приватизировавшим квартиру (ФИО2).

Следовательно п.3.1 договора является недействительным.

Исходя из положений ч.1. ст.432 ГК РФ, ч.1 ст.558 ГК РФ, ст.180 ГК, так как указание ФИО1, в качестве лица, сохраняющего право пользования квартирой, является существенным условием договора продажи квартиры, без которого договор не может считаться заключенным, то признание недействительной части сделки (п.3.1 договора купли-продажи от 15.07.2020) влечет недействительность всего договора.

    На основании изложенного, истец просит в судебном порядке признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 15.07.2020 между ФИО2 и ФИО3

    Протокольным определением суда 3-м лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора привлечено САО «РЕСО-Гарантия».

    В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель адвокат ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

    Ответчик ФИО3, ее представитель адвокат ФИО5 по вызову суда не явились, в порядке ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратились к суду с ходатайством о рассмотрении дела в их отсутствие, представили письменную позицию по делу, просят в удовлетворении исковых требований отказать, так как на момент заключения договора купли-продажи квартиры, сторонами были согласованы все существенные условия договора, в том числе и в отношении лиц, зарегистрированных на данной площади.

    Ответчик ФИО2, представитель 3-го лица по вызову суда не явились, надлежаще извещены о судебном заседании в соответствии с требованиями ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем направления судебной повестки, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет": revdinsky.svd@sudrf.ru, причина их неявки суду неизвестна, ходатайства об отложении дела от них не поступало.

    Учитывая положения ч.3, 4ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

    Суд, выслушав объяснение истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

    В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 08.12.2021 по делу N 33-18300/2021 отменено решение Ревдинского городского суда от 09.09.2021, которым ФИО1 признана прекратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Вышеуказанным определением установлено, что ФИО1 использовала право на однократную приватизацию жилых помещений в городском округе Ревда (договор передачи в собственность граждан N367 от 03.04.1995 жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> о чем представлена справка МКУ ГО Ревда «Управление по землеустройству и градостроительству» № от 28.11.2018.

Из договора мены от 29.06.1995, заключенного между ФИО1 и ФИО6 следует, что ФИО1 передала принадлежащую ей на праве собственности квартиру по адресуг.Ревда, улица <адрес> гражданину ФИО6, а он передал право и обязанности по договору найма занимаемой им квартиры по адресу: <адрес> – ФИО1

В последующем квартиру по адресуг.Ревда, <адрес> ответчик ФИО1 обменяла на спорную квартиру по адресуг.Ревда, <адрес>, что следует из объяснений ответчика и не оспаривалось сторонами.

Из пояснений свидетеля ФИО7 следует, что 14.03.2018 в администрацию городского округа Ревда обратились ФИО2 и ФИО1 с заявлением о заключении договора социального найма жилого помещения, на котором имеется отметка ФИО1 о том, что она не возражает в оформлении договора на ФИО2

Между городским округом Ревда в лице начальника жилищного отдела администрации городского округа Ревда и ФИО2 был заключен договорN 7 от 19.03.2018 социального найма спорного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.1. указанного договора социального найма N 7 от 19.03.2018 нанимателем квартиры по адресу: <адрес>, является ФИО2 Вместе с нанимателем право на проживание в данном жилом помещении предоставляется ФИО1- члену семьи нанимателя

ФИО2 на основании договора приватизации N38 от 29.11.2018 приобрел спорную квартиру в собственность.

Из п. 14 договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан N38 от 29.11.2018 следует, что ФИО1, ранее использовавшая право приватизации жилого помещения, сохраняет право проживания в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Из справки ООО «Расчетно-кассовый центр ЖКХ» от 02.07.2020 следует, что на момент приватизации 29.11.2018 в квартире по адресу: <адрес> зарегистрирована ФИО1 (л.д. 15).

Согласно сведениям из паспорта ФИО1 зарегистрирована по адресу спорной квартиры с 18.10.2013.

Вышеуказанное апелляционное определение имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.07.2020 между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан N 38 от 29.11.2018.

    Согласно п.3.1 договора в указанной квартире зарегистрирована ФИО1, которая обязуется сняться с регистрационного учета в течение 30 дней после государственной регистрации настоящего договора. Продавец подтверждает, что лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения Покупателем не имеется.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

    Вместе с тем в п.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст.432 ГК РФ, поскольку при наличии лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением, судьба этого права не зависит от содержания договора и волеизъявления его участников – продавца и покупателя.Установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быт предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут.

    Указанное установление закона имеет целью защитить интересы покупателя по договору, которому не безразлично будет ли кто-либо кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора.

    Отсюда следует, что на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а делает его неустойчивым, поскольку в силу ст.460 Гражданского кодекса Российской неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

    Как указывалось судом выше, сведения о лицах, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением на момент заключения договора, содержатся в п.3.1 договора.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

    Таким образом, полагая, что ФИО1, не являясь стороной оспариваемого ею договора купли-продажи, не является и надлежащим истцом (заинтересованным лицом) относительно требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой в целом по заявленному ею основанию, поскольку наличие либо отсутствие у нее права пользования спорным жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого договора.

    При этом, суд соглашается с доводами истца относительно ничтожности п.3.1 договора купли-продажи квартиры в части обязывания ее (ФИО1), не являющейся стороной сделки, сняться с регистрационного учета в течение 30 дней после государственной регистрации перехода права.

    Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

    В силу статьи 21     Гражданского кодекса Российской Федерации дееспособный гражданин приобретает, осуществляет гражданские права и создает для себя гражданские обязанности своими действиями.

    Гражданское законодательство допускает совершение сделки одним лицом (представителем) о имени другого лица (представляемого) при наличии полномочия, основанного на доверенности, указания закона либо акта уполномоченного на то, органа местного самоуправления (ст.182 ГК РФ).

    Доказательств наличия предусмотренных законом оснований действовать от имени ФИО1, устанавливая в договоре купли-продажи ее обязательство сняться с регистрационного учета ответчиками суду не представлено.

    Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО1 относительно признания недействительным п.3.1 купли-продажи квартиры, в части обязыванияФИО1 сняться с регистрационного учета в течение 30 дней после государственной регистрации договора.

    В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Как предусмотрено п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

    В связи с этим, в том числе при отсутствии требования ФИО1 о признании недействительным п.3.1 договора купли-продажи квартиры, в части обязыванияФИО1, также не являющейся стороной по сделке, сняться с регистрационного учета в течение 30 дней после государственной регистрации договора, по основаниям изложенным выше относительно ФИО1, суд полагает необходимым признать недействительным указанное положение договора.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, удовлетворить частично.

    Признать недействительным п.3.1 договора купли-продажи квартиры, заключенного 15.07.2020 между ФИО2 и ФИО3.

    В остальной части исковых требований отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ревдинский городской суд.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья:                                    А.А.Сидорова