Решение по делу № 33-6499/2023 от 29.06.2023

Судья Верейкин А.А. Дело № 33-6499/2023

Дело № 2-1-81/2023

УИД 64RS0008-01-2023-000046-86

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 августа 2023 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Паршиной С.В.,

судей Александровой К.А., Зотовой Ю.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шестаковой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кондрина Г. В., Афросиной А. А., Заречнева В. А. к сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственная артель «Алексеевская» о признании прекращенным права аренды на земельные участки по апелляционной жалобе сельскохозяйственного производственного кооператива сельскохозяйственная артель «Алексеевская» на решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 07 апреля 2023 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Александровой К.А., объяснения представителя сельскохозяйственного производственного кооператива сельскохозяйственная артель «Алексеевская» - Козиной А.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Кондрина Г.В., Афросиной А.А., Заречнева В.А.
- Альжановой А.Б., полагавшей решение суда законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Кондрин Г.В., Афросина А.А., Заречнев В.А. обратились в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственная артель «Алексеевская» (далее - СХПК СХА «Алексеевская») о признании прекращенными прав аренды СХПК СХА «Алексеевская», возникших на основании договоров аренды от <дата>, <дата>, от <дата>, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №.

В обоснование заявленных исковых требований указано на то, что
Кондрин Г.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, который выделен из земельного участка с кадастровым номером № и в отношении которого с СХПК СХА «Алексеевская» заключен договор аренды от <дата> на срок 10 лет. Афросиной А.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, который выделен из земельного участка с кадастровым номером №, являющийся предметом аренды по договору аренды от <дата>, заключенному с СХПК СХА «Алексеевская» на срок 10 лет. Заречнев В.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, который выделен из земельного участка с кадастровым номером с № и отношении которого в ЕГРН содержится запись об обременении правом аренды СХПК СХА «Алексеевская» на основании договора аренды
от <дата> на срок до <дата>. <дата> по инициативе ответчика проведены общие собрания участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: №, №, №. По результатам голосования собраниями принято решение заключить новые договоры аренды на земельные участки на новых условиях, сроком на 10 лет с момента их регистрации в установленном законом порядке. Истцы голосовали против принятого решения. В новых договорах аренды изменены условия в части размера арендной платы и права арендатора без согласия арендодателей сдавать земельные участки в субаренду, передавать права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованные земельные участки в безвозмездное пользование. Стороны приступили к исполнению договоров аренды на измененных условиях, поскольку участники долевой собственности, кроме голосовавших против, получают арендную плату в измененном размере, а земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № фактически обрабатываются индивидуальным предпринимателем Самылкиным Н.В. без оформления арендных отношений. Учитывая, что истцы выразили несогласие с заключением договоров аренды на новых условиях, то в отношении выделенных земельных участков, принадлежащих Кондрину Г.В., Афросиной А.А.,
Заречневу В.А., прекратились договоры аренды и обременения в силу прямого указания закона.

Решением Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от
07 апреля 2023 года исковые требования Кондрина Г.В., Афросиной А.А.,
Заречнева В.А. удовлетворены. Признано прекращенным право аренды
СХПК СХА «Алексеевская» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 90 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (номер государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №). Признано прекращенным право аренды СХПК СХА «Алексеевская» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 90 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (номер государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости номер №). Признано прекращенным право аренды СХПК СХА «Алексеевская» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 90 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (номер государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №).

В апелляционной жалобе СХПК СХА «Алексеевская» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению автора жалобы, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства стороны ответчика об отложении судебного заседания в связи с нахождением председателя СХПК СХА «Алексеевская» в лечебном учреждении. Полагает, что договоры аренды спорных участков продолжают действовать без изменения с момента их заключения, оснований для прекращения ранее возникших арендных обязательств не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 21 апреля 2021 года участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № проведено общее собрание, оформленное протоколом №, на котором принято решение заключить новый договор аренды. Заречнев В.А. голосовал против принятия указанного решения (т. 1, л.д. 20-23).

<дата> собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровым номером № провели общее собрание, по одному из вопросов повестки которого приняли решение заключить новый договор аренды земельного участка (протокол №). На указанном собрании Афросина А.А. голосовала против заключения договора на новых условиях (т. 1, л.д. 26-29).

Собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № также провели общее собрание, в повестку дня которого в том числе был включен вопрос о заключении нового договора аренды земельного участка. Из протокола общего собрания от <дата> № следует, что Кондрин Г.В. голосовал против принятия указанного решения
(т. 1, л.д. 36-39).

Из содержания приведенных протоколов общих собраний участников долевой собственности следует, что договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № подлежат изменению в части размера арендной платы и права арендатора без согласия арендодателей сдавать арендованные земельные участки в субаренду, передавать права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованные земельные участки в безвозмездное пользование.

Договоры аренды на новых условиях либо дополнительные соглашения к действующим договорам аренды на основании указанных решений общих собраний участников долевой собственности не подписаны, в установленном законом порядке не зарегистрированы.

Из земельного участка с кадастровым номером № путем выдела образован земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 90 000 кв.м, право собственности на который зарегистрировано за Заречневым В.А. <дата>.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами аренды СХПК СХА «Алексеевская» на срок 10 лет с <дата>.

<дата> зарегистрировано право собственности Кондрина Г.В. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 90 000 кв.м, выделенный в счет земельных долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Земельный участок с кадастровым номером № обременен арендой СХПК СХА «Алексеевская» на 10 лет с <дата> (т. 1, л.д. 12-13).

Из земельного участка с кадастровым номером № путем выдела в счет долей в праве общей долевой собственности образован земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Алексеевское муниципальное образование, на расстоянии 1,5 км юго-восточнее <адрес>, площадью 90 000 кв.м, право собственности на который зарегистрировано за Афросиной А.А. 06 декабря
2021 года.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами аренды СХПК СХА «Алексеевская» на срок 10 лет с <дата>.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО14, Стрижова Н.В., Ильина В.П., Хорошева Л.В. в суде первой инстанции указали, что после проведения общих собраний 21 апреля
2021 года получаемая ими арендная плата за земельные участки увеличилась.

Свидетель ФИО15 в судебном заседании суда первой инстанции показал, что с 2017 года работает в качестве управляющего ООО «Рассвет», которое осуществляет сельскохозяйственную деятельность. В силу своих обязанностей ФИО15 объезжает поля, которые находятся в пользовании ООО «Рассвет». Земельные участки СХПК СХА «Алексеевская» расположены в непосредственной близости, поэтому свидетелю известно, что в 2022 году, земельные участки
СХПК СХА «Алексеевская» стал обрабатывать ИП Самылкин Н.В.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции с учетом положений
ст. ст. 8, 9, 11, 181.1, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее
- ГК РФ), ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пришел к выводу, что стороны приступили к исполнению договоров аренды земельных участков на измененных условиях в части размера арендной платы, а поскольку истцы выразили несогласие с заключением договоров аренды на новых условиях, то в отношении принадлежащих им земельных участков прекратились права аренды СХПК СХА «Алексеевская» на основании
п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

В силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договоров аренды исходных земельных участков), в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Федеральным законом от 03 августа 2018 года № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» (далее - Закон № 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент проведения общих собраний участников долевой собственности) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (ни в ранее действующей редакции, ни в редакции Закона № 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ множественность лиц на стороне арендодателя (собственники земельных долей) остается в отношении исходного участка, границы и площадь которого изменились, а в отношении выделенного участка арендодателем становится его собственник.

Из положений п. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение условий договора аренды в отношении выделенного самостоятельного земельного участка возможно только по соглашению арендодателя этого участка и арендатора, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что в случае принятия общим собранием участников долевой собственности решения об изменении условий действующего договора аренды земельного участка, если при этом участник долевой собственности, ранее давший согласие на передачу в аренду земельного участка, голосовал против изменения условий договора аренды и произвел выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей, то первоначальный договор аренды не прекращается, а продолжает действовать без изменения условий в отношении выделенного земельного участка.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы судебной коллегией в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в качестве новых доказательств по делу приобщены реестровые дела на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, копии договоров аренды земельных участков от <дата>, от <дата>, от <дата>, дополнительного соглашения к нему.

Из указанных документов следует, что <дата> между
ФИО16, Гарановой В.Н., ФИО17, Дудкиным В.А.,
Заречневым В.А., ФИО18, ФИО19, ФИО20,
ФИО21, Кудряшовым Г.И., Мантаговым У.Э., Мантаговой Н.Х.,
ФИО18, ФИО22 (арендодатели) и СПК СХА «Алексеевская» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № сроком на пять лет. В силу
п. 3 договора в качестве арендной платы предусмотрено ежегодное предоставление зерна массой 400 кг.

<дата> между сторонами договора аренды от <дата> заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок договора аренды от <дата> продлен на 10 лет, в качестве арендной платы предусмотрено ежегодное предоставление зерна массой 1 000 кг и грубых кормов массой 1 000 кг.

<дата> собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ФИО23, ФИО24, Ильина В.П., ФИО25, Кондрин Г.В., Кузьмина А.А., ФИО26,
ФИО27, Мещерякова Т.В., ФИО28, ФИО14, Никонова Е.А., ФИО29, Савочкина А.А., Стрижова Н.В., ФИО30, Уварова В.И., ФИО31, ФИО32, ФИО33 (арендодатели) заключили с
СПК СХА «Алексеевская» (арендатор) договор аренды земельного участка сроком на десять лет. Арендной платой по договору выступает ежегодное предоставление зерна массой 1 000 кг, грубых кормов массой 1 000 кг (п. 3 договора).

<дата> между собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № Афросиной А.А., Глуховой Л.В., ФИО34 Зиновьевой Н.В.,
Кудряшовым Г.И., Подгорновой Н.В., ФИО35, ФИО36,
ФИО37, ФИО38, ФИО39 (арендодатели) и
СПК СХА «Алексеевская» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сроком на десять лет. В качестве арендной платы в соответствии с условиями договора предусмотрено ежегодное предоставление зерна массой 1 000 кг, грубых кормов массой 1 000 кг.

Согласно п. 8 договоров аренды от <дата>, <дата>,
<дата> изменение условий договора и его прекращение до истечения срока по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых работ. За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Общими собраниями собственников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № принято решение о заключении договоров аренды земельных участков на новых условиях, а также о лице, уполномоченном действовать от имени участников долевой собственности при согласовании местоположения границ образуемых земельных участков (протоколы от <дата>).

Впоследствии Кондрин Г.В., Афросина А.А., Заречнев В.А., голосовавшие против изменения условий договоров аренды, выделили в счет принадлежащих им земельных долей земельные участи площадью по 90 000 кв.м каждый, которые поставлены на кадастровый учет под номерами №, №, № соответственно.

В результате процедуры выдела СПК СХА «Алексеевская» стала арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения: исходных с кадастровыми номерами №, №, № и выделенных участков с кадастровыми номерами №, №, №.

Таким образом, после выдела в 2021 году участниками долевой собственности в счет принадлежащих им земельных долей земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № на эти участки сохранилось право аренды на условиях договоров аренды от <дата>, от <дата>, от <дата>, изменение условий которых в отношении выделенных участков возможно только по соглашению собственника (арендодателя) и арендатора, так как иное договорами аренды не предусмотрено.

Поскольку участник долевой собственности, осуществивший выдел земельного участка в счет принадлежавших ему долей, становится собственником вновь образованного участка и утрачивает право долевой собственности на исходный земельный участок, на данное лицо не могут распространяться правила, предусмотренные ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулирующей владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, путем проведения общих собраний участников долевой собственности, избрания уполномоченного лица для согласования и подписания документов от имени участников.

Решения собрания участников долевой собственности об изменении условий договора аренды земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности, не может повлечь изменения условий аренды в отношении выделенного участка, если его собственник не дал согласие на изменение условий договора.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку Кондрин Г.В., Афросина А.А., Заречнев В.А., являясь участниками общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, дали согласие на заключение договоров аренды от <дата>, от <дата>, от 20 ноября
2010 года, то после осуществления выдела спорных земельных участков на указанные земельные участки сохранилось право аренды СПК СХА «Алексеевская» на условиях ранее заключенных договоров аренды. При этом принятие общим собранием участников долевой собственности решения об изменении условий договоров аренды исходных земельных участков, само по себе не влечет прекращение соответствующих договоров аренды в отношении выделенных участков, в том числе, если их собственники не давали согласие на изменение условий договоров, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований Кондрина Г.В., Афросиной А.А., Заречнева В.А. о признании прекращенным права аренды на земельные участки не имеется.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене (п. п. 3,
4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Кондрина Г.В., Афросиной А.А., Заречнева В.А. к СХПК СХА «Алексеевская» о признании прекращенным права аренды на земельные участки.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от
07 апреля 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Кондрина Г. В., Афросиной А. А., Заречнева В. А. к сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственная артель «Алексеевская» о признании прекращенным права аренды на земельные участки отказать.

Председательствующий

Судьи