Решение по делу № 2-1289/2022 от 27.01.2022

УИД: 50RS0<номер>-06

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

15 июля 2022 года                                <адрес>

Раменский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Кочетковой Е.В.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по исковому заявлению ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 об уменьшении покупной цены, взыскании убытков, судебных расходов, расходов на оплату услуг представителя, компенсации морального вреда, прекращении обременения и по встречному иску ФИО4 к ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате услуг представителя, расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, обратилась в суд с уточненным иском к ФИО4 об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с.<адрес>, уч. 38/2, приобретенных по договору купли-продажи от <дата> на 92 000 руб., признании прекращенным обременение (ипотеки) в отношении данного недвижимого имущества, обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погасить запись о наличии обременения (ипотеки) в отношении указанного недвижимого имущества, взыскании с ФИО4 в ее пользу убытков в общем размере 546 705 руб., компенсации морального вреда в размере 400 000 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб., почтовых расходов в размере 180,04 руб., расходов по уплате госпошлины в размере 9 655 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что <дата> между ней и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, уч. 38/2. Указанный договор ошибочно датирован <дата>. По условиям заключенного договора стоимость имущества определена в сумме 4 000 000 руб. Истцом всего было оплачено 3 942 526,44 руб. в том числе, материнский капитал 408 000 руб. После осмотра домовладения истец дала предварительное согласие на приобретение дома. ФИО4 сообщил сотруднику органа опеки и попечительства, что дом полностью пригоден для проживания с детьми. Распоряжением <номер>-Р/ОП от <дата> о снятии денежных средств со счета сняты денежные средства, после чего стороны <дата> заключили договор купли-продажи. Земельный участок и жилой дом были переданы истцу по передаточному акту. Собственник находился в болезненном состоянии, не мог рассказывать и показывать внутренние коммуникации, поэтому осмотр и рассказ о внутренних коммуникациях домовладения осуществляла супруга ответчика, ФИО7 По ее словам, домовладение находилось в прекрасном состоянии, никаких запретов на пользование чем-либо не имелось, все инженерные системы работали. На вопросы и пожелания истца ознакомиться с документацией на подключение домовладения к различным ресурсам (электричество, газ, канализация и иное), наличие или отсутствие задолженностей по оплате потребленных ресурсов, инструкций к сложной технике, входящей в состав инженерных коммуникаций домовладения (газовый котел, счетчик потребления электрической энергии, бойлер и иные), супруга ответчика ФИО7 пояснила, что они забыли привезти данные документы, но непременно передадут их в ближайшее время. В соответствии с п.8 договора купли-продажи ответчик подтвердил и гарантировал, что передаваемое по договору домовладение в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременено, однако это оказалось не так. С момента вселения в дом истец постоянно обращалась к ответчику и его супруге с требованиями предоставить инженерно-технические и иные документы, связанные с безопасной эксплуатацией дома, однако документы истцу так и не были переданы. В ходе эксплуатации истцу стало известно о существенных недостатках и скрытых дефектах дома и земельного участка, о которых ответчик при совершении сделки купли-продажи не предупреждал. После вселения в дом от собственников соседних земельных участков истцу стало известно об имеющихся обременениях в отношении земельного участка и строений, расположенных на участке, которые попадают в охранную зону внутреннего магистрального газопровода. Сотрудниками Филиала АО «Мособлгаз» «Раменскоемежрайгаз» истцу было сообщено, что по дому ранее составлено более трех рапортов о том, что в доме установлен факт хищения природного газа, что данная врезка не законная и ее требуется удалить. <дата> Быковской РЭС обнаружена самовольная врезка газопровода низкого давления в основной газопровод, дом был отключен от газа. <дата> специалистами Быковской РЭС проведен осмотр земельного участка, по результатам которого выявлено, что построенная ответчиком баня (с единственным в домовладении местом, где можно осуществлять гигиенические процедуры), с хозяйственным блоком, расположена на проходящем по территории домовладении газопроводе. <дата> получено уведомление о добровольном сносе расположенного на участке строения (бани) за свой счет. Вследствие, отключения жилого дома от газоснабжения из-за незаконной врезки в газопровод, проживание в жилом доме с апреля 2019 года стало затруднительным. <дата> дом был подключен к газоснабжению официально. Стоимость газификации составила 353 857,55 руб. Истец оплатила стоимость производства топографической съемки домовладения, изготовление технического паспорта дома, так как без них невозможно подключение газоснабжения дома. Далее было выявлено, что подаваемая в дом питьевая вода является технической, и не пригодна для использования в еде и бытовых нуждах. Истцом был проведен лабораторный анализ воды, который показал тяжелые элементы, вымывающие кальций из организма. Глубина скважины оказалась не 97 м., а 15 м. Стоимость выполненных и необходимых работ составила 169 000 руб. По результатам осмотра специалистами канализационной системы дома были выявлены также недостатки: система канализации жилого дома установлена ответчиком с нарушениями, имеется необходимость ее демонтажа и установки новой. Для осмотра канализационной системы специалисты ООО «Эколайн» дважды откачивали канализацию, чтоб осуществить ее осмотр, провести необходимые работы по установке вида и элементов системы канализации, ее работоспособности и необходимости производства работ, необходимых для ее безопасной работы. Стоимость выполненных и необходимых работ составили 57 630 руб. Вышеперечисленные недостатки жилого дома являются скрытыми, значительными и требуют затрат на их устранение. Указанные недостатки не могли быть обнаружены истцом при визуальном осмотре дома и земельного участка. Ответчик об указанных недостатках истца не предупреждал. В связи с тем, что истец самостоятельно несла расходы по устранению выявленных недостатков, а также ей предстоит нести расходы, она обратилась с названными требованиями в суд.

Ответчик ФИО4, в свою очередь, обратился со встречными исковыми требованиями к ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости от <дата> в размере 92 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 451,40 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 960 руб. и расходов по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб.

В обоснование встречных исковых требований ФИО4 указал, что <дата> между ним и ФИО5, выступающей от своего имени, а также как законный представитель от имени своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, уч. 38/2. Согласно п. 2 указанного договора по соглашению сторон цена домовладения составила 4 000 000 руб. Пунктом 3 договора между сторонами определен порядок оплаты стоимости домовладения. В связи с необходимостью присвоения адреса жилому дому, <дата> между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от <дата>, которым в п. 3 договора внесли изменения в части порядка оплаты цены домовладения: часть цены домовладения в размере 3 500 000 руб. покупатели передают в день подписания настоящего договора; часть цены домовладения в размере 500 000 руб. покупатели обязаны уплатить продавцу не позднее <дата>. <дата> ФИО5 были переданы денежные средства в размере 3 500 000 руб. <дата> на счет продавца поступили денежные средства в размере 408 000 руб. по программе государственного сертификата материнского капитала. Право собственности на домовладение зарегистрировано за ФИО5 <дата>. Задолженность ФИО5 по договору составляет 92 000 руб., в связи с чем ФИО4 обратился со встречными иском.

В судебном заседании истец ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, настаивала на удовлетворении уточненного иска в полном объеме, возражала против удовлетворения встречных требований, предоставляла письменные пояснения на отзыв (<...>).

Ответчик ФИО4 в судебное заедание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представитель ответчика по ордеру (<...>) адвокат ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначального иска, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований, предоставлял письменные возражения на исковые требования, отзыв и письменные объяснения (<...>).

Представитель третьего лица Отдела социальной защиты населения района Орехово-Борисово Северное Южного административного округа <адрес> в судебное заседание не явился, о дате времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя (<...>).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание также не явился, о дате времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (<...>).

Представитель третьего лица Управления ПФР РФ района Орехово-Борисово Северное <адрес> в судебное заседание также не явился, о дате времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (том <...>).

Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" в судебное заседание также не явился, о дате времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (<...>), направлял письменные возражения (<...>).

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. Такой вывод не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела. Кроме того, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от <дата> № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Раменского городского суда <адрес>.

Суд, выслушав ФИО9, представителя ФИО4, опросив специалиста, допросив свидетеля, проверив и изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из положений пункта 1 и пункта 2 статьи 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между ФИО5, выступающей от своего имени, а также как законный представитель от имени своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, Вялковский с/о, <адрес>, уч. 38/2 (далее – Договор) (<...>).

Согласно п. 2 Договора по соглашению сторон цена домовладения составила 4 000 000 руб. Пунктом 3 Договора между сторонами был определен порядок оплаты стоимости домовладения.

В соответствии с п. 9 Договора до подписания Договора истец осмотрела домовладение и претензий по его качеству на момент осмотра не имеет. Ответчик гарантирует отсутствие в домовладении каких-либо скрытых недостатков и дефектов, о которых ему известно. Истец удовлетворен состоянием домовладения, претензий к его состоянию не имеет и согласен принять домовладение в собственность.

<дата> между сторонами было заключено дополнительное соглашение к Договору, которым в п. 3 Договора были внесены изменения в части порядка оплаты цены домовладения: часть цены домовладения в размере 3 500 000 руб. покупатели передают в день подписания Договора; часть цены домовладения в размере 500 000 руб. покупатели обязаны уплатить продавцу не позднее <дата> (<...>).

<дата> ФИО5 были переданы ФИО4 денежные средства в размере 3 500 000 руб. в счет оплаты по Договору, о чем в материалы дела представлена расписка (<...>).

Согласно расписке от <дата> на счет ФИО4 от ФИО5 поступили денежные средства в размере 408 000 руб. по программе государственного сертификата материнского капитала (<...>).

Оставшаяся сумма по Договору в размере 92 000 руб. истцом не была передана ответчику, что не оспаривалось истцом в судебном заседании.

Право собственности на спорные домовладение и земельный участок <дата> зарегистрировано на праве общей долевой собственности за ФИО5 и ее несовершеннолетними детьми ФИО2 и ФИО3 (том <...>).

При этом, <дата> на данное недвижимое имущество было установлено обременение – ипотека в силу закона в пользу ФИО4 до полного расчета.

После приобретения указанного недвижимого имущества истица обнаружила существенные недостатки и скрытые дефекты, о которых ответчик при совершении сделки купли-продажи не предупреждал. Так, ФИО5 стало известно об имеющихся обременениях в отношении земельного участка и строений, расположенных на участке, которые попадают в охранную зону внутреннего магистрального газопровода, в доме установлен факт хищения природного газа (самовольная врезка газопровода), подаваемая в дом питьевая вода является технической и не пригодна для использования в еде и бытовых нуждах, система канализации жилого дома установлена ответчиком с нарушениями, имеется необходимость ее демонтажа и установки новой в соответствии с техническими нормами. Данные недостатки не могли быть обнаружены при визуальном осмотре, следовательно, они являются скрытыми и требуют затрат на их устранение.

В соответствии с гражданским законодательством скрытыми недостатками признаются недостатки, которые не могут быть установлены при обычном способе приемки, в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком (пункт 4 статьи 720 ГК РФ).

Определением суда от <дата> по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО ГК «Эксперт», в распоряжение экспертов было предоставлено данное гражданское дело, а также сторонам разъяснены положения ч.3 ст.79 ГПК РФ (<...>).

Согласно заключения эксперта <номер> в результате натурного осмотра экспертами было установлено, что водоснабжение жилого дома предусмотрено от скважины, расположенной непосредственно на участке. В скважине установлено 3 картриджных фильтра. В доме, на кухне под раковиной установлен фильтр многоступенчатый «под мойку» Expert M312 с отдельным смесителем для получения питьевой воды. Данная установка находится в неработоспособном состоянии. Экспертами был произведен забор воды из смесителя в жилом доме для проведения лабораторного анализа подаваемой в дом воды и определения ее качества. В результате анализа были обнаружены превышения показателей некоторых элементов относительно СанПиН <дата>-21, табл. 3.1, 3.3, 3.13 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания". Эксперты отмечают повышенную цветность, щелочность воды, наличие повышенного содержания фторидов, железа, гидрокарбоната, кальция и калия. Поскольку часть показателей количества элементов в пробах воды превышено относительно органолептических и обобщенных показателей качества различных видов вод, кроме технической воды согласно СанПиН <дата>-21, табл. 3.1, 3.3, 3.13 и наличие повышенного содержания данных элементов в воде несет угрозу здоровью людей при длительном употреблении, эксперты делают вывод о непригодности данной воды для использования и питья и необходимости дополнительной очистки воды, подаваемой из скважины к жилому дому.

Экспертами было установлено, что подаваемая к жилому дому вода не соответствует требованиям СанПиН <дата>-21, табл. 3.1, 3.3, 3.13 и соответственно непригодна для использования и питья. Экспертами рекомендовано заменить картриджи фильтров, установленных в скважине. Также на основании полученного лабораторного анализа экспертами была подобрана система очистки воды до нормативных показателей. На основании технологической схемы экспертами было подобрано оборудование, необходимое для установки, а также определена его стоимость в соответствии с текущими рыночными ценами. Расчет стоимости выполнения работ по монтажу системы очистки приведен в таблице <номер> экспертного заключения. Стоимость работ по очистке воды и приведению ее в пригодное для употребления состояние составила 71 874 руб. Экспертами была установлена непригодность воды, подаваемой к дому для использования. Данный фактор вызван недостаточностью уставленной системы очистки воды (фильтров, установленных в скважине), не справляющейся со всеми загрязнениями, солями и металлами, содержащимися в воде. Также причиной непригодности воды может быть загрязнение картриджей фильтров в скважине и необходимость их замены. Таким образом, причина ненадлежащего качества воды возникла в момент монтажа системы очистки воды, не соответствующей показателям воды и необходимой степени очистки, а также в процессе эксплуатации в результате загрязнения картриджей фильтров.

Также эксперты пришли к выводу о том, что на участке отсутствует полноценная система канализации. Предусмотрен сбор сточных вод от сантехнических приборов дома в две накопительные емкости из кирпича с последующей откачкой ассенизаторской машиной. Над каждой емкостью имеется люк для обслуживания и откачки стоков. Также эксперты отметили, что существующая на участке система сборов стоков неисправна. В трубопроводе канализации, проложенном в фундаменте дома имеется значительная протечка, емкости для сбора сточных вод не герметичны, что приводит к попаданию сточных вод в грунт и проседанию фундамента дома. Также не соблюдены нормы СанПиН <дата>-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий" (в ред. Постановлений главного государственного санитарного врача РФ от <дата> п. 16, от <дата> п. 37) в части расстояния от выгреба до жилого дома и до источника водоснабжения - расстояние от емкостей для сбора сточных вод от жилого дома менее метра, что не соответствует предусмотренным санитарными нормами 20 метрам. Это является угрозой появления метана в жилье, а также заражения воды, используемой для водоснабжения дома. Таким образом, система сбора сточных вод на участке на момент проведения натурного осмотра не пригодна для эксплуатации и нуждается в устранении выявленных дефектов.

На основании изложенного, экспертами было установлено, что на момент проведения натурного осмотра система канализации на участке не пригодна для использования. Отсутствует система очистки сточных вод, емкости для сбора сточных вод не герметичны и расположены в непосредственной близости от жилого дома и источника водоснабжения - данный фактор возник в момент возведения системы сбора стоков при производстве строительно-монтажных работ на участке. Также в ходе проверки работоспособности системы водоотведения экспертами было выявлено наличие серьезной протечки трубопровода водоотведения, проложенного в фундаменте жилого дома к накопительной емкости. Данная протечка повлекла за собой проседание фундамента, провал напольного покрытия санузла, размытие грунта вокруг жилого дома. Поскольку на момент натурного осмотра доступ к трубопроводам, проложенным в подпольном пространстве дома, отсутствовал, экспертам не представилось возможным установить точную причину возникновения протечки и время ее возникновения (том 3 л.д.124-167).

Суд принимает в качестве доказательства данное заключение экспертов, поскольку оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, в заключении полно и объективно отражены ответы на поставленные судом вопросы, эксперты обладают соответствующей квалификацией, предупреждены судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, выводы экспертов логичны, не противоречат соответствующим положениям действующих нормативно-правовых актов и другим материалам дела.

Будучи допрошенной в судебном заседании и предупрежденной об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ эксперт ФИО10 экспертное заключение поддержала в полном объеме, пояснив, что был произведен забор воды, после чего отправлен в лабораторию, где и определялась пригодность воды. Были обнаружены некоторые превышения. При расчете стоимости работ по очистке воды и приведении ее в пригодное для употребления состояние за основу эксперт взяла коммерческое предложение, однако, как специалист, отдельно также рассчитала стоимость по некоторым работам, которая в коммерческом предложении завышена, и сумма получилась меньше. Запах сероводорода присутствовал, однако если лаборатория это не отразила, значит, это не влияет на пригодность воды. Предложенная система рассчитана на троих проживающих людей. На момент осмотра выгребная яма была заполнена, было большое содержание ила. Необходимо провести замену картриджей и произвести повторный забор проб, если картриджи не заменить вода не будет соответствовать нормам СанПиН.

В соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Требования к качеству товара установлены статьей 469 ГК РФ, из содержания которой следует, что качественные характеристики товара должны соответствовать предусмотренным соглашением сторон и договором купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 той же статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 данной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 ст. 556 ГК РФ).

Таким образом, несмотря на то, что <дата> между сторонами был подписан передаточный акт, ответчик не освобождается от ответственности за возмещение истцу расходов по устранению выявленных недостатков, которые не были им оговорены (том <...>).

Как было указано выше согласно заключения судебной независимой экспертизы стоимость работ по очистке воды и приведению ее в пригодное для употребления состояния составляет 71 874 руб. Поскольку заключение судебной независимой экспертизы опровергнуто сторонами не было, суд считает целесообразным взыскать с ответчика в пользу истца указанную сумму.

Также судебная экспертиза не была опровергнута сторонами и в части непригодности системы канализации для использования.

Согласно расчету стоимости модернизации локальной очистной станции инженера ООО «Эколайн» ФИО11 стоимость материалов и работ на земельной участке по адресу: <адрес>, г.о. Строкино, <адрес> составляет 123 560 руб. (том 3 <...>), из которых 71 200 руб. уже потрачены истцом для приведения системы канализации в пригодное для использование состояние (<...>). Представитель ответчика, со своей стороны, в судебном заседании данный расчет не опровергал, ходатайства о назначении судебной экспертизы в данной части не заявлял, в связи с чем суд признает данный расчет верным, а с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 123 560 руб.

Будучи допрошенной в судебном заседании и предупрежденной об уголовной ответственности по ст. ст. 307-308 УК РФ свидетель ФИО7 суду показала что, ФИО5 ей знакома, она звонила ей относительно продажи дома. Перед покупкой ФИО5 в доме была и ей все понравилось. Через некоторое время они встретились, свидетель уведомила ее о том, что у них с газом проблемы. Дом истец осматривала как при заключении договора, так и при передаче. Сначала дом осмотрел знакомый покупателя, потом подъехала ФИО5 и также все осмотрела. Договором было предусмотрено, что денежные средства необходимо передать до 30 июня, однако истец не успевала, и тогда между сторонами было заключено дополнительное соглашение. Также свидетель пояснила, что она с мужем (ФИО4) уступили ФИО5 500 000 рублей, а также еще 500 000 рублей – за отсутствие оформленных документов по газоснабжению. В итоге дом и земельный участок были проданы ФИО5 за 4 000 000 руб. вместо 5 000 000 руб. При подписании договора купли-продажи свидетель также присутствовала, никаких замечаний по дому у ФИО5 не было.

Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу показания свидетеля ФИО7, поскольку ФИО7 присутствовала при оформлении сделки, ее показания согласуются с письменными доказательства, имеющимися в материалах дела, и были оценены судом в совокупности с ними.

В судебном заседании ФИО5 не отрицала добровольное уменьшение цены Договора со стороны продавца ФИО4 на 500 000 руб. в связи с отсутствием оформленных документов по газоснабжению, в связи с чем взыскание с ФИО4 в пользу ФИО5 денежных средств в размере 325 545 руб. в счет возмещения убытков по газоснабжению приведет не к восстановлению нарушенного права истца, а к неосновательному обогащению, что недопустимо в силу ст. 1102 ГК РФ.

Кроме того, в силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, в удовлетворении требования ФИО5 о взыскании с ФИО4 денежных средств в размере 325 545 руб. следует отказать.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, действующим гражданским законодательством покупателю предоставлено право выбора из нескольких предусмотренных законом способов защиты своего нарушенного права. Поскольку истцом было заявлено требование о возмещении расходов на устранение недостатков и данное требование удовлетворено частично, требование об уменьшении покупной цены необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Каких-либо иных оснований, обосновывающих данное требование, истцом не приведено.

Вместе с тем, суд учитывает, что при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО4 к ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом, возвращении земельного участка и жилого дома, взыскании штрафа, расходов по оплате госпошлины, ФИО5 возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, в связи с чем решением Раменского городского суда <адрес> от <дата> было отказано (<...>).

Также в судебном заседании истцом не оспаривалось, что денежные средства по Договору в сумме 92 000 руб. до настоящего времени не оплачены ею, несмотря на то, что дополнительным соглашением к Договору срок оплаты установлен до <дата>, следовательно, с ФИО5 в пользу ФИО4 подлежит взысканию задолженность по Договору в размере 92 000 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <номер>, Пленума ВАС РФ <номер> от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Истцом по встречному иску представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата>. Проверив расчет истца (<...>), суд признает его арифметически верным.

На основании изложенного, суд находит законными и обоснованными встречные исковые требования ФИО4 о взыскании с ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей задолженности по Договору в размере 92 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 451,40 руб.

Согласно данным ЕГРН на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, Раменский муниципальный район, с.<адрес>, уч. 38/2 установлены ограничения (ипотека в силу закона) с <дата> до полного расчета в пользу ФИО4

Как предусмотрено абзацем вторым пункта 2 статьи 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Положениями ст. 25 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрены основания погашения регистрационной записи об ипотеке.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Поскольку данным решением суда с ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей взыскана оставшаяся задолженность по Договору в размере 92 000 руб., то требование ФИО5 о прекращении обременений в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер> и в отношении жилого дома с кадастровым номером <номер>, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> подлежит удовлетворению.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения требования ФИО5 об обязании Управление Росреестра по <адрес> погасить запись о наличии обременения (ипотеки) в виду следующего.

Управление и его территориальные отделы осуществляют государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, а также вносят дополнительные сведения, в том числе о прекращении обременения объектов недвижимости, на основании и в порядке, установленном Федеральным законом от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Порядок прекращения обременения установлен Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому данный порядок носит заявительный характер и невозможен без предоставления заявителем заявления, письменного согласия залогодержателя и всех необходимых документов, либо решения суда.

Таким образом, в соответствии с нормами гражданского законодательства в случае вынесения судом решения о прекращении обременения, такое решение само по себе будет являться основанием проведения Управлением Росреестра по <адрес> соответствующих действий на общих основаниях после обращения надлежащего лица с соответствующим заявлением и всеми необходимыми документами.

Кроме того, ФИО5 Управление Росреестра по <адрес> не привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Также ФИО5 заявлено требование о компенсации морального вреда в размере 400 000 руб.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> <номер> "О некоторых вопросах применения законодательства о компенсации морального вреда" (далее – Постановление) под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье). Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях, связанных с физической болью, связанной с причинением увечья, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий.

Из положений п. 8 Постановления следует, что при определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий.

Поскольку судом установлено, что на протяжении длительного времени ФИО5 и двое ее несовершеннолетних детей проживают в доме, где вода не пригодна для использования в еде и бытовых нуждах, а система канализации неисправна, суд приходит к выводу что истице и ее несовершеннолетним детям причинены нравственные страдания. Кроме того, не опровергнутой ответчиком, перепиской истца со свидетелем ФИО7 подтверждается, что у несовершеннолетнего ФИО2 на теле появилась аллергическая реакция от плохой воды (том 1 л.д. 55), следовательно, ФИО5, действующей также в интересах ФИО2, также причинены физические страдания.

С учетом принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО4 в пользу ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей. Данная сумма является достаточной для компенсации причиненных истцу физических и нравственных страданий.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного Кодекса.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от <дата> <номер>-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов; в случае частичного удовлетворения иска и истец и ответчик в целях восстановления нарушенных прав и свобод вправе требовать присуждения понесенных ими в связи с необходимостью участия в судебном разбирательстве судебных расходов, но только в части, пропорциональной, соответственно, или объему удовлетворенных судом требований истца, или объему требований истца, в удовлетворении которых судом отказано. В случаях, когда возмещение судебных расходов законом не предусмотрено, лицо не лишено возможности добиваться возмещения причиненных ему убытков в самостоятельном процессе, если для этого имеются основания, предусмотренные статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соотносится с требованиями Конституции Российской Федерации, ее статьи 19 (часть 1) о равенстве всех перед законом и судом и статьи 35 (часть 1) об охране права частной собственности законом.

Согласно ч. 1 ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как ФИО5, так и ФИО4 заявлены требования о взыскании расходов на оказание юридической помощи.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от <дата> <номер> «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено о том, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (п.п. 10, 11).

Несение ФИО5 расходов по оплате услуг представителя материалами дела не подтверждено, в процессе рассмотрения дела участия представитель ФИО5 не принимал, в связи с чем данное требование удовлетворению не подлежит.

Расходы ФИО4 на оказание юридической помощи в сумме 100 000 руб. подтверждены представленными в материалы дела соглашением об оказании юридической помощи и квитанцией к нему (<...>).

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> <номер> "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 12-13).

При разрешении вопроса о возмещении расходов на оплату услуг представителя процессуальное законодательство не ограничивает права суда на оценку представленных сторонами доказательств в рамках требований о возмещении судебных издержек по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов. При этом неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права либо несложностью дела.

Разумность размеров как оценочная категория определяется индивидуально, с учетом особенностей конкретного дела.

Учитывая характер спора, его сложность, объем выполненной представителем работы, количество судебных заседаний, суд полагает размер расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. не соответствующим принципу разумности, поэтому с учетом соблюдения баланса интересов сторон приходит к выводу о взыскании с ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Кроме того, ФИО5 заявлены требования о взыскании с ФИО4 почтовых расходов в размере 180,04 руб., расходов по уплате госпошлины в размере 9 655 руб. и оплаченных расходов по судебной экспертизе в размере 50 000 руб.

Указанные истцом судебные расходы подлежат возмещению, поскольку являются в силу ст. 94 ГПК РФ необходимыми расходами, связанными с рассмотрением дела, но в силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 21 391,02 руб. исходя из следующего расчета: 9 655 руб. (госпошлина) + 50 000 руб. (судебная эксперта) + 180,04 руб. (почтовые расходы) = 59 835,04 руб.; заявлено на 546 705 руб., удовлетворено на 35,75 % (195 434 руб. * 100/ 546 705 руб.); 59 835,04 руб. * 35,75% /100 = 21 391,02 руб.

В связи с удовлетворением встречных исковых требований ФИО4 в силу ст. 98 ГПК РФ в его пользу с ФИО5 также следует взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 2 960 руб., которые подтверждаются чеком по операции (том 2 л.д.195).

Вместе с тем, исходя из цены встречного иска, ФИО4 должен был оплатить госпошлину в размере 3 309,03 руб., однако оплатил только 2 960 руб., следовательно, 349,03 руб. следует взыскать с ФИО5 в доход соответствующего бюджета.

Исходя из цены уточненного иска, ФИО5 должна была оплатить госпошлину в размере 9 267,05 руб., однако ей была оплачена госпошлина в большем размере 9 655 руб. С учетом взаимозачета (387,95 руб. – 349,03 руб.), ФИО5 подлежит возврату из соответствующего бюджета излишне оплаченная госпошлина в размере 38,92 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 об уменьшении покупной цены, взыскании убытков, судебных расходов, расходов на оплату услуг представителя, компенсации морального вреда, прекращении обременения – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 (паспорт серии 16 00 <номер> выдан <дата> Краснозаводским отделом милиции Сергиево-Посадского УВД <адрес>, код подразделения <номер>) в пользу ФИО5 (паспорт серии <номер> <номер> выдан <дата> Отделением по району Орехово-Борисово Северное ОУФМС России по <адрес> в ЮАО, код подразделения <номер>), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 убытки в размере 195 434 руб., судебные расходы в размере 21 391,02 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., а всего: 226 825,02 руб.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 952 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, Раменский муниципальный район, с. <адрес>, участок 38/2 и в отношении жилого дома с кадастровым номером <номер> площадью 88,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, Вялковский с/о, <адрес>, уч. 38/2, установленного в пользу ФИО4.

В удовлетворении требования ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 об уменьшении покупной цены, об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погасить запись о наличии обременения (ипотеки), о взыскании расходов на оплату услуг представителя, а также о взыскании убытков и компенсации морального вреда в большем размере – отказать.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате услуг представителя, расходов по оплате госпошлины – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 (паспорт серии 45 10 <номер> выдан <дата> Отделением по району Орехово-Борисово Северное ОУФМС России по <адрес> в ЮАО, код подразделения <номер>), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО4 (паспорт серии <номер> <номер> выдан <дата> Краснозаводским отделом милиции Сергиево-Посадского УВД <адрес>, код подразделения <номер>) задолженность по договору купли-продажи недвижимости от <дата> в размере 92 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в размере 13 451,40 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 960 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб., а всего взыскать: 123 411,40 руб.

В удовлетворении требований ФИО4 о взыскании расходов на оплату услуг представителя в большем размере – отказать.

Возвратить ФИО5 (паспорт серии 45 10 <номер> выдан <дата> Отделением по району Орехово-Борисово Северное ОУФМС России по <адрес> в ЮАО, код подразделения <номер>), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 из соответствующего бюджета излишне оплаченную госпошлину в размере 38,92 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья                         Е.В. Кочеткова

Мотивированный текст решения изготовлен <дата>