Решение по делу № 2-69/2023 (2-2132/2022;) от 19.07.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Мотивированное решение изготовлено 14 марта 2023 года

г. Верхняя Пышма 06 марта 2023 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Карасевой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Станкевич О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма к Давыдову Александру Ивановичу, Давыдовой Галине Валентиновне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма обратился с иском к Давыдову А.И., Давыдовой Г.В. о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды. В обоснование иска указано следующее. На основании договора аренды земельного участка № от 25.11.2004 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (Комитет) передал Давыдову А.И., Давыдовой Г.В. в аренду земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>. Факт передачи предмета аренды подтверждается актом приема- передачи в аренду земельного участка приложение № 1 к Договору аренды. Срок договора аренды земельного участка с 19.11.2004 до 19.11.2053. На основании п.3.3. Договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца. Однако Арендаторы обязательства по договору не исполняют. В связи с чем образовалась задолженность по внесению арендных платежей в сумме 498 866, 68 рублей за период с 01.01.2014 по 30.06.2022. Согласно п. 3.2 Договора размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядка в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами и является обязательным для Арендатора. Таким образом, Арендатор обязан осуществлять платежи в размерах, установленных органом местного самоуправления, независимо от наличия или отсутствия дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новый размер арендной платы, так как условие об изменении ставок арендной платы в договоре сторонами согласовано. В связи с неисполнением договора аренды начислены пени в размере 325886, 42 рубля на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. 11.12.2018 Должникам направлена претензия с требованием уплатить задолженность в добровольном порядке. Факт направления претензии подтверждается квитанцией от 12.12.2018. Однако требование не исполнено, денежные средства в пользу Комитета не поступали. До настоящего времени задолженность не погашена. Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы согласно п.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды. В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 10.06.2022 ответчикам направлена претензия с требованием о возврате в добровольном порядке земельного участка и о расторжении договора аренды земельного участка. Однако требования не исполнено, земельный участок по акту приема-передачи Комитету не передан.

Истец просил взыскать с Давыдова А.И., Давыдовой Г.В. солидарно в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма задолженность в размере 534 753, 30 рублей, в том числе: задолженность по внесению арендных платежей в сумме 498 866, 68 рублей за период с 01.01.2014 по 30.06.2022, пени в размере 325886, 42 рубля за период с 11.01.2017 по 31.12.2019; расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.11.2004 №; обязать Давыдова А.И., Давыдову Г.В. возвратить комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером № площадью 4288 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Уточнив исковые требования в ходе рассмотрения дела истец просил взыскать задолженность по аренде за период с 01.01.2014 по 31.12.2021 в размере 1890205,25 рублей, пени за период с 11.01.2017 по 16.11.2022 в размере 185 092, 23 рубля.

В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма, представитель третьего лица Администрации городского округа Верхняя Пышма – Лис А.В., действующая на основании доверенностей, на удовлетворении исковых требований настаивала. Пояснила, что в аренду передавался весь земельный участок, следовательно, арендная плата также начислена исходя из площади всего земельного участка. Кроме того, полагала, что ответчики должны были уведомить о своем несогласии платить арендную плату, обратиться с заявлением о прекращении договора аренды. Никаких действий со стороны ответчиков предпринято не было. Действие договора аренды ответчики не оспаривали, до 2014 года арендные платежи платили.

Ответчик Давыдов А.И. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения исковых требований возражал. Ответчик Давыдова Г.В. в судебное заседание не явилась, осуществляла свои процессуальные права через представителя. Представитель ответчика Давыдовой Г.В. Карачев Ю.А. против удовлетворения исковых требований возражал, указав следующее. Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> был в установленном порядке сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, данный земельный участок согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации перешел в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в долевую собственность Давыдова А.И., Давыдовой Г.В.. В связи со сменой собственников земельного участка Администрация городского округа Верхняя Пышма не может ставить вопрос о расторжении Договора аренды № от 25.11.2004, поскольку по данному требованию она является ненадлежащим истцом. В связи с теми же обстоятельствам расчет платы за аренду земельного участка является безосновательным. Также указал, что никаких действий со стороны ответчиков предпринимать не требовалось, договор аренды автоматически прекратил свое действие. С расчетом задолженности по арендной плате ответчики также не согласны, поскольку истцом пропущен срок исковой давности по части платежей, арендная плата истцом вопреки условиям Договора начисляется не пропорционально занимаемой площади нежилого помещения, а за весь земельный участок.

Представители третьих лиц – Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, ООО «Элемент трейд», Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Судом на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федераци, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.10.2004 (материалы реестрового дела на объект недвижимости с №) Давыдову Александру Ивановичу, Давыдовой Галине Валентиновне принадлежит нежилое помещение общей площадью 320, 6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (по 1/2 в праве общей долевой собственности ). Актом № от 03.09.2004 года Государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденным Распоряжением Главы муниципального образования «Верхняя Пышма» № от ДД.ММ.ГГГГ – магазин продовольственных товаров, расположенный по адресу: <адрес>, принят в эксплуатацию (проектно-сметная документация утверждена по заявлению Давыдовой Г.В., Давыдова А.И., строительство осуществлено на основании Постановления Главы города <адрес> от 26.07.2004 №).

25 ноября 2004 года между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Арендодатель) и Давыдовым А.И., Давыдовой Г.В. (Арендаторы) на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № от 19.11.2004 был заключен договор аренды земельного участка № от 25.11.2004, в соответствии с которым Арендодатель передал Давыдову А.И., Давыдовой Г.В. в аренду земельный участок КН №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 4288, 00 кв. м. Срок договора аренды земельного участка с 19.11.2004 до 19.11.2053.

Согласно п.1.1 Договора на земельном участке с КН № находится жилой дом многоэтажной застройки со встроенно-пристроенном нежилом помещением (магазином) общей площадью 320, 6 кв.м. Границы участка закреплены в натуре и обозначена на прилагаемом в настоящему Договору кадастровом плане земельного участка. Согласно п.3.1. Договора расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложения к Договору, являясь его неотъемлемой частью. Плата за аренду земельного участка взимается пропорционально площади занимаемой нежилыми помещениями в общей площади недвижимого имущества, расположенного на предоставляемом земельном участке, что составляет согласно справки Филиала СОГУП «ОГЦТИ и РН» «Верхнепышминское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости» № от 12.10.2004 0,08 доли и составляет 343, 04 метра.

На основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от 03.10.2006 права по данному договору аренды перешли к муниципальному образованию – ГО Верхняя Пышма.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости, кадастровому плану земельного участка (выписке из государственной земельного кадастра) материалам реестрового дела в отношении земельного участка с КН № земельный участок имеет установленные границы, поставлен на кадастровый учет, площадь земельного участка – 4288, 00 квадратных метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – жилое здание, адрес: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера – 08.07.2002.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости здание с кадастровым номером № многоквартирным домом, местоположение объекта: <адрес>, здание расположено на земельном участке с КН №, в здании расположено нежилое помещение с КН № Согласно схеме расположения объекта недвижимости с кадастровым номером № на земельном участке с КН № расположения здания совпадает с планом земельного участка, на котором расположено здание (выписки из единого государственного реестра недвижимости л.д. 85, 173)

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение площадью 320,6 кв.м КН № расположено по адресу: <адрес>, помещение 1а, в здании с КН № (многоквартирный жилой дом), принадлежит на праве единоличной собственности Давыдовой Г.В. с 27.04.2017. Между Давыдовой Г.В. и ООО «Элемент Трейд» заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения с КН № от 20.11.2019 года сроком на 10 лет, что также подтверждается материалами реестрового дела в отношении объекта недвижимости с КН №.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Расчет, представленный истцом, выполнен в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 №-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области». При этом суд соглашается с доводами представителя ответчика Давыдовой Г.В. Карачева Ю.А. о том, что расчет арендной платы согласно условиям Договора должен производиться пропорционально площади нежилого помещения в общей площади недвижимого имущества, расположенного на предоставляемом земельном участке.

Вместе с тем, суд полагает возможным расчет арендной платы не производить, а также не производить расчет пени на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду необоснованности требований истца, исходя из следующего.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Данное положение введено в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку исходя из правовой природы общего имущества многоквартирного дома, такое имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями.

Как следует из исследованных судом материалов дела, земельный участок под многоквартирным жилым домом поставлен на кадастровый учет и имел установленные границы до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В реестр внесены сведения о границах и площади участка.

Наличие многоквартирного дома на спорном земельном участке указывает на выбытие данного участка из владения истца. Поскольку на спорном земельном участке возведен многоквартирный дом, находящийся в собственности и владении граждан, защита предполагаемых прав истца на данный участок возможна лишь с одновременным решением судьбы имеющегося на участке объекта недвижимости (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Истцом заявлено требование о расторжении Договора аренды земельного участка.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Суд полагает, что указанные правоположения применимы к правоотношениям сторон. Договор аренды, в отношении которого заявлено требование о расторжении, прекратил свое действие, и оснований для его расторжения не имеется. Тот факт, что ответчики используют нежилое помещение для ведения предпринимательской деятельности никак не влияет на принадлежность земельного участка и, соответственно, не является основанием для продолжения действия договора аренды данного земельного участка.

На основании исследованных доказательств и вышеприведенных положений законодательства суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, поскольку заявленные истцом требования не основаны на действующем правовом регулировании спорных правоотношений.

Руководствуясь ст. ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма к Давыдову Александру Ивановичу, Давыдовой Галине Валентиновне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Верхнепышминский городской суд Свердловской области.

Судья                      О.В. Карасева