Решение по делу № 33-2615/2015 от 28.10.2015

Судья Еремеев О.И. Дело № 33-2615/2015

Докладчик - Загорьян А.Г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 ноября 2015 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Малеванный В.П.,

судей Кривулько В.В. и Загорьян А.Г.,

при секретаре Остапенко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ю.В.В. к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе представителя ответчика Г. Е.Н. на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования удовлетворены частично. Пункт № договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № изложен в следующей редакции: «№ Срок договора аренды составляет 5 лет.»; пункт № - изложен в следующей редакции: «№ Размер годовой арендной платы составляет <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>) рублей.»; пункты № и № -исключены. Из передаточного акта к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ исключены пункты № и №. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Загорьян А.Г., объяснения представителя ответчика С. С.П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения истца Ю. В.В. и его представителя Д. Л.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ Ю. В.В. обратился в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что он признан победителем по результатам проведенного ответчиком аукциона по продаже права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного: <адрес> На предложение заключить договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на определенных условиях, ответил несогласием с условиями, содержащимися в пунктах № и №, а также в пунктах № передаточного акта. В адрес ответчика был направлен протокол согласования разногласий, однако путем переговоров урегулировать спорные условия не удалось.

Просил изложить пункт № договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации настоящего договора», пункт № – «Не использование арендатором земельного участка в течение 2-х месяцев подряд с момента получения разрешения на строительство», пункт № – «Размер годовой арендной платы составляет <данные изъяты> рублей. Размер годовой арендной платы подлежит оплате в период использования земельного участка арендатором, согласно разрешенного использования, установленного пунктом № настоящего договора – строительство индивидуального жилого дома. С даты государственной регистрации права собственности на оконченный строительством объект – жилой арендная плата начислению не подлежит.», пункт № – «Начало срока действия договора определяется датой его государственной регистрации. Договор заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ включительно».

Также просил изложить в новой редакции пункт № передаточного акта: «Обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору считается выполненным, и земельный участок считается полученным с даты подписания передаточного акта.», пункт № – «Настоящий акт подтверждает факт передачи земельного участка по договору».

В судебном заседании истец Ю. В.В. и его представитель Д. Л.В. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика С. И.В. с требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ответчика Г. Е.Н.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить и прекратить производство по делу. Не согласен с выводом суда о том, что в судебном заседании не нашел подтверждения факт извещения истца или неопределенного круга лиц об условиях договора аренды, поскольку ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Правила проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808, не содержат требований об обязательности утверждения конкурсной документации, а также требований к составу этой документации.

Полагает неверным вывод суда о том, что лицам, намеревающимся участвовать в аукционе, не была обеспечена возможность ознакомления с условиями договора аренды земельного участка в полном объеме. На основании свидетельских показаний судом сделан вывод о том, что подпись истца на бланке заявки об ознакомлении с условиями договора была проставлена вынужденно. Однако, в результате каких действий ответчика истцом произведены эти записи в решении суда не указано, при этом показания свидетелей Ш. А.К. и Т. Е.В. не являются допустимыми доказательствами.

Судом не принято во внимание, что действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка по результатам аукциона с протоколом разногласий. Из содержания положений статей 432, 435, 438, 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что правовые последствия определения победителя торгов, подписания с ним протокола о результатах торгов исключают возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий договора.

Суд исходил из того, что спор возник при заключении договора аренды земельного участка, между тем, договор является смешанным и включает в себя как обязательства по оплате права аренды, так и арендные платежи. Право аренды возникло с момента подписания истцом протокола о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому условие об оплате с даты подписания протокола о результатах торгов по правовой природе не является условием об арендной плате за использование земельного участка.

Разрешая спор, суд урегулировал разногласия по правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если в силу настоящего Кодекса или иного закона заключение договора обязательно для одной из сторон договора, разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на разрешение суда той стороной, для которой заключение договора необязательно. У стороны, для которой заключение договора обязательно, такое право отсутствует. Поскольку истец является победителем торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером №, следовательно, в силу положений статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации является стороной, обязанной заключить договор аренды указанного земельного участка. Поскольку материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии соглашения о передаче разногласий по договору на рассмотрение суда, то избранный истцом способ защиты, направленный на понуждение ответчика заключить договор на условиях истца, не предусмотрен действующим законодательством.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Ю. В.В. просит оставить апелляционную жалобу представителя ответчика без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить по основаниям, предусмотренным пунктом 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального, процессуального права и полагает возможным, в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принять по делу новое решение.

Разрешая спор по существу, суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ в газете «<данные изъяты>» № № ответчиком, в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ №, размещено извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного: <адрес> (лот №) (л.д. <данные изъяты>).

Согласно протоколу по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, победителем аукциона является истец с окончательным размером арендной платы в год <данные изъяты> рублей. Протокол подписан победителем аукциона Ю. В.В. (л.д. <данные изъяты>).

По результатам торгов истцу предложено заключить договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а также подписать передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>).

Не согласившись с пунктами № и № договора аренды земельного участка, а также с пунктами № передаточного акта Ю. В.В. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлен протокол разногласий (л.д. <данные изъяты>). Поскольку ответчик отказался согласовать разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Ю. В.В. частично, суд первой инстанции исходил из того, что в судебном заседании не нашел своего подтверждения ни факт извещения истца об условиях проекта договора, ни факт доведения условий договора до неопределенного круга лиц. Поскольку условия договора не были доведены до всеобщего сведения (не являются публичными), при этом по ряду условий стороны к соглашению не пришли, руководствуясь требованиями статей 422, 431, 432, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об исключении из содержания договора и передаточного акта пункты № и пункты № соответственно, а пункты № договора аренды земельного участка изложены судом в своей редакции.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит требованиям норм материального права, регулирующим спорные правоотношения, а также судом оставлен без внимания ряд существенных для дела обстоятельств, без учета которых решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

Так, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

На основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с законом для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения аукциона), если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Земельные отношения согласно статьям 2, 3 Земельного кодекса Российской Федерации регулируются, по общему правилу, земельным законодательством.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 30.1. указанного Кодекса (утратившей силу с 01 марта 2015 года), продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.

На основании пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации (утратившей силу с 01 марта 2015 года), порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодекса Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила № 808).

В соответствии с пунктом 28 Правил № 808, последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Подпунктом «г» пункта 30 Правил №808 предусмотрено, что торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Таким образом, из анализа приведенных норм права следует, что действующим законодательством установлен порядок и процедура заключения договора по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, которые не предполагают возможности изменения (изложения в другой редакции или уточнения, влекущего возможность изменения) условий аукциона, изначально объявленных при проведении аукциона, в частности, изменение условий договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Ю. В.В. зарегистрирован в качестве участника аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (лот № №) на основании поданной претендентом заявки, что свидетельствует о принятии им условий договора аренды земельного участка, являющимся предметом аукциона (л.д. <данные изъяты>). ДД.ММ.ГГГГ по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка победителем аукциона признан Ю. В.В., с которым в то же день подписан протокол о результатах аукциона (л.д. <данные изъяты>). Следовательно, в силу приведенных выше норм материального права стороны приняли на себя обязательство по заключению договора аренды земельного участка.

При этом в силу статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ Ю. В.В. о согласии заключить договор на иных, чем предложено в оферте, условиях, изложенных в Протоколе разногласий, не является акцептом, а свидетельствует об уклонении победителя аукциона от заключения договора аренды.

Поскольку действующее законодательство не предусматривает такого основания для отказа победителя состоявшегося аукциона и подписавшего протокол о результатах торгов в заключении договора аренды земельного участка, как несогласие с условиями договора аренды, то вывод суда о частичном удовлетворении исковых требований судебная коллегия находит необоснованным, направленным на ошибочное толкование норм материального права.

В связи с изложенным, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ю. В.В. к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренду земельного участка – отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить, в удовлетворении исковых требований Ю.В.В. к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренду земельного участка – отказать.

Председательствующий                                                      В.П. Малеванный

Судьи:                                                                     В.В. Кривулько

А.Г. Загорьян