Решение от 30.05.2022 по делу № 2-568/2022 от 06.05.2022

Дело № 2-568/2022

УИД 56RS0035-01-2022-000219-66

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Сорочинск 30 мая 2022 года

Сорочинский районный суд Оренбургской области:

в составе председательствующего судьи Хаирова М.Р.,

при секретаре Банниковой О.А.,

с участием представителя истца – адвоката Репневой Е.В.,

представителя ответчика - Карагодиной Ю.Е.,

представителя третьего лица - Лелявиной С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заридзе Гочи Годерзиевича к Гаситашвили Шота Гелаевичу о признании недействительным договора уступки прав аренды, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Заридзе Г.Г. обратилась в суд с иском к Гаситашвили Ш.Г., указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с администрацией Сорочинского городского округа договор аренды, в рамках которого ему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2716 кв.м, адрес установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – жилой дом, участок расположен в 1780 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование: размещение базы отдыха, категория земель: земли населенных пунктов.

ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав аренды земельного участка, заключенного между Заридзе Г.Г. и Гаситашвили Ш.Г. право аренды на спорный земельный участок передано ответчику.

Считает, что данная сделка совершена с нарушением требований закона, так как в период использования указанного земельного участка истцом на нем был возведен объект недвижимости, который он не успел оформить и в договоре уступки он не определен.

Кроме того, договор аренды заключенный между ним и администрацией заключен с учетом ранее принятых распоряжений администрации и договора аренды от 2004 года о передаче спорного земельного участка в аренду, то есть замена арендатора посредством одностороннего волеизъявления нарушает требования закона.

Просит суд признать недействительным договор уступки права аренды земельного участка, заключенного между Заридзе Г.Г. и Гаситашвили Ш.Г. ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании стороны участия не принимали, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, об отложении судебного заседания не просили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о дате и времени слушания дела.

Представитель истца в судебном заседании требования своего доверителя поддержала, суду пояснила, что в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, данный договор заключался без торгов ввиду того, что Заридзе Ш.Г. с 2004 года являлся арендатором земельного участка, что однозначно следует из указания в качестве основания для заключения договора на распоряжение администрации г. Сорочинска от ДД.ММ.ГГГГ № и на распоряжение администрации Сорочинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № Её доверитель не был вправе передавать земельный участок третьему лицу ввиду особых условий предоставления спорного участка без торгов, а, кроме того, договор уступки прав не содержит указания на объект недвижимости, расположенный (возведенный истцом) на данном земельном участке, что делает невозможным реализацию прав застройщика (истца) относительно указанного объекта. Доказательством строительства объекта недвижимости являются: смета стоимости строительства базы отдыха, технические условия и проект электроснабжения базы отдыха, расположенной на спорном участке.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска, пояснив, что договор уступки права требования по договору аренды был исполнен сторонами, и истец в настоящее время злоупотребляет своими правами, требуя расторжения договора. Ответчик добросовестно оплачивает арендные платежи арендодателю.

Представитель третьего лица в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда. Суду пояснила, что договор аренды спорного земельного участка заключен с Заридзе Г.Г. в 2019 году без проведения торгов, так как истец с 2004 года являлся арендатором земельного участка и на льготных основаниях продолжил его использование. В период владения и пользования земельным участком на нем был возведен объект недвижимости, который до настоящего времени располагается на земельном участке.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, представителя администрации Сорочинского городского округа, изучив заявленные требования, материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пунктах 3, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное. Отсутствие в таком договоре условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ. Договор, на основании которого производится уступка, может быть квалифицирован как дарение только в том случае, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (статья 572 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Из разъяснений, данных в пунктах 9, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», следует, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

При оценке того, имеет ли личность кредитора в обязательстве существенное значение для должника, для целей применения пункта 2 статьи 388 ГК РФ необходимо исходить из существа обязательства.

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу положений статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела,распоряжением администрации г. Сорочинска Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ № Заридзе Гоче Годерзиевичу на условиях договора аренды предоставлен земельный участок, площадью 2716 кв.м, адрес установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – жилой дом, участок расположен в 1780 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов. Цель предоставления участка – размещение базы отдыха.

Как следует из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № Заридзе Г.Г. вышеуказанный земельный участок предоставлен сроком до ДД.ММ.ГГГГ без права передачи арендных прав третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Сорочинского городского округа (арендодатель) и Заридзе Г.Г. договор аренды, в рамках которого ему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2716 кв.м, адрес установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – жилой дом, участок расположен в 1780 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование: размещение базы отдыха, категория земель: земли населенных пунктов.

В разделе «Предмет договора» в качестве основания для заключения договора аренды имеется указание на распоряжение администрации г. Сорочинска от ДД.ММ.ГГГГ № и на распоряжение администрации Сорочинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №.

Кроме того, предоставляемый в аренду земельный участок уже имеет разрешенное использование: размещение базы отдыха.

В ходе судебного разбирательства стороной истца представлены доказательства наличия на земельном участке объекта недвижимости (базы отдыха), возведенного Заридзе Г.Г. в период использования участка с 2004 года по 2019 год, а именно: смета стоимости строительства базы отдыха, технические условия и проект электроснабжения базы отдыха, расположенной на спорном участке. Кроме того, факт строительства объекта недвижимости истцом и его наличие на земельном участке при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не отрицался представителем администрации округа (арендодателя).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный без проведения торгов по причине наличия у Заридзе Г.Г. преимущественных (установленных законом прав) на использование спорного земельного участка, заключен с арендатором, осуществившим строительство объекта недвижимости на участке, то есть личность арендатора имела (и продолжает иметь) существенное значение, как при заключении договора без торгов, так и при его исполнении (единство судьбы земельного участка и строения на нём).

ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав аренды земельного участка, заключенного между Заридзе Г.Г. и Гаситашвили Ш.Г. право аренды на спорный земельный участок передано ответчику.

Вышеуказанный договор уступки прав требования по договору аренды, ввиду отсутствия возмездного предоставления со стороны Гаситашвили Ш.Г. представляет собой фактически договор дарения, при этом Заридзе Г.Г. владеющий и пользующийся земельным участком и базой отдыха нем по распоряжению администрации г. Сорочинска Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ №, заключив договор аренды без торгов был не вправе передавать по нему права третьим лицам.

Кроме того, оспариваемый договор уступки ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о судьбе расположенного на участке объекта недвижимости, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор уступки прав аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Заридзе Г.Г. и Гаситашвили Ш.Г. является недействительной сделкой, а значит подлежит применению односторонняя (безвозмездность передачи права) реституция в виде обязания ответчика передать истцу спорный земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 2716 ░░.░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ – ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ 1780 ░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░-░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░: ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ 24.06.2022 ░░░░.