Решение по делу № 2-2945/2021 от 01.03.2021

                                  16RS0051-01-2021-003590-80

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

П.Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, Республика Татарстан, 420081, тел. (843) 264-98-00

http://sovetsky.tat.sudrf.ru     е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

27 апреля 2021 года                                 Дело № 2-2945/2021

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ткаченко В.И. к Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства, обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» в лице конкурсного управляющего Храмова Д.В. о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья,

установил:

Ткаченко В.И. (далее также истец, Ткаченко В.И.) обратился в суд с иском к Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства, обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» в лице конкурсного управляющего Храмова Д.В. (далее также ответчики) о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья, в обоснование требований, указав, что 16 августа 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и Гатиатулиным Р.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, согласно условиям которого, продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 1 июля 2014 года и передать в собственность Гатиатулина Р.Р. жилое помещение – однокомнатную квартиру № 408, площадью 33,49 кв.м., жилой площадью 14,04 кв.м., расположенную на 4 этаже 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице Академика Губкина Советского района города Казани (2 дом). Стоимость квартиры составляет 971 210 рублей, обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнены в полном объеме. Гатиатулин Р.Р. на основании договора от 23 сентября 2011 года № У-3219 переуступил право требования по вышеуказанному договору Ткаченко В.И.. Свои обязательства по оплате принятого права требования истец исполнил в полном объеме, таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> является истец. В указанный в договоре срок общество с ограниченной ответственностью «ФОН» не исполнило своих обязательств, жилое помещение не передало. 12 декабря 2019 года конкурсный управляющий признал требования истца обоснованными и включил требования по передаче вышеуказанного жилого помещения в реестр участников строительства. На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 16 августа 2011 года <номер изъят>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и Ткаченко В.И., договором долевого участия в строительстве жилья.

        В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ФОН» Храмов Д.В. в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика Фонда РТ по защите прав граждан-участников долевого строительства извещен, явку своего представителя не обеспечил, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому не возражает против удовлетворения заявленных истцом требований.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

        В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом установлено, что 16 августа 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и Гатиатулиным Р.Р. чем был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ2-25, в соответствии с положениями продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи и передать в собственность Гатиатулина Р.Р. жилое помещение - однокомнатную <адрес изъят>, площадью 33,49 кв.м., жилой площадью 14,04 кв.м., расположенную на 4 этаже 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят>

Согласно пункту 2.2.1 договора стоимость жилого помещения составляет 971 210 рублей, обязательство по оплате исполнено в полном объеме.

Согласно положениям договора основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее 1 июля 2014 года.

Гатиатулин Р.Р. на основании договора от 23 сентября 2011 года № У-3219 переуступил право требования по вышеуказанному договору Ткаченко В.И..

Свои обязательства по оплате принятого права требования истец исполнил в полном объеме, таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят> является истец.

В указанный срок общество с ограниченной ответственностью «ФОН» не исполнило своих обязательств, жилое помещение не передано.

12 декабря 2019 года конкурсный управляющий признал требования истца обоснованными и включил требования по передаче жилого помещения - <адрес изъят>, площадью 33,49 кв.м., 4 этаж, расположенной по адресу: <адрес изъят>, в реестр участников строительства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 августа 2019 года общество с ограниченной ответственностью «ФОН» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год до 9 августа 2020 года. Конкурсным управляющим утвержден Храмов Д.В.

        Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 мая 2020 года обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства по жилым домам № 2, 3, 4 по улице Ак.Губкина города Казани переданы Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 февраля 2021 года срок конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью «ФОН» был продлен до 9 июня 2021 года.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят> были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанного договора следует, что общество с ограниченной ответственностью «ФОН» обязалось передать объект недвижимости – жилое помещение <адрес изъят>, площадью 33,49 кв.м., 4 этаж, расположенную по адресу: <адрес изъят> истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определены конкретный объект, подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке уплаты.

    Отсутствие у истца задолженности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения, обязательства по заключению основного договора не выполнены.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ2-25 и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214ФЗ. Более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения и (или) иного объекта недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве – в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из этих положений в их взаимосвязи следует, что государственная регистрация недвижимости является учетной процедурой, удостоверяющей со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Данная публичная процедура осуществляется раздельно от частного порядка возникновения, перехода и прекращения права на регистрируемое имущество и самого существа таких прав не затрагивает.

Отношения по поводу государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, они не являются содержательным элементом частноправовых отношений по настоящему делу, возникших из гражданско-правовой сделки, в связи с чем не требуют совместного обращения ответчика с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

С учетом указанного, суд считает, что признанный договором купли-продажи предварительный договор купли-продажи жилого помещения подлежат государственной регистрации как договор купли-продажи жилого помещения только на основании заявления истца.

    На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи <номер изъят> в отношении жилого помещения однокомнатной <адрес изъят>, площадью 33,49 кв.м., 4 этаж, расположенной по адресу: <адрес изъят>, от 16 августа 2011 года, заключенный между Ткаченко В.И. и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи <номер изъят> в отношении жилого помещения однокомнатной <адрес изъят>, площадью 33,49 кв.м., 4 этаж, расположенной по адресу: <адрес изъят>, от 16 августа 2011 года, заключенного между Ткаченко В.И. и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, без участия застройщика.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья                            А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2021 года, судья