Решение по делу № 33-2226/2020 от 03.02.2020

Дело № 33-2226/2020 (№ 2-2955/2019)

Судья Шалагинова Е.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Варовой Л.Н., судей Смирновой М.А., Кириенко Е.В. при секретаре Абузовой А.М. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 04 марта 2020 года дело по апелляционной жалобе Фасхутдинова Рустама Радиковича на решение Дзержинского районного суда города Перми от 08 ноября 2019 года, которым постановлено:

Исковые требования Гайнтинова Марксиля Макзануровича к Фасхутдиновой Альфие Габдулхаковне, Фасхутдиновой Юлии Радиковне, Фасхутдинову Рустаму Радиковичу удовлетворить.

Признать отсутствующим право общей долевой собственности ответчиков Фасхутдиновой Альфии Габдулхаковны, Фасхутдиновой Юлии Радиковны, Фасхутдинова Рустама Радиковича на 2-комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 42,1 кв.м., этаж 4, кадастровый номер **, расположенную по адресу: г. Пермь, ул. ****.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 2-комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 42,1 кв.м., этаж 4, кадастровый номер **, расположенную по адресу: г. Пермь, ул. **** по договору купли-продажи от 29.08.2018, заключенному между Гайнтиновым Марксилем Макзануровичем и Ф1. в лице представителя на основании доверенности Фасхутдиновой Альфии Габдулхаковны.

Данное решение после вступления его в законную силу является основанием для погашения записей о праве общей долевой собственности ответчиков Фасхутдиновой Альфии Габдулхаковны и Фасхутдинова Рустама Радиковича и регистрации права собственности на указанное имущество за Гайнтиновым Марксилем Макзануровичем.

Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения истца Гайнетдинова М.М., представителя истца Сыпачева Д.А., представителя ответчика Фасхутдинова Р.Р. – Горшковой Т.Г., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гайнтинов М.М. обратился в суд с иском к Фасхутдиновой А.Г., Фасхутдиновой Ю.Р., Фасхутдинову Р.Р. о признании отсутствующим права общей долевой собственности ответчиков на двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 42,1 кв.м., этаж 4, кадастровый номер **, расположенную по адресу: г. Пермь, ул. ****; о государственной регистрации перехода права собственности на двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 42,1 кв.м., этаж 4, кадастровый номер **, расположенную по адресу: г. Пермь, ул. **** по договору купли-продажи от 29.08.2018, заключенному между Гайнтиновым М.М. и Ф1. в лице представителя на основании доверенности Фасхутдиновой А.Г.

В обоснование исковых требований указано, что 29.08.2018 между Гайнтиновым М.М. и Ф1. в лице представителя Фасхутдиновой А.Г., действующей на основании доверенности, заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером **, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****. Спорная квартира принадлежала продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 13.12.2006 года. Стоимость квартиры в договоре купли-продажи определена 1800000 рублей, которые оплачены истцом наличными денежными средствами при подписании договора. Подать документы для государственной регистрации права собственности стороны своевременно не смогли, поскольку истец вынужден был уехать по работе в г. Новосибирск. После приезда в г. Пермь истец обратился с требованием подать документы для государственной регистрации к представителю продавца – Фасхутдиновой А.Г., которая попросила немного подождать, поскольку её супруг Ф1. тяжело заболел. Через некоторое время истцу сообщили, что Ф1. умер, доверенность на представление его интересов Фасхутдиновой А.Г. стала недействительна, необходимо было ждать до вступления наследников в права наследования. Согласно выписке из ЕГРН право собственности на 1/3 долю в праве собственности на указанную квартиру зарегистрировал ответчик Фасхутдинов Р.Р. Договор считает заключенным, поскольку между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, права и обязанности по договору обязательны для сторон с момента его заключения. В связи с тем, что в настоящее время в связи со смертью продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности не представляется возможным, истец обратился к наследникам с данным иском.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе ответчик Фасхутдинов Р.Р. просит решение суда отменить по мотиву нарушения норм материального права, несоответствие выводов суда изложенным в решении обстоятельствам дела, недоказанностью обстоятельств, имеющих значение для дела. Апеллянт указывает, что договор купли-продажи от 29.08.2018г. подписан от имени продавца по доверенности Фасхутдиновой Альфией Габдухаковной. В доверенности указано иное отчество Фасхутдиновой, т.е. доверенность выдана иному лицу. В предмет доказывания по иску государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. Истцом не доказаны данные обстоятельства, а также факт того, что умерший изъявлял желание продать спорную квартиру, так как отсутствует соответствующее поручение от него на совершение сделки купли-продажи квартиры, а предоставленная на имя Фасхутдиновой А.Г. доверенность не подтверждает, что именно эту недвижимость умерший поручил ей продать. Сведения, подтверждающие передачу ключей от квартиры и вселения истца в квартиру, в материалах дела отсутствуют. В квартире до настоящего времени проживает Фасхутдинова А.Г. В наследственном деле отсутствовали сведения о договоре купли-продажи квартиры, несмотря на то, что экземпляр договора находился у одного из наследников Фасхутдиновой А.Г. Истец, зная о смерти собственника квартиры, также не предпринял никаких мер для уведомления об этом наследников. Фасхутдинов Р.Р. несет бремя содержания квартиры и оплачивает коммунальные платежи.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Горшкова Т.Г. на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Истец Гайнтинов М.М., его представитель Сыпачев Д.А. полагают решение суда законным, в удовлетворении апелляционной жалобы просили отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени рассмотрения дела извещены, об отложении дела не просили. В связи с этим на основании ст. 327, 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему:

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Ф1. являлся собственником двухкомнатной квартиры, общей площадью 42,1 кв.м, назначение: жилое, этаж 4, адрес объекта: **** Ф1. являлся собственником 2-комнатной квартиры, общей площадью 42,1 кв.м., назначение: жилое, этаж 4, адрес объекта: ****.

28.04.2018 года Ф1. на имя Фасхутдиновой А.Г. выдана доверенность, удостоверенная нотариусом ПГНО Б. по реестру **, в соответствии с которой Ф1. уполномочил Фасхутдинову А.Г. управлять и распоряжаться всем его движимым и недвижимым имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, менять.

29.08.2018 года между Ф1., в интересах которого по доверенности действовала Фасхутдинова А.А., (продавец) и Гайнтиновым М.М. (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 42,1 кв.м., этаж 4, кадастровый номер **, расположенной по адресу: ****. Цена квартиры составляет 1800000 рублей. Расчет производится наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора купли-продажи. Факт получения продавцом денежных средств подтверждается соответствующей распиской в конце договора.

26.10.2018 года Ф1. умер. Наследниками, принявшими наследство после смерти Ф1., являются Фасхутдинова А.Г., Фасхутдинова Ю.Р., Фасхутдинов Р.Р. Наследникам выданы свидетельства о праве на наследство по закону, в том числе на 1/3 долю в спорном имуществе Фасхутдинову Р.Р. 13.05.2019 года, Фасхутдиновой А.Г. 10.07.2019 года.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи заключен сторонами в надлежащей форме, сторонами при заключении сделки достигнуты соглашения по всем существенным условиям, обязательство по оплате покупателем исполнено, имущество передано продавцом покупателю, государственная регистрация перехода права собственности сторонами не осуществлена по независящим от них обстоятельствам. Препятствием для выражения данного волеизъявления, явилась смерть продавца, что не зависит от воли ни одной из сторон по сделке и не может являться основанием для отказа в приобретении покупателем права собственности на недвижимое имущество.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

Согласно пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 указанного Постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Исследовав фактические обстоятельства спора и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд с учетом подтвержденного документально и не опровергнутого ответчиками факта передачи истцу спорного недвижимого имущества во исполнение заключенного договора купли-продажи пришел к выводу о том, что продавец, а в последующем наследники продавца неправомерно уклоняются от государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на имущество, в связи с чем обоснованно признал требования истца законными.

Доводы апеллянта о том, что Фасхутдинова А.Г. не вправе была действовать в указанной сделке в интересах Ф1., поскольку доверенность от 08.04.2018 года выдана нотариусом на другое лицо, судебная коллегия считает несостоятельным. Допущенная описка нотариусом в отчестве Фасхутдиновой А.Г., а именно в отчестве уполномоченного лица пропущена буква «х» (абзац 4 доверенности), не свидетельствуют об отсутствии полномочий Фасхутдиновой А.Г. на управление и распоряжение имуществом, принадлежащим Ф1., поскольку идентификация лица осуществляется не только его фамилией, именем и отчество, но личными данными (дата, место рождения, паспортные данные, место регистрации, сведения о регистрации брака), указанными в доверенности. Кроме того, на листе третьем доверенности отчество Фасхутдиновой А.Г. указано правильно.

Доводы апеллянта о том, что умерший Ф1. не изъявлял желание продавать спорную квартиру, несостоятельны. Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в доверенности от 08.04.2018 года слов и выражений, следует исходить из того, что данной доверенностью Ф1. уполномочил Фасхутдинову А.Г. на управление и распоряжение всем движимым и недвижимым имуществом, ему принадлежащим, в том числе продавать его. Доверенность зачитана нотариусом Ф1. вслух, положения ст.ст. 156,185-189 ГК РФ ему разъяснены, дееспособность лица нотариусом удостоверена, содержание доверенности соответствует волеизъявлению лица, выдавшего доверенность. Иного стороной ответчиков не доказано. Отсутствие у Ф1. намерения продать свою квартиру Гайнтинову М.М. какими-либо достаточными, допустимыми доказательствами в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчиками не подтверждено.

В подписанном сторонами договоре оговорено, что расчет производится наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора купли-продажи. Факт получения представителем продавца денежных средств подтверждается соответствующей распиской в конце договора. Данные обстоятельства также подтверждены Фасхутдиновой А.Г. в суде первой инстанции.

Квартира фактически передана покупателю Гайнтинову М.М. То обстоятельство, что в квартире по настоящее время проживает Фасхутдинова Ю.Р. не указывает на отсутствие у истца прав на данное жилое помещение. Ключи от квартиры, свидетельство о праве собственности и иные документы на спорное жилое помещение переданы покупателю. Иные пояснения ответчика Фасхутдиновой А.Г. в суде в части передачи имущества покупателю на момент заключения договора значения не имеют. Отдельный документ по условиям договора стороны договорились не составлять. Согласно п. 8 договора требования ст. 556 ГК РФ о передаче недвижимости считается выполненными с момента подписания настоящего договора. Кроме того, из пояснений истца следует, что в момент совершения сделки продавец полностью освободил одну комнату от своих вещей и готовились к полному освобождению квартиры. Намерений вселиться в квартиру покупатель не имел, поскольку данный объект недвижимости являлся вложением денежных средств, проживание Фасхутдиновых в квартире допускалось после оформления договора.

В силу ст. 12, ст. 56, ст. 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В рассматриваемой ситуации удовлетворение иска о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 29.08.2018 года соответствует фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права не противоречит.

В качестве самостоятельного требования истцом заявлено о признании отсутствующим у ответчиков права общей долевой собственности на квартиру.

Разрешая исковые требования Гайнтинова М.М. о признании отсутствующим право общей долевой собственности ответчиков Фасхутдиновой А.Г., Фасхутдиновой Ю.Р., Фасхутдинова Р.Р. на спорную квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что в настоящее время за наследниками Фасхутдиновой А.Г., Фасхутдиновым Р.Р. в ЕГРН произведена запись о регистрации права собственности на принадлежащий истцу объект недвижимости, иной способ защиты права у истца отсутствует.

В данной части решение суда подлежит отмене в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации как принятое с нарушением норм материального права.

Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленумов N 10/22 (пункт 52) разъяснил, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Указанные обстоятельства по делу судом первой инстанции не установлены. Требования о признании права отсутствующим и государственной регистрации перехода права собственности на один и тот же объект недвижимости являются взаимоисключающими. Право собственности на спорное имущество у ответчиков возникло в результате универсального правопреемства (ст.ст. 1110 и 1112 ГК РФ). Приняв наследство после смерти Ф1., наследники Фасхутдинова А.Г., Фасхутдиновой Ю.Р., Фасхутдинову Р.Р. приняли на себя и все имущественные права и обязанности по заключенному между Ф1. и Гайнтиновым М.М. договору от 29.08.2018 года, т.е. с момента открытия наследства являются стороной по сделке на стороне продавца. Принятие ответчиками спорного имущества в порядке наследования истцом не оспорено. Действующее законодательство не исключает возможности обращения покупателя недвижимого имущества с иском в суд о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам умершего продавца. Спорное недвижимое имущество фактически перешло в собственность покупателя на основании договора купли-продажи, следовательно, основание заявленного истцом требования – уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, не влечет признания отсутствующим права собственности у наследников продавца. Признание права общей долевой собственности ответчиков отсутствующим на квартиру является ненадлежащим способом защиты права.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется уполномоченным органом на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Дополнительных указаний в решении суда о регистрации права собственности за покупателем на недвижимое имущество не требуется.

С учетом изложенного выводы суда и указание в резолютивной части решения о том, что решение суда после его вступления в законную силу будет являться основанием для погашения записей о праве общей долевой собственности ответчиков и регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество за истцом, подлежат исключению из мотивировочной и резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда города Перми от 08 ноября 2019 года в части удовлетворения исковых требований Гайнтинова Марксиля Макзануровича к Фасхутдиновой Альфие Габдулхаковне, Фасхутдиновой Юлии Радиковне, Фасхутдинову Рустаму Радиковичу о признании отсутствующим права общей долевой собственности ответчиков на квартиру отменить. Принять в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Гайнтинову Марксилю Макзануровичу к Фасхутдиновой Альфие Габдулхаковне, Фасхутдиновой Юлии Радиковне, Фасхутдинову Рустаму Радиковичу о признании отсутствующим права общей долевой собственности ответчиков на квартиру отказать.

Уточнить резолютивную часть решения, исключив из нее абзац четвертый.

В остальной части решение Дзержинского районного суда города Перми от 08 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Фасхутдинова Рустама Радиковича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: