Решение по делу № 33-10885/2013 от 07.11.2013

Судья: Доценко И.Н.    Гр. дело № 33-10885/2013

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

28 ноября 2013 г.    г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Ермаковой Е.И.,

судей – Вачковой И.Г. и Хаировой А.Х.

при секретаре – Салихове Р.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Еременко Андрея Юрьевича на решение Октябрьского районного суда
г. Самары от 16 сентября 2013 года, которым постановлено:

«Исковые требования Еременко Андрея Юрьевича оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Еременко А.Ю. обратился в суд с иском к ООО «Донстрой» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве жилого дома.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Авто-М» заключены договоры долевого участия в строительстве объекта недвижимости № и №, расположенного по адресу: <адрес>ООО «Авто-М» обязалось передать Еременко А.Ю. (участник долевого строительства) по окончании строительства объекта недвижимости квартиры в этом доме, строительный
№ и №, ориентировочной строительной площадью соответственно 48,71 кв.м. и 78,52 кв.м., расположенные в секции 3 на 11 этаже жилого дома.

Обязательства по оплате стоимости долевого участия исполнены
Еременко А.Ю. в полном объеме посредством зачета ООО «Авто-М» требований истца по договорам займа, заключенным между ним и ООО «Авто-М»

В силу договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости застройщик ООО «Авто-М» обязалось выполнить комплекс работ по строительству жилого дома с обеспечением качества строительно-монтажных работ и сдать жилой дом в эксплуатацию не позднее I квартала 2012 года. Строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного застройщику; договора арены земельного участка, расположенного по адресу:
<адрес>, площадью 7 890,80 кв.м., заключенного между застройщиком и Министерством строительства Самарской области.

Однако строительство жилого дома до настоящего времени не завершено, объекты долевого строительства Еременко А.Ю. не переданы. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «Авто-М» и ответчиком ООО «Донстрой» заключен договор перемены лиц в названном договоре аренды земельного участка, предоставленного под строительство жилого дома, согласно которому права арендатора земельного участка перешли к ответчику. Более того, в силу п. 2.3 договора о перемене лиц в обязательстве на ответчика была возложена обязанность заключить договоры долевого участия в строительстве данного жилого дома с гражданами, внесенными ООО «Авто-М» в специальный реестр. Истец в данный реестр включен.

Но, несмотря на указанные обстоятельства, ответчик до настоящего времени не заключил с истцом соответствующий договор долевого участия в строительстве жилого дома. При этом в рамках досудебного разбирательства истец обращался к ответчику с требованием о заключении договора, однако требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ввиду изложенного, истец просил суд обязать ответчика заключить с ним договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости, расположенного по адресу:
<адрес>, в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 48,71 кв.м. (включая площадь балкона), и двухкомнатной квартиры общей площадью 78,52 кв.м., на условиях договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости № и № от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с п. 2.3 договора перемены лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ года.

Судом отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

В апелляционной жалобе Еременко А.Ю. просит решение суда отменить, считает его незаконным. В апелляционной жалобе истец, в частности, ссылается на то, что земельный участок под строительство жилого дома передан ответчику с условием заключения соответствующих договоров долевого участия с гражданами, уже вложившими свои денежные средства в строительство жилого дома. Однако ответчик, по мнению истца, необоснованно уклоняется от исполнения данной обязанности.

В заседании судебной коллегии представитель истца Гаранина И.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.

Ответчик, участвующие в деле третьи лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его правильным.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Еременко А.Ю. и
ООО «Авто-М» заключены договоры долевого участия в строительстве объекта недвижимости № и №, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу заключенных договоров ООО «Авто-М» обязалось передать Еременко А.Ю. (участник долевого строительства) по окончании строительства объекта недвижимости квартиры в этом доме, строительный № и № 58, ориентировочной строительной площадью соответственно 48,71 кв.м. и 78,52 кв.м., расположенные в секции 3 на 11 этаже жилого дома.

Судом установлено, что обязательства по оплате стоимости долевого участия исполнены Еременко А.Ю. в полном объеме посредством зачета ООО «Авто-М» требований истца по договорам займа, заключенным между ним и ООО «Авто-М».

В силу договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости застройщик ООО «Авто-М» обязалось выполнить комплекс работ по строительству жилого дома с обеспечением качества строительно-монтажных работ и сдать жилой дом в эксплуатацию не позднее I квартала 2012 года.

Установлено также, что строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного застройщику (л.д. 77); договора арены земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 7 890,80 кв.м., заключенного между застройщиком и Министерством строительства Самарской области (л.д. 66 – 68, 61 – 62).

Однако изначально земельный участок под строительство объекта недвижимости был предоставлен в аренду ООО «Сантехстрой» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54 – 57), разрешение на строительство изначально также было предоставлено данному юридическому лицу (л.д. 78).

Вместе с тем, судом установлено, что строительство жилого дома до настоящего времени не завершено, объекты долевого строительства Еременко А.Ю. не переданы. Жилая застройка по указанному адресу признана проблемным объектом.

Установлено также, что ДД.ММ.ГГГГ в Правительстве Самарской области состоялось совещание по вопросам урегулирования ситуации в долевом строительстве на территории Самарской области. На совещании, в том числе, обсуждался вопрос о завершении строительства и удовлетворения прав граждан - участников долевого строительства, заключивших договоры долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>

По результатам совещания Министерству строительства Самарской области и
ООО «Донстрой» поручено представить график строительства ЖК «Ясная поляна» с учетом утверждаемых компенсационных мероприятий и подготовить расчет по суммам доплат за 1 кв.м. жилой площади для участников, согласованной с инициативными группами ЖК «Ясная поляна».

Кроме того, Министерству строительства Самарской области поручено рассмотреть возможность выделения ООО «Донстрой» субсидий на компенсацию затрат на строительство объектов коммунальной структуры и процентов по кредиту, полученному для завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемного объекта – ЖК «Ясная Поляна».

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком
ООО «Авто-М» и ответчиком ООО «Донстрой» заключен договор перемены лиц в вышеуказанном договоре аренды земельного участка, предоставленного под строительство жилого дома, согласно которому права арендатора земельного участка перешли к ответчику (л.д. 71 – 73).

Более того, на основании уведомления ООО «Донстрой» о переходе прав на земельный участок в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, застройщиком объекта недвижимости определено ООО «Донстрой» (л.д. 130).

В силу п. 2.3 договора о перемене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ на ответчика была возложена обязанность заключить договоры долевого участия в строительстве данного жилого дома с гражданами, внесенными ООО «Авто-М» в специальный реестр (л.д. 99 – 110). Истец включен в данный реестр под № 43.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что обязанность заключить с ним договор была возложена на ответчика указанным п. 2.3 договора о перемене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ года.

Из материалов дела следует, что истец направлял ответчику проект договора
(л.д. 112), однако ответчик до настоящего времени не заключил с истцом соответствующий договор долевого участия в строительстве жилого дома.
При этом истец предлагал ответчику заключить договор на условиях договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости № и № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенных с ООО «Авто-М».

Вместе с тем, в силу ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» правом на заключение договоров долевого участия в строительстве объектов недвижимости обладает юридическое лицо, имеющее статус застройщика, то есть получившее в установленном порядке разрешение на строительство.

Кроме того, обязательным условием заключения соответствующих договоров является опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Однако, как следует из материалов дела, срок действия предоставленного ответчику разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время истек
(л.д. 78).

Более того, судом установлено, что проектная документация ЖК «Ясная Поляна» в настоящее время находится на государственной экспертизе, положительным заключением экспертизы проекта ответчик не обладает. Таким образом, проектная декларация не могла быть опубликована и размещена ответчиком, что свидетельствует о том, что объекты долевого участия, на которые претендует истец, могут иметь иные технические характеристики.

В силу изложенного, в настоящее время у ответчика отсутствуют правовые основания к заключению с гражданами договоров долевого участия в строительстве рассматриваемого объекта недвижимости.

Более того, п. 2.3 договора о перемене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ не обязывает ответчика заключать договоры долевого участия с гражданами на условиях договоров, заключенных ранее с прежним застройщиком.

Напротив, судом установлено, что финансирование завершения строительства жилого комплекса осуществляется за счет государственного субсидирования, за счет реализации свободных помещений ЖК «Ясная Поляна», а также за счет привлечения средств граждан – прежних участников долевого строительства, что нашло свое отражение в протоколах совещаний по вопросам урегулирования ситуации в долевом строительстве на территории Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, договор долевого участие в строительстве рассматриваемого объекта недвижимости может быть заключен между ООО «Донстрой» и с Еременко А.Ю. на иных условиях, нежели были предусмотрены договорами долевого участия, заключенными Еременко А.Ю. с ООО «Авто-М».

При изложенных обстоятельствах, у суда не имелось оснований к удовлетворению заявленных исковых требований.

Постановленное судом решение не влечет прекращение обязательства
ООО «Донстрой» заключить с Еременко А.Ю. соответствующий договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>. Однако заключение договора возможно исключительно в соответствии с требованиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» после получения ООО «Донстрой» разрешения на строительство, утверждения и размещения проектной декларации.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание по изложенным мотивам.

Судебная коллегия полагает, что обстоятельствам дела и добытым доказательствам судом дана правильная, соответствующая материалам дела оценка, выводы суда основаны на требованиях действующего законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 16 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Еременко Андрея Юрьевича – без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: