Решение по делу № 2-73/2022 (2-7919/2021;) от 07.10.2021

дело №2-73/2022г.

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

02 февраля 2022г.

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Двухжиловой Т.К.,

при секретаре Прощалыкиной И.И.,

с участием истца Марковой С.В., представителя истца по доверенности Краснорепова С.В., адвоката Груничевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марковой Светланы Владимировны к Водопьянову Михаилу Вячеславовичу, Черневу Роману Сергеевичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности,

у с т а н о в и л:

Истец Маркова С.В. обратилась с настоящим исковым заявлением, указав, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 43,9 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>. Собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру также являлся ее бывший супруг Водопьянов      М.В., который продал принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на квартиру Черневу Р.С., чье право собственности зарегистрировано 15.06.2021 года. Истец указывает, что о переходе права собственности ей стало известно 17.09.2021 года, когда она получила выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. В письменной форме о продаже доли она уведомлена не была, ввиду чего была лишена возможности воспользоваться преимущественным правом покупки доли. Просит перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному адресу, заключенному между Водопьяновым М.В. и Черневым Р.С., а также исключить из ЕГРН запись №<данные изъяты> от 15.06.2021 года о государственной регистрации права собственности Чернева Р.С. на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по указанному адресу.

Истец Маркова С.В. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик Водопьянов М.В. в судебное заседание не явился, извещен, направил возражения на исковое заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Против удовлетворения иска возражал. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик Чернев Р.С. в судебное заседание не явился, направил представителя. Против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, в том числе в связи с пропуском истцом срока исковой давности на предъявление иска.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В соответствии с пп. в) п. 1.2. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007)    "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее: в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

В «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2007 года по гражданским делам» (утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007 года) (п. 3 по гражданским делам Определение N 5-В06-159) сформулирована позиция ВС РФ, согласно которой    наличие или отсутствиеу участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.

Согласно п. 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Правила проверки нотариусами соблюдения продавцами долей в праве собственности на недвижимое имущество установлены "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16).

Согласно пункту 2.5. указанных Методических рекомендаций бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику либо выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 указанных Методических рекомендаций сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно п. 3.3 указанных Методических рекомендаций, если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Согласно пунктам 10.3.3 и 10.3.5 Правил оказания услуг почтовой связи (утв. Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, зарегистрировано в Минюсте России 26.12.2014 N 35442) Почтовые отправления, поступившие в объект почтовой связи до выхода почтальонов в доставку, передаются почтальонам и доставляются в день поступления, а при невозможности вручить РПО почтальон опускает извещения ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики),

Пунктом 34 указанных правил письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней. Не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу.

Судом установлено, что истцу принадлежит ? доля в право общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 43,9 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>.

Водопьянову М.В. также принадлежала ? доли в праве собственности на указанную квартиру.

Согласно уведомлению от 17 марта 2021 года, удостоверенному нотариусом города Москвы Сопиным В.Н. бланк 77 АГ6101838, зарегистрированном в реестре №<данные изъяты> Водопьянов М.В. в лице своего представителя по доверенности Водопьяновой А.В. ставит в известность Маркову С.В. о своем намерении продать принадлежащую ему ? долю в праве собственности на указанную квартиру за 1500000 рублей.

Обуховым Р.Ю., временно исполняющим обязанности нотариуса города Москвы Сопина В.Н. выдано свидетельство о направлении документов от 18 мая 2021 года бланк 77АГ 6440211, зарегистрированное в реестре №<данные изъяты>, которым на основании статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, удостоверяет, что 18 марта 2021 года через АО «Почта России» Марковой Светлане Владимировне направлено вышеуказанное уведомление. Указанное почтовое отправление вернулось в адрес нотариальной конторы в связи с неудачной попыткой вручения, о чем имеется информация на сайте Почты России.

По запросу суда 10.12.2021г. нотариусом Сопиным В.Н. представлена копия конверта, адресованного Марковой С.В. по адресу: <адрес> (РПО <данные изъяты>), вернувшегося нотариусу, а также копия чека ордера АО «Почта России» по его направлению от 18.03.2021г. РПО <данные изъяты>

15 июня 2021 года Федотовой Н.А., временно исполняющей обязанности нотариуса Балашихинского нотариального округа Московской области Паршуковской М.А., удостоверен Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 15 июня 2021 года, заключенный между Водопьяновым М.В. и Черневым Р.С., согласно которого Водопьянов М.В. продал Черневу Р.С. принадлежащую ему ? долю в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, площадью 43,9 кв.м., расположенную на пятом этаже многоквартирного жилого дома, кадастровый номер <данные изъяты> (п.1.1), по цене 1500000 рублей (п. 2.3.). Переход права Чернева Р.С. на долю в праве зарегистрирован в установленном порядке.

Исполнение Черневым Р.С. обязательств по оплате договора купли-продажи подтверждается Аккредитивом №<данные изъяты> от 15.06.2021г. и банковским ордером №<данные изъяты> от 15 июня 2021 года на сумму 1502000 рублей, из которых 2000 рублей комиссия за операции с аккредитивами физических лиц.

Таким образом, Водопьяновым М.В. исполнена обязанность, предусмотренная п.2 ст. 250 ГК РФ, по уведомлению другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Поскольку Водопьяновым М.В. не нарушено преимущественное право истца покупки доли квартиры отсутствуют основания для перевода на истца прав и обязанностей покупателя в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Доводы истца о том, что она не получила указанное уведомление по независящим от нее обстоятельствам, не состоятельны. Доказательств этого в материалы дела не представлено.

Согласно ответа начальника ОПС 143903 Гусляковой Т.Б. на судебный запрос отправление <данные изъяты> включено в накладную формы 16 ДП. После доставки почтальона была произведена операция результата доставки. Статус неудачная попытка вручения присваивается всем заказным отправлениям после того, как доставляется извещение Ф22 и извещение опускается в почтовый ящик.

Законом не возлагается на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе. Кроме того, законодательством также не установлено, какое количество раз должно быть направлено уведомление о предстоящей продаже доли, чтобы убедиться в отсутствии желания сособственника в ее приобретении.

Как усматривается из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты>, уведомление от нотариуса находилось в почтовом отделении в месте вручения с 24.03.3031г. по 24.04.2021г., после чего было возвращено отправителю.

Не получение уведомления о продаже доли в праве собственности спорной квартиры, при предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ, поскольку Водовьяновы М.В. были предприняты все необходимые, в соответствии с действующим законодательством, меры для извещения истца о предстоящей продаже долевого имущества. Между направлением сообщений в адрес истца с предложением приобрести спорную долю до ее фактической продажи (заключения договора купли-продажи доли квартиры) прошло более двух месяцев. Истец не воспользовался своим преимущественным правом покупки доли в установленный законом срок.

При рассмотрении дела в судебном заседании истцом представлен чек-ордер ПАО Сбербанк и ОПЕРУ Среднерусский банк <данные изъяты> от 02 декабря 2021 года о внесении истцом денежных средств в размере 1500000 рублей в УФК по Московской области (Управление судебного департамента в Московской области) в счет обеспечения иска по гражданскому делу №<данные изъяты>. Однако истцом не представлено доказательств наличия денежных средств на момент заключения договора купли-продажи 15 июня 2021 года. При этом в материалах дела содержатся сведения о наличии в отношении истца неоконченных исполнительных производств, в том числе по взысканию задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Кроме того, в судебном заседании свидетель Буркацкая Л.А. сообщила, что является матерью Чернева Р.С., познакомилась с истцом в 5 июня 2021 года при просмотре квартиры перед покупкой. Сделка была 15 июня. 17 июня после сделки они приехали всей семьей с документами, взяли у истца ключ от второго замка, чтобы сделать дубликат, обменялись с истцом телефонами. Потом приехали 19 июня, познакомились с соседкой снизу. Маркова С.В. была готова продать им свою половину квартиры и переехать в малосемейку.

Свидетель Буркацкий И.Ю. в судебном заседании сообщил, с что приобретали с супругой для сына квартиру у супруги Водопьянова Алевтины. Познакомились в начале июня 2021 года в субботу при просмотре квартиры. Она впустила их в квартиру и была уведомлена о цели прихода. Они планировали потом выкупать и вторую комнату. Она была согласна продать и свою половину. Сделка была во вторник, в конце недели они приехали с документами сделать дубликат ключа, сообщили, что купили долю квартиры.

Показания свидетелей согласуются между собой и с материалами дела. Оснований не доверять показаниям свидетелей не имеется. При этом в судебном заседании истец не отрицала, что указанные лица действительно приходили в квартиру.

Таким образом, судом установлено, что истцу стало известно о продаже Водопьяновым М.В. доли в праве собственности на квартиру 17 июня 2021 года.

Настоящее исковое заявление подано истцом 28 сентября 2021 года, т.е. с пропуском трехмесячного срока, предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Марковой Светланы Владимировны к Водопьянову Михаилу Вячеславовичу, Черневу Роману Сергеевичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                   Т.К.Двухжилова

Решение в окончательной форме принято 09.02.2022 г.

    Судья                                Т.К.Двухжилова