Решение по делу № 3а-132/2019 от 12.12.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 февраля 2019 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Родиной Т.А.

При секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-132/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» по доверенности Сафонова А.В.,

У с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Русское поле» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 250000 кв.м., расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 14 сентября 2017 года в размере 119 250 000 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Сафонов А.В. поддержал исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация муниципального района Волжский Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, Администрация муниципального района Волжский Самарской области – письменный отзыв.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Русское поле» требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 250000 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, торговые комплексы, торговые центры, выставки товаров, иные объекты розничной торговли, расположенном по адресу ориентира: <адрес>.

Вышеуказанный земельный участок на праве аренды принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «Русское поле» на основании договора аренды земельного участка № 3/07 от 12 апреля 2007 года, дополнительного соглашения № 1 от 01 июня 2007 года, дополнительного соглашения № 2 от 20 октября 2014 года).

    Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается расчетом арендной платы. являющимся приложением № 1 к дополнительному соглашению № 2 к договору аренды № 3/07 от 12.04.2007 года.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 14 сентября 2017 года в соответствии с приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 года и составила 539 197 500 рублей.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 10 сентября 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Комиссия свои решением от ДД.ММ.ГГГГ № отклонила заявление, после чего, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 23 августа 2018 года независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр» ФИО1

    Данным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 14 сентября 2017 года в размере 119 250 000 рублей.

Изучив представленный отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности. Описание объекта оценки произведено на основании документов, представленных заказчиком оценки.

В качестве сегмента рынка оценщиком определен сегмент рынка земельных участков под торгово-офисные объекты, расположенные в Волжском районе Самарской области.

Наиболее эффективным использованием земельного участка оценщик признал его фактическое использование: под торгово-офисные объекты.

Для расчета стоимости земельного участка оценщик применил метод прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода. От применения доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался.

Используя данные об объектах-аналогах из базы данных «АДОН», оценщик в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал 5 земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Волжском районе Самарской области, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам /назначению, условиям продаж, транспортной доступности, площади, местоположению, наличию идентичных коммуникаций/.

Сравнив исследуемый объект с объектами аналогами по основным элементам сравнения, оценщик для сглаживания различий между объектами-аналогами и объектом оценки применил корректировку на торг, на коммуникации, на площадь и определил величину рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов в размере 119 250 000 рублей.

В ходе судебного заседания допрошена оценщик ФИО1 подтвердила выводы, изложенные в представленном отчете об оценке.

Специалист общества с ограниченной ответственностью «Городская служба оценки» ФИО2 пояснил, что расчеты выполнены оценщиком в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, принцип выбора оценщиком объектов-аналогов в Волжском районе и в населенных пунктах на расстоянии 50 км. от географического центра г. Самары считает не совсем корректным, вместе с тем, выбор иных объектов-аналогов не существенно повлияет на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, административным истцом представлено заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью «ТРИО» ФИО3 № от 08 февраля 2019 года на отчет об оценке, согласно которому отчет об оценке соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения дела сторонами не приведено замечаний к отчету об оценке, не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах. Ходатайств о назначении судебной экспертизы от сторон не поступило, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 сентября 2017 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 14 сентября 2017 года в размере 119 250 000 рублей.

Доводы Администрации муниципального района Волжский Самарской области о том, что снижение кадастровой стоимости приведёт к уменьшению земельного налога, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении законно заявленных требований.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 10 сентября 2018 года, в суд – 12 декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

    Требования общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 250000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 14 сентября 2017 года в размере 119 250 000 рублей.

    Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 10 сентября 2018 года, в суд – 12 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина