Решение по делу № 2-897/2022 (2-3958/2021;) от 14.09.2021

Дело №

УИД 24RS0№-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Красноярск                                                                                                   14 октября 2022г.

    Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:

    председательствующего судьи Снежинской Е.С.,

    при секретаре судебного заседания Буйко Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП Б.Т.А. к Е.В.А,, Щ.А.А. и Щ.П.А, о взыскании денежной суммы,

    установил:

ИП Б.Т.А. обратилась с иском, уточнённым в ходе судебного разбирательства, к Е.В.А,, Щ.А.А., Щ.П.А, о взыскании задолженности по агентскому договору.

Требования мотивированы тем, что 18 февраля 2021г. к ИП Б.Т.А., являющейся директором Агентства недвижимости «Тандем»», в устном порядке обратился Щ.П.А. о заключении договора о предоставлении риэлтерских услуг для продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>409. В связи с этим, истцом объект недвижимости включён в базу данных АН «Тандем», проведена правовая экспертиза документов, размещены рекламно - маркетинговые объявления, осуществлены показы объекта недвижимости потенциальным покупателям, найден покупатель, с которым впоследствии заключён предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. 17 марта 2021г. между сторонами подписан договор оказания услуг по продаже и приобретению объектов недвижимости №17/3. Согласно п. 2.2 договора ответчики обязались не отчуждать объект недвижимости без уведомления истца с лицами, намеренными приобрести данный объект недвижимости, их родственниками, а также иными лицами, получившими от ИП Б.Т.А. информацию об объекте недвижимости, вести переговоры с потенциальными покупателями только в присутствии представителя исполнителя, оплатить услуги исполнителя в порядке и сроки, указанные в договоре. Согласно п. 3.2 договора размер вознаграждения составляет 80 000 руб., в случае неоплаты услуг, заказчики обязаны оплатить неустойку в размере 10 % от стоимости объекта плюс 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п.4.1 договора). Действие договора составляет 3 месяца с последующей пролонгацией на тот же срок.

ИП Б.Т.А. провела правовую экспертизу документов объекта недвижимости, проверила юридическую репутацию продавцов (задолженность, судебные производства), проведён комплекс рекламно-маркетинговых мероприятий по продвижению информации о продаваемом объекте; объект внесён в базу данных Исполнителя; организованы просмотры объекта 07 марта 2021г. и 15 марта 2021г. С покупателем О.М.Ю. подписан предварительный договор по отчуждению объекта, получен задаток 30 000 руб. 05 мая 2021г. произведена регистрация перехода права собственности на жилое помещение с покупателями О. по договору купли-продажи, заключённому без участия ИП Б.Т.А. Оплата по договору ответчиками не произведена.

В связи с этим, приводя правовое обоснование заявленных требований, истец просит взыскать с Е.В.А,, Щ.П.А, и Щ.А.А. в пользу ИП Б.Т.А. вознаграждение в размере 80 000 руб., неустойку за период с 05 мая 2021г. по 30 августа 2022г. в размере 9440 руб., за период с 31 августа 2022г. на исполнения основного обязательства, расходы по оплате госпошлины в размере 2883 руб., расходы на представителя в размере 47 000 руб.

В судебное заседание истец ИП Б.Т.А. не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя Ж.О.Ю., которая исковое заявление с учётом уточнений поддержала в полном объеме.

Ответчики Е.В.А, и Щ.П.А. в судебном заседании иск не признали, просили в его удовлетворении отказать, указав, что действительно занимались продажей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>409, где собственником доли также являлась несовершеннолетняя М.А., 2008 г.р., в связи с чем для совершения сделки необходимо было подобрать иное жилое помещение для наделения ребенка равноценной долей и получить на это разрешение органа опеки и попечительства. Они обращались в различные агентства недвижимости, в том числе, и к ИП Б.Т.А. Однако Б.Т.А. не занималась поиском жилого помещения, не предоставила доказательств, что проводила комплекс рекламно - маркетинговых мероприятий, в том числе, с использованием печатных изданий, средств «Интернет», в связи с чем они отказались от дальнейшего сотрудничества с ИП Б.Т.А., которая прекратила выходить на связь с ними. Договор от 17 марта 2021г. между сторонами не заключён, подписан только одним собственником, и его условия не оговаривались. Акт приема – передачи выполненных работ с истцом не подписывали. Покупатель был найден через АН Этажи. Договор с ИП Б.Т.А. является договором возмездного оказания услуг, от которого потребитель вправе отказаться в любое время с возмещением исполнителю понесённых расходов. Между тем, ИП Б.Т.А. не представила доказательств несения таких расходов, связанных с продажей квартиры ответчиков.

Ответчик Щ.А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом и своевременно, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в удовлетворении иска просил отказать.

Выслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ИП Б.Т.А. представлен договор от 17 марта 2021г. № 17/3 между Агентством недвижимости «Тандем» в лице директора Б.Т.А., с одной стороны, и Щ.П.А., Щ.А.А., Е.В.А,, действующей в интересах несовершеннолетней М.А.М., с другой стороны, по условиям которого ИП Б.Т.А. (исполнитель) обязуется за вознаграждение совершать по поручению Заказчиков юридические и иные действия, связанные с исполнением заказа, предусмотренного п.2 настоящего договора от своего имени, но за счет заказчика, либо от имени и за счет заказчика, а заказчик, обязуется оплатить оказываемые исполнителем услуги.

Согласно п.2.1.1 договора исполнитель обязан провести поиск Покупателя на объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес>409, а также оказать заказчику соответствующие услуги на условиях договора, предусмотренных п.п. 2.1.2 – 2.1.9, 5.1.

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что в течение срока действия договора заказчик не вправе отчуждать объект недвижимости без уведомления исполнителя с лицами, намеренными приобрести данный объект недвижимости, их родственниками, а также иными лицами, получившими от исполнителя (непосредственно или через третьих лиц) информацию об объекте недвижимости; со дня уведомления о подписании с потенциальным покупателем авансового соглашения (соглашения о задатке) на покупку объекта недвижимости, заказчики гарантируют не отчуждать указанный объект другому лицу, кроме покупателя, найденного исполнителем, а также не обременять указанное право (требование) любыми правами третьих лиц.

Согласно пункту 3.2 договора стоимость услуг исполнителя по договору составляет: продажа объекта недвижимого имущества - 80 000 руб.; покупка объекта недвижимости (встречный вариант) 3% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, но не менее 55 000 руб.

В соответствии с пунктом 5.2 договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение трех месяцев, с дальнейшей пролонгацией на тот же срок по соглашению сторон.

Пунктом 3.3 договора установлено, что вознаграждение выплачивается заказчиками в день подачи документов на регистрацию перехода права собственности в регистрирующий орган.

В случае невыполнения договорных условий и неоплаты заказчиками услуг, оказанных Исполнителем, в оговоренный договором срок, Заказчики обязуется оплатить неустойку в размере 10 % от стоимости каждого объекта недвижимости плюс 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня когда заказчик должен был оплатить данную сумму (п.4.1. договора).

17 марта 2021г. между продавцами Е.В.А,, Щ.П.А. и Щ.А.А., с одной стороны, и покупателем О.М.Ю., с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>409, стоимостью 2 830 000 руб., внесен задаток 30 000 руб., определен срок заключения основного договора в срок до 30 апреля 2021г.

23 марта 2021г. ИП Б.Т.А. составлен акт выполненных работ, где указано: проведение правовой экспертизы документов по квартире и юридической репутации продавцов (задолженности, судебные производства) – 20 000 руб.; проведение комплекса рекламно-маркетинговых мероприятий по продвижению информации о продаваемом объекте, с использованием печатных изданий, сети Интернет, личной работы с потенциальными покупателями – 15 000 руб.; внесение объектов в базу данных Исполнителя, организация просмотра объекта – 07 марта 2021г. и 15 марта 2021г. – 10 000 руб.; организовано подписание предварительного договора – 15 000 руб., сформирован полный пакет документов для Органа опеки и попечительства <адрес> – 20 000 руб.

Данный акт направлен в адрес ответчика Е.В.А, ДД.ММ.ГГГГг. при помощи услуг почтовой связи.

29 апреля 2021г. ответчики Е.В.А,, действующая от своего имени и имени несовершеннолетней М.А.М., Щ.А.А. и Щ.П.А., без участия истца ИП Б.Т.А., заключили договор купли-продажи объекта недвижимости с О.М.Ю. и О.Е.Н., удостоверенный нотариусом А.Н.А. (л.д.78).

05 мая 2021г. право собственности на квартиру зарегистрировано за О., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 12).

В связи с этим, ИП Б.Т.А. обратилась с иском о взыскании в ее пользу денежных средств по договору оказания услуг, поскольку сделка по отчуждению квартиры произведена ответчиками без ее участия и без оплаты оказанных услуг.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст. 423 Гражданского кодекса РФ, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное представление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

В соответствии с п.1 ст. 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (п.1 ст. 781 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, из буквального толкования названных статей закона следует, что по договору возмездного оказания услуг оплате подлежат лишь фактически оказанные услуги.

В данном случае истцом заявлено требование о взыскании убытков, размер которых составил 80 000 руб., определен в соответствии с пунктом 3.2 договора.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

По общему правилу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Убытки, возникшие при неисполнении или ненадлежащем исполнении договорного обязательства, имеют производный характер от основного обязательства и никак не могут возникнуть в отсутствие последнего.

На основании пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении убытков разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В пункте 5 вышеуказанного постановления разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать наличие причиненного вреда и его размер, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех перечисленных элементов ответственности. При недоказанности хотя бы одного из них в удовлетворении требования должно быть отказано.

По общему правилу стороны обязательства вправе по своему усмотрению ограничить ответственность должника (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение такого соглашения не допускается и оно является ничтожным, если нарушает законодательный запрет (пункт 2 статьи 400 Гражданского кодекса Российской Федерации) или противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Как разъяснено в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016г., условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающие санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно.

Как уже указано выше, законом предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (пункт 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, содержащиеся в абз. 3 и 6 п. 2.2.3 договора условия, в их взаимосвязанном применении с положениями п. 3.2 договора, предусматривающей возмещение заказчиком в адрес исполнителя стоимости услуг при нарушении договора заказчиком, не соответствует нормативному запрету, установленному п.1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Данные условия договора носят явно обременительный для ответчиков характер, поскольку направлены на ограничение их сделкоспособности (возможности заключения договоров с аналогичным предметом исполнения с иными коммерческими субъектами), и без каких-либо разумных коммерческих оснований и выгод (при отсутствии характера эксклюзивности договора) возлагают на потребителя повышенную гражданскую ответственность.

Кроме того, суд принимает во внимание, что с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от 29 апреля 2021г. и регистрации перехода права собственности, договор оказания услуг с ИП Б.Т.А. прекратил свое действие в связи с невозможностью исполнения обязательств по нему.

При этом, истцом ИП Б.Т.А. не представлено относимых и допустимых доказательств несения фактических расходов, связанных с исполнением ею своих обязательств как исполнителя по договору возмездного оказания услуг от 17 марта 2021г. Именно истец, действуя разумно и добросовестно, как субъект предпринимательской деятельности, на которого возлагается повышенная гражданская ответственность в отношениях с потребителем, в целях подтверждения надлежащего выполнения своих обязательств по договору оказания услуг, должна осуществлять документальное оформление оказываемых платных услуг.

Вместе с тем таких документов стороной истца не предоставлено. Акт выполненных работ от 23 марта 2021г., где истцом прописана стоимость каждой услуги, ответчиками не подписан. Иных доказательств, подтверждающих выполнение ИП Б.Т.А. работ – размещение информации на сайтах, телефонные переговоры с покупателями, организация показа объекта недвижимости, организация подписания предварительного договора, сбор документов для органов опеки и попечительства, не представлено. Как перечень оказанных услуг и их объем, так и их стоимость, ответчиками оспаривалась в судебном заседании. При этом свидетель О.М.Ю. в судебном заседании подтвердил, что дважды участвовал в осмотре квартире, который организовывал его риелтор из АН «Этажи», договор купли-продажи составлял также риэлтор АН «Этажи», и услуги которого в 63 000 руб. им оплачены в полном объеме.

Кроме того, текст предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи от 29 апреля 2021г., касающиеся условий о цене объекта недвижимости и порядке расчета, имеет существенные различия, препятствующие заключению основного договора купли-продажи, что свидетельствует, в том числе, об отсутствии юридической экспертизы правоустанавливающих документов со стороны исполнителя. Также суд приходит к выводу, что со стороны ИП Б.Т.А. не проведено полного объема работ, связанного с возможностью отчуждения квартиры,    собственником которого являлась несовершеннолетняя М.А.М., поскольку документов, подтверждающих подбор исполнителем объекта недвижимости, приобретение которого являлось обязательным условием для вынесения распоряжения Администрацией Ленинского района г.Красноярска от 15 апреля 2021г. (л.д.82), не представлено. При этом, в текст договора об оказании услуг от 17 марта 2021г. внесена графа о приобретении альтернативного объекта недвижимости, но без указания возможного адреса и предполагаемой стоимости объекта, графа о стоимости услуг исполнителя по приобретению альтернативного объекта – 3% от стоимости, но не ниже 55 000 руб. А в предварительном договоре купли-продажи от этой же даты, 17 марта 2021г., также указано на особые условия для продавцов – приобретение альтернативного объекта недвижимости для проживания, на поиски которого предоставляется не более 5 календарных дней, получение разрешения органов опеки и попечительства на продажу отчуждаемого объекта. Вместе с тем, доказательств выполнения работ, связанных с подбором жилого помещения для приобретения его в собственность М.А.М., истцом не представлено. Данные обстоятельства подтверждают доводы ответчика Е.В.А, о том, что именно исполнитель ИП Б.Т.А. в одностороннем порядке отказалась от выполнения принятого задания.

При этом, факт подписания предварительного договора в офисе исполнителя – <адрес>, не свидетельствует об оказании услуг ИП Б.Т.А. именно продавцам Е.В.А, и Щ.. Так, суд принимает во внимание, что 17 марта 2021г. составлено два договора – договор об оказании услуг и предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Из показаний свидетеля О.М.Ю. следует, что данный адрес (<адрес>) для подписания предварительного договора ему сообщила риэлтор АН «Этажи», ИП Б.Т.А. он никогда не видел. Из объяснений Е.В.А, также следует, что при подписании предварительного договора купли-продажи ей «подсунули» договор, который оказался договором об оказании услуг; условия договора сторонами не обсуждались, ее брат и отец – Щ.П.А. и Щ.А.А. не подписывали. Данные показания участников процесса, подтверждаются как условиями агентского договора № от 14 февраля 2021г., заключенного между ИП Т.Ю.В. (франчайзм – партнер ООО «ЭТАЖИ») и О.М.Ю., не содержащего обязательных условий на подписание документов в офисе ООО «ЭТАЖИ»; а также явным различием между подписями Щ., проставленных в указанных документах.

С учетом изложенных обстоятельств, суд не находит правовых оснований для взыскания с ответчиков задолженности по договору об оказании услуг от 17 марта 2021г., и как следствие, взыскании неустойки, в связи с чем отказывает ИП Б.Т.А. в удовлетворении исковых требований.

По результатам рассмотрения спора государственная пошлина относится на истца, которая уплачена при подаче обращении в суд. В связи с чем, основания для взыскания судебных расходов (расходов по оплате госпошлины и на представителя) в пользу истца не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ИП Б.Т.А. (ОГРНИП 309246822500092) к Е.В.А, <данные изъяты>), Щ.А.А. (<данные изъяты>) и Щ.П.А, (<данные изъяты>), о взыскании задолженности по договору оказания услуг от 17 марта 2021г., судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                               Е.С. Снежинская