Решение от 09.02.2023 по делу № 2-23/2023 (2-376/2022;) от 06.12.2022

...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 февраля 2023 года село Степное

Степновский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Рябухина С.Н.,

с участием представителей истца Ш.О.А. – Ш.А.О., действующего на основании доверенности от ..., адвоката Лесняк В.В., предоставившего ордер ... от ... и удостоверение ... от ...,

представителя ответчиков ООО «Восход», ООО «Рассвет» Ц.Е.Ю,, действующего на основании доверенностей от ...,

при секретаре Корнеевой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш.О.А. к ООО «Рассвет», ООО «Восход» о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Ш.О.А. обратился в суд с иском к ООО «Рассвет», ООО «Восход» о взыскании задолженности по арендной плате, указывая, что он является собственником земельной доли 49/1000 (9,5 га) в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью 1940700 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение ...: ....

Указанную земельную долю он приобрел на основании договора купли- продажи от ... у Н.А.Н., владевшего долей в порядке наследования после смерти своей матери Н.О.А..

Согласно договору аренды собственников земельных долей, находящихся на участке с кадастровым номером ..., заключенному между Н.О.А. и ООО «Рассвет» от ..., Н.О.А. передала свою земельную долю в аренду ООО «Рассвет» сроком на 10 лет, по условиям которого (п. 9) изменение его условий или досрочное прекращение допускается только по письменному соглашению сторон. Соглашения между Н.О.А. и ООО «Рассвет», а также между Н.А.Н. и ООО «Рассвет» о расторжении договора аренды или изменении его условий не заключались.

Заключением административного обследования объекта земельных отношений от .... ..., выданным Степновским отделом управления Росреестра по ..., подтверждается факт передачи земельной доли Н.О.А., а затем Н.А.Н. в аренду ООО «Рассвет» на основании договора от ....

После приобретения им права собственности на земельную долю, возникли арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды от ... между ним и ООО «Рассвет».

Пунктом 2.2 спорного договора аренды предусмотрена выплата арендной платы за один земельный пай 14 га до 01 сентября ежегодно в виде натуроплаты: -зерно пшеницы 5 тонн; солома -1 тонна; мука - 50 кг; отруби 100 кг; макароны -10 кг.

Пунктом 2.1 договора аренды допускается выплата арендной платы в на указанные виды платы в денежном выражении. Согласно сложившимся ценам на указанные виды сельхозпродукции размер ежегодной арендной платы в денежном выражении составляет 73500 рублей.

До 2019 года арендная плата выплачивалась Н.О.А., а после её смерти Н.А.Н.

Приняв на себя права и обязанности по спорному договору аренды, он обратился в ООО «Рассвет» по поводу получения арендной платы за 2019 год, однако в выплате аренды ему было отказано по той причине, что ООО «Рассвет» передало свои права и обязанности арендатора другому лицу - ООО «Восход». В свою очередь в ООО «Восход» ему пояснили, что они не заключали с ООО «Рассвет» соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ... и ему следует получать арендную плату в ООО «Рассвет».

Учитывая, что арендная плата ему не была выплачена за 2019 и 2020 годы, он вправе взыскать ее в денежной форме согласно пункту 2.1 договора аренды от ....

Исходя из сложившейся стоимости сельскохозяйственной продукции в ..., что подтверждается справкой отдела сельского хозяйства администрации Степновского муниципального округа от .... ..., размер ежегодной арендной платы за один земельный пай 14га составляет - 73 500 рублей:

-пшеница 5 тн х 14000 руб. = 70 000 рублей;

-слома 1тн x 1000 руб. = 1000 рублей;

-мука 50кг x 30 руб. = 1500 рублей;

-отруби 100кг x 10 руб. = 1000 рублей.

Итого: 73 500 рублей.

Соответственно размер ежегодной арендной платы 41/1000 земельной доли (9,5га) составляет - 49 875 рублей. Сумма задолженности по арендной плате за два года составляет - 99 750 рублей.

Просит суд взыскать с ответчика ООО «Рассвет» в его пользу задолженность по арендной плате за 2019 и 2020г.г. в сумме - 99 750 рублей.

Истец Ш.О.А. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен. Его интересы представили Ш.А.О., адвокат Лесняк В.В., которые в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Определением от ... к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Восход».

В судебном заседании представитель ответчиков Ц.Е.Ю, исковые требования не признал, представив отзыв на иск, согласно которому просил суд отказать в удовлетворении требований иска, поскольку спорный договор аренды земельной доли не прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... Кроме того ООО «Восход» передало свои права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков, в том числе на спорную земельную долю, ООО «Рассвет», что подтверждается соглашением от ..., о чем участники общедолевой собственности были извещены посредством опубликования уведомления в газете «Степновские Вести» от ....

Определение от ... к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... Степновский отдел.

Третье лицо – представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, об отложении разбирательства по существу не ходатайствовал, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования в полном объеме, по следующим основаниям.

Рассматривая дело и принимая решение по нему, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказывать, те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Поэтому суд рассматривает дело по представленным сторонами доказательствам и в пределах представленных доказательств.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, при этом в соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, Ш.О.А. является собственником земельной доли 49/1000 (9,5 га) в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 1940700 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение ...: ....

Указанная земельная доля была приобретена Ш.О.А. на основании договора купли - продажи от ... у Н.А.Н., владевшего долей в порядке наследования после смерти своей матери Н.О.А.

Согласно договору аренды собственников земельных долей, находящихся на участке с кадастровым номером ... от ..., заключенному между Н.О.А. и ООО «Рассвет», Н.О.А. передала земельную долю в аренду ООО «Рассвет» сроком на 10 лет.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из материалов дела следует, что до 2019 года арендная плата выплачивалась Н.О.А., а после её смерти Н.А.Н. Указанный факт подтверждается состоявшимся судебным решением по иску ООО «Рассвет» к Н.А.Н. о взыскании неосновательного обогащения и не отрицается самим ответчиком.

После приобретения Ш.О.А. права собственности на вышеуказанную земельную долю, между ним и ООО «Рассвет» возникли арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды от ....

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.2 спорного договора аренды предусмотрена выплата арендной платы за один земельный пай 14 га до 01 сентября ежегодно в виде натуроплаты: -зерно пшеницы 5 тонн; солома -1 тонна; мука - 50 кг; отруби 100 кг; макароны -10 кг.

Пунктом 2.1 договора аренды допускается выплата арендной платы на указанные виды платы в денежном выражении.

Исходя из сложившейся стоимости сельскохозяйственной продукции в ..., что подтверждается справкой отдела сельского хозяйства администрации Степновского муниципального округа от .... ..., размер ежегодной арендной платы за один земельный пай 14га составляет - 73 500 рублей:

-пшеница 5 тн х 14000 руб. = 70 000 рублей;

-слома 1тн x 1000 руб. = 1000 рублей;

-мука 50кг x 30 руб. = 1500 рублей;

-отруби 100кг x 10 руб. = 1000 рублей.

Итого: 73 500 рублей.

Соответственно размер ежегодной арендной платы 41/1000 земельной доли (9,5га) составляет - 49 875 рублей. Сумма задолженности по арендной плате за два года составляет - 99 750 рублей.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то нужно иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

Сторона, которая приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору или иначе подтвердила действие договора, по общему правилу не вправе требовать признания этого договора незаключенным в силу принципа "эстоппель" (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)).

В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено фактическое исполнение сторонами договора аренды земельного участка от 20.06.2010 года, обработку земельного участка, получение арендодателем арендной платы, т.е. принятия каждой стороной договора взаимных встречных обязательств по нему.

При таких обстоятельствах, несмотря на то, что спорный договор аренды земельной доли, в соответствии с законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., при заключении договора аренды, стороны согласовали порядок внесения арендной платы и приняли его исполнение независимо от факта государственной регистрации договора.

Доводы ответчика о том, что договорные отношения между Н.А.Н. и ООО «Рассвет» были прекращены ... в связи с направлением представителем Н.А.Н. – ФИО уведомления в адрес ООО «Рассвет» от ... о признании договорных отношений в отношении спорного земельного участка недействительными, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно п. 9 договора указанного договора аренды собственников земельных долей от ... изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон. Досрочное расторжение договора происходит в результате невыполнения сторонами существенных условий договора при наличии договоренности или в судебном порядке.

Однако, в дальнейшем в установленном законе и договоре порядке, стороны договор аренды досрочно не расторгали, письменных соглашений между Н.А.Н. и ООО «Рассвет» о досрочном расторжении договора аренды не заключалось, порядок расторжения договора и передачи арендуемого имущества арендодателю не согласовывался, в судебном порядке договор также не расторгался.

Согласно действующим правовым положениям статей 450, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи недостаточно лишь направить заблаговременное предупреждение о предстоящем расторжении обязательств, поскольку условие договора, обязывающее арендодателя при досрочном расторжении договора уведомить об этом арендатора за определенное количество времени, не является условием, дающим право арендодателю досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Немотивированное, беспричинное, досрочное расторжение обязательств путем только лишь заблаговременного уведомления другой стороны, противоречит принципам обеспечения стабильности гражданского оборота.

С учетом изложенного доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, правовых последствий по договору аренды, так как он считается незаключенным, отклоняются, поскольку признание договора аренды незаключенным при наличии подтверждающего факта пользования земельным участком не освобождает его от внесения платы за такое пользование. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя сторонами такого соглашения обязательствами. Отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды земельной доли не освобождает арендатора от обязанности по оплате аренды.

Суд также находит несостоятельным довод ответчика о том, что ООО «Рассвет» не имеет отношения к доли на земельный участок, поскольку передало свои права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков третьему лицу ООО «Восход» на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от ..., поскольку указанный довод не относится к существу рассматриваемого спора, т.к. права и обязанности арендатора ООО «Расвет» перешли к ООО «Восход» по договору аренды части земельного участка с кадастровым номером ... при множественности лиц на стороне арендодателей от .... Соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды собственников земельных долей от ..., в т.ч. с новыми собственниками Н.А.Н., а в последствии с Ш.О.А. не заключалось, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Стороны в судебном заседании подтвердили, что им при оформлении договора купли-продажи земельной доли было известно о наличии договора аренды, при этом никаких дополнительных соглашений о продлении или прекращении договора аренды они не заключали.

Разрешая исковые требования, суд исходит из того, что договор аренды собственников земельных долей от ..., на момент 2019-2020 г., являлся действующим, не изменялся и не расторгался. В названном договоре отсутствует условие о прекращении действия договора аренды при смене собственника.

Положениями статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из этого следует, что лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Таким образом, переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Учитывая изложенное, исходя из доказанности факта неисполнения ответчиком в период с 2019 по 2020 обязательств по уплате арендной платы за используемый земельный участок, суд считает подлежащим удовлетворению требования истца. При этом суд отмечает, что расчет исковых требований, представленный истцом, ответчиком не оспорен, проверен судом и принят в качестве надлежащего доказательства размера задолженности. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░.░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ 2019 ░ 2020 ░ ░░░░░ 99 750 (░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ...░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ....

░░░░░ ░░░░░:

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...