Решение по делу № 3а-422/2020 от 07.10.2020

Дело № 3а-422/2020

УИД 76OS0000-01-2020-000433-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                 19 ноября 2020 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Короленко Светланы Юрьевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Короленко С.Ю. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 043 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 405 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Короленко С.Ю. является соарнедатором данного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 405 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 5 556 401,44 рубль.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, административным истцом заявлено о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Смирнов А.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве административный иск не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражал против взыскания с административного ответчика судебных расходов.

Заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля в письменном заявлении поддержало правовую позицию Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда, в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов к данным органам возражали, поскольку они не являются органами, утвердившими результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заинтересованное лицо Галкин С.Н. административный иск поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заинтересованные лица Воронин А.В., Курбаков М.Е., Полатова Д.А., Балашова С.В., Мочалова Л.С. в судебное заседание не явились, в письменном отзыве не возражали против удовлетворения административного иска Короленко С.Ю.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Короленко С.Ю. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Короленко С.Ю. является соарендатором земельного участка площадью 1 043 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13 марта 2013 года № 516, за основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 3 Порядка.

Из материалов дела следует, что Короленко С.Ю. является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативного акта города Ярославля, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> № 12734 от 19 марта 2003 года, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Коваленко С.Ю. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, фактическим пользователем которого она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила            5 556 401,44 рубль.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 405 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка административного истца.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны три объекта, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Таким образом, требования федеральных стандартов оценки относительно отбора аналогов на основании анализа рынка, обоснованности данного отбора и доступности его для пользователей Отчета, оценщиком выполнены.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что оценщик игнорирует цены совершенных сделок на дату оценки, изложенные в Отчете ГКО №01/2019, а именно предложение о продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, а также не вводит корректировку на свободный подъезд по аналогу №1 (<адрес>).

Суд не находит оснований согласиться с данными возражениями.

Из Отчета следует, что оценщиком проводился анализ Отчета ГКО №01/2019 в результате которого было выявлено пять сделок по свободным земельным участкам, диапазон цен которых составляет от 726,89 рублей за 1 кв.м. до 2 800 рублей за 1 кв.м. В то же время, данный диапазон цен может выступать только как поверочный, поскольку отсутствует информация об основных ценообразующих факторах земельных участков – объектов указанных сделок, а также об условиях сделок.

Таким образом, при отсутствии достоверной информации об условиях сделки и ценообразующих факторах по земельному участку по ул. Зои Космодемьянской, в районе дома №10, оценщик обоснованно, в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, отказалась от принятия земельного участка, выступившего предметом данной сделки, в качестве аналога оцениваемому объекту.

Анализируя пояснения оценщика в части отсутствия корректировки на свободный подъезд к аналогу №1 (<данные изъяты>) можно сделать вывод о том, что оценщик руководствовалась данными публичной кадастровой карты, согласно которым имеется дорога, проходящая по границам указанного земельного участка, а также дорога в объезд. Следовательно, корректировки на свободный подъезд в данном случае не требуется.

Суд полагает данные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 2 405 000 рублей.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Короленко С.Ю. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Короленко С.Ю. с настоящим административным иском в суд – 7 октября 2020 года.

Разрешая заявление Короленко С.Ю. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:

В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 55 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в ее пользу.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Короленко С.Ю. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Короленко С.Ю. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 15 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.

    Таким образом, заявление Короленко С.Ю. о взыскании в ее пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Короленко Светланы Юрьевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 043 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 405 000 (два миллиона четыреста пять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 7 октября 2020 года.

Заявление Короленко Светланы Юрьевны о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Короленко Светланы Юрьевны судебные расходы в сумме 53 300 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 8 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

     Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 03 декабря 2020 года