Решение по делу № 2-575/2024 от 23.08.2024

Решение в окончательной форме

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Дело № 2-575/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п. Некрасовское Ярославская область «19» ноября 2024 года

Некрасовский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Захариковой Е.Е., при секретаре Воробьевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Багирова Кахримана Меликовича к Заводевко Марку Бесикиевичу, Ермолаевой Елене Глебовне, Виноградову Андрею Вячеславовичу, конкурсному управляющему Праведниковой Ирине Вячеславовне о признании договоров купли-продажи незаключенными,

у с т а н о в и л:

    Багиров К.М. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Заводевко М.Б., Ермолаевой Е.Г., Виноградову А.В., конкурсному управляющему Праведниковой И.В. о признании незаключенным договор купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером № по адресу <адрес> между <данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего и
Виноградовым А.В. и применении последствия недействительности сделки, признании незаключенным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № по адресу <адрес>
<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Ермолаевой Е.Г. и Виноградовым А.В., указывая, что ДД.ММ.ГГГГ решением Некрасовского районного суда <адрес> по иску Ермолаевой Е.Г. к Багирову К.М., Багирову Б.К., Багирову З.К., Багировой Н.М., исковые требования истца удовлетворения, ответчики выселены из занимаемого жилого помещения со снятием с регистрационного учета. Из данного решения стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ Виноградов А.В. по договору купли-продажи продал Ермолаевой Е.Г. жилой дом по адресу: <адрес>, в котором истец зарегистрирован и проживает вместе со своей семьей. Багиров К.М. был вселен в спорное жилое помещение вместе с семьей в ДД.ММ.ГГГГ бывшим собственником жилого дома <данные изъяты>». В оспариваемых договорах не указана информация о зарегистрированных в доме лицах, что является существенным нарушением при заключении договора, и свидетельствует о его незаключённости. В ходе процедуры банкротства конкурсный управляющий, располагая сведениями о наличии зарегистрированных в жилом доме физических лиц, обязан был привлечь их к участию в деле, известив их о наличии процедуры банкротства. Будучи извещенными, Багировы могли воспользоваться своими правами на выкуп реализуемого в ходе банкротства имущества.

Ответчики Виноградов А.В., конкурсный управляющий Праведникова И.В., Заводевко М.К., Ермолаева Е.Г. и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше лиц.

В судебном заседании представитель истца Багирова К.М. по доверенности
ФИО14 поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, пояснил, что Багиров К.М. проживает в спорном жилом доме с ДД.ММ.ГГГГ и имеет постоянную регистрацию и был вселен еще первоначальным собственником сельхоз предприятием. В дальнейшем, когда данное имущество приобрело <данные изъяты>» Багиров продолжал проживать в данном доме фактически воспринимая себя, как собственника данного дома. Багиров К.М. выполнил реконструкцию данного дома и фактически до сегодняшнего дня он в данном доме зарегистрирован и проживает. В начале ДД.ММ.ГГГГ Багиров получил информацию о том, что Виноградов А.В. стал собственником жилого <адрес> по
<адрес> и обратился в суд с исковым заявлением о выселении. По факту они осенью узнали о том, что на основании решения Некрасовского районного суда Багировы подлежат выселению и снятию с регистрационного учета из данного дома. С состоявшимися сделками не согласны, начиная со сделки по продаже имущества должника, потому что Багировы к рассмотрению процедуры банкротства, рассмотрению вопроса о реализации имущества должника не привлекались, тем самым они были лишены права на судебную защиту и они не смогли воспользоваться своим правом, в том числе поучаствовать в торгах и приобрести данное имущество, которое было приобретено Виноградовым за 70 000 рублей. В случае признания сделки незаключенной между <данные изъяты>» и Виноградовым, необходимо применить последствия двусторонней реституции, то есть стороны должны быть приведены в первоначальное состояние, соответственно у них возникают правовые последствия для всех последующих сделок. Соответственно все последующие сделки должны быть признаны недействительными и стороны должны быть приведены в первоначальное состояние.

Истец Багиров К.М. в судебном заседании пояснил, что когда он получил письмо о том, что их выселяют, он позвонил Виноградову, рассказал, что там проживает, делал ремонт в доме. Виноградов назначил сумму для продажи дома в 600 000 рублей. Он передал Виноградову 150 000 рублей до рассмотрения заявления о выселении. После этого он подготовил договор купли-продажи на него, но поскольку на тот момент у него (Багирова) были проблемы, он попросил оформить договор на Ермолаеву, с которой проживал совместно. Виноградов расписки не брал, деньги все оплачивал по договору он (Багиров), денег Ермолаева не давала. Сначала он отдал Виноградову 150 000 рублей, потом в МФЦ 350 000 рублей и 100 000 рублей в рассрочку на две недели до ДД.ММ.ГГГГ. С Ермолаевой договаривались устно, что когда он ее попросит, она переведет это имущество на него, но она категорически отказалась и начала писать исковые заявления, обращаться в <данные изъяты>, в прокуратуру, что он её не пускает в дом, угрожает. Потом Ермолаева перевела дом на своего сына, оформила дарственную.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик Ермолаева Е.Г. исковые требования не признала, пояснила, что в данный момент доступ в дом, который принадлежит ей, ограничен. Вещи из дома были вынесены и оставлены у дома, замок дома поменян и она не может в него попасть. С Багировым она знакома с ДД.ММ.ГГГГ, он предложил купить дом, так как на себя оформлять дом он не хотел. Этот дом она купила у Виноградова и вложила свои денежные средства и в результате получилось, что она ничего не имеет, даже в него зайти ей не дают. Багиров попросил её купить дом у Виноградова, потому что он в этом доме жил, а потом у них обанкротился колхоз и за полтора года он не выкупил дом. Когда она признавала Багирова утратившим право пользования жилым домом, он в данном доме не жил, он жил у неё в Карачихе, и его родственники там не проживали, там никогда и никого не было, жену его тоже никогда не видела. С момента покупки данного дома Багиров в нем не проживал, а августе ДД.ММ.ГГГГ она подарила дом своему несовершеннолетнему сыну. В общей сложности она заплатила за дом 600 000 рублей, землю под домом купила и оформила, в доме прописано четыре человека и она за все платит, предлагала Багирову выкупить этот дом у неё.

Из письменных пояснений ответчика Виноградова А.В. следует, что
Багиров К.М. просил продать ему дом, договорились о стоимости 600 000 руб. В счет оплаты по договору Багиров К.М. первоначально передал 150 000 руб., впоследствии попросил договор купли-продажи оформить на Ермолаеву Е.Г. После сдачи договора на регистрацию им были оплачены денежные средства вы размере 450 000 руб.

Выслушав доводы сторон, представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив все в совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>» в лице директора
ФИО10, именуемого в дальнейшем «собственник», с одной стороны и
Багиров К.М, именуемый в дальнейшем «наниматель», с другой стороны заключили договор предоставления жилого помещения в безвозмездное пользование бессрочно в отношении жилого помещения – одноэтажный жилой дом общей площадью 60,1 кв.м, расположенный в <адрес>, для проживания с семьей в составе
5 человек.

В соответствии с п.5 договора наниматель Багиров К.М. вправе оформить право собственности на предоставленное жилое помещение не ранее, чем через десять лет после заключения договора.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ состояние жилого помещения удовлетворяет нанимателя.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на спорный жилой дом следует, что следует, что <данные изъяты>» приобрело указанный жилой дом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у <данные изъяты>», при заключении договора в регистрирующий орган представлена справка о зарегистрированных и постоянно проживающих в нем лицах: Багиров К.М., Багиров З.К., Багирова Н.К., Багирова Э.К., Багиров Б.К.

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>» и Виноградов А.В. заключили договор купли-продажи жилого дома <адрес> по результатам торгов, проведенных в форме аукциона в электронной форме.

Основания и последствия признания торгов недействительными определены
ст. 449 ГК РФ.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

    Доказательств того, что был нарушен порядок и процедура проведения торгов, истцом не представлено.

    Исходя из разъяснений, изложенных в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Исходя из имеющихся материалов нарушений, допущенных организатором публичных торгов, не усматривается.

Доводы представителя истца о том, что Багиров К.М. не знал о продаже жилого дома, так как не был указан в договоре купли-продажи недвижимости как лицо зарегистрированное в данном жилом доме, не могут быть приняты судом, поскольку процедура торгов является публичной, сведения об их проведении были опубликованы организатором торгов, препятствий для участия в торгах Багирову К.М. не чинились.

В соответствии п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П; определения от ДД.ММ.ГГГГ N 1656-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 1523-О и др.).

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, проживающих в жилом помещении.

Таким образом, требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, направлено на защиту прав покупателя.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), а ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 указанной статьи).

Согласно разъяснений, изложенных в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Из разъяснений, содержащихся в п. 80 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по смыслу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса, Истец, обращаясь в суд с защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком.

Права истца Багирова К.М., не являющегося стороной сделки, но имеющего притязания на покупку спорного жилого помещения не могут быть защищены путем признания сделок купли-продажи недействительными.

Кроме того, в договоре купли-продажи, заключенном между Виноградовым А.В. и Ермолаевой Е.Г. указан перечень лиц, зарегистрированных и проживающих в жилом помещении, что свидетельствует о соблюдении прав истца и членов его семьи при заключении договора.

Кроме того, ответчиком Ермолаевой Е.Г. представлены доказательства того, что она лично произвела оплату за покупку жилого дома и неотделимых улучшений, что подтверждается расписками Виноградова А.В., оплата по договору произведена в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ Ермолаева Е.Г. приобрела по договору купли-продажи у Некрасовского муниципального района <адрес> земельный участок площадью 419 кв.м. по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

    Багировым К.М. предпринимались попытки признания права собственности на спорное недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ решением Некрасовского районного суда <адрес> исковые требования Багирова Кахримана Меликовича о признании права собственности на жилой дом находящийся по адресу: <адрес>, удовлетворены в полном объеме, отменен запрет на совершение регистрационных действий в отношении данного жилого дома.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Некрасовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, в удовлетворении исковых требований Багирова К.М. к <данные изъяты>» о признании права собственности на жилой дом отказано.

    Исходя из вышеизложенного преимущественного права покупки жилого помещения у истца не имеется.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого помещения по адресу: <адрес> настоящее время является Заводевко М.К., которому данный жилом дом и земельный участок при доме подарила мать Ермолаева Е.Г.

Оснований для признания договор дарения недействительным не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:     

В удовлетворении исковых требований Багирову Кахриману Меликовичу (паспорт
№) к Заводевко Марку Бесикиевичу (паспорт №), Ермолаевой Елене Глебовне (паспорт №), Виноградову Андрею Вячеславовичу (паспорт №), конкурсному управляющему Праведниковой Ирине Вячеславовне (№) отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Некрасовский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Е. Захарикова