Решение по делу № 33-118/2019 от 10.01.2019

Судья: Бутырин А.В. Дело № 33-118/2019

Докладчик: Никифорова Е.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Быковой И.В.,

судей Коваленко В.В., Никифоровой Е.А.,

при секретаре Немченко О.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «07» февраля 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Вакулиной А.В.-Белицкой А.А. на решение Центрального районного суда города Новосибирска от 14 ноября 2018 года по иску Вакулиной А.В. к ООО «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Никифоровой Е.А., объяснения представителя истца Вакулиной А.В. – Кушнир Я.М., Белицкой А.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Вакулина А.В. обратилась в суд с иском к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом», в котором просила с учетом уточнений признать ее участником долевого строительства 1-комнатной квартиры № (строительный), строительной площадью - 47,16 кв.м., общей площадью - 45,96 кв.м., расположенную на пятнадцатом этаже многоэтажного жилого дома № 2 - II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторных подстанций, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес>

    В обоснование иска указала, что между ней и ООО «Стройинвест» был подписан предварительный договор участия в долевом строительстве № 110-ВБ2.

Привлечение денежных средств по Предварительному договору происходило в нарушение № 214-ФЗ, поскольку Застройщиком было навязано как единственно возможная при предоставлении беспроцентного денежного займа № 110/0017 от 22.08.2013, согласно которой Участник долевого строительства предоставил беспроцентный денежный займ в сумме, точно равной стоимости квартиры по Предварительному договору, без каких-штрафных санкций, а именно 1 600 000 рублей.

Как выяснилось позднее, 18.12.2012 между ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и ООО «ИнвестКом» (Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 4-ВБ 2-Н, предметом которого согласно пп. 1.1, 1.3 и Договора явилось: строительство жилого дома № 1 (по генплану), с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного этажа автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес> Характеристики объекта указаны в Приложении № 1, Приложении № 2 и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

28.12.2012 Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по НСО (номер регистрации 54-а/551/2012-658).

Поскольку основной договор долевого участия между Застройщиком и Участников не был подписан, а также имел место быть зарегистрированный Договор, то 23.09.2014 между ООО «ИнвестКом» (Участник), ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и гражданином РФ, Бакулиной А.В. (Правопреемник Участника) было заключено Соглашение № 65/110-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по Договору (далее - Соглашение), согласно которому: «Участник», с согласия «Застройщика», выраженного подписанием настоящее Соглашения, передает, а «Правопреемник Участника» принимает в части одной квартиры обязанности «Участника», возложенное на него по Договору участия в долевом строительстве № 4-ВБ2-Н от 18.12.2012, с учетом изменений, внесенных настоящим Соглашением» (п. 1 Соглашения); после выполнения «Правопреемником Участника» всех обязательств по настоящему Соглашению и договору долевого участия в долевом строительстве «Застройщик» становится обязанным передать в собственность «Правопреемника Участника» по акту приема-передачи Объект долевого строительства - 1-комнатную квартиру № 110 (строительный), строительной площадью - 47,16 кв.м., общей площадью 45,96 кв.м., расположенную на пятнадцатом этаже многоэтажного жилого дома № 2 с помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>

То есть, подписанием указанного Соглашения с согласия Застройщика, Участник выбыл из гражданских отношений по долевому строительству квартиры № 110 (строительный), а на место Участника вступил Правопреемник Участника - Вакулина А.В. Таким образом, воля сторон Договора и Соглашения была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующей передачей соответствующей квартиры в его адрес. Вакулина А.В. является участником долевого строительства в отношении 1- комнатной квартиры № 110 (строительный), строительной площадью - 47,16 кв.м., общей площадью -45,96 кв.м., расположенной на пятнадцатом этаже многоэтажного жилого дома № 2 с помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>

Впоследствии, а именно 16.12.2015 между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» был подписан второй Акт приема-передачи на эту же самую квартиру. Предмет Акта идентичен предмету Акта, ранее подписанного с Вакулиной А.В., и в своем тексте также содержит указание на то, что Акт от 16.12.2015 является основанием для регистрации права ООО «ИнвестКом» на квартиру по адресу: <адрес>. Однако Акт от 16.12.2015 является ничтожной сделкой, т.к. посягает на права и охраняемые законом интересы третьего лица - Вакулиной А.В. Таким образом, указанный Акт не соответствует требованиям закона. 12

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась представитель истца Вакулиной А.В. - Белицкая А.А.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что истец указывала, что воля сторон при подписании договора и соглашения была направлена на оформление отношений по долевому строительству, выбытие ООО «Инвестком» из отношений долевого строительства спорной квартиры и вступление на его место истца.

В отзыве на исковое заявление ответчики указывают на подтверждение обстоятельств подписания с истицей указанных документов, оплату с ее стороны, и полагают, что Вакулина А.В. является участником долевого строительства.

Судом не учтено, что согласно положению п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Истец доказал, что воля сторон соглашения была направлена на выбытие ООО «Инвестком» из отношений долевого строительства спорной квартиры, на вступление истца на его место и привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства.

Так же истец доказал, что обязательства по договору и соглашению исполнены им, что подтверждается справкой, выданной ООО «Инвестком», отзывами ответчиков.

На основании изложенного истец стал участником долевого строительства в отношении спорной квартиры.

Обстоятельство уплаты денежных средств для строительства спорной квартиры истцом доказано.

В то же время материалы дела не содержат доказательства оплаты ООО «Инвестком» денежных средств для строительства данной квартиры согласно договору участия в долевом строительстве от 18.12.2012.

Суд безосновательно применил норму п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и квартира не является построенной на кредитные средства, поскольку, получив кредит в банке, ООО «Инвестком», тем не менее не представил доказательств уплаты им в адрес застройщика денежных средств по договору долевого участия от 18.12.2012, тем более, из средств банка.

Суд указал, что не признает соглашение в качестве самостоятельного договора долевого участия, поскольку истец уплачивала денежные средства в адрес ООО «Инвестком», а не в адрес ООО ПТК «Стройинвест». При этом, суд не учел, во-первых, указанные юридические лица полностью аффилированы (единственный участник <данные изъяты>.), во-вторых, что сама схема оформления отношений была навязана истцу со стороны обоих ответчиков. Иного порядка расчета на тот момент быть не могло при наличии подписанного и зарегистрированного договора долевого участия от 18.12.2012. В-третьих ООО ПТК «Стройинвест» наряду с истицей и ООО «Инвестком» подписало соглашение на указанных условиях.

При заключении договора долевого участия от 18.12.2012 между застройщиком и участником долевого строительства, которые полностью аффилированы, его стороны не имели намерений создать правовые последствия, соответствующие этому виду договора – передача квартиры в собственность ООО «Инвестком».

Договор долевого участия был заключен его сторонами без намерения создания соответствующих 214-ФЗ правовых последствий. Следовательно, договор участия в долевом строительстве от 18.12.2012 является мнимой сделкой – ничтожной согласно ст. 170 ГК РФ и не порождает правовых последствий.

Соглашение следует рассматривать как самостоятельный документ, фиксирующий волю сторон, содержащий все существенные условия договора долевого участия, подписанный в том числе и застройщиком, и выкупе с предварительным договором подтверждающим возникновения у истца именно отношений по долевому строительству.

Однако, возможное требование залогодержателя о признании недействительным соглашения и применении последствий недействительности сделки суду не заявлялось и судом не разрешалось. Следовательно, соглашение является действительным, порождающим правовые последствия, пока судом не определено иное.

Отказ в иске фактически лишает истца дальнейшей защиты в указанных делах о банкротстве, поскольку предрешает вопрос об отсутствии у него правового статуса участника долевого строительства.

Поэтому не верен вывод суда о том, что при наличии зарегистрированного права собственности ООО «Инвестком» на квартиру, удовлетворение заявленного требования не повлечет восстановление нарушенного права истца. Установление у истца статуса участника долевого строительства в указанных правоотношениях может являться основанием для предъявления им и разрешения судом спора о праве на квартиру.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 18.12.2012 между ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и ООО «ИнвестКом» (Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 4-ВБ 2-Н (далее - Договор), предметом которого согласно пп. 1.1, 1.3 и Договора явилось: строительство жилого дома № 1 (по генплану), с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанцией, подземным этажом автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <данные изъяты>.

Также между ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и Вакулиной Анастасией Валентиновной (Участник), 22.08.2013 был подписан предварительный договор участия в долевом строительстве № 110-ВБ2.

Пунктом 1 указанного договора стороны обязались в течение 6 месяцев после получения согласия ОАО «НОМОС-БАНК» (в настоящее время ПАО Банк «ФК Открытие») на исключение квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора, из договора участия в долевом строительстве №4-ВБ2-Н от 18.12.2012 и заключить договор долевого участия на определенных сторонами условиях.

Застройщик обязался в предусмотренный Предварительным договором, срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом <данные изъяты> (по генплану) с помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: <адрес>, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.

23.09.2014     между ООО «ИнвестКом» (Участник), ООО ПТК «Стройинвест» (Застройщик) и Вакулиной А.В. (Правопреемник Участника) было заключено Соглашение № 65/110-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по Договору (далее - Соглашение), согласно которому: «Участник», с согласия «Застройщика», выраженного подписанием настоящее Соглашения, передает, а «Правопреемник Участника» принимает в части одной квартиры обязанности «Участника», возложенные на него по Договору участия в долевом строительстве № 4-ВБ2-Н от 18.12.2012 г., с учетом изменений, внесенных настоящим Соглашением» (п. 1 Соглашения); после выполнения «Правопреемником Участника» всех обязательств по настоящему Соглашению и договору долевого участия в долевом строительстве «Застройщик» становится обязанным передать в собственность «Правопреемника Участника» по акту приема-передачи Объект долевого строительства 1-комнатную квартиру <адрес>

01.12.2015     Застройщик передал, а Вакулина А.Ю. приняла по Акту приема-передачи в собственность однокомнатную квартиру <адрес>

Также судом установлено, что 28.12.2012 между ПАО Банк «ФК Открытие» (далее по тексту банк) и ответчиком ООО «Инвестком» заключен договор кредитной линии, согласно условиям которого, Банк обязуется предоставить ответчику денежные средства в пределах лимита выдачи на сумму 962 765 000,00 руб. Денежные средства предоставлялись для целей финансирования строительства жилых домов по адресу: <адрес>

25.01.2013 между Банком и ООО «Инвестком» заключен договор залога прав №62705/22579/л, согласно которому в залог банку передаются права требования по договору участия в долевом строительстве №4-ВБ2-Н от 18.12.2012 (далее по тексту договор ДУ). Запись о залоге прав внесена в ЕГРП 06.02.2013, регистрационная запись №

Пунктом 3.4. договора ДУ установлено, что при уступке прав приобретателя прав в порядке, указанном в пункте 5.1.4. договора, право залога банка следует за уступаемыми правами требования.

Пунктом 3.1.1 договора залога установлено, что ответчик обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя; не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо форме предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Разрешая требования истца и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь ст. ст. 10, 421, 164, 339.1 ГК РФ, ст. ст. 4, 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. ст. 37, 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установив, что в ЕГРП внесены записи о регистрации договора ДУ, согласно которому единственным участником долевого строительства является ООО «Инвестком», о регистрации права залога банка в отношении спорных квартир, обязанность ООО «ИнвестКом» перед банком в части возврата кредитных денежных средств до настоящего времени не исполнена надлежащим образом, ООО «ИНВЕСТКОМ» без согласия залогодержателя заключило соглашение о передаче прав и обязанностей по договору, права требования по которому были обременены залогом в пользу третьего лица - ПАО «Банк Финансовая Корпорация Открытие», право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «ИнвестКом», суд, пришел к выводу, что к истцу не перешли права и обязанности по договору долевого участия в связи с подписанием соглашения о передаче прав и обязанностей от 23.09.2014.

Кроме того, судом указано, что соглашение о передаче Вакулиной А.В. прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве является не заключенным, поскольку не зарегистрировано в установленном законом порядке, подписано в нарушение основного договора долевого участия, предусматривающего обязательное согласие залогодержателя.

Оснований для удовлетворения требования об обязании совершить действия по снятию обременения, производных от требования о признании участником долевого строительства также судом не установлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они основаны на имеющихся в деле доказательствах, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводы суда не опровергают, сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую суд дал исследованным по делу доказательствам. Между тем, оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется.

Позиция апеллянта о несогласии с выводами суда о незаключенности соглашения № 85/153-ВБ3 от 25.11.2014 в силу отсутствия его государственной регистрации, судебной коллегией не принимается, поскольку такие выводы суда соответствуют п. 2 ст. 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения), согласно которому соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, а также ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения), согласно которому договор долевого участия и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации … в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из анализа вышеназванных норм права следует, что соглашение об уступке права требования от 23.09.2014 подлежало государственной регистрации в силу требований действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, соглашение № 65/110-ВБ2 от 23.09.2014 государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошло, следовательно, суд первой инстанции правомерно указал, что указанное соглашение не является заключенным и не порождает правовых последствий, соответственно, к Вакулиной А.В. не перешли права участника долевого строительства.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что предмет залога (спорная квартира) обеспечивает исполнение обязательств залогодателя ООО «ИнвестКом», как заемщика, возникших в связи с заключением договора об открытии кредитной линии от 28.12.2012 № 22579/л. Договор залога от 25.01.2013, согласно которому в залог ОАО «НОМОС-Банк» (впоследствии - ПАО «Финансовая корпорация Открытие») переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № 4-ВБ 2-Н от 18.12.2012, зарегистрирован Управлением Росреестра по НСО 06.02.2013.

Поскольку соглашение № 65/110-ВБ2 подписано между застройщиком, ООО «ИнвестКом» и Вакулиной А.В. 23.09.2014, Вакулина А.В. на дату заключения договора залога прав долевого участия и возникновения права залога банка, никакими правами в отношении спорной квартиры не обладала.

Судом обоснованно на основании абз. 2 п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условий договора залога от 25.01.2013 (п. 3.1.1), приведены выводы о том, что ООО «ИнвестКом» вправе было совершать уступку заложенного права лишь с письменного согласия Банка как залогодержателя. Такого согласия Банка сторонами указанного выше соглашения получено не было при его подписании, несмотря на то, что в соглашении № 65/110-ВБ2 от 23.09.2014 указано на обременение прав в отношении спорной квартиры ОАО «НОМОС-Банк», и обязательное получение согласия последнего в случае уступки заложенного права.

Поскольку ООО «ИнвестКом» не имело законных оснований распоряжаться указанным правом требования без согласия залогодержателя, и при отсутствии государственной регистрации соглашения № 65/110-ВБ2 от 23.09.2014 Вакулина А.В. не может считаться законным владельцем спорных прав требования.

Доводы жалобы о том, что воля сторон при заключении соглашения о передаче права требования от 25.11.2014 была направлена на выбытие ООО «ИнвестКом» из отношений долевого строительства спорной квартиры и на вступление истца на его место, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку стороны соглашения от 23.09.2014 не выполнили требования п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» о государственной регистрации соглашения. Ссылку заявителя жалобы на п. 3 ст. 433 ГК РФ, судебная коллегия считает ошибочной, основанной на неправильном применении норм материального права.

Иные доводы апелляционной жалобы также не опровергают правильность выводов суда.

С учетом изложенного, обжалуемое решение судебная коллегия считает законным и обоснованным. При разрешении спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда города Новосибирска от 14 ноября 2018 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Вакулиной А.В. - Белицкой А.А. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи